物业管理有限公司企业标准.doc
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1、物业管理有限公司企业标准编号:物业管理有限公司发布目 录第一部分 物业接管管理规程第二部分 业主(用户)交接房管理规程 第三部分 业主(用户)入住管理规程 第三部分 相关记录(一) 房屋本体接管验收记录(二) 公共配套设施接管验收记录(三) 机电设备接管验收记录(四) 移交资料验收记录(五) 钥匙验收记录(六) 物业接管验收报告(七) 物业项目移交书(八) 物业接管移交书(九) 业主(用户)基本信息登记表(十) 房产验收确认书物业接管管理规程一、目的明确规定了公司对物业进行全面接管的工作程序、工作内容和方法,从而保证物业管理工作的顺利开展,满足业主和用户的需求。二、适用范围适用于本公司与开发商
2、或业主和委员会签订的物业管理委托合同所约定的各类物业项目,包括大厦、住宅小区以及公用设备、设施。三、职责1、管理处楼管员协助工程技术人员对物业的工程技术资料进行接管验收并由文档员归档。2、机电工程技术人员负责对物业接管进行验收。3、管理处主任负责组织对物业进行接管,并办理接管手续。四、工作程序和管理办法(一)工作流程图1、与房地产开发商的接管验收组建物业管理处公司领导、综合部组织接管验收小组管理处、工程部、开发商接管验收验收小组整 改开发商再 验 收验收小组接 管管理处资料归档管理处合格不符合2、与业主委员会(业主代表)的接管验收组织接管验收小组管理处、业委员、开发商接管验收验收小组整 改业委
3、会再 验 收验收小组接 管管理处资料归档管理处合格不符合明确双方责任业委会整 改业委会组建物业管理处公司领导、综合部(二) 接管验收的组织物业的接管验收必须建立接管验收小组。接管验收小组的人员由委托方和接管方派人共同组成。人员由以下几部分组成:1、 接管方的管理处主任和委托方的工程主管或代表;2、 接管方的工程技术人员和委托方的工程技术人员;3、 接管方的管理处客户主管或其他事务人员。(三)接管验收的主要内容和验收标准1、接管验收是物业竣工验收的再验收,其主要内容是检验房屋建筑主体的安全性和满足物业的使用功能。对于接管原有物业还必须增加接管原管理处的档案资料、财务档案资料和其他物业管理资料。2
4、、验收的标准依据是已颁布实施的房屋接管验收标准(ZBP3000190)和其他相关法律法规。(四)验收的方法主要采取查、看、量、测试等,具体按以下几方面操作。a) 查阅各项工程竣工验收报告;b) 根据工程设计资料逐栋、套查验施工质量是否达到要求,并对照工程竣工验收报告,检查有否遗漏验收的项目,发现漏检项目要补验;c) 依据设施和施工资料查验房屋的各种配套设施是否齐全;d) 对厨房、卫生间的防水设施要进行24小时的闭水试验,检验其是否漏水、渗水;e) 对屋面、外墙面、窗户要重点检查其是否渗水;f) 对供排水管道,特别是预埋部分要进行压力和闭水试验,检验是否渗漏;g) 对配电、供排水、电梯、安全监控
5、等主要设备、设施要开机进行试运行,检验其安装是否达到设计要求和能否正常运行;h) 查验各种配套设施是否齐全,有否漏装、漏设;i) 查验按规定应该移交的工程技术文件、资料,包括主要设备的说明书、合格证是否齐全。j) 在验收过程中必须逐项填写检查验收记录,并形成物业接管验收报告。(五)接管验收的处理方法1、对于查验不合格的项目,属房屋本体,查验人员应填写房屋本体接管验收记录;属公共配套设施,查验人员应填写公共配套设施接管验收记录;属机电设备,查验人员填写机电设备接管验收记录;属验收资料,查验人员应填写移交资料验收记录,属钥匙移交,查验人员应填写钥匙验收记录;以上记录须经查验双方签字认可,由管理处对
6、以上不合格项目进行统计,并填写物业接管验收报告,并在报告上写明不合格的具体内容、处理方法、整改的意见和完工的期限,由接管验收小组签字认可,然后由委托方组织整改。委托方整改完毕,管理处应组织人员针对物业接管验收报告中不合格项进行复查,直到查验项目合格,查验项目合格后管理处填写物业项目移交书,交接双方签字认可,即可接管。2、 对于查验合格的项目,要填写物业项目移交书,由交接双方代表签字,而后即可接管。3、 物业逐个项目移交完毕,即可办理物业整体移交手续,由管理处填写物业接管移交书,并经双方签字认可。4、 接管验收资料由管理处文档员整理归档备查。(六)使用的表格、记录序号名 称标识号存放地点存放时间
7、1房屋本体接管验收记录管理处长期2公共配套设施接管验收记录管理处长期3机电设备接管验收记录管理处长期4移交资料验收记录管理处长期5钥匙验收记录管理处长期6物业接管验收报告管理处长期7物业项目移交书管理处长期8物业接管移交书管理处长期编制: 年 月 日 审核: 年 月 日 审批: 年 月 日业主(用户)交接房管理规程一、目的规定公司物业管理处向业主或用户交接房屋(包括住宅、写字楼房、商业用房和工业用房)的手续和管理办法,以保证交接手续完备、责任明确,既有利于物业管理,又满足业主(用户)的需要。二、适用范围适用于本公司各管理处各种类型的房屋和接房的每一个业主或用户。三、职责1、 管理处机电人员协助
8、楼管员与业主(用户)进行交接房的验收工作。2、 管理处主任负责与业主(用户)办理交接房事宜。四、工程程序和管理方法(一)交房工程流程图查验交房文件接待人员房屋查验业主(用户)、管理处签署房产验收确认书业主(用户)收取物业管理综合费用及相关费用业主(用户)、管理处向业主(用户)交钥匙管 理 处建立业主档案管理处文档员整改再查验不合格合 格登记业主信息、签订前期物业管理服务协议、业主临时公约、消防安合责任书并领取相关资料业主(用户)、接待人员(二) 查验交房文件1、管理处接待人员必须礼貌热情接待前来接房的业主或用户,并请业主(用户)提供以下文件或影印件;(1) 开发商/建设单位开出的接房通知书或入
9、伙通知书;(2) 业主或用户的个人身份证或其他有效证件;(3) 属业主委托人接房的,其委托人应持有业主接房委托书、委托人身份证原件及被委托人身份证复印件。(4) 属于集体单位的业主或用户还须有委托人的企业法人营业执照、单位开出的证明文件或委托书。2、如果业主/用户交房文件不齐全的,管理处楼管员必须耐心解释,请他(她)补齐文件。(三)签署相关协议,领取相关资料1、应对业主基本信息进行登记,记录于业主(用户)基本信息登记表。2、与业主/用户签订前期物业管理服务协议,业主(用户)如对协议内容异议的,接待人员必须耐心解释。3、管理处必须向业主/用户提交业主临时公约、消防安全责任书。并主动向业主/用户宣
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