城镇数字化地产评估系统及应用.pdf

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1、西影砂经夭彩彩谧J 伽盯l a l0 f 旦I 帅)【iF i I l 叩删dE 商U I】i v e 商t yJ 啪加0 Bv 0 1 2 5 3200：暖哥冒躐城镇数字化地产评估系统及应用*张所地1，吉迎东2(山西财经大学管理工程学院，山西太原0 3 0 0 0 6)年6 月豳嘲 摘要 城镇数字化地产评估系统是以“城市土地定级估价综合模型”作为主要评估方法。针对中小城镇地产评估的实际情况，基于M a p i n f o 平台，将多种应用程序集成而开发出来的。经实际使用，该系统操作简便，经济适用。关键词 城镇土地；数字化地产；地产评估G 璐 中图分类号 内6 2 5 文献标识码 A 文章编号

2、 1 0 a r 7 9 5 5 6(2 0 0 3)0 3 一0 1 0 4 0 3A p p m i s a ls y s t 哪0 fD i 西t a lU r b 锄I 舢K l e d 脚r 哆a 耐i t sA p p H 翰廿o nz 砘蝌Gs u o d i l，J IY i n g d o n 孑(E 眦u h yo fM 戤m g e r I 砖n t 脚n e e I i n g，S l l a r iu I l i v e r s i 哆o fF i n a n c e E c o n m l l i c s，惭y 咖0 3 0 0 0 6C I l i 啮)A l 埯

3、舾I c t：1 K sp a p e ri n n D d u c e sA S D U I P(A p 耐s 8 lS 测舳o fD i g 叫u r b 眦I J a n d e dP r o p e 啊)粕di 协印p h c 撕r I h ek e y 嘁i t h o d0 f 龇a p p I a i s a ls y g 胁i st I ec o l I l p 蒯1 e 璐i v en 1 0 c l e l o fg r a I 蜥o n 锄de v a l u a t i o nf o ru r b 锄l a n d e dp 玎叩e n y，e s t a l)h s

4、h e db y 孤l gS u o d i B yi 曲弹撕I l ga p p l i c 幽p 0 8 鼬玛w 油M a p i n f 0，t l l eA S D I J I Pi 8 血l p l ea r I dc o n 代面e n t，e s p e c i a l l ys u i t e df o r 吐l e 畔d c a lc d l s0 f 锄a l lt a w 啮i nC l l i-m K e yW 咖s：u d)a 1 1l a n d；d i 画t a lk m d e d 叫l p e 啊；k m d e d 畔n ya p p 氆i s a lG I

5、 S一、引言城镇地产的市场条件处于动荡不定的变化之中，而决定地产市场价值的效用、稀缺性及有效需求又受市场参与者不断变化的行为和所关注事物的影响。地产的投资者、担保者、购买者及管理者必然要对他们的预期进行适时调整，以适应变化的情况，做出正确的决策。迫切需要研究者为其提供动态评估方法及技术，使地产评估实现动态化，评估成果能及时更新。城镇地产评估是复杂性较强、系统化程度较高的工作，目前多采用手工或半手工操作式评估技术，每次更新评估工作量大且评估费用高。中小城镇不仅无力承担开发专用评估系统的费用，而且自身也不具备开发能力，所以，为中小城镇开发具有通用性的数字化地产评估系统，具有理论研究价值和广阔的应用

6、前景。2 0 世纪7 0 年代后期以来，加拿大、美国、英国、德国等开发使用了G I s、G P S、R S 技术，随着因特网的兴起，这些国家将矾r I E R M l TG 玛广泛应用于地产评估及管理、地籍管理、土地注册登记、市政管理、环境监控等领域。到1 9 9 6 年6 月底，我国完成了县级以上城镇的土地定级和基准地价评估工作。许多大中城市开发了本市的地产评估系统，如中国人民大学林增杰等人开发了石狮、南京、杭州、保定等城市的城市地产评估信息系统，北京大学董黎明等人开发了天津市土地定级估价系统 2 J。部分城镇也开发了自用的地产评估系统，如山西财经大学张所地等人开发了古交市地产评估系统【3

7、J。此类软件基本上是量体开发的，并不以髑为平台，功能及通用性较差，难以满足城镇地产评估的要求。2 0 世纪9 0 年代末期以来，基于G 玛、G P s、R S 的土地管理信息系统【4 J 成为国内研究的热点，如中地信息工程有限公司提出了M A J P l G I S 城市土地定级估价解决方案，南京农大李玉英等人进行了海门市城镇土地定级估价信息系统研究等。这类研究方案的平台软件及应用费用较高，对操作人员的要求 收稿日期 2 0 0 3 0 3 一1 9 基金项目 2 0 0 1 年高校高科技研究开发项目，编号4 3；山西省教育厅资助课题。作者简介】张所地(1 9 5 5 一)，男，山西太原人，山

8、西财经大学教授，管理学博士，研究方向是管理工程、房地产系统评估理论方法及技术；吉迎东(1 9 7 7 一)，男，山西长治人，山西财经大学管理工程专业硕士研究生，研究方向是房地产评估及房地产信息系统开发。1 0 4 团园图同国豳口 万方数据2003 年6 月豳目田园圈西形缈经力彩彩教J 锄“0 f 强蛐)(iF i I 脚瑚a n dE c 棚油U n i 蛐J，2 0 0 BV 0 1 2 5N o 3较高，在中小城镇推广应用受到了限制。为此，我们课题组在遵循原国家土地局颁布的城镇土地定级规程和城镇土地估价规程前提下，应用张所地提出的“城市土地定级估价综合模型”，基于M a p i n f 0

9、 平台，为中小城镇土地管理部门及房地产评估机构研制开发了城镇数字化地产评估系统，简称A S D u L P。应用该系统可将城镇的土地定级、基准地价、宗地地价评估综合进行，一次性构建评估模型。在更新评估前，可方便地用于宗地地价评估，极大地降低了评估工作的成本，简化评估流程，缩短评估时间，并可根据城镇的发展，应用更新评估模块，可进行城镇地产动态评估。本文简要介绍A S D U I P 的基本功能结构及实际应用情况。二、系统的主要功能A S D U L P 由建立、应用、更新及维护四类功能模块组成。(一)系统建立模块的主要功能1 数据管理。该模块主要提供图形数据与属性数据的管理功能。在图形数据管理方

10、面，系统中集成了M a p i n f o 的一些常规控件，可以提供基本的图形管理界面，如建立地图、地图分层、打开地图、显示地图等，用户可建立工作底图及因素因子专题地图。系统具有分层显示和存储功能，建立各种图例层、地名层，以便于管理。建立专门用于宗地地价评估的标准宗地库，具有记录宗地变更情况的功能。在属性数据管理中，建立与空间数据相关联的属性数据库，提供空间数据与属性数据的互相查询功能。2 模型管理。该模块主要由地产评估模型库、方法库、建立模型程序库、选择最优评价模型程序库、地产评估结果存储库、地产评估报告范式库等组成，所有库都具有开放性，提供编辑和更新界面。在使用中，用户可以根据实际情况选用

11、一种或多种模型，系统会建立模型，提供各种检验结果，分类进行存储，并优选出最优评估模型。在作用源模型子模块中，可对每种因素因子作用源选择模型，模型的选择会与各因素因子专题地图中的数据相匹配，同时提供作用强度、衰减半径、衰减方式等参数的设置界面。“城市土地定级估价综合模型”子模块是系统的核心建模模块，它以定级估价综合模型的数据需求为驱动，将评估区的相关数据读人(用地效益数据及坐标、因素因子作用分值数据及坐标)，一次性建立城镇土地定级估价综合模型，可分别完成城镇土地定级、级差收益、基准地价及宗地地价评估工作。3 成果输出。分别以表格、图形、文档、数字化地图四种方式或混合方式输出评估结果，还提供专门的

12、表格图形输出格式的编辑器，可以自我定制输出格式。这些信息可以用多种常用应用软件格式进行存储，并可以直接用于提供地价信息发布(包括网上发布)。(二)系统应用模块的主要功能1 地价评估。动态市场比较法、动态收益法、成本逼近法、路线价法、假设开发法、模糊评价法、定级估价综合模型法、基准地价修正系数法等估价方法模块，针对不同的用地类型、不同估价目的和所获基础数据的情况，选用最适合的估价方法，得到最合理的评估结论，并给出规范的评估报告。2 查询检索。提供分类检索、关键词检索、图示检索、高级检索(各种组合条件检索)、模糊检索等检索途径，在查询检索模块中，都设置有保密级别。对不同的客户需要，给予最满意的服务

13、。3 空间分析。模块集成了M a p i 山与s P S S 的统计分析功能，可以为用户提供各种土地信息、地产知识、城镇地价曲面的动态变化及趋势情况，主要向用户提供地产咨询知识。(三)系统维护模块的主要功能评估区域设置、用户管理、数据备份与恢复、数据导出等功能模块并预留数据接口。(四)系统更新模块的主要功能城镇土地级别评估更新、基准地价评估更新、宗地地价评估更新、输入方式更新、输出方式更新、评估方式更新、维护方式更新等。三、系统的基本结构图l 城镇数字化地产评估系统基本结构示意图四、系统的基本配置(一)系统硬件配置1 0 5 万方数据 万方数据城镇数字化地产评估系统及应用城镇数字化地产评估系统

14、及应用作者：张所地，吉迎东作者单位：山西财经大学,管理工程学院,山西,太原,030006刊名：山西财经大学学报英文刊名：JOURNAL OF SHANXI FINANCE AND ECONOMICS UNIVERSITY年，卷(期)：2003,25(3)被引用次数：5次 参考文献(6条)参考文献(6条)1.严星.林增杰 城市地产评估 19982.天津市土地管理局 天津市区土地定级估价工作成果报告 19933.张所地 古交市地产评估(含软件)19954.陈耀明.张所地 矿业城市地产评估探讨 1996(03)5.寇有观 跨世纪的土地信息系统期刊论文-国土资源遥感 2001(01)6.李玉英 地产价格评估的实证与创新 1999 引证文献(5条)引证文献(5条)1.赵华平.张所地 MapX在城镇数字化地产评估系统中的应用期刊论文-山西财经大学学报(高等教育版)2004(3)2.谭立元.张所地 城镇房地产适时评估系统开发研究期刊论文-物流工程与管理 2012(4)3.张所地.谭立元 动态市场比法宗地地价评估系统设计期刊论文-山西农业大学学报(社会科学版)2007(5)4.王爱萍.闫弘文 城镇土地评估系统发展特点及展望期刊论文-山东师范大学学报（自然科学版）2008(1)5.郭凤芝 土地资源安全评价的几个理论问题期刊论文-山西财经大学学报 2004(3)本文链接：http:/