在建工程资产评估的实践_吴双.pdf

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1、工作研究对于在建工程 形象 进度 在?以下的,应以帐面的工 程实际支出作为评 估 值,而大于?以上 的按市场价 值 进行 评估。?、考虑评 估范 围和帐面值核对 在建工 程的会 计 科目,目的在于进一步确 定 或调整 在建工 程的 评 估 范围,同 时了解 在 建工程的开工日期、具 体 内容和 工程实际支附 款 同工程 形象 进度 的 一 致 性。企 业会 计在建工 程 的管 理一 般比较混乱,工程支出往 往与现场状 况 不 尽 一致,会 计 人员的 申报往 往与 评 估要求不相一 致,所以在现场 评 估时,往 往需要对申报的评 估范 围进行 调 整,也引起相 应 的帐面值调整。另 方面,大多

2、数的改 良在建工程 与 某 项固定资 产项 目为 同一资 产,而在 会 计上作 为固定 资 产和在 建工 程资 产 进 行记 帐,此时 须视在 建工程具体 情况进行评估 范围 调 整 和帐面值调整,以免 评估 产生重 复或 遗 漏。对于已完工使用的“在 建工 程”,则需 要 一律结 转 到固定 资 产 中进行评估。?、对 工程量和造 价 进行核实在 建工程计 价 依据为工 程预算 书,审 核工 程施 工 的工程 量和 预算,以期达到正确的 测算已完工的各 分项和分部 在建工 程 的 工 程 量,并 与会 计实际 工 程支出款项目进 行比照,以工程量或工 程费用 进行工程 形象进 度 测算,以工

3、 程 形象 进 度为尺度,确 定在建工 程评估是以帐面支出作为 评估值,还是以市场 价格 进 行评 估。?、对工 程 欠款 进 行 评 估处 理在 企业的 整体资产单项 加和法评 估中,对于评 估基 准日存 在的 工 程欠 款和评 估基 准日后完成 的工程和相应 费用,应 按资产评 估 操 作 规 范意见?试 行?的 两 种 处理意 见 进行 评 估,第一 种是评 估基准日的未 完工程不在 本 次 评估考 虑范围,第二 种则 是进行 评 估,将 评 估 值 计 人 负 债。?、考虑资 产贬值因投资 政 策的倾 斜 或 产品结 构的 调 整,使工程 处于缓 建、停建等 状态时,应 对实 体 性

4、陈旧贬值、功 能 性贬值和 经济性 贬值 进行恰 当的评 估。?、设 备安装工 程 的评 估对工艺 设备安装工程,一般 都 是处于工 程的最后阶段,当建筑工程进 度已达?上时,还有相当 部 分的工艺设备 是以“存货”的帐面 出现,其设备应 按库 存设备 进 行 评 估?对已在工 程中 进 行安装的 工艺设备,如 果评 估 分 为 建 筑工程和设 备工程,则可按下式进行 评 估。工艺设备安装设 备不包含设备的二?工程评估价值成本安装工程成本?卫?调整 系数?工程形?象进度前的房地 产企 业经 营活动 中,这类在建工程 相当一部 分 出 现 贷 款 抵 押的产 权 变 动 行为,对于这类在建工 程

5、 的抵 押 评 估,有其 自己的特 点。?、房 地 产开发企业 的将 来 商品“在 建工程”,进 行 抵 押 时有其 政 策 规定 和惯 例 作法,银行大都是以抵 押 房地产现值的?一?作 为 发 放贷 款 的限度。?、抵 押 价格应为预期价格,这就 涉及到一个评 估 基准日或折现 问题。抵 押 价格并 非 资 产 抵 押的现 值,而 是 当 债 务履行 期 满,抵 押 权 人未能履行 清还抵 押有关 条 款 时,需要 通 过协 商 或法院提起诉讼,强制进行 拍 卖 或出售 来 达 到 清还 目的。在实 践 操 作 中,对于房地产企业开发 商品“在 建工 程”,均存 在 着以一定形 象 进 度

6、的“未完工 程”作为评 估 范 围 进 行 评 估和以工 程已全部 完工作为评 估 范围。对于将 未 完的在建 工程设 定的 工程已全 部 完工的抵 押 评 估 之所以能 进行 评估,其 依 据 是 通过抵 押贷款,工 程投 人不断增 加,不断 地 完 成 各 项 分 部 工程,形象 进 度 也随之不断地增进,在正常 情 况下,当贷款 到 期 时,工程也 进 人 竣 工 验收 阶 段,因此,笔 者 认 为可?以将评 估 基准日设 定 在 这 个贷款 到 期 之日或工 程完工之日,或 者 考虑折 现 的因素,将 评 估 基 准日设定于某形象进度时 点 上来 评 估“工 程已全部 完工的 在 建工

7、程”的现 值。将“未 完工在建工 程”通过贷 款形式 设定 为“已全部 完工 的在 建工 程”的评估,从资 产 评 估 规 范 来 说,其 矛 盾 点 是属“无物 资产”就不 应进 行 评 估,但 是 从 贷 款 抵 押形式,抵 押价 格 的形 成 来 看,只要评 估 师 在 评 估 报告中将这个 资产状况 的期后事 项 交待 清 楚,应 是可以操 作的。四、有待规 范 的问题在前面曾 提 到,在建工程评 估,以形象进 度为尺度,按市场价格 进行 评 估,而 且确 定这 个尺度为?的形象 进度?含?,这 个尺度是带有一定的主观 性的,能否进行 规 范,有待 评 估 行业 的共 同认 识。资 产

8、 评 估规 范意见?试 行?对 在 建工程评估 提出采用 重置 成 本 法的重 置价 值是以评 估 基准日重新形成 该 在 建工 程已完 成的 工 程 量所 发生 的全 部费 用来 确定,即?在 建工 程 重 置价 值?直 接费 用?包括 前期费用?间接 费用?其 他费 用?资金成 本?在 式?中没有 固定 资 产投资 方 向调节 税这一 项。但 是,在实际评 估 操 作中需 要将 这一项考虑 进去。在 企 业 整体 资 产 单项加和法评 估 中,须 将已竣工但未结 转的 改 良工程一律 合 并 到原来固定资 产 的项目中 进 行 评 估,同 时进行 帐面值调 整,而不必 要做 为 单 独的“在建工程”列表。三、在建工程 的 抵押价 格 评 估房地产开发企业 的将 来 商品,在 会 计 科目上作为在 产品,然 而,它却 也是一项 在 建工 程,在 当资 任 编辑?周 华拥广西申计?年第?期?