SST昌源福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书.pdf

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1、福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建省建瓯福人林业有限公司 资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司 资产评估报告书 闽中兴评字(2007)第 5028 号 闽中兴评字(2007)第 5028 号 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 中国福州 二七年八月二十八日福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 中国福州 二七年八月二十八日 福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建省建瓯福人林业有限公司福建省建瓯福人林业有限公司 资产评估报告书目录资产评估报告书目录 闽中兴评字(2007)第 502

2、8 号 一、资产评估报告书摘要 二、资产评估报告书正文 （一）委托方及资产占有方概况（二）评估目的（三）评估的价值类型 （四）评估范围和对象 （五）评估基准日 （六）评估原则 （七）评估依据 （八）评估方法 （九）评估过程 （十）评估结论 （十一）特别事项说明 （十二）评估报告评估基准日期后重大事项说明（十三）评估报告法律效力 三、附表及附件（一）附表：资产评估结果汇总表（二）附件：备查文件福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -1-福建省建瓯福人林业有限公司 福建省建瓯福人林业有限公司 资产评估报告书摘要

3、 资产评估报告书摘要 闽中兴评字(2007)第 5028 号 一、委托方：一、委托方：（一）福建省昌源投资股份有限公司 （二）山田林业开发（福建）有限公司 二、资产占有方：二、资产占有方：福建省建瓯福人林业有限公司 三、评估目的：三、评估目的：为委托方与资产占有方拟实施资产重组提供作价参考 四、评估的价值类型：四、评估的价值类型：投资价值 五、评估对象 五、评估对象：福建省建瓯福人林业有限公司申报待估的资产、负债及所有者权益 六、评估基准日：六、评估基准日：二七年六月三十日 七、主要评估方法：七、主要评估方法：成本法 八、评估结论：八、评估结论：福建省建瓯福人林业有限公司 2007 年 6 月

4、 30 日经审计后的账面资产总额为人民币 247,947,965.19 元，负债总额为人民币51,815,225.60 元，净资产总额为人民币 196,132,739.59 元。清查调整后资产总额为人民币 247,947,965.19 元，负债总额为人民币51,815,225.60元，净资产总额为人民币196,132,739.59元。福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -2-经成本法评估后，福建省建瓯福人林业有限公司的资产总额现 值 人 民 币539,546,140.47元,负 债 总 额 现 值 人 民

5、 币51,815,225.60 元，净资产总额现值人民币 487,730,914.87 元，净资产评估增值人民币 291,598,175.28 元,净资产增值率148.67%。以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。同时，本报告仅供福建省建瓯福人林业有限公司的控股股东山田林业开发（福建）有限公司（控股比例为 66.239%）与福建省昌源投资股份有限公司进行资产重组之目的使用。中国注册资产评估师：李重阳 林畅 森林资源资产评估专家：林良钟 翁友恒 复核人：王永忠 法定代表人：黄耀林 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 二 00 七年八月二十八

6、日 中国注册资产评估师：李重阳 林畅 森林资源资产评估专家：林良钟 翁友恒 复核人：王永忠 法定代表人：黄耀林 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 二 00 七年八月二十八日 福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -3-福建省建瓯福人林业有限公司 福建省建瓯福人林业有限公司 资产评估报告书资产评估报告书 闽中兴评字(2007)第 5028 号 我们接受福建省昌源投资股份有限公司与山田林业开发（福建）有限公司的共同委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方

7、法，对因资产重组所涉及的福建省建瓯福人林业有限公司申报待估的资产和负债进行了评估工作。本公司评估人员及特聘的森林资源资产评估专家按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在 2OO7 年 6 月 30 日所表现的价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一委托方及资产占有方简介 一委托方及资产占有方简介（一）委托方：1福建省昌源投资股份有限公司 公司办公（注册）地址：福州市鼓楼区华林路 312 号。公司法定代表人：刘健。注册资本：人民币贰亿玖仟肆佰肆拾万肆仟陆佰伍拾伍圆整。福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限

8、公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -4-企业类型：股份有限公司（上市）。经营范围：工程施工总承包；房地产开发；工业生产资料（不含汽车、小轿车），五金、交电、化工（不含化学危险品），电子计算机及配件，仪器仪表，建筑材料，百货，针、纺织品，工艺美术品的销售；室内装饰；综合技术服务，技术咨询（以上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定）。2山田林业开发（福建）有限公司 公司办公（注册）地址：福州市五四路 75 号外贸中心 8 楼。公司法定代表人：刘平山。注册资本：人民币捌仟万圆整。企业类型：有限责任公司。经营范围：种植林木及林业产品科技开发（不含种子、种苗生产经营）

9、，林业技术咨询、推广，林木产品的批发（涉及审批许可项目的，只允许在审批许可的范围和有效期限内从事生产经营）。（二）资产占有方：福建省建瓯福人林业有限公司 公司办公（注册）地址：福建省建瓯市城关解放路 179 号。公司法定代表人：刘平山。注册资本：人民币壹亿圆整。企业类型：有限责任公司。经营范围：造林营林、木竹生产经营、林产化工产品制造、竹木制品加工、物资供销、林业生产及技术服务、林地开发与森林资源综合利用、农林产品购销、建筑装饰材料、人造板制造、森林动植物福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -5-养殖、中

10、草药种植与加工（以上经营范围凡涉及国家有专项专营规定的从其规定）。二.评估目的：二.评估目的：为委托方与资产占有方拟实施资产重组提供作价参考。三.评估的价值类型：三.评估的价值类型：投资价值，也称特定投资者价值。投资价值是指按评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投资者所具有的使用价值或效用为依据判断的资产价值估计数额。考虑到本次评估目的系资产重组，而且重组的标的及相关当事方是明确的，即具有明确的投资目标和特定的投资者，因此我们选用投资价值作为本次评估的价值类型。四评估范围和对象：四评估范围和对象：本次资产评估的范围和对象系根据委托方的委托，评估福建省建瓯福人林业有限公司申报待估的资

11、产、负债和所有者权益。福建省建瓯福人林业有限公司2007年6月30日经审计后的账面资产总额为人民币 247,947,965.19 元，负债总额为人民币 51,815,225.60 元，净资产总额为人民币 196,132,739.59 元；清查调整后资产总额为人民币 247,947,965.19 元，负债总额为人民币 51,815,225.60 元，净资产总额为人民币 196,132,739.59 元，清查调整后的数据形成评估前企业申报待估的对象。福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -6-五.评估基准日：五

12、.评估基准日：本项目资产评估基准日为 2OO7 年 6 月 30 日，本次资产评估的一切取价标准均为该基准日有效的价格标准。六.评估原则：六.评估原则：本公司在本次资产评估工作中是遵循如下原则进行的：(一)产权利益主体变动原则 产权利益主体变动原则即指资产评估是以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提,确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值。(二)资产评估的工作原则 1.客观性原则 客观性原则是指评估结果应有充分的事实为依据。本公司评估人员从实际出发,认真进行调查研究,在评估过程中排除人为因素及其他原因的干扰,具有客观、公正的态度并采用科学的方法。2.独立性原则 独立性原则要求在

13、资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响,评估工作应始终坚持独立的第三者立场。3.公正性原则 公正性原则要求注册资产评估师公平正直、不偏不倚地对待有关各方,不以牺牲一方利益为条件而使另一方受益。4.科学性原则 福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -7-科学性原则是指在资产评估过程中,必须根据评估的特定目的,选择适当的价值类型和方法,制定科学的评估实施方案,使资产评估结果科学合理。(三)资产评估的操作原则 1.替代原则 替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时,以最低价格资产的价值作为评估值。2.公允价

14、值原则 公允价值原则是指资产评估选取的作价依据和评估结论都是公允可靠的，对交易双方及相关当事方是公平合理的。3.贡献原则 贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。4.预期原则 预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。七.评估依据 七.评估依据(一)法规依据 1 资产评估准则；2 资产评估操作规范意见；福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限

15、责任公司 -8-3 资产评估报告基本内容与格式的暂行规定；4 资产评估报告基本内容与格式的补充规定；5.森林资源资产评估技术规范（试行）；6 国有资产评估管理办法及其实施细则，以及国家颁布的与资产评估相关的其他法律、法规、制度、政策。(二)行为依据 1.本评估公司与委托方签订的资产评估业务委托(协议)书；2.资产评估委托方和资产占有方的承诺函；3.委估资产和负债的评估申报明细表及委托方和资产占有方提供的相应资料；4.委托方与资产占有方提供的本次资产重组的方案。(三)产权依据 1.委托方及资产占有方的营业执照；2.房屋所有权证、土地使用权证、汽车行驶证、林权证等产权证明文件；3.主要设备的合同、

16、发票；4.竣工决算资料;5.其它有关资料。(四)取价依据 1.资产占有方提供的生产经营、财务会计、工程技术、林木资产等方面的资料；2.资产评估常用数据与参数手册；福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -9-3.房地产估价规范；4.土地管理法；5.城镇土地估价规程；6.福建省建筑工程预算定额及福建省建筑工程综合单价表和建筑工程消耗量定额、建筑装饰工程预算定额以及全国统一安装工程预算定额、建设工程主要材料（综合）预算价格与市场预算价；7.建筑工程投资估算手册；8.中国机电产品报价手册；9.计算机市场；10.中国

17、电子商情；11.汽贸商情；12 森林资源资产评估技术规范；13.福建省森林资源规划设计调查和森林经营方案编制技术规定；14.资产占有方提供的评估专业人员认为评估所必备的其他资料；15.本公司收集的国家（或地方）有关部门发布的其他统计资料、技术标准资料、参数资料。(五)其他依据 1.中国注册资产评估师手册；2.利安达信隆会计师事务所有限责任公司对资产占有方截止2007 年 6 月 30 日的会计报表进行审计，利安达信隆会计师事务所有福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -10-限责任公司出具的利安达审字200

18、7第 1074 号审计报告；3为核实林木资源资产的实物量及产权状况，特委托福建省林业调查规划院对资产占有方的林木资源资产进行核查，福建省林业调查规划院在核查的基础上出具了 福建省建瓯福人林业有限公司林木资源资产调查报告；4.评估专业人员现场工作及市场调查收集的其他资料。八.评估方法：八.评估方法：(一)评估方法的选用：根据评估项目的评估目的和资产负债的具体类型，在准确核实评估基准日资产占有方资产、负债数量和账面价值的基础上，选择国家规定的评估方法。本次主要采用成本法对福建省建瓯福人林业有限公司进行整体评估。(二)主要单项资产的评估方法：1.货币资金按核实无误的账面价值确定评估值。2.短期投资主

19、要系投资股票和基金，属交易性金融资产，我们按照评估基准日证券市场的收盘价确定其评估值。3.各种应收及预付款项在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。4.存货在核实账面价值并盘查的基础上，以成本法为主进行评估。5.消耗性生物资产为林木资源资产，参照森林资源资产评估技术规范的说明，对林木资源资产一般分别不同树种、龄组采用重置成本福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -11-法、收获现值法和市场价倒算法进行评估;但是，考虑到本次评估目的为资产重组，评估的价值类型定义为投资价值，因此为了维护重组后

20、上市公司投资各方的利益、特别是中小投资者的利益，为上市公司留下充分的盈利空间，并合理体现资本市场的公平公正，我们对本次评估的核心资产不同树种、不同龄组的林木资源资产均采用重置成本法评估。6.长期投资主要系对外的股权投资，我们首先充分了解了具体投资形式、收益获取方式和占被投资单位资本的比重等投资要素。在此基础上，我们主要采用以下方式对长期投资进行评估:对于福建省建瓯福人林业有限公司对外的控股投资，我们对被投资企业进行整体评估，确定被投资企业整体评估的净资产评估值，再根据福建省建瓯福人林业有限公司占被投资方的股权比例计算长期投资的评估值。7.固定资产主要采用重置成本法进行评估。8.无形资产土地使用

21、权主要采用基准地价系数修正法进行评估。9.各项负债根据评估目的实现后的产权持有者实际需要承担的负债项目及金额确定其评估值。九.评估过程：九.评估过程：本公司自接受评估项目委托至提交评估报告的工作过程中,分五个阶段进行,具体如下：(一)接受委托：福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -12-在通过了解待评估资产状况后,接受委托方委托,与委托方签订资产评估协议书,明确评估目的、范围、对象、基准日,布置并辅导资产占有方进行待评估资产的申报、清查等工作。(二)资产清查：1.根据资产占有方提供的资产负债表和资产评估申

22、报表，由本公司评估人员进行逐项核实；2.本公司各专业工程师对申报的实物资产进行现场勘查核实并作有关记录；特聘的森林资源资产评估专家组织林业专业人员对资产占有方的林木资源资产进行核查。(三)评定估算：1.根据实物资产和非实物资产的特点及本次评估目的,选用上述拟定的评估方法,运用本公司收集的市场信息进行估算;2.各专业组评估人员根据各类资产的初步估算材料,汇总评估 结果,填写完成各类资产负债清查评估明细表,编制工作底稿、撰写评估说明。(四)评估汇总：1.项目负责人对各专业组编制的工作底稿,进行复核验证;2.项目负责人组织汇总评估结果,汇集资产评估工作底稿;3.复核人对资产评估汇总结果进行复核。(五

23、)提交报告：1.由项目负责人拟写评估报告初稿;2.公司领导对评估报告初稿进行审核;福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -13-3.正式出具资产评估报告。十.评估结论：十.评估结论：福建省建瓯福人林业有限公司 2007 年 6 月 30 日经审计后的账面资产总额为人民币 247,947,965.19 元，负债总额为人民币51,815,225.60 元，净资产总额为人民币 196,132,739.59 元。清查调整后资产总额为人民币 247,947,965.19 元，负债总额为人民币51,815,225.60

24、元，净资产总额为人民币196,132,739.59元。经成本法评估后，资产总额现值人民币 539,546,140.47 元,负债总额现值人民币 51,815,225.60 元，净资产总额现值人民币487,730,914.87 元，净资产评估增值人民币 291,598,175.28 元,净资产增值率 148.67%。本次整体资产评估涉及到的核心资产系资产占有方申报评估的消耗性生物资产林木资源资产，该类资产主要包括杉木、马尾松、阔叶树等用材林，总面积 269405 亩，相应的活立木总蓄积量2048120 立方米，评估现值总计人民币 382,054,442.00 元，平均每亩评估单价 1,418.1

25、4 元，每立方米评估单价 186.54 元。十一.特别事项说明:十一.特别事项说明:1.本报告的评估结果是反映评估对象在本评估目的下,根据公开市场原则确定的公允市价,没有考虑资产因转让而产生的费用及税收，未考虑已经或将来可能承担的抵质押、担保等事宜以及特殊的交易方福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -14-式可能追加或减少付出价格等对评估值的影响,也未考虑国家宏观政策和未来市场环境发生变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产评估价格的影响。2.本报告未考虑评估中遵循的持续经营原则发生变化时对评估 值的影响。

26、3.本报告仅供委托方和资产占有方在实现本次评估目的时参考使用，评估机构和评估师不对因评估目的实现与否所产生的影响及限制负责；同时评估机构和评估师不对委托方和资产占有方将本报告用于非本评估目的的经济行为可能产生的后果负责。4.本公司在本次资产评估过程中，接受了由委托方和资产占有方提供的评估师认为是不可缺少的资料，这些资料的真实性、准确性及其来源的合法性由委托方和资产占有方负责。5.本次评估前，利安达信隆会计师事务所有限责任公司对资产占有方截止 2007 年 6 月 30 日的会计报表进行审计，其所出具的利安达审字2007第 1074 号审计报告是本次评估工作的重要依据。6.为核实林木资源资产的实

27、物量及产权状况，特委托福建省林业调查规划院对资产占有方的林木资源资产进行核查，福建省林业调查规划院在核查的基础上出具的 福建省建瓯福人林业有限公司林木资源资产调查报告是本次评估工作的重要依据;该调查报告显示资产占有方的林木资源资产总面积269405亩,活立木总蓄积量2048120立方米，林分单位面积蓄积量平均为 7.6 立方米/亩。7.本次对于林木资源资产的评估未考虑国家可能对森林资源采福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 -15-伐指标进行控制，以及林业生产政策和未来市场环境可能发生重大变化对评估值所带来

28、的影响。8.本次评估专门聘请了福建省林业调查规划院的森林资源资产评估专家对福建省建瓯福人林业有限公司的林木资源资产进行了现场勘察、尽调及价值的评定估算，森林资源资产评估专家在此基础上发表了专业意见，并提供了林木资源资产价值的评估结果，其所发表的专业意见及评估结果是本次评估工作的重要依据。十二.评估报告评估基准日期后重大事项说明：十二.评估报告评估基准日期后重大事项说明：1.评估基准日后，如果外部经济环境或影响价值的因素发生重大变化，或者评估对象的存续状态出现异常，应视具体情况对评估结果作相应调整或委托评估机构重新评估。2.本评估公司专业人员于基准日后因自身专业判断能力、所处客观环境及条件的限制

29、，尚未发现其他影响评估结果的重大事项。十三.评估报告法律效力:十三.评估报告法律效力:1.本报告是建立在上述“特别事项说明”的前提条件下成立的，因此报告使用者应关注特别事项说明可能带来的影响。2.本报告评估结果有效期为一年，即评估基准日起一年内有效。3.本报告仅供福建省建瓯福人林业有限公司的控股股东山田林业开发（福建）有限公司（控股比例为 66.239%）与福建省昌源投资股份有限公司进行资产重组之目的使用;以及送交财产评估主管机关审查使用;未经许可，报告的全部或部分内容不得向其他任何单位及个人提供或公开。福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书 福建中兴

30、资产评估房地产土地估价有限责任公司 -16-4本报告的附表、附件与本报告具有同等的法律效力。附表及附件：附表及附件：（一）附表：资产评估结果汇总表。（二）附件：备查文件。中国注册资产评估师：李重阳 林畅 中国注册资产评估师：李重阳 林畅 森林资源资产评估专家：林良钟 翁友恒 森林资源资产评估专家：林良钟 翁友恒 复核人：王永忠 复核人：王永忠 法定代表人：黄耀林 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 二 00 七年八月二十八日 法定代表人：黄耀林 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司 二 00 七年八月二十八日 福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书福建省建瓯福人林业有限公司资产评估报告书