洪涛股份在建工程项目资产评估报告 2011-04-28.pdf

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1、 深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 深中资华评报字深中资华评报字2011第第 008 号号 深深深深圳圳圳圳中中中中资资资资华华华华资资资资产产产产评评评评估估估估事事事事务务务务所所所所 二二二二一一一一一一一一年年年年四四四四月月月月二二二二十十十十五五五五日日日日 深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目资产评估报告 深圳中资华资产评估事务所 目 录 注册资产评估师声明.1注册资产评估师声明.1 摘 要.2摘 要.2 资 产 评 估 报 告.3资 产 评 估 报 告.3 一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者.3 二、评估目的.4 三、评估对象

2、和评估范围.4 四、价值类型及其定义.5 五、评估基准日.5 六、评估依据.5 七、评估方法.7 八、评估程序实施过程和情况.7 九、评估假设.8 十、评估结论.9 十一、特别事项说明.10 十二、评估报告使用限制说明.11 十三、评估报告日.11 备查文件目录.17备查文件目录.17 深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目资产评估报告 深圳中资华资产评估事务所 第 1 页 注册资产评估师声明注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法

3、律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中

4、假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目资产评估报告 深圳中资华资产评估事务所 第 2 页 深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 深中资华评报字2011第 008 号 摘摘 要要 深圳中资华资产评估事务所接受深圳市洪涛装饰股份有限公司的委托，就了解深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程现值经济行为，对所涉及的深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程在评估基准日的市场价值进行了评估。评估对象为深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程，评估范围是深圳市洪涛装饰股份有

5、限公司的在建工程涉及资产。评估基准日为 2011 年 3 月 31 日。本次评估的价值类型为市场价值。本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法对深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程进行评估。经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程在评估基准日 2011 年 3 月 31 日的评估结论如下：在建工程资产总计 8,687.85 万元。在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。本报告评估结果使用有效期一年，即自 2011 年 3 月 3

6、1 日至 2012 年 3 月 30 日使用有效。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目资产评估报告 深圳中资华资产评估事务所 第 3 页 深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目 资资 产产 评评 估估 报报 告告 深中资华评报字2011第 008 号 深圳市洪涛装饰股份有限公司：深圳市洪涛装饰股份有限公司：深圳中资华资产评估事务所接受贵公司的委托，根据有关法律法规和资产评估准则，采用成本法，

7、按照必要的评估程序，对了解深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程现值的经济行为所涉及的该公司在建工程资产价值在评估基准日 2011 年 3月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者 本次资产评估的委托方、被评估单位为深圳市洪涛装饰股份有限公司。（一）委托方、被评估单位概况（一）委托方、被评估单位概况 公司名称：深圳市洪涛装饰股份有限公司 公司地址：深圳市罗湖区泥岗西洪涛路 17 号 法定代表人：刘年新 注册资本：15000 万元 经济性质：股份有限公司（上市）营业执照注册号：440301102715200 经营范围：室内外装饰设计;建筑幕

8、墙设计;建筑装饰装修工程施工;建筑幕墙工程施工;城市及道路照明工程施工;机电安装工程施工;智能化工程施工;消防设施工程施工;建筑幕墙、门窗的生产加工(分支机构经营);园林雕塑设计;家私配套、空调设备、不锈钢制品的设计安装;进出口贸易业务(按深贸管市字第 690 号)；建筑材料的购销。（二）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者（二）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者 本评估报告的使用者为委托方、被评估单位、经济行为相关的当事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目

9、资产评估报告 深圳中资华资产评估事务所 第 4 页 能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。二、评估目的 根据资产评估业务约定书约定，本次评估的目的了解深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程资产现值。三、评估对象和评估范围 评估对象是深圳市洪涛装饰股份有限公司的在建工程。评估范围为深圳市洪涛装饰股份有限公司在基准日的在建工程资产，账面资产总额 8,687.85 万元其中土地取得相关费用 2,337.35 万元，土建工程 6,243.93 万元，设备安装工程 106.57 万元；土建工程具体包括建筑装饰部品部件工厂 4,231.88 万元，设计创意中心 2,012.06 万元。上述资产数据摘自深圳市

10、洪涛装饰股份有限公司填制的在建工程评估明细表及台帐。委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（一）委估主要资产情况（一）委估主要资产情况 本次评估范围中的主要资产为在建工程中建筑装饰部品部件工厂、设计创意中心。该工程总名称为洪涛工业园建设用地面积 35162.67 平方米，总建筑面积87900.00 平方米。该工程对应土地证号为深房地字第 5000304244 号；（1.该宗地权属来源为协议，土地用途为工业用地，土地性质为商品房，用地价款为人民币8,961,234.00 元；2.本宗地的土地利用要求及有关权利和责任按深地合字（2006）4082号深圳市土地使用权出让合同书

11、执行。）该工程持有深规许字 05-2006-0068 号深圳市建设用地规划许可证；深规建许字 BA-2008-0106 号深圳市建设工程规划许可证；编号 XK20080406 中华人民共和国建筑工程施工许可证。（二）企业申报的表外资产的类型、数量（二）企业申报的表外资产的类型、数量 企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。（三）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（三）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 本项目所有评估工作均由深圳中资华资产评估事务所完成，不存在引用其他机构出具的报告的情况。深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目

12、资产评估报告 深圳中资华资产评估事务所 第 5 页 四、价值类型及其定义 依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日 本项目资产评估的基准日是 2011 年 3 月 31 日。资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。此基准日是委托方在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。六、评估依据 本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取

13、价依据和其他参考资料等，具体如下：（一）经济行为依据（一）经济行为依据 1、深圳市洪涛装饰股份有限公司与本所签订的评估业务约定书 。（二）法律法规依据（二）法律法规依据 1、中华人民共和国公司法（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；2、企业国有资产评估管理暂行办法 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号（2005 年 8 月 25 日）；3、关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274 号）；4、中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；5、中华人民

14、共和国城市房地产管理法（2007 年修订）；（三）评估准则依据（三）评估准则依据 1、资产评估准则基本准则（财企（2004）20 号）；深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目资产评估报告 深圳中资华资产评估事务所 第 6 页 2、资产评估职业道德准则基本准则（财企（2004）20 号）；3、资产评估准则评估报告（中评协2007189 号）；4、资产评估准则评估程序（中评协2007189 号）；5、资产评估准则机器设备（中评协2007189 号）；6、资产评估准则不动产（中评协2007189 号）；7、资产评估价值类型指导意见（中评协2007189 号）；8、企业价值评估指导意见（试行）（中评协

15、2004134 号）；9、企业国有资产评估报告指南（中评协2008218 号）；10、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协200318号）；11、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；12、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；13、城镇土地分等定级规程（GBT18507-2001）；14、企业会计准则基本准则（财政部令第 33 号）；15、企业会计准则第 1 号存货等 38 项具体准则（财会20063 号）；16、企业会计准则应用指南（财会200618 号）。（四）资产权属依据（四）资产权属依据 1、国有土地使用证；2、重要资产购置合同或凭证；3、其他参考资

16、料。（五）取价依据（五）取价依据 1、基本建设财务管理规定（财建2002394 号）；2、工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号）；3、关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知（计办价格20021153 号）；4、建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007 670 号）；5、其他参考资料。（六）其它参考资料（六）其它参考资料 1、深圳市洪涛装饰股份有限公司 2009 年会计报表及审计报告；2010 年会计报表；深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目资产评估报告 深圳中资华资产评估事务所 第 7 页 2、资产评估常用数据与参数手册（第二版）（北京科学技术出版社）；3、w

17、ind 资讯金融终端；4、工程建设有关技术资料及地质勘查资料；5、其他参考资料。七、评估方法（一）评估方法的选择（一）评估方法的选择 依据资产评估准则等的相关规定，在建工程评估通常采用成本法、形象进度法，假设开发法。本次评估目的是了解现值，根据已经获得的各项资料用成本法估值较为合理，因此本次评估选择成本法进行评估。（二）成本法介绍（二）成本法介绍 1、思路、思路 按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。2、公式、公式 在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税 八、评估程序实施

18、过程和情况 整个评估工作分四个阶段进行：（一）评估准备阶段（一）评估准备阶段 1、2011年4月7日，委托方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2011年4月7日，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。（二）现场评估阶段（二）现场评估阶段 深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目资产评估报告 深圳中资华资产评估事务所 第 8 页 项目组现场评估阶段的时间为2011年4月7日至2011年4月19日。主要工作如下：1、听取

19、委托方及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。2、对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。3、根据资产清查评估申报明细表，对在建工程进行了全面清查核实。4、查阅收集委估资产的产权证明文件。5、根据委估资产的实际状况和特点，确定资产的具体评估方法。6、对企业提供的权属资料进行查验。7、对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。（三）评估汇总阶段（三）评估汇总阶段 2011年4月19日至4月22日对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析

20、汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。（四）提交报告阶段（四）提交报告阶段 在上述工作基础上，起草资产评估报告书，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告书。本阶段的工作时间为2011年4月22日至4月25日。九、评估假设 本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：（一）一般假设（一）一般假设 1、交易假设 交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目资产评估

21、报告 深圳中资华资产评估事务所 第 9 页 前提假设。2、公开市场假设 公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。3、资产持续经营假设 资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。（二）特殊假设（二）特殊假设 1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；2、企业所处

22、的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；3、企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式；4、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；5、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；6、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；7、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。十、评估结论 采用成本法对深圳市洪涛装饰股份有限公司的在建工程进行评估得出的评估基

23、准日2011年3月31日的评估结论如下：资产账面价值8,687.85万元，评估值8,687.85万元。深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目资产评估报告 深圳中资华资产评估事务所 第 10 页 十一、特别事项说明（一）产权瑕疵事项（一）产权瑕疵事项 1、企业申报评估的范围内部分实际完工房屋建筑物未办理房产证，企业承诺该部分资产属于其所有，对于因该部分资产权属可能造成的纠纷与评估机构无关。（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素（二）未决事项、法律纠纷等不确定因素 本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。（三）重大期后事项（三）重大期后事项 期后事项是指评估基准日之后出具评估报告之前发生的重大事

24、项。本报告无重大期后事项。（四）其他需要说明的事项（四）其他需要说明的事项 1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托方及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。2、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等原

25、因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。3、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。4、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承担法律责任。5、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目资产评估报告 深圳中资华资产评估事务所 第 11 页（2）当资产价格标准

26、发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。十二、评估报告使用限制说明（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化

27、时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。（四）评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，本资产评估报告结论使用有效期为一年，自评估基准日2011年3月31日起计算，至2012年3月30日止。超过一年，需重新进行资产评估。十三、评估报告日 评估报告日为二一一年四月二十五日。深圳市洪涛装饰股份有限公司在建工程项目资产评估报告 深圳中资华资产评估事务所 第 12 页（此页无正文）深圳中资华资产评估事务所深圳中资华资产评估事务所 评估机构执行合伙人：梅傲冰评估机构执行合伙人：梅傲冰 注册资产评估师：梅傲冰注册资产评估师：梅傲冰 注册资产评估师：邓敏注册资产评估师：邓敏 二一一年四月二十五日