房地产项目后评估工作指引(终版).pdf

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1、1房地产项目后评估工作指引编制区域/项目公司签字审核集团各职能部门市场部签字设计部签字成本部签字工程部签字财务部签字综合发展部签字物业管理部签字批准集团总经理签字2目录一、总则.3【定义】.3【目的】.3【核心内容】.3【后评估工作原则】.3【后评估工作流程】.3二、项目后评估报告内容（参考）.3【本项目基本概况】.3【项目后评估综述】.3【本项目投资管理评估】.41、土地协议执行情况.42、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响.43、以财务指标为主要依据的项目综合评价.4【本项目财务管理评估】.41、项目销售收入指标完成情况.42、项目发展成本控制情况.43、项目经济效益实现情况.4

2、4、项目现金流量变化情况和资金使用效益.45、项目税务筹划情况.4【本项目营销管理评估】.41、项目各类型物业销售情况.42、与市场定位时房地产市场情况对比分析.43、项目销售时机.54、原定位与实际设计建设成果的对比分析.55、预期销售价格与实际价格的对比分析.56、物业管理和管理费价格确定检讨.57、项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析.58、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析.59、项目的销售策略.510、综合评述本项目市场定位营销工作.5【本项目设计管理评估】.51、项目完成情况介绍.52、项目的建筑标准.53、项目设计过程管理回顾与实施完成情况.64、项目实施过程设计管

3、理工作总结.65、本项目设计管理方面突出经验与教训.66、限额设计执行情况.67、售后使用情况.6【本项目进度、工程管理评估】.61、项目发展计划执行情况.62、工程施工进度计划执行情况.63、售楼准备工程计划检讨.7【本项目合约成本管理评估】.71、项目发展四个阶段成本管理控制情况.72、总结成本管理控制经验.8【本项目意外情况的规避和总结】.83房地产项目后评估工作指引一、总则【定义】项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。【目的】客观、全面地评价项目开发情况；总结经验教训，实现持续改进。【核心内容】后评估工作的

4、核心内容包括两方面：一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目筹划建造通知书”、“项目规划设计方案”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。【后评估工作原则】项目后评估是对项目发展全过程的综合评价，涉及到项目执行过程的各个阶段，如投资决策、市场定位、规划设计、报批报建、发展进度、成本控制、营销策划、项目销售、财务筹划、品牌建设等，并据此得出综合、全面的评估结论。【后评估工作流程】二、项目后评估报告内容（参考）【本项目基本概况】概括描述本项目的基本情况，规划指标变化情况，包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等。【项目

5、后评估综述】从投资、定位、规划设计、发展进度、成本、资金、施工管理、合约安排等各个方面给出概括的评价结论，提炼和总结出本项目发展过程中值得借鉴和推广的经验，同时总结本项目及开发集团总部通知需编写后评估报告项目所在区域/项目公司成立后评估工作小组确定后评估工作小组责任部门及责任人工作小组按照指引分工编写报告各职能后评估结论与集团对应职能部门沟通确认后评估报告定稿并在集团由区域/项目负责人汇报4过程中有待改进的方面以利于今后的项目发展。经验和教训部分应在后文中进行具体描述。【本项目投资管理评估】1、土地协议执行情况检讨土地协议执行情况，检讨协议双方的合作方式、土地费用及支付进度、方式等方面的内容。

6、重点评估以下内容：（1）双方的合作方式的优劣；（2）如果涉及到拆迁，分析拆迁进度和拆迁费用的变化情况；（3）土地费用及支付进度的变化情况；（4）交地进度的变化情况；对以上重要合同内容的变化情况应分析原因，并总结经验教训。2、项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响本项目主要规划指标变化情况，重点分析可售面积增减带来的收益变化和成本变化。3、以财务指标为主要依据的项目综合评价由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各种财务指标会发生相应调整，通过对比分析各种财务指标的变化情况，总结本项目投资为公司带来的经济效益。所参考的财务指标主要有：项目现金流量和动态回收期，成本利润

7、率、税后净利润和内部收益率，项目资金来源和资金最高需求点等。通过对项目财务情况的全面分析，对项目投资收益进行综合评价，明确项目是否达到预期投资目的。【本项目财务管理评估】1、项目销售收入指标完成情况检讨项目销售收入指标完成情况，是否达到预期的收入目标，通过对项目销售收入总额和单位售价的实际数与可研预期数的对比，分析项目销售收入的完成情况及影响的主要因素。2、项目发展成本控制情况检讨项目发展成本的控制情况，应对发展成本进行详细分析,特别是建安成本是否达到预期控制目标，期间采取了哪些控制措施，取得哪些效果，有什么经验教训，同时还应对成本增长幅度与售价增长幅度的进行比较分析。3、项目经济效益实现情况

8、检讨项目经济效益的实现情况，特别是项目税后利润、成本利润率、内部收益率等重要 指标的完成情况，通过比较（与可研报告比较、其他同类型项目）分析，评价是否达到预期的经济效益目标。4、项目现金流量变化情况和资金使用效益检讨项目现金流量的变化情况，分析项目现金的流出、流入的规律及影响变化的主要原因，重点把握项目回收期、资金回笼情况、资金需求最高点、资金平衡点等变化情况；同时检讨资金的调度、使用情况。5、项目税务筹划情况检讨项目的税务筹划情况，对营业税、企业所得税、土地增值税等应做出分析，特别是在税收优惠政策、合理避税的利用方面做了那些筹划，取得了那些成果，有什么经验和教训。【本项目营销管理评估】1、项

9、目各类型物业销售情况在评估截止日项目住宅、商业、车位等成交面积、成交额、成交率情况；项目住宅、商业、车位销售难点及原因分析。2、与市场定位时房地产市场情况对比分析简明扼要地对项目发展期间当地经济发展和房地产市场演变情况加以回顾，并对可行性研究阶5段和项目销售阶段的房地产市场状况进行对比分析，研究宏观市场变化对项目的影响程度。要求提供从可研、定位到销售结束当地房地产销售面积及价格变化情况，条件允许可细化到所在区的销售面积及价格变化情况。3、项目销售时机根据筹划建造通知书计划开始销售时间与实际销售时间进行对比，以市场变化为背景评价楼盘推出时机是否最佳，评价整体和分期的推盘时机是否适当，对今后项目销

10、售有何启示。4、原定位与实际设计建设成果的对比分析楼型比对比分析，户型比对比分析；配套会所、商业、车位对比分析；分析定位与实际设计建设成果是否存在差异及差异原因，对营销工作的影响。5、预期销售价格与实际价格的对比分析检讨预期销售价格确定后当地市场价格变化情况，特别是与本项目有竞争力的项目销售价格变动情况，本项目应对市场价格变化调价情况，验证公司在定价方面本项目掌握当地市场价格变化和应对市场价格变化的能力。6、物业管理和管理费价格确定检讨检讨项目发展初期确定的物业管理方案和管理费定价是否合理，综合评述确定的物业管理和管理费价格给本项目的销售和后期物业管理带来的影响，提出今后项目发展的建议。7、项

11、目计划销售期、速度与实际情况的对比分析检讨销售期的划分，对比计划与实际销售速度产生的差距和原因，检讨销售价格与速度的关系，如果销售价格提高对销售额和销售速度的影响，评估销售价格与销售速度的最佳平衡点。8、实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析汇总统计实际成交客户信息情况，列出统计分类，如：来源（城区、镇区、港澳比例）、年龄（年龄段比例）、职业（私营企业主、个体户、企业高级管理人员、专业人士、公务员、事业单位职员比例）、家庭月收入（分段比例）、家庭结构（两口、三口、四口、四口以上比例）、置业次数（一次、二次、三次及以上比例）、购房目的（渡假、改善居住环境、其他比例）、付款方式（一次性付款、

12、按揭比例）、家庭交通工具（私车、公交车比例），分析与原定位目标客户的区别，从市场角度全面分析产生区别的原因，总结经验教训提出更好的建 议。9、项目的销售策略根据销售情况分析与总结公司品牌对本项目预期和实际销售效果产生的影响，总结本项目开发为公司品牌建设所发挥的作用响，综合检讨本项目的销售策略对本项目预期和实际销售效果产生的影响，包括：销售价格的确定、销售时机的选择、广告宣传的衔接、卖场的包装策略、开盘和促销活动的策划等，提出改进本项目销售策略的建议。10、综合评述本项目市场定位营销工作综合评述整体定位、主题及形象定位、目标客户定位、物业定位、配套定位等的准确程度（可用百分比形式表示）。提出可借

13、鉴的经验。【本项目设计管理评估】1、项目完成情况介绍项目设计及建造情况介绍：主要设计时间节点；项目开工时间、关键施工节点时间、开盘时间、完工时间等；项目建成前后环境情况对比：说明及实景照片。2、项目的建筑标准描述项目实际采用的建筑标准及达到的技术指标水平。结构体系；墙体材料；外立面材料；说6明外墙材质和平方米单价，外窗及玻璃：详细说明所采用的外窗框材料及价格（实景照片）。入口大堂：面积、装修标准（配平面图、实景照片）；标准层公共空间：面积、装修标准（配平面图、实景照片）。机电配置标准：列表；装修交楼标准：装修材料详表、平方米造价标准（配平面图、实景照片）；会所：功能、面积、装修标准（配平面图、

14、实景照片）。3、项目设计过程管理回顾与实施完成情况回顾并分析项目设计发展过程，综述前期概念策划确定的设计理念、设计标准、设计目标与实际完成间的差异；设计实施过程中各阶段设计成果质量控制情况和操作控制经验教训。4、项目实施过程设计管理工作总结重点说明施工配合过程中出现的图纸质量、设计进度、设计变更等方面，与各部门协调沟通解决的方法及经验，如：建筑单体施工、总体施工、景观施工、样板房及卖场施工等。5、本项目设计管理方面突出经验与教训总结本项目发展过程中设计管理流程、节点控制、时间计划、设计协调等感悟与经验。6、限额设计执行情况检讨限额设计总额目标与实际建筑成本总额的差距，分析研究产生差距的原因和依

15、据，找出限额设计的改进建议。7、售后使用情况检讨总结入伙后，调查客户使用满意情况，客户使用、物业管理和地产售后服务过程中存在的问题和意见，分析研究这些问题意见产生的原因和源头，总结经验和教训提出今后类似项目发展的建议。【本项目进度、工程管理评估】1、项目发展计划执行情况检讨本项目按照计划分期发展情况，通过项目计划与实际完成时间节点的对比，列表得出每个节点延迟完成天数，检讨控制节点没有按期完成的原因，分析影响项目节点进度的主要因素，并建议在今后类似项目的开发中采取相应改进措施。检讨设计图纸完成、合同签订、甲供材料、样板确认、营销计划的执行完成情况，分析产生拖延的主要原因。2、工程施工进度计划执行

16、情况列出项目施工进度计划与实际完成的关键线路，分析产生变化的主要原因，检讨控制节点没有按期完成的原因，并建议在今后类似项目的开发中采取相应改进措施。序号进度目标节点计划完成时间实际完成时间延迟完成（天）1项目策划定位*年*月*日*年*月*日2项目筹划建造申请书*年*月*日*年*月*日3规划设计方案定稿*年*月*日*年*月*日4施工图完成*年*月*日*年*月*日5项目开工时间*年*月*日*年*月*日6售楼准备工程完成时间*年*月*日*年*月*日7项目开盘预售*年*月*日*年*月*日8项目竣工验收时间*年*月*日*年*月*日9项目入伙*年*月*日*年*月*日10后评估工作*年*月*日*年*月*日7

17、3、售楼准备工程计划检讨检讨售楼处或会所、样板房、室外售楼环境三方面计划与实际完成时间节点的对比，列表得出每个节点延迟完成天数，检讨控制节点没有按期完成的原因，分析影响项目节点进度的主要因素，并建议在今后类似项目的开发中采取相应改进措施。【本项目成本管理评估】1、项目发展四个阶段成本管理控制情况可行性研究阶段：检讨土地吸纳前的成本估算，为拿地决策做依据是否准确；序号进度目标节点计划完成时间实际完成时间延迟完成（天）1土方开挖*年*月*日*年*月*日2基坑支护*年*月*日*年*月*日3地基处理*年*月*日*年*月*日4基础施工*年*月*日*年*月*日5承台、地下室地板*年*月*日*年*月*日6地

18、下室结构封顶*年*月*日*年*月*日7一层结构封顶*年*月*日*年*月*日8二层结构封顶*年*月*日*年*月*日9三层结构封顶*年*月*日*年*月*日10主体结构封顶*年*月*日*年*月*日11机房结构封顶*年*月*日*年*月*日12主体验收*年*月*日*年*月*日13顶层外墙装饰*年*月*日*年*月*日14底层外墙装饰*年*月*日*年*月*日15外架落完时间*年*月*日*年*月*日16消防工程*年*月*日*年*月*日17燃气工程*年*月*日*年*月*日18电梯调试*年*月*日*年*月*日19室外绿化、景观*年*月*日*年*月*日20竣工验收*年*月*日*年*月*日序号进度目标节点计划完成时间

19、实际完成时间延迟完成（天）1售楼处（或会所）*年*月*日*年*月*日1.1主体封顶*年*月*日*年*月*日1.2外墙装修*年*月*日*年*月*日1.3室内装修*年*月*日*年*月*日2售楼展示样板房*年*月*日*年*月*日2.1主体封顶*年*月*日*年*月*日2.2外墙装修*年*月*日*年*月*日2.3室内装修*年*月*日*年*月*日3室外售楼环境*年*月*日*年*月*日3.1售楼环境区域划分*年*月*日*年*月*日3.2大乔木种植*年*月*日*年*月*日3.3地下管道、结构等*年*月*日*年*月*日3.4园建、道路等*年*月*日*年*月*日3.5绿化等*年*月*日*年*月*日8项目定位阶段：

20、检讨根据建设标准及筹划建造申请书，确定产品成本控制目标值的合理性。项目设计阶段：检讨根据成本控制目标进行限额设计情况，检讨投资估算控制设计概算情况。项目实施阶段：检讨动态成本变动情况。分析成本变动超过 2%科目的主要原因，总结成本控制的经验和不足，列下表对比。2、总结成本管理控制经验在发展期间处理重大合约事宜、合约争议、纠纷、合约变更审定、工程结算经验。【本项目意外情况的规避和总结】通过分析不可预见事件的发生情况和采用的应变措施，总结风险控制的经验，为今后项目开发的风险控制工作提供参考。成本项目(万元)可研阶段定位阶段设计阶段实施阶段节超额节超比例%1.土地费用1.1 地价1.2 拆迁费1.3 土地办证费1.4 其它土地费2.前期费用2.1 勘测丈量2.2 规划设计2.3 报批报建2.4 三通一平2.5 临时设施2.6 开发咨询3.建安费用3.1 主体建筑3.2 主体安装4.社区管网5.园林环境6.配套设施7.开发间接费8.期间费用8.1 管理费用8.2 销售费用8.3 财务费用9.物业补贴费用10.税金10.1 营业税及附加10.2 土地增值税10.3 企业所得税11.1-10 项合计