房地产企业所得税纳税评估指标体系研究.pdf

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1、【摘要】近年来，随着纳税评估在企业增值税中的运用，部分地区企业增值税征管水平已有明显提高，同时也为其他税种的纳税评估工作奠定了基础。为了进一步研究房地产企业所得税征管水平，本文选取反映偷逃税特征的指标，构建针对房地产企业所得税的纳税评估指标体系。【关 键 词】房地产企业所得税；纳税评估；指标体系【作者简介】徐霞，浙江工业大学硕士研究生，研究方向:不动产投资与评估；杨永钟，杭州市地方税务局；张斌，浙江工业大学MBA，研究方向:不动产投资与评估。在对增值税纳税评估工作的探索与完善中，我国各地国家税务局实现了对增值税一般纳税人缴纳增值税过程的监控。但是作为我国主体税种之一的企业所得税由于缺乏有效的监

2、控手段，偷漏税现象仍十分严重，房地产业成了各地税务机关的重点监控对象。目前，对房地产企业所得税纳税评估工作的开展多数建立在评估人员经验判断和少量指标评估的基础上，尚未形成完整的指标评估体系。因此，利用具体指标分析，有效防止房地产企业因偷逃所得税或错误申报所得额而造成的税收流失，是加强对房地产企业所得税管理的内在要求，也是深入贯彻落实税收科学化、精细化、专业化管理的重要体现。一、房地产企业所得税纳税评估的整体构思房地产开发以项目为单位，企业所得税申报通常与其开发项目直接挂钩。因此，在纳税评估指标体系构建中，本着“评估企业层面，着眼开发项目”的原则，房地产企业所得税纳税评估整体构思如下。首先，立足

3、于房地产企业若干个开发项目对企业税负合理性进行总体评估。房地产企业所得税税负率行业平均水平受土地价格和开发成本影响较大，因此考虑采取企业理论税负率与实际税负率的比较进行初步评估。将企业理论税负率与实际申报税负率进行比较，初步判定企业是否正常纳税，企业实际税负率低于理论税负率一定范围以上视为不合理，纳入纳税评估重点对象。其次，对纳税异常企业就收入、成本、费用、营业税金及附加等要素分别进行评估，进一步鉴别企业所得税申报中可能存在问题的要素。再次，对多项目开发企业针对其在收入、成本、费用、营业税金及附加中出现问题的要素，运用评估指标深入各项目进行评估；单项目开发企业直接运用指标进行评估，掌握房地产企

4、业异常纳税的根源。房地产企业所得税纳税评估指标体系研究文/徐霞杨永钟张斌经 济 论 坛EconomicForumNov.2009Gen.470 No.222009年 11 月总第 470 期第 22 期 126 二、房地产企业所得税纳税评估指标的设计原则1全面性原则。纳税评估指标体系应力求全面反映纳税人的真实纳税情况，设计的指标既能考核现状，也能考察历史记录，还能反映发展趋势，能够多方面、多层次对纳税情况进行全面考察。2针对性原则。纳税评估指标的选择必须针对房地产企业偷逃企业所得税的不同手法而设计相应指标，能够全面、深入地反映纳税评估的各个重要方面，形成完整、有机的指标体系。3可行性原则。纳税

5、评估各指标应易于使用，便于操作，如基础数据易于获取、计算方法简单易行等。4可比性原则。评估指标既要遵循统一的口径和核算方法来进行，又具有企业之间横向的可比性和企业纵向时间上的可比性。三、房地产企业所得税纳税评估指标设计影响房地产企业所得税纳税评估的主要指标是财务类、生产经营类及税收类等数据。通过分析房地产企业所得税纳税评估的具体活动过程，结合相关财务指标和税务指标，可将纳税评估体系分为三个层级，设计相应的评估指标。1第一层级：企业总体评估。以房地产企业作为评估对象，将计算得到的企业理论税负率与企业实际税负率比较，判断企业是否存在异常纳税的情况，总体评估税负的合理性，初步鉴别是否将该企业作为纳税

6、评估重点对象。在此层级的错误判断将直接导致整个指标体系形同虚设，也是企业所得税纳税评估中最基础和最关键的一个步骤。第一层级涉及两个指标。（1）企业理论税负率。企业理论税负率是税务机关按照企业申报的材料和第三方信息等推算得到的房地产企业理论税负率水平。房地产企业总利润不仅包括实际的销售利润，还包括以预售方式销售的预计利润。房地产企业理论税负率=（理论销售利润+预售收入预计利润-营业税金及附加-期间费用）税率理论销售收入+（预收账款期末余额预收账款期初余额）其中，理论销售利润为各开发项目当期结转的毛利总和，理论销售收入以房管部门与规划部门取得的销售均价和可售面积计算，理论销售成本由土地成本、建筑安

7、装工程费、前期工程建设费、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发间接费用组成，后五项费用由行业单位面积费用与可售面积相乘计算得到。其余数据来源于企业年度纳税申报表。（2）企业实际税负率。企业实际税负率中各项数据直接来源于企业年度纳税申报表。若企业实际税负率低于理论税负率预警范围以上视为不合理，纳入纳税评估重点对象，转入第二层级评估。2第二层级：企业各要素评估。根据企业所得税计算公式，以第一层级评估中发现的纳税异常的房地产企业作为评估对象，分别评估影响所得额的收入、成本、费用、营业税金及附加等主要因素构成的合理性，进一步鉴别纳税申报的准确性，重点掌握企业所得税申报与缴纳中存在的问题。在此层级中

8、首先对企业理论毛利率与实际毛利率进行比较，判断收入与成本是否异常。若正常申报则主要对期间费用和营业税金及附加类指标进行评估，减少评估工作量。针对房地产企业所得税纳税申报中出现的主要问题，第二层级指标设计主要运用税种之间的勾籍关系、会计科目之间的密切联系以及相应财务指标对影响所得额的四个主要方面进行横向和纵向比较，层层剖析房地产企业异常纳税的症结所在。通过第二层级指标分析，可以判断异常纳税企业可能存在的异常申报要素，继而针对异常要素，转入第三层级评估。3第三层级：项目评估。对在第一、二层级评估中发现纳税异常的房地产企业及税收构成要素基础上，进一步以单个开发项目为评估对象，运用相应指标评估测算，深

9、入发现所得税申报与缴纳中问题的根源。由于财务上房地产企业对期间费用的归集在企业层面体现，对单个项目期间费用的评估难以实现，因此第三层级评估涉及收入、成本、营业税金及附加三类指标。项目成本类指标的设计是个难点，本文的主要思想是通过对房地产样本企业的工程预算、结算书信息进行整理，分别计算各项单位面积成本，在足够样本数据的基础上（由各地税务部门确定），计算房地产企业各项单位面积成本的行业平均水平，进而与评估项目实际数值进行比较。在第三层级评估中，由于项目评估指标所涉及的部分数据在企业申报表及会计报表上没有体现，因此税务部门需要向评估企业提出要求，在年度汇算清缴申报时作为附送资料报送。本文设计的三级指

10、标体系理论上能较为全面、深入地分析企业乃至单个项目的纳税情况，发现和掌握房地产企业偷逃所得税的手段及证据，进一步为税务稽查工作提供并明确方向。各评估指标的合 127层级指标类别指标名称指标含义企业理论税负率与企业理论税负率（理论销售利润+预售收入预计利润-营业税金及附加-期间费用）实际税负率比较税率/理论销售收入+（预收账款期末余额预收账款期初余额）企业实际税负率企业申报缴纳所得税额/销售收入+(预收账款期末余额预收账款期初余额)毛利率企业理论毛利率（理论销售收入理论销售成本）/理论销售收入企业实际毛利率（销售收入销售成本）/销售收入收入类营业税测算收入实际缴纳营业税/5%测算当期预售收入当期

11、预售面积预售均价销售商品、提供劳务收到的现金销售收入其他应付款变动率（期末其他应付款期初其他应付款）/期初其他应付款销售成本类销售成本率销售成本/销售收入销售成本与发出存货比率 销售成本/（期初存货-期末存货+本期存货增加）期间费用类期间费用占开发成本比率 期间费用/开发成本销售费用率销售费用/销售收入销售管理费用率管理费用/销售收入销售财务费用率销售费用/销售收入营业税金及附加类营业税申报率申报缴纳营业税/销售收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额）+定金5%土地增值税申报率申报缴纳土地增值税/销售收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额）+定金预征率收入类营业税测算收入实际缴纳营业税

12、/5%测算当期预售收入当期预售面积预售均价销售商品、提供劳务收到的现金销售收入其他应付款变动率（期末其他应付款期初其他应付款）/期初其他应付款成本类各项单位面积建造成本各项建造成本可售面积各项建造成本包括建筑安装工程费、前期工程建设费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费营业税金及附加类营业税申报率申报缴纳营业税/销售收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额）+定金5%土地增值税申报率申报缴纳土地增值税/销售收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额）+定金预征率企业总体评估企业各要素评估项目评估表1房地产企业所得税纳税评估指标体系理性判断主要以与预警值的比较确定，若在预警范围内指

13、标判断合理，反之则判断异常。由于该指标体系涉及面广，挖掘面深，某些评估数据需要企业另外报送，因此，税务部门可以考虑当地税务管理水平、评估人员数量以及房地产企业规范程度等实际情况，灵活选择纳税评估的层级、指标及评估步骤。四、实际应用与结论为验证房地产企业所得税纳税评估指标体系的可行性，在税务机关协助下，本研究对杭州市部分房地产企业进行抽样调查，得到相关行业平均水平及预警区间范围，并运用所设计的指标体系对杭州两家房地产企业进行案例分析。结合纳税评估指标测算和确定的预警值，分别对这2家房地产企业进行企业总体评估、企业各要素评估和项目层面评估后，发现企业在收入、期间费用及项目成本上存在涉税问题。经过对

14、企业的约谈，企业对我们所做出的评估结论基本认同。本文在房地产企业所得税纳税评估指标体系建立上的创新之处在于运用了分层级评估的思路，将企业理论税负率与实际税负率比较进行初步评估，一定程度上减少了由于房地产企业开发产品成本差异性大造成的税负率行业平均水平可比性不强的问题，并对纳税异常企业各要素和具体项目进行评估，层层剖析房地产企业所得税申报与缴纳中存在的问题。参考文献1 袁有杰.我国纳税评估研究M.2007年12月第一版.北京：经济科学出版社，2007：105-106.2 王卫红.税务稽查选案系统企业所得税判别指标研究J.科技通报，2005，3：364-366.3 杨招军，周 刚.商贸企业增值税纳税评估的整体构思及指标体系J.经济论坛，2005，16：74-76.4 刘泽荣，刘 钧.房地产开发企业偷漏税问题分析J.财会月刊，2006，11：29-30.（责任编辑：路辉）128