委估土地使用权 评估报告书.pdf

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1、 广州市花都华美实业开发有限公司广州市花都华美实业开发有限公司 委估土地使用权委估土地使用权 评 估 报 告 书评 估 报 告 书 安会所评报字安会所评报字 2008第第 108 号号 广州市安正达会计师事务所有限公司广州市安正达会计师事务所有限公司 二八年八月五日二八年八月五日 目目 录录 广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书摘要 广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书正文 一、资产评估委托方及资产占有方简介 二、评估目的 三、评估范围和对象 四、评估基准日 五、评估原则 六、评估假设与限制条件 七、评估依据 八、价值类型 九、评估方法 十、评估过程 十一、评估结论 十

2、二、评估报告特别事项说明 十三、评估基准日后的调整事项 十四、评估报告法律效力及评估报告使用有关事项 十五、附件 摘 要 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。资产评估委托方资产评估委托方：广州市花都华美实业开发有限公司。资产占有方资产占有方：广州市花都华美实业开发有限公司。评估目的评估目的：本次资产评估的目的是为广州市花都华美实业开发有限公司拟进行价值咨询提供参考意见。评估范围与对象评估范围与对象：本次评估的范围和对象是广州市花都华美实业开发有限公司拥有的位于广州市花都区新华路 192 号的一宗土地使用权。评估基准日评估基准日：200

3、8 年 8 月 4 日。价值类型价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。评估方法评估方法：采用假设开发法。评估结论评估结论：本次评估采用假设开发法进行，通过清查及评估测算，在评估基准日 2008年 8 月 4 日，广州市花都华美实业开发有限公司委估土地使用权的评估结果为人民币伍亿零壹佰捌拾贰万伍仟元整(RMB501,825,000.00 元)人民币伍亿零壹佰捌拾贰万伍仟元整(RMB501,825,000.00 元)。评估结论的有效使用期限评估结论的有效使用期限：本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，一般情况下，本报告的评估结论有效使用期限建议自评估基准日起一年，即 2008 年 8 月 4

4、 日至 2009年 8 月 3 日止。广州市安正达会计师事务所有限公司广州市安正达会计师事务所有限公司 法定代表人：法定代表人：评估项目负责人：评估项目负责人：评估项目复核人：评估项目复核人：报告日期：报告日期：2008 年年 8 月月 5 日日 1 广州市花都华美实业开发有限公司广州市花都华美实业开发有限公司 委估土地使用权评估报告书委估土地使用权评估报告书 安会所评报字安会所评报字2008第第 108 号号 广州市安正达会计师事务所有限公司（以下简称本公司）接受广州市花都华美实业开发有限公司（以下简称委托方）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资

5、产评估方法，对委托方拟进行价值咨询而委托评估的资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委托评估的资产在 2008 年 8 月 4 日所表现的市场价值做出了评估。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、资产评估委托方及资产占有方简介一、资产评估委托方及资产占有方简介 本次评估的委托方和资产占有方均为：广州市花都华美实业开发有限公司 住所：广州市花都区新华镇建设路 60 号首层 法定代表人：黄永权 注册资本：捌佰万元 公司类型：有限责任公司 经营范围：详见营业执照副本（复印件）二、评估目的二、评估目的 本次资产评估的目的是为广州市花都华

6、美实业开发有限公司拟进行价值咨询提供参考意见。三、评估范围和对象三、评估范围和对象 本次评估对象为广州市花都华美实业开发有限公司拥有的位于广州市花都区新华路192 号的一宗土地使用权，根据广州市花都华美实业开发有限公司和广州市国土资源和房屋管理局签订的广州市国有土地使用权出让合同变更协议，土地面积 107047，用地性质为商品住宅用地，使用年限为 70 年，其附件所列土地使用条件：容积率2.50，总建筑面积190200 平方米（其他详见协议复印件）。详见委估资产土地使用权清查评估明细表。2 四、评估基准日四、评估基准日 本次资产评估的基准日是 2008 年 8 月 4 日。五、评估原则五、评估

7、原则（一）本次资产评估遵循独立性、客观性、科学性的工作原则。1、本公司独立进行资产评估操作，未受被评估资产各方当事人利益的影响，参与本项目的有关评估人员与被评资产各方当事人没有任何利害关系；2、本公司评估人员在掌握翔实可靠资料的基础上，采用符合实际的标准和方法，得出合理、可信、公正的评估结论；3、本公司评估人员在评估过程中，根据评估目的，制定科学的评估方案，采用科学的评估程序和方法，对涉及相关经济行为的资产价值进行评估。（二）本次资产评估遵循资产持续使用原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则。1、本公司资产评估以被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用为前提，确定

8、被评估资产在评估基准日时点上的市场价值；2、本次评估取价时，对于同一资产或同种资产在评估基准日存在多种价格或价格标准，选用最合理的一种。3、本次评估选取的作价依据和评估结论，都可以在公开市场存在或成立。六、评估假设与限制条件六、评估假设与限制条件（一）一般性假设 1、假设评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的；2、假设在评估目的经济行为实现后，评估对象及其所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式持续使用。（二）评估限制条件 1、本评估报告中所依据的由委

9、托方提供的产权证等评估相关资料，我们未向有关部门核实，其真实性由委托方负责，我们亦不承担与评估对象及其所涉及资产产权有关的任何法律事宜。3 2、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响。本评估结果仅在满足上述评估假设及限制条件的情况下成立。七、评估依据七、评估依据（一）行为依据 1、资产评估业务委托协议；（二）法规依据 2、资产评估准则基本准则；3、关于印发的通知（财评字199991 号）；4、关于发布的通知（中评协199603 号）；5、有关部门制定的法律、法规、标准；（三）产权依据 6、广州市国有土地使用权出让合同变更协议、建设用地规划许可

10、证；（四）取价依据 7、注册资产评估师市场信息调查结果和评估的实务操作经验。八、价值类型八、价值类型 根据本次评估的目的及评估对象的实际情况，本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指委估资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。九、评估方法九、评估方法 根据委估资产的实际情况和本次评估的价值类型，本次评估对委估资产采用假设开发法进行。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，它是以预期的开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费、投资利息、销售税费及开发利润后得到评估对象在评估基准日的市场价值的一种评估方法。计算公式：地价项目净收入折现值-项目开发

11、成本折现值-综合费用-投资利息-销售税费-开发 4 商利润-买方购地税费 十、评估过程十、评估过程（一）接受委托 在签署评估委托协议前，本公司派出项目经理与委托方进行接触，了解委托方的基本情况，向委托方介绍本公司的基本情况、评估程序以及对本项目的相关建议等，并与委托方明确了评估目的、评估对象、评估工作范围、评估基准日、价值类型、资产评估限制条件和重要假设、评估收费等资产评估业务基本事项，并就委托方应提供的资料、如何协助工作等事项进行协商；（二）签订资产评估业务约定书 本评估机构在就上述事项与委托方达成共识以后，双方于 2008 年 8 月 2 日签订了资产评估业务约定书；（三）编制资产评估计划

12、 在以上事项确定后，本公司项目经理拟定资产评估计划，据以指导资产评估工作全过程。（四）资产勘察及现场调查 本公司派出的评估人员根据委托方提供的委估资产范围和对象，对委估的机械土地使用权进行了现场勘察。（五）收集资产评估资料（六）评定估算 本评估机构人员根据评估资料的收集情况，以及评估目的、委估资产的实际状况和特点，制定合适的评估方法，对评估对象进行评估测算，确定评估值。（七）编制和提交资产评估报告书 经过现场工作和评定估算后，采用逐级汇总，得出评估结论，由项目经理召集各评估小组负责人讨论分析评估结论，并征求委托方的意见。由项目经理撰写评估报告，经三级审核后向委托方提交资产评估报告。十一、评估结

13、论十一、评估结论 本次评估采用假设开发法进行，通过清查及评估测算，在评估基准日 2008 年 8 月 4 日，广州市花都华美实业开发有限公司委估土地使用权的评估结果为人民币伍亿零壹佰捌拾贰人民币伍亿零壹佰捌拾贰 5 万伍仟元整(RMB501,825,000.00 元)万伍仟元整(RMB501,825,000.00 元)。十二、评估报告特别事项说明十二、评估报告特别事项说明（一）在我们本次评估工作结束之前，在评估基准日至本报告出具期间，国家宏观经济政策及市场基本情况未发生任何重大变化。但本公司不能预计评估报告出具后的政策与市场变化对评估结果的影响。（二）委托方应对其所提供评估的资产及其评估申报资

14、料的真实性和合法性负责，对此委托方已作出书面承诺。（三）本公司仅对委估资产在评估基准日的公允价值发表意见，不对其法律权属提供保证，由于评估对象产权关系引起的一切纠纷与本公司无关。（四）由于委估宗地未取得建设工程规划许可证，本次评估是依据广州市花都华美实业开发有限公司和广州市国土资源和房屋管理局签订的广州市国有土地使用权出让合同变更协议其附件所列总建筑面积最大面积进行计算，如与办证后总建筑面积有差异，应以办证后的总建筑面积为准，评估价值应作相应调整。（五）本评估结果未考虑产权方是否有为该评估对象而形成的任何负债，评估结果中亦未考虑将来若发生处置或转让资产时可能需缴纳的税费。（六）对于评估中可能存

15、在的影响评估结果的其他事项，资产占用方在委托评估时未作特别说明，在评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。对于以上情况，我们提请报告使用方注意。十三、评估基准日后的调整事项十三、评估基准日后的调整事项 1、在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量发生变化，应根据本报告所述的评估原则、标准、方法对评估结果进行相应调整。2、在评估报告出具日期后及本评估报告有效期内，如发生影响评估对象价值的重大期后事项，包括国家、地方及行业的法律法规、经济政策的变化，资产市场价值的巨大变化等，不能直接使用本报告评估结论。十四、评估报告法律效力及评估报告使用有关事项十四、评估报告法

16、律效力及评估报告使用有关事项 6 （一）评估报告成立的前提条件和假设条件 1、本次评估的基本前提是国家宏观经济政策未发生重大变化；2、本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对其评估值的影响，也未考虑遇有自然力和其他不可抗力对评估值的影响；3、本报告中委托方提供的资料我公司人员未进行函证，其真实性、合法性由委托方负责。4、未考虑将来可能承担的抵押、担保等事宜需履行的经济责任对评估值的影响。本评估结果仅在满足上述有关基本前提及假设条件的情况下成立。（二）法律效力 1、本评估结果依照法律法规的有关规定，针对本次评估目的情况下有效；2、本公司不对委托方运用本报告于本次评估目的以外经济行

17、为所产生的后果负责；3、本评估报告的有关附件为本报告的重要组成部分，与本报告的正文具有同等法律效力。（三）评估结论的有效使用期限 本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，其评估结论有效使用期限自评估基准日起一年，即在 2008 年 8 月 4 日至 2009 年 8 月 3 日内有效。（四）评估报告的使用范围 本评估报告仅供委托方及本报告所述评估目的的经济行为相关当事人为本评估目的使用，或根据法律法规及行业协会规定送交有关政府机关、司法机关及资产评估行业协会审查使用。除依据有关法律法规需公开之外，本报告全部或部分内容不得发表于任何公开媒体。由于评估报告使用不当所致的后果与签字注册资产评估师及

18、其所在评估机构无关。（五）遵守相关法律法规和遵循公认资产评估方法，对评估基准日特定目的下评估对象的价值进行分析、估算并发表专业意见是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料真实性、合法性、完整性、恰当使用资产评估报告是委托方和相关当事方的责任。（六）本评估签字注册资产评估师已对评估对象的法律权属给予了合理关注，本报告中对评估对象法律权属的陈述不代表评估师以评估师对评估对象的法律权属提供保证或鉴证意见。十五、十五、附件附件 7 1、评估明细表；2、广州市花都华美实业开发有限公司身份证（复印件）;3、委托方承诺函（复印件）；4、广州市国有土地使用权出让合同变更协议、建设用地规划许可证（复印件）；5、签字注册评估师资质证书；6、广州市安正达会计师事务所有限公司营业执照复印件；7、广州市安正达会计师事务所有限公司资产评估资格证书复印件；8、评估物照片。广州市安正达会计师事务所有限公司广州市安正达会计师事务所有限公司 法定代表人：法定代表人：评估项目负责人：评估项目负责人：评估项目复核人：评估项目复核人：报告日期：报告日期：2008 年年 8 月月 5 日日