房地产投资基金探析.pdf

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1、收稿日期:1999-07-20作者工作单位:中南财大投资系房地产教研室,湖北 武汉 430064安琼房地产投资基金探析中图分类号:F293.3文章编号:1006-7388(2000)01-0034-04文献标识码:B摘要:我国房地产业正在平稳走向成熟,呈现理性的发展状态。随着房地产业的发展,迫切需要房地产投资基金进入房地产资金市场。本文在借鉴美国投资基金运作方式的基础上,提出了我国房地产投资基金的模式构想及其建立的若干对策。关键词:房地产投资基金;运作模式;对策1990 年诺贝尔经济学奖得主夏普和米乐曾通过实证的分析和逻辑的推导得出:不动产证券化将成为未来金融的发展重点。我国住房制度改革从80

2、 年代初到 90 年代末,经过了近20年的摸索,已逐步建立与社会主义市场经济相适应的城镇住房制度。停止福利分房,实现住房商品化,对于尚不发达的中国来说,没有金融业的支持,这一目标难以实现。房地产证券化有两方面的内容:一是房地产开发企业通过发行股票或根据开发项目委托银行代理发行住房建设债券,用以筹集资金;二是金融机构将房地产抵押债权重新组合成证券形式,向公众出售,并将筹得的资金再用于发放住房抵押贷款。股票、债券、基金是证券主要的三种形式,作为证券之一的基金的含义是什么呢?基金,也叫投资基金或共同基金,起源于 1869 年的英国,发展至今,已成为西方国家最为普遍的大众化投资工具。投资基金是一种集合

3、投资制度,它是通过发行投资基金股份或受益证,汇集不特定多数,且具有共同投资目的的社会大众投资者的资金,将筹得的资金委托给专门的投资管理机构进行经营和管理,管理机构通过组合投资的方式,投资于不同的证券或行业,借以分散风险,基金持有者按出资比例分享投资收益的一种投资制度。基金按投资的标的不同可分为综合基金和专项基金。综合基金是指基金管理机构将资金投向不同行业的不同证券或项目;专项基金是指有明确投资方向和合理的投资结构,有专门的管理人,因而规范化程度较高的基金。房地产投资34中国房地产金融2000第1期基金是专项基金,即基金管理人为投资于房地产项目或房地产证券而募集的资金。房地产投资基金是房地产投资

4、工具的一种创新,它的作用通过自身的特点体现出来,使房地产业和金融业结合起来,引导社会资金流向房地产业。1房地产投资基金的特点1.积少成多,筹资迅速。房地产投资基金是专门为中小投资者设计的一种间接投资工具,其风险低、价格低的优点吸引了众多投资者,因而能广泛筹集社会闲散资金,迅速将小钱汇成大钱,积少成多。我国居民手中有大量闲散资金,因此向社会公众能迅速筹到巨额资金,若将资金投向房地产业,可大大缓解房地产企业资金来源紧张局面,促进房地产业发展。2.组合投资,风险分散。对于中小投资者来说,由于受资金、时间、精力、经验等因素的限制,难以将投资风险分散化,因而承担较大风险。房地产投资基金是一种专项基金,将

5、大部分资金投资于房地产业,为了分散风险,少部分投资于其他行业的证券或项目,并且投入到房地产业的资金也可分散为期限较长的国家住房建设债券、住房抵押贷款债券和可迅速变现的房地产业企业发行的股票、债券。3.专家经营、专业管理。大多数投资人缺乏证券投资经验,因而对证券市场望而却步,只好将闲余资金存入银行谋利息收益。可我国近来连续降息,让投资人对存款失去兴趣,而房地产投资基金由专门的投资顾问负责基金的投向和结构方面的分析决策,这些专家具备专业的房地产投资知识和丰富的投资经验,并且可利用广泛的信息渠道、精良的设备,选择最佳的投资目标和投资时机,以求得最大的投资回报。以上为基金的主要特点,此外,基金还具有流

6、动性强,成本低廉等特点,使它成为中小投资者首选的投资工具。2美国的房地产投资基金对我国的启示美国是房地产证券化最早,最成熟的国家。其运行模式可分为两大系统:即房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化。1.房地产投资信托是房地产项目融资证券化的主要形式之一,是指房地产投资信托基金公司通过发行股票或受益证募集投资者的资金,然后将资金委托给一家房地产开发公司进行专业化房地产投资,或房地产经营者以房地产做抵押,从基金投资人处获得抵押贷款的一种融资方式。它有权益型、抵押型、混合型三种。权益型是指直接投资并拥有房地产,其收入主要来源于房地产的经营收入;抵押型主要是以金融中介的角色将募集资金用于发放各种房

7、地产抵押贷款,主要收入来源于手续费和利差;混合型兼有以上两种业务。2.房地产抵押贷款证券化。美国有发达的房地产一级抵押市场,二级抵押市场的发展规模也不逊于一级抵押市场。美国的三个联邦机构:联邦国民抵押协会(FNMA)、政府国民抵押 协会(GN-MA)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMC),购买一级抵押市场上由联邦住宅管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)担保的住宅抵押债权,将债权细分为国家住宅抵押贷款债券,将抵押债券出售给包括基金管理人在内的投资人。由于这种债券有国家政府担保,信誉可靠,收益比同类证券高,并且经营方式灵活,流动性强,因而在美国被称为“银边债券”。投资基金经营宗旨是分散风险,尽力

8、为基35中国房地产金融改革园地金持有者创造收益,“银边债券”高收益、低风险的特点,使它成为基金管理人青睐的投资对象。我国在 90 年代初掀起的房地产热促进了房地产投资基金的成长。1992 年,海南、辽宁、深圳等地相继推出了“海南富岛受益券”、“沈阳基金”等房地产投资基金。可是随着国家宏观调控和管理人投资决策失误的影响,房地产投资基金效益逐年下降。1997 年以后,房地产投资基金已销声匿迹。但是,我国房地产经过二起二落的磨练之后,正在平稳中逐渐成熟,呈现出理性的发展状态。笔者认为,房地产投资基金能极大繁荣房地产资金市场,随着房地产业的发展,更加迫切需要房地产投资基金加入房地产资金市场,为房地产业

9、成为我国的支柱产业奠定强大的资金基础。3我国房地产投资基金发展模式构想投资基金按性质和组织形态可分为公司型和契约型。公司型指按 公司法成立的以盈利为目的的股份有限公司形式的基金,它通过发行股票筹集资金,投资者通过购买股票而成为股东。公司型主要包括四个当事人:基金股份公司,为组建基金而专门成立的金融性股份公司,是基金经营机构的主体;基金管理人,受基金股份公司委托,根据管理契约管理、运用基金资金;托管公司,为了防止信托财产被挪为私用,任何基金都必须委托托管公司保管信托财产,托管公司按管理人的指令处理财产;基金承销公司,与股票承销公司的职能相同。契约型,即不设立公司组织,而是根据设立基金的法律制度,

10、在规定当事人的权利和义务的信托契约的基础上,由委托人、信托人、受益人三方构成。委托人,即基金管理人,它兼有基金发起设立和基金管理运用两项职能;信托人,即基金托管公司,与公司型基金托管公司职能相同;受益人,即基金持有者。我国的基金组织形式多为契约型,发起人是按国家有关规定成立的证券公司、信托投资公司、基金管理公司;基金管理人多是由发起人共同出资组建的专门的基金管理公司;托管人由商业银行担任,现以契约型为例说明我国房地产投资基金的运作过程。1.我国房地产投资信托基金运作过程如图:2.我国房地产抵押贷款投资基金运作过程如图:这两种模式具有相对独立的运转结构,然而它们又不是完全孤立的。第二种模式缓解了

11、商业银行住宅抵押贷款“短存长贷”的矛盾,提高了银行资产的流动性,扩大了银行住宅消费信贷规模,必然会刺激住宅消费,根据西方经济学的加速原理,住宅消费的增长,必然会带动住宅投资的成倍增长;第一种模式,扩宽了房地产企业的融资渠道,可为房地产企业提供稳定、长期的资金,使房地产投资规模扩大,根据乘数原理,投资增长会引起国民收入成倍增长。由此可见,两种房地产投资基金模式均可促进房地产业持续不断发展,充分发挥了房地产业在国民经济中的龙头联动作用,从而促进国民经济增长。4建立我国房地产投资基金目标模式的若干对策上述框架提供了我国房地产投资基金目标模式。显而易见,1997 年后,我国房地产投资基金在我国基金领域

12、是一片空白,让构想变为现实,需从以下几方面加以改革和完善。1.加速住房制度改革和房地产商品化进程。只有加快住房制度改革,明晰房地产产权关系,实36中国房地产金融2000第1期现土地使用权和房屋所有权的独立化,才能真正实现房地产商品化,进而在此基础上建立房地产投资基金运作模式,实现房地产证券化。2.完善房地产金融体系,培育高素质的房地产机构的投资者。投资基金的管理机构,在我国一般是基金发起人合资组建的证券公司、信托投资公司、基金管理公司,它受发起人委托,制定投资计划,管理运用基金,它的投资决策直接影响基金持有者收益。发达国家的房地产投资基金管理人由房地产投资信托公司承担,但我国目前尚不具备组建房

13、地产投资信托公司的条件,过渡时期可由信托投资公司代行其职能,但必须对其加以必要规范,以免基金挪作他用;托管公司在我国一般由商业银行担任,它的业务水平的高低、信誉的高低也会影响基金收益。此外,住宅抵押贷款二级市场上将债权证券化的专门机构在我国还没有建立起来,完善房地产金融机构体系已势在必行。3.建立健全政府支持体系。美国房地产证券市场发达的重要原因之一是存在一个强有力的政府支持体系。一方面两家政府担保机构(FHA、VA)和三家政府金融机构(FNMA、FHLMC 和GNMA)共同支持抵押市场活动,保证了抵押市场的稳定性和充分流动性;另一方面优惠的税收政策,特别是房地产投资信托公司法人税的豁免,极大

14、激发了投资者的积极性,刺激了房地产投资基金的发展。我国政府为了培育住宅产业,减免房地产投资基金税收,减免房地产抵押债券税收,可有效促进房地产业的发展。4.健全与完善有关房地产投资基金的有关法规体系。房地产投资基金具有系统性、复杂性、综合性的特点,涉及国民经济多个领域,需一套完善、严密的法规体系来规范其运作和发展。我国已颁布了一些相关法律、法规,但在许多领域还存在法律真空。当前最紧迫的是尽快完善 证券法、信托法、担保法、投资基金管理条例 等法律法规,改变许多运行环节无法可依的状况。5.培育和发展证券市场,基金制度亟待改革。证券市场的发育程度直接制约着房地产投资基金的进程,贯彻“规范、法律、自律、

15、监管”的方针,推动证券市场发展,使房地产投资基金能在证券市场上按有价证券进行募集、发行与买卖。投资基金在国外已有 131 年历史,而在我国证券市场上是新生事物,发展不到 10 年,国家为了降低投资基金风险,保护中小投资者利益,在 1997 年颁布的 证券投资基金管理条例 中规定“投资于股票、债券的比例,不低于该基金资产总值的80%,投资国家债券的比例,不低于该基金资产净值的 20%”,还特别规定“禁止将基金资产进行房地产投资”。从目前我国国情看,这类规定对保障投资者利益有一定作用,但从长远来看,这些规定限制较多,必然会束缚基金的发展,也制约了房地产业的发展。综上所述,笔者提出的房地产投资基金运作模式并不是美国模式的简单移植,而是在此基础上的借鉴,并与我国国情相结合构筑出的运作模式。在发展房地产证券化的同时注意房地产投资基金的培育,可完善我国的房地产金融市场,促进房地产业发展。参考文献:1 郑捷,张崎.培育基金新品种,推动住房抵押贷款证券化J.上海投资,1999,(1).2 赵基坚,李睿.浅析我国房地产融资证券化J.世界经济研究,1997,(1).3 于建国,余有红.投资基金的运作与发展M .上海人民出版社,1997.本文编辑:张新东37中国房地产金融改革园地