广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书.pdf

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1、 广东海印商品展销服务中心有限公司 企业价值评估报告书 广东海印商品展销服务中心有限公司 企业价值评估报告书 沪上会整资评报（2007）第 2485 号 上海上会资产评估有限公司 2007 年 11 月 30 日 上海上会资产评估有限公司 2007 年 11 月 30 日 目 录 目 录 摘 要.1 评估师声明.3 正 文.4 一、委托方、被评估企业概况.4 二、评估目的.6 三、评估对象和范围.7 四、价值类型及其定义.7 五、评估基准日.7 六、评估原则.8 七、评估遵循的资产评估准则.9 八、评估依据.9 九、评估方法.10 十、评估程序实施过程和情况.13 十一、评估假设.14 十二、

2、评估结论.14 十三、特别事项说明.15 十四、评估报告使用限制.17 十五、评估报告提出日期.18 附 件.19 上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -1-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 广东海印商品展销服务中心有限公司 企业价值评估报告书 广东海印商品展销服务中心有限公司 企业价值评估报告书 沪上会整资评报（2007）第 2485 号 摘 要 以下内容摘自本评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况

3、，应认真阅读本评估报告书全文。摘 要 以下内容摘自本评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读本评估报告书全文。项目名称：项目名称：广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估 委托方：委托方：广东海印永业（集团）股份有限公司（简称：海印股份）其他评估报告使用者：其他评估报告使用者：证券市场监督管理部门 证券交易所 工商行政管理部门 为本次收购项目提供服务的证券公司 进行验资变更的注册会计师和其所属机构 广州海印实业集团有限公司（简称：海印集团）被评估企业：被评估企业：广东海印商品展销服务中心有限公司 评估对象和范围：评估对象和范围：广东海印商品展销服务中心有限公司截至评估基准日拥有的

4、全部资产及负债 评估目的：评估目的：为海印股份以向海印集团发行股份的方式收购广东海印商品展销服务中心有限公司提供价值参考意见 价值类型：价值类型：持续经营价值 评估基准日：评估基准日：2007 年 9 月 30 日 评估方法：评估方法：对被评估企业采用成本加和法进行评估，采用市场法进行验证 评 估 结 果：评 估 结 果：净 资 产 清 查 调 整 后 账 面 值 为 26,914,808.23 元，评 估 值 为917,513,293.58元，人民币大写：玖亿壹仟柒佰伍拾壹万叁仟贰佰玖拾叁元伍角捌分，上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：

5、021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -2-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 评估增值890,598,485.35元，评估增值率3,308.95%。资产评估结果汇总表 资产评估结果汇总表 评估基准日：2007年9月30日 金额单位：万元 账面净值 调整后账面净值评估值 增减额 增减率%项 目 A B C D=C-B E=D/B 流动资产 14,466.2114,466.2114,471.505.29 0.04长期投资 固定资产 36,927.4336,927.43126,042.5489,11

6、5.11 241.33其中：在建工程 143.45143.45-143.45-100.00 建 筑 物 36,747.6136,747.61126,007.4489,259.83 242.90 设 备 36.3736.3735.10-1.27-3.49无形资产 其中：土地使用权 其他资产 60.5560.55-60.55-100.00 资产总计 51,454.1951,454.19140,514.0489,059.85 173.09流动负债 48,762.7148,762.7148,762.71 长期负债 负债总计 48,762.7148,762.7148,762.71 净 资 产 2,691

7、.482,691.4891,751.3389,059.85 3,308.95评估报告只能由本报告中载明的评估报告使用者使用；只能服务于本报告中载明的评估目的；除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得注册资产评估师及其所在评估机构同意，评估报告不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。在使用本报告时，应注意特别事项说明对企业价值的影响。上海上会资产评估有限公司 上海上会资产评估有限公司 总评估师：陈晓松 注册资产评估师：徐咏梅 法定代表人：梅惠民 注册资产评估师：尹 鹏 2007 年 11 月 30 日 上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：

8、021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -3-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 评估师声明 评估师声明（一）我们在本评估报告中陈述的事实是真实的、客观的。（二）我们与被评估企业在过去、现时和将来都没有利益关系。我们与委托方及其相关人员没有任何利益关系和偏见。（三）我们恪守独立、客观、公正的原则，遵循有关法律、法规和评估准则的规定。（四）我们执行本项企业价值评估业务的目的是对被评估企业所具有的持续经营价值进行估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请报告使用者注意，评估结论

9、不应该被认为是被评估企业价值在市场上可实现价格的保证。（五）我们对评估对象和范围的法律权属状况给予了必要的关注，但是我们仅对被评估企业的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。（六）本评估报告的使用者限制为：委托方；证券市场监督管理部门；证券交易所；工商行政管理部门；为本次收购项目提供服务的证券公司；进行验资变更的注册会计师和其所属机构；广州海印实业集团有限公司；国家法律、法规规定的其他评估报告使用者。上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116

10、邮 编：200002 E-mail： -4-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 广东海印商品展销服务中心有限公司 企业价值评估报告书广东海印商品展销服务中心有限公司 企业价值评估报告书 沪上会整资评报（2007）第 2485 号 正 文 正 文 上海上会资产评估有限公司接受委托方的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对本报告评估目的所涉及的被评估企业的企业整体价值进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序，运用科学的评估方法，对被评估企业实施了实地勘察、市场调查与询证，对被评估企业截至评估基准日所表现的持续经营价值作出了

11、公允反映。现将企业价值评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、被评估企业概况（一）委托方和其他评估报告使用者：一、委托方、被评估企业概况（一）委托方和其他评估报告使用者：1、委托方：广东海印永业（集团）股份有限公司（简称：海印股份）中华人民共和国组织机构代码：194920242 企业法人营业执照注册号：4400001000224 注册住所：广东省茂名市环市西路 61 号 主要经营场所地址：广东省茂名市环市西路 61 号 法定代表人：邵建明 注册资本：人民币壹亿壹仟壹佰贰拾伍万肆仟伍佰元 企业类型：股份有限公司（上市）经营范围：生产、加工、销售炭黑、包装袋、石油化工产品（不含汽、煤、柴油），普通

12、货物装卸、仓储服务；本企业自产产品及相关技术的出口，生产、科研所需原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及相关技术的进口，进料加工和“三来一补”（按上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -5-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 99外经贸政审函字第 591 号文经营）；本公司进出口商品转内销（专营专控商品凭许可证经营）。经营期限：1981 年 7 月 10 日至不约定期限 2、其他评估报告使用者：证券市场监

13、督管理部门；证券交易所；工商行政管理部门；为本次收购项目提供服务的证券公司；进行验资变更的注册会计师和其所属机构；委托方第一大股东广州海印实业集团有限公司。（二）被评估企业：（二）被评估企业：广东海印商品展销服务中心有限公司（简称：商品展销）企业法人营业执照注册号：4400001005691 中华人民共和国组织机构代码：19033520-6 注册住所：广州市越秀区起义路 1 号主楼第四层 460 室 主要经营场所地址：广州市越秀区起义路 1 号主楼第四层 460 室 法定代表人：邵建明 注册资本：人民币贰仟万元（实收资本人民币贰仟万元）企业类型：有限责任公司 经营范围：场地出租。经营期限：19

14、86 年 7 月 17 日至不约定期限 被评估企业原股东及股权情况见下表：投资者名称 投入资本（万元）投资比例 广州海印实业集团有限公司 1,600.0080.00%广州市海印布料总汇 400.0020.00%合 计 2,000.00100.00%上述注册资本已经广东广信会计师事务所有限公司验资并出具“广验字（2001）037 号”验资报告。根据 2007 年 8 月签订的股权转让合同，广州海印实业集团有限公司协议收购上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮

15、 编：200002 E-mail： -6-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 广州市海印布料总汇有限公司拥有的商品展销 20%股权，收购后广州海印实业集团有限公司拥有商品展销 100%股权，截止评估报告出具日，此次股权转让的工商变更登记已办理完成。被评估企业执行企业会计准则及其补充规定，适用营业税率 7%，城市维护建设税税率 3%、教育费附加 3%，企业所得税税率 33%。被评估企业近三年经营状况见下表：金额单位：元 项目 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 1-9 月 营业收入 15,120,000.0015,126,710.0030,508,561.61

16、 25,065,187.53营业成本 11,816,454.0811,816,454.0212,876,028.71 9,767,549.76营业税金及附加 831,600.00831,969.061,677,970.89 1,378,585.32销售费用 325,664.0030,780.00 经营费用 1,992,936.251,807,085.284,307,976.11 2,562,888.29财务费用-4,369.16-3,585.3210,006,580.97 7,865,835.85资产减值损失 1,072.633,087.02 3,094.95投资收益 3,802,718.39

17、营业利润 157,714.83673,714.331,606,137.91 7,289,951.75营业外收入 营业外支出 50,000.0027,699.41 15,000.00利润总额 107,714.83673,714.331,578,438.50 7,274,951.75所得税 499,181.431,006,782.53 827,151.18净利润 107,714.83174,532.90571,655.97 6,447,800.57被评估企业近三年资产负债情况见下表：金额单位：元 项目 2004 年 12 月 31 日 2005 年 12 月 31 日 2006 年 12 月 31

18、 日 2007 年 9 月 30 日 总资产 393,405,195.44 396,583,746.72384,928,601.01 514,541,908.70总负债 373,684,376.65 376,688,395.03364,461,593.35 487,627,100.47净资产 19,720,818.79 19,895,351.6920,467,007.66 26,914,808.23上表财务数据摘自被评估企业经审计的会计报表，审计单位为立信羊城会计师事务所有限公司，审计报告文号为：(2007)羊查字第 11914 号。二、评估目的 二、评估目的 根据广东海印永业（集团）股份有限

19、公司第五届董事会第十次临时会议决议，为进一步做大做强上市公司，拓展上市公司主营业务，海印股份拟通过向控股股东海印集团发行股份方式购买广东海印商品展销服务中心有限公司 100%股权。上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -7-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 本次评估的目的是为上述收购方案所涉及的广东海印商品展销服务中心有限公司的企业整体价值提供参考意见。三、评估对象和范围 三、评估对象和范围 本次资产评

20、估的对象是被评估企业截至评估基准日所拥有的全部资产和负债。评估范围为：流动资产账面金额：144,662,083.54 元 固定资产账面金额：369,274,345.21 元 递延资产账面金额：605,479.95 元 资产合计账面金额：514,541,908.70 元 流动负债账面金额：487,627,100.47 元 负债合计账面金额：487,627,100.47 元 净 资 产账面金额：26,914,808.23 元 商品展销经营场所系其自有，已纳入本次评估范围。委估实物资产均处于正常使用或受控状态。上述列入评估范围的资产和负债与委托评估时确定的范围一致。四、价值类型及其定义 四、价值类型

21、及其定义 本报告评估结论的价值类型为持续经营价值。所谓持续经营价值是指企业在持续经营条件下，各项资产（负债）有机组成一个整体，在评估基准日各项外部环境基本保持不变的情况下所表现出来的价值，其中包括有形资产价值和无形资产价值，而并不考虑资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。五、评估基准日 五、评估基准日 根据委托方和被评估企业的具体情况，为更好地反映委估对象的当前价值，有利于本项目评估目的顺利实现，并尽可能选取与实施评估目的的实现日接近的财务报告上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真

22、：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -8-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 日，委托方与评估机构商定本项目资产评估基准日为 2007 年 9 月 30 日。本次评估取价标准均为评估基准日有效的取价标准。六、评估原则 六、评估原则 企业价值评估的原则是调节资产评估委托方、被评估企业以及评估业务相关各方在资产评估中相互关系、规范评估行为和业务的准则。根据国家国有资产管理及评估的有关法规，我们遵循的工作原则是：独立性原则在评估过程中不受资产评估业务当事人利益的影响，始终坚持独立的第三者立场。客观性原则各项评估参数的选择、预测、推理和逻辑判断以充分的事实

23、为依据，建立在资产、市场和科学技术发展的现实基础上。科学性原则在评估过程中根据委估对象的特点和评估目的，选择适用的价值类型和方法，使资产评估结果科学合理。专业性原则评估工作由注册资产评估师完成，各类资产由具有丰富经验的工程技术、财务会计等专业人员分别评估或验证，以保证评估结果尽可能客观、公正地反映委估对象的实际价值。评估适用的经济原则是贡献原则、替代原则、预期原则以及国家和行业规定的其他公认原则。在贡献原则的指导下，我们综合考虑每项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值；替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，有经验的买方总是会选择购买较低价的产品，因此评估结果将充分

24、地考虑资产的可选择性和替代性；预期原则要求在进行资产评估时必须合理预测委估对象未来的获利能力和获利能力的有效期限，因为资产的购买者所愿意支付的价格取决于该项资产的未来效用及获利能力。本项评估所遵循的其他公认的原则主要是资产持续经营原则和产权利益主体变动原则。资产持续经营原则是指评估时假定委估对象将按目前的用途和方式继续使用。产权利益主体变动原则是假设被评估企业的权属主体全部或部分地有所改变，从而导致资产的价值将依据新的权利主体为获得该等资产所需花费的货币量来计算。上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 6339116

25、6（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -9-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 七、评估遵循的资产评估准则 七、评估遵循的资产评估准则（一）资产评估准则-基本准则（二）资产评估职业道德准则（三）企业价值评估指导意见（四）资产评估准则-无形资产（五）资产评估准则业务约定书（征求意见稿）（六）资产评估准则评估程序（征求意见稿）（七）资产评估准则评估报告（征求意见稿）（八）资产评估准则机器设备（征求意见稿）（九）资产评估准则工作底稿（征求意见稿）八、评估依据 八、评估依据（一）法规依据 1、国有资产评估管理办法（国务院第 91 号令 199

26、1 年）；2、国有资产评估管理办法施行细则（国资办发1992第 36 号）；3、关于转发资产评估操作规范意见（试行）的通知（国资办发199623号）；4、国务院办公厅关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知(国办发2001102 号)；5、财政部国有资产评估项目备案管理办法（财政部财企2001802 号）；6、国务院企业国有资产监督管理暂行条例（国务院 2003 第 378 号令）；7、财政部国有资产评估管理若干问题的规定(财政部令2001第 14 号)；8、国务院国资委 企业国有产权转让管理暂行规定 （国务院国资委第 3 号令）；9、中华人民共和国城市房地产管理法

27、10、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规范 11、与评估有关的章程、合同与其他法律文书。（二）行为依据 上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -10-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 1、广东海印永业（集团）股份有限公司第五届董事会第十次临时会议决议；2、资产评估业务约定书。（三）产权依据 1、被评估企业企业法人营业执照、验资报告及股权转让合同。2、房地产权证：粤房地证字 C3282341 号；粤房地

28、证字 C3282337 号；粤房地证字 C3282340 号；粤房地证字 C3282338 号；粤房地证字 C3282339 号；粤房地证字 C3282342 号；粤房地证字 C3282343 号；粤房地证字 C3282344 号；粤房地证字 C3282345 号；粤房地证字 C3282336 号；穗房证字 1821270 号。3、广州市房地产测绘所提供的房地产测绘报告；4、建筑工程施工许可证编号：440101200403150301；5、建设工程规划许可证“穂越规建20039 号”；6、建设工程规划验收合格证“穂越规验证20052 号”；7、车辆行驶证（粤 AKC172、粤 A95N08）。

29、（四）取价依据 1、委托方提供的会计报表和资产清单及其他资料；2、评估人员现场勘察记录；3、中国人民银行公布的存贷款利率和汇率；4、“最新资产评估常用数据与参数手册”；5、广州市房地产市场交易价格信息；6、太平洋电脑网 ；7、评估人员收集的其他各类与评估相关的佐证资料。九、评估方法 九、评估方法 企业价值评估通常通常包括收益法、成本法和市场法。我们已对被评估企业采用成本加和法进行评估，且对其主要资产房屋建筑物采用市场法进行了评估，因此采用收益法验证其评估结果。上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（

30、总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -11-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 成本加和法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值得到企业价值的一种方法。各项资产评估方法简介：（一）货币资金 对货币资金主要按账面核实法进行评估，其中现金采用现场盘点盘点日库存现金，并追溯调整至评估基准日，确定评估值；银行存款及其他货币资金采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单核对，确定评估值。（二）其他应收款的评估 借助于历史资料和评估中调查了解的情况，通过核对明细账户，发询证函或执行替代程序对各项明细予以核实。根据每笔款项

31、可能收回的数额确定评估值。对于各种预付款，则根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。应收款项评估值=（经核实的应收款项账面值应收账款可回收程度）应收款项评估值=（经核实的应收款项账面值应收账款可回收程度）评估中确定为无法收回的应收款项，有确凿证据或业经上级核准的，评估为零。（三）待摊费用的评估 对于本次委估待摊费用中纯费用性质不能对企业产生未来收益的部分，评估为零；对于在企业未来运营中能够产生效益的部分，结合原始发生额以及尚存受益期限确定评估值。（三）固定资产的评估 1、房屋建筑物 合理公正的评估必须遵循一定的评估原则和适当的评估程序，科学地使用评估方法。评估方法的选择需根据评估

32、目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。市场比较法是在求取房地产价值时，将评估对象房地产与较近时期内已发生交易的类似房地产加以比较，从已成交的类似房地产的已知价格，修正得出评估对象房地产价值的评估方法。评估公式:评估值参照物价格（正常交易情况因素/参照物交易情况因素）评估值参照物价格（正常交易情况因素/参照物交易情况因素）上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -12-广东海印商

33、品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书（委估物环境区域因素/参照物环境区域因素）（委估物个别因素/参照物个别因素）（委估物估价时点价格指数/参照物交易时间价格指数）（委估物环境区域因素/参照物环境区域因素）（委估物个别因素/参照物个别因素）（委估物估价时点价格指数/参照物交易时间价格指数）2、设备类固定资产 本次委估设备类固定资产包括电子设备和运输设备，采用重置成本法进行评估，评估计算公式如下：设备类固定资产评估值=重置全价成新率 设备类固定资产评估值=重置全价成新率 3、在建工程 本次委估在建工程均系为企业运营需要而发生的铺内装修改造工程，由于上述工程已在房屋建筑物评估中予以考虑，故本科目

34、评估中评估为 0.00 元。（四）长期待摊费用评估 本次委估在建工程均系为企业运营历史中因需要而发生的铺内装修改造费用的摊销结余，由于费用已在房屋建筑物评估中予以考虑，故本科目评估中评估为 0.00元。（五）负债的评估 负债按实际需要承担的债务进行评估。商品展销和广东海印缤缤广场商业有限公司经营的主要资产是商品展销拥有的位于起义路、泰康路、一德路交汇处的房产，其中广东海印缤缤广场商业有限公司向商品展销租入部分房产后向商户进行分租。在前面成本加和法的评估过程中，我们没有考虑广东海印缤缤广场商业有限公司与商品展销之间租赁合同所引起的房产价值在两个企业中的分配，而是采用市场比较法对房产进行评估后直接

35、确定为商品展销的资产价值，因此，我们将这两家企业合并为一个主体，采用收益法对其评估结果进行验证。收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法，计算公式：上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -13-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 式中：Ri未来第 i 年的净收益（元/）；r资本化率（%）n未来可获收益的年限（年）w以前年度因该合同的支付成本尚未摊销完毕

36、的余额 十、评估程序实施过程和情况 十、评估程序实施过程和情况 本项目评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、汇总审核、提交报告等。具体程序如下：（一）了解委托方、被评估企业、评估目的和评估相关情况，接受评估委托，商定与评估目的相关的评估对象和范围，商定评估基准日，评估机构与委托方订立资产评估业务约定书，并按规定作出承诺，商定评估工作联系和协调方式；（二）组成评估项目组，拟订评估计划方案，现场调查，并商请被评估企业的配合；（三）指导被评估企业对委估范围及相关资料进行全面清查、盘点、核实、验证，在此基础上详细填写资产清查评估申报明细表，准备并提供评估所需的各种资料；（四）到被评估企业及委估资产

37、现场，听取被评估企业有关人员对企业情况及委估对象历史和现状的介绍，查验了解主要委估资产的权属资料、成本资料和使用、管理、改良、保养维修情况，对被评估企业填写的各种资产清查评估明细（申报）表的内容和数额进行实物核对、勘查和检测鉴定，并与被评估企业的账表内容、数据和财会原始凭证进行抽查核对，根据需要进行必要的取证；（五）根据评估目的、评估现场作业了解的情况、搜集的资料以及被评估企业和委估对象的具体情况选择适当的评估方法和评估计算公式，搜集市场价格信息和相关参数资料，评定估算委估对象的评估值；（六）根据评估人员对委估对象的初步评估结果，评估项目组进行汇总分析，防止发生偏差、重复和遗漏，对评估初步结果

38、进行调整、修改和完善，并撰写评估说明；wrRPniii+=1)1(上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -14-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书（七）根据评估工作情况和分析调整后的评估结果，起草资产评估报告书，经内部三级审核，征询委托方和被评估企业反馈意见，向委托方出具正式资产评估报告书。十一、评估假设 十一、评估假设（一）持续使用假设 本次评估假设被评估企业将按现有的主营业务和经营方针持续经营。（二）

39、企业价值评估环境假设 1、被评估企业所遵循的有关法律、法规、政策相对于评估基准日无重大改变；2、被评估企业所在地的社会环境相对于评估基准日无重大改变；3、信贷利率相对于评估基准日无重大改变；（三）企业资产利用程度假设 本次评估假设被评估企业对其资产按目前的用途和使用方式、规模、频度、环境等情况继续使用。（四）企业资产使用范围假设 本次评估假设纳入评估范围内的资产均为企业占有和使用并为企业生产经营作出贡献，且企业不会将这些资产投入其经营范围以外的其他业务。（五）企业资产利用效果假设 本次评估假设评估基准日后，被评估企业按现有方式利用其资产将取得与评估基准日相同或相似的经营效果。（六）其他假设 本

40、次评估未考虑其他不可抗力对企业价值的影响。十二、评估结论 十二、评估结论 经采用上述评估方法、程序评估，委估对象在评估基准日 2007 年 9 月 30 日的评估结果为：资产账面值 514,541,908.70 元，调整后账面值 514,541,908.70 元，评估值1,405,140,394.05 元，评估增值 890,598,485.35 元，评估增值率 173.09%；负债账面值 487,627,100.47 元，调整后账面值 487,627,100.47 元，评估值上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 6

41、3391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -15-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 487,627,100.47 元，评估无增减值；净资产账面值 26,914,808.23 元，调整后账面值 26,914,808.23 元，评估值917,513,293.58 元，评估增值 890,598,485.35 元，评估增值率 3,308.95%。评估结果与调整后账面值的比较变动情况如下表所示：资产评估结果汇总表 资产评估结果汇总表 评估基准日：2007年9月30日 金额单位：万元 账面净值 调整后账面净值评估值 增减额 增减率%项

42、目 A B C D=C-B E=D/B 流动资产 14,466.2114,466.2114,471.505.29 0.04长期投资 固定资产 36,927.4336,927.43126,042.5489,115.11 241.33其中：在建工程 143.45143.45-143.45-100.00 建 筑 物 36,747.6136,747.61126,007.4489,259.83 242.90 设 备 36.3736.3735.10-1.27-3.49无形资产 其中：土地使用权 其他资产 60.5560.55-60.55-100.00 资产总计 51,454.1951,454.19140,

43、514.0489,059.85 173.09流动负债 48,762.7148,762.7148,762.71 长期负债 负债总计 48,762.7148,762.7148,762.71 净 资 产 2,691.482,691.4891,751.3389,059.85 3,308.95评估结论的详细情况见评估明细表。十三、特别事项说明 十三、特别事项说明（一）根据 2007 年 8 月签订的股权转让合同，海印集团收购了广州市海印布料总汇有限公司所持有的商品展销的 20%的股权，股权转让后，海印集团持有商品展销 100%的股权，截止评估报告出具日，此次股权转让的工商变更登记已办理完成。（二）商品展

44、销拥有的起义路 1 号海印缤缤广场大厦于 2004 年2005 年进行了进行了扩建，现实际建筑面积由广州市房地产测绘所测绘并提供测绘报告，其测绘面积为 48,645.11 平方米，较原产证超出面积约 4,709.34 平方米，该部分超出面积系经规划部门批准同意，现正在办理确权手续当中，已由国土房管部门受理并出具收件上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -16-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书 回执，但需

45、补交的土地价款具体金额尚未确定。海印集团承诺截至评估基准日 2007年 9 月 30 日已发生但账面未列示的应付工程款（包括应由广东海印商品展销服务中心有限公司和广东海印缤缤广场商业有限公司承担的工程款）和扩建部分面积需补交的土地价款，无论金额大小，全部由海印集团承担。据此，本次评估对该部分尚未取得房地产权证的房产仍按没有任何或有负债的完全产权进行评估。（三）商品展销以其拥有的起义路 1 号房地产为部分关联企业提供了抵押担保，具体情况见下表：抵押权人 贷款主体 抵押或质押内容 贷款余额(万元)抵押物评估价值(万元)备注（抵押登记账证号）广东海印商品展销服务中心1 楼物业：粤房地证字第C3282

46、341 号 21,209.85 已办抵押 中国民生银行股份有限公司广州分行越秀支行 广东海印缤缤广场商业有限公司 广东海印商品展销服务中心有限公司投资权益 25,000余额：2,714.8638,900 质押 广州市新凤农村信用合作社 广州海印实业集团有限公司 广东海印商品展销服务中心23 楼物业：粤房地证字第C3282337 号、第 C3282340号 16,00021,271.77 已办抵押 中国建设银行股份有限公司广州越秀支行 广东海印缤缤广场商业有限公司 广东海印商品展销服务中心4、5 楼：粤房地证字第C3282338 号、第 C3282339号 8,000余额：6,02512,946

47、.0013 已办抵押 中国建设银行股份有限公司广州越秀支行 广州儿童公园少年坊商业有限公司广东海印商品展销服务中心6、10 楼：粤房地证字第C3282342 号、第 C3282336号 6,000余额：4,8007,032.0573 已办抵押 中国建设银行股份有限公司广州越秀支行 广州市海印大沙头二手城有限公司 广东海印商品展销服务中心79 楼物业：粤房地证字第C3282343、C3282344、C3282345 14,500余额：13,00010,529.9693 已办抵押（四）商品展销评估基准日对外担保情况如下表：被担保单位 债权人 担保金额（元）广州市海印东川名店运动城有限公司兴业银行

48、10,000,000.00 广州市海印广场商业有限公司 兴业银行 10,000,000.00 广州市流行前线商业有限公司 兴业银行 8,000,000.00 广州市海印布料总汇有限公司 兴业银行 10,000,000.00 广州市海印布艺总汇有限公司 兴业银行 5,000,000.00 广州海印实业集团有限公司 广州农信社 80,000,000.00 广州海印实业集团有限公司 广州农信社 60,000,000.00 广州海印实业集团有限公司 广州农信社 20,000,000.00 小计 203,000,000.00 上海上会资产评估有限公司上海上会资产评估有限公司 地 址：上海市南京东路61号

49、5F 电 话：021-63391088 63391166（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 E-mail： -17-广东海印商品展销服务中心有限公司企业价值评估报告书（五）由于评估目的实施日与评估基准日不同，企业净资产在此期间会发生变化，从而对企业价值产生影响。我们建议报告使用者以不同的时点的，以企业净资产与基准日的差额对评估结果进行调整。（六）本评估报告仅为本项目评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。（七）企业存在的可能影响企业价值评估的瑕疵事项

50、，在委托方及被评估企业未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。（八）本评估公司未对被评估企业提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。（九）本项评估对与企业价值的评估增减值可能存在的相关联的税赋未作考虑。（十）本报告必须和广东海印缤缤广场商业有限公司企业价值评估报告书同时使用，方可生效。十四、评估报告使用限制 十四、评估报告使用限制 本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托方所有。除法律、法规规定以及相关当事方另