东富龙上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估报告 201.pdf

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1、 上海颛佳汽配有限公司上海颛佳汽配有限公司 转让转让部分资产部分资产评估评估报告报告 沪银信汇业评字（2011）第 407 号 上海银信汇业资产评估有限公司上海银信汇业资产评估有限公司 2011 年年 5 月月 27 日日 目目 录录 评估师声明.1 摘要.2 正文.4 一、委托方、产权持有人概况.4 二、评估目的.4 三、评估对象和评估范围.5 四、价值类型及其定义.6 五、评估基准日.6 六、评估依据.6 七、评估方法.7 八、评估程序实施过程和情况.8 九、评估假设.9 十、评估结论.9 十一、特别事项说明.10 十二、评估报告使用限制说明.11 十三、评估报告提出日期.11 附 件.1

2、2 上 海 银 信 汇 业 资 产 评 估 有 限 公 司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391166 63392389（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 -1-上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估报告 评估师声明评估师声明 （一）就我们所知，评估报告中陈述的事实是客观的。（二）我们在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。（三）评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正的原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。（四）评估结论仅在评估报告载明的评估基准

3、日有效。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。（五）我们及所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。除已在评估报告中披露的运用其他评估机构或专家的工作外，评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。（六）我们及其他业务助理人员对评估对象进行了现场勘查。（七）我们执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行评估并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。（八）遵守相关法律、法规，恪守资产评估准则，并对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是我们的责任；提供必要的资料并保证所提供资

4、料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方相关当事方的责任。（九）我们对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象法律权属做任何形式的保证。（十）评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，评估报告使用者应关注评估报告特别事项和使用限制，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在的评估机构无关。上 海 银 信 汇 业 资 产 评 估 有 限 公 司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391166 63392389（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 -2-上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估报告 上海颛佳汽配有限公司上

5、海颛佳汽配有限公司 转让转让部分资产部分资产评估报告评估报告 沪银信汇业评字（2011）第 407 号 摘要摘要 以下内容摘自本评估报告书正文，欲以下内容摘自本评估报告书正文，欲了解了解本评估项目的详细情况和合理理解评本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读本评估报告书正文。估结论，应认真阅读本评估报告书正文。项目名称：项目名称：上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估 委托方：委托方：上海东富龙科技股份有限公司 委托方以外的其他评估报告使用者：委托方以外的其他评估报告使用者：国家法律、法规规定的其他使用者 产权持有人：产权持有人：上海颛佳汽配有限公司 经济行为：经济行为：上海颛佳汽配有

6、限公司股东会决议 评估目的：评估目的：本次评估是为上海东富龙科技股份有限公司拟收购上海颛佳汽配有限公司转让的部分资产提供价值参考 评估对象评估对象：产权持有人截至评估基准日的部分资产的价值 评估范围：评估范围：位于上海市闵行区颛桥镇 679 街坊 1/1 丘（都会路 139 号）地块上的在建工程及土地使用权 价值类型：价值类型：市场价值 评估基准日：评估基准日：2011 年 4 月 30 日 评估方法：评估方法：在建工程采用成本法；土地使用权采用市场比较法及成本法。评估结论及其使用有效期：评估结论及其使用有效期：账面净值 62,125,018.52 元，评估价值为72,196,445.00 元

7、，人民币大写：柒仟贰佰壹拾玖万陆仟肆佰肆拾伍元整，评估增值10,071,426.48 元，评估增值率 16.21%。评估结果与账面价值的比较变动情况如下表所示：资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表 评估基准日：2011 年 4 月 30 日 金额单位：元 上 海 银 信 汇 业 资 产 评 估 有 限 公 司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391166 63392389（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 -3-上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估报告 项 目 账面净值 调整后账面净值 评估值 增减额 增减率%A B C D=C-B E=D/B

8、 在建工程 34,633,433.50 34,633,433.50 35,665,731.00 1,032,297.50 2.98 土地使用权 27,491,585.02 27,491,585.02 36,530,714.00 9,039,128.98 32.88 合 计 62,125,018.52 62,125,018.52 72,196,445.00 10,071,426.48 16.21 本评估结论的使用有效期为 1 年，至 2012 年 4 月 29 日止。在使用本报告时，应注意评估报告特别事项说明和使用限制。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当

9、阅读评估报告正文。上海银信汇业资产评估有限公司 2011 年 5 月 27 日上 海 银 信 汇 业 资 产 评 估 有 限 公 司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391166 63392389（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 -4-上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估报告 上海颛佳汽配有限公司上海颛佳汽配有限公司 转让转让部分资产部分资产评估报告评估报告 沪银信汇业评字（2011）第 407 号 正文正文 上海上海东富龙科技股份有限公司东富龙科技股份有限公司：上海银信汇业资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资

10、产评估原则，采用科学的评估方法，按照必要的评估程序，对上海颛佳汽配有限公司转让的部分资产在 2011 年 4 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、一、委托方、产权持有人产权持有人概况概况（一）委托方和其他评估报告使用者：（一）委托方和其他评估报告使用者：委托方：上海委托方：上海东富龙科技股份有限公司东富龙科技股份有限公司 企业法人营业执照注册号：310112000078806 组织机构代码：60760106-4 住 所：上海市闵行区放鹤路 2199 号 法定代表人：郑效东 注册资本：人民币壹亿陆仟万元 实收资本：人民币壹亿陆仟万元 公司类型：股份有限公司（上

11、市）经营范围：化工机械、生物医药机械、仪表自动化、制药工程科技咨询、技术开发、转让、服务、自身开发产品销售、代购代销，从事货物及技术的进出口业务（涉及许可经营的凭许可证经营）经营期限：一九九三年十二月二十五日至不约定期限 委托方以外的其他评估报告使用者：委托方以外的其他评估报告使用者：国家法律、法规规定的其他使用者。上 海 银 信 汇 业 资 产 评 估 有 限 公 司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391166 63392389（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 -5-上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估报告（二二）产权持有人）产权持有人

12、产权持有人：上海颛佳汽配有限公司产权持有人：上海颛佳汽配有限公司 企业法人营业执照注册号：310112000473583 组织机构代码：76471863-7 住 所：上海市颛桥镇常青工业园区（常青大道西）法定代表人：郑效东 注册资本：人民币肆仟柒佰贰拾伍万元 实收资本：人民币肆仟柒佰贰拾伍万元 公司类型：有限责任公司（国内合资）经营范围：电子元器件、仪表元器件、汽车零配件、工模具生产、销售。（涉及许可经营的凭许可证经营）经营期限：2004 年 7 月 7 日至 2054 年 7 月 6 日。二、评估目的二、评估目的 因上海颛佳汽配有限公司股东会决议向上海东富龙科技股份有限公司转让部分资产，本次

13、评估为上海东富龙科技股份有限公司提供上海颛佳汽配有限公司转让的部分资产市场价值参考。三、评估对象和评估范围三、评估对象和评估范围 本次资产评估的对象是上海颛佳汽配有限公司转让部分资产的价值。评估范围为位于上海市闵行区颛桥镇 679 街坊 1/1 丘（都会路 139 号）地块上的在建工程及土地使用权。账面原值 账面净值 在建工程：34,633,433.50 元 34,633,433.50 元 土地使用权：27,491,585.02 元 27,491,585.02 元 合计 62,125,018.52 元 62,125,018.52 元 土地使用权取得方式为国有出让，土地用途为工业，宗地号为闵行区

14、颛桥镇 679街坊 1/1 丘，土地使用权面积为 44,066.00 平方米，土地使用权证号为沪房地闵字（2010）第 042040 号。在建工程为厂区总体工程、一期土建、安装工程等，建设工程规划许可证编号为上 海 银 信 汇 业 资 产 评 估 有 限 公 司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391166 63392389（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 -6-上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估报告 沪闵建(2010)FA31011220100848 号，建筑工程施工许可证编号为 0902MH0175D01 310112200911021

15、001。评估对象所在地块于 2010 年 9 月 19 日经上海市公安局批准（编号：NO0212430号通知）门牌号为都会路 139 号。上述列入评估范围的资产与委托评估时确定的范围一致。本次评估范围内的在建工程（厂房）及相应土地使用权于评估基准日含有抵押他项权利，抵押权利人为上海农村商业银行股份有限公司闵行支行，抵押期限为 2010年 10 月 22 日至 2015 年 8 月 25 日止，债权金额为人民币 2000 万元。产权持有人于2011 年 5 月 26 日，已将该抵押权利注销。除该抵押事项外，委估资产不存在其他担保、涉讼、争议或其他他项权利和或有负债或有资产的情况。委估资产均处于受

16、控状态。具体明细见清查评估明细表。四、价值类型及其定义四、价值类型及其定义 本报告评估结论的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日五、评估基准日 根据委托方和产权持有人的具体情况，为更好地反映委估对象的当前价值，有利于本项目评估目的顺利实现，并尽可能选取与实施评估目的的实现日接近的财务报告日，委托方与评估机构商定本项目资产评估基准日为 2011 年 4 月 30 日。本次评估取价标准均为评估基准日有效的取价标准。六、评估依据六、评估依据（一）行为依据 1、上海颛佳汽配有限公司股东

17、会决议；2、资产评估业务约定书。（二）法规依据 1、关于转发资产评估操作规范意见（试行）的通知（国资办发199623上 海 银 信 汇 业 资 产 评 估 有 限 公 司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391166 63392389（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 -7-上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估报告 号）；2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999 4、与评估有关的章程、合同与其他法律文书。（三）评估准则依据 1、资产评估准则-基本准则 2、资产评估职业道德准则 3、

18、资产评估准则业务约定书 4、资产评估准则评估程序 5、资产评估准则评估报告 6、资产评估准则不动产 7、资产评估准则工作底稿（四）产权依据 1、委托方企业法人营业执照；2、产权持有人企业法人营业执照；3、建设用地规划许可证沪闵地(2010)EA31011220100072 号；4、建设工程规划许可证沪闵建(2010)FA31011220100848 号；5、建筑工程施工许可证0902MH0175D01；6、上海市房地产权证沪房地闵字（2010）第 042040 号；7、产权持有人的提供的评估明细表；（四）取价依据 1、产权持有人提供的资产清单及其他资料；2、上海市规划和国土资源管理局网站公布的

19、有关土地交易资料；3、中国人民银行公布的存贷款利率和汇率；4、评估人员现场勘查记录；5、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。七、评估方法七、评估方法 在建工程采用成本法评估。本次委估在建工程均为未完工项目，对于未完工不具有独立、完整使用功能的工程，评估人员现场勘察了解在建工程的工程进度，并审核上 海 银 信 汇 业 资 产 评 估 有 限 公 司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391166 63392389（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 -8-上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估报告 相关凭证，了解工程付款情况。按照评估人员了解的工程

20、进度与付款情况分析，结合工程施工周期的长短考虑适当的资金成本，确定在建工程评估值。土地使用权采用市场比较法及成本法予以评估，采市场法评估值作为评估结果。市场比较法是将评估对象与在评估基准日近期有交易的类似地产进行比较，对这些类似地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。成本法：从土地成本构成的角度去估算地价，是以土地取得（征用）和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加以适当的投资利息和利润，确定待估土地价格的方法。八、评估程序实施过程和情况八、评估程序实施过程和情况 本项目评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、汇总审核、提交报告等。具体程序如下：（一）了解委托

21、方、产权持有人、评估目的和评估相关情况，接受评估委托，商定与评估目的相关的评估对象和范围，商定评估基准日，评估机构与委托方订立资产评估业务约定书，并按规定作出承诺，商定评估工作联系和协调方式；（二）组成评估项目组，拟订评估计划方案，现场调查，并商请产权持有人的配合；（三）指导产权持有人对委估范围及相关资料进行全面清查、盘点、核实、验证，在此基础上详细填写资产清查评估申报明细表，准备并提供评估所需的各种资料；（四）到产权持有人及委估资产现场，听取产权持有人有关人员对企业情况及委估对象历史和现状的介绍，查验主要委估资产的权属资料、成本资料和使用、管理、改良、保养维修情况，对产权持有人填写的各种资产

22、清查评估明细（申报）表的内容和数额进行实物核对、勘查和检测鉴定，并与产权持有人的账表内容、数据和财会原始赁证进行抽查核对，根据需要进行必要的取证；（五）根据评估目的、评估现场作业的情况、搜集的资料以及产权持有人和委估对象的具体情况选择适当的评估方法和评估计算公式，搜集市场价格信息和相关参数资料，评定估算委估对象的评估值；（六）根据评估人员对委估对象的初步评估结果，评估项目组进行汇总分析，防止发生偏差、重复和遗漏，对评估初步结果进行调整、修改和完善，并撰写评估说明；上 海 银 信 汇 业 资 产 评 估 有 限 公 司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391166 6339

23、2389（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 -9-上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估报告（七）根据评估工作情况和分析调整后的评估结果，起草资产评估报告书，征询委托方和产权持有人反馈意见，经内部三级审核，向委托方出具正式资产评估报告书。九、评估假设九、评估假设（一）现有使用方法假设 本次评估假设被评估资产将按现有或规划的用途、方式和使用频度持续使用。（二）资产评估环境假设 1、产权持有人所遵循的有关法律、法规、政策相对于评估基准日无重大改变；2、产权持有人所在地的社会环境相对于评估基准日无重大改变；3、信贷利率相对于评估基准日无重大改变；（三）企业资产利用程度假设

24、本次评估假设被评估资产按目前或规划的用途和使用方式、规模、频度、环境等情况继续使用。（四）企业资产使用范围假设 本次评估假设纳入评估范围内的资产均为企业占有、使用并可为企业生产经营作出贡献。本次评估未考虑其他不可抗力对资产价值的影响。十、评估结论十、评估结论（一）评估结论 经采用上述评估方法、程序评估，委估对象在评估基准日 2011 年 4 月 30 日的评估结果为 72,196,445.00 元。委估资产账面值 62,125,018.52 元，评估价值为 72,196,445.00 元，人民币大写：柒仟贰佰壹拾玖万陆仟肆佰肆拾伍元整，评估增值 10,071,426.48 元，评估增值率16.

25、21%。评估结果与账面价值的比较变动情况如下表所示：资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表 评估基准日：2011 年 4 月 30 日 金额单位：元 项 目 账面净值 调整后账面净值 评估值 增减额 增减率%上 海 银 信 汇 业 资 产 评 估 有 限 公 司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391166 63392389（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 -10-上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估报告 A B C D=C-B E=D/B 在建工程 34,633,433.50 34,633,433.50 35,665,731.00 1,032

26、,297.50 2.98 土地使用权 27,491,585.02 27,491,585.02 36,530,714.00 9,039,128.98 32.88 合 计 62,125,018.52 62,125,018.52 72,196,445.00 10,071,426.48 16.21 评估结论的详细情况见评估明细表。（二）评估结论成立的条件 1、本评估结论系根据上述原则、依据、假设、方法、程序得出的，只有在上述原则、依据、假设存在的条件下成立；2、本评估结论仅为本评估目的服务；3、本评估结论系对评估基准日委估资产价值的公允反映；4、本评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然

27、力和其他不可抗力的影响；5、本评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；6、本报告评估结论是由本评估机构出具的，受本机构评估人员的职业水平和能力的影响。十一、特别事项说明十一、特别事项说明（一）本次评估范围内的在建工程（一期厂房）及土地使用权，至评估基准日含有抵押他项权利，抵押权利人为上海农村商业银行股份有限公司闵行支行。2011 年 5月 26 日，产权持有人已将该抵押借款本息全部归还并办理了抵押他项权利注销，本次评估结果中未考虑上述抵押事项对委估部分资产价值的影响。（二）因在建工程转让交易中，买受方须承担在建工程至竣工使用状态所需的应付、未付工程款的支付义务，基于谨慎性原则，本评估报告对

28、在建工程的评估是以产权持有人的在建工程实际付款进度（账面成本）为依据进行评估的，未考虑在建工程于评估基准日及后续发生的工程应付、未付款等因素对在建工程价值的影响。（三）本评估报告仅为本次评估目的提供参考价值。一般来说，由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同，同样的资产会表现出不同的价值，我们对因评估报告使用不当而造成的后果不承担责任。（四）产权持有人存在的可能影响部分资产评估的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。上 海 银 信 汇 业 资 产 评 估 有 限 公 司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：0

29、21-63391166 63392389（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 -11-上海颛佳汽配有限公司转让部分资产评估报告（五）本报告以产权持有人提供的情况、资料真实、合法、完整为前提，本评估公司未对产权持有人提供的有关经济行为决议、营业执照、权证、会计凭证等证据资料或所牵涉的责任进行独立审查，亦不会对上述资料的真实性负责。十二、评估报告使用限制说明十二、评估报告使用限制说明（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。（二）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需经评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。（三）

30、本项资产评估报告使用有效期为：2011 年 4 月 30 日至 2012 年 4 月 29日。十三、评估报十三、评估报告提出日期告提出日期 本评估报告提出日期为 2011 年 5 月 27 日。上海银信汇业资产评估有限公司上海银信汇业资产评估有限公司 总评估师：张和平 注册资产评估师：李 琦 法定代表人：梅惠民 注册资产评估师：顾为平 2011 年 5 月 27 日 上 海 银 信 汇 业 资 产 评 估 有 限 公 司 地 址：上海市南京东路61号5F 电 话：021-63391166 63392389（总机）传 真：021-63391116 邮 编：200002 -12-上海颛佳汽配有限公

31、司转让部分资产评估报告 附附 件件 1、委托方企业法人营业执照（复印件）；2、资产评估业务委托书；3、产权持有人的企业法人营业执照（复印件）；4、产权持有人转让部分资产股东会决议（复印件）；5、上海市房地产权证沪房地闵字（2010）第 042040 号复印件；6、建设工程规划许可证沪闵建(2010)FA31011220100848 号复印件；7、建筑工程施工许可证0902MH0175D01复印件；8、编订（变更）门弄（楼）号牌通知编号：NO0212430复印件；9、委托方、产权持有人的承诺函；10、签字注册资产评估师的承诺函；11、资产评估机构资格证书复印件；12、评估人员资质证书复印件；13、资产评估机构企业法人营业执照复印件；