理学商业和服务业区位论学习教案.pptx

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1、会计学1理学理学(lxu)商业和服务业区位论商业和服务业区位论第一页，共59页。第一节第一节 克里期泰勒克里期泰勒(ti l)的中心的中心地理论地理论n n一、中心地理论形成的背景一、中心地理论形成的背景n n二、基本概念二、基本概念n n三、中心地三原则三、中心地三原则(yunz)与与中心地系统的空间模型中心地系统的空间模型n n四、克里斯泰勒中心地理论的四、克里斯泰勒中心地理论的意义和存在的问题意义和存在的问题第1页/共59页第二页，共59页。一、背景一、背景一、背景一、背景(bijng)(bijng)(bijng)(bijng)克里斯塔勒（克里斯塔勒（Walter Christaller

2、Walter Christaller）：）：德国南部德国南部(nn b)(nn b)的中心地（的中心地（19331933年）年）地理学主要用描述方法研究城市区位、形态、经济特地理学主要用描述方法研究城市区位、形态、经济特征等外部表现。克氏把地理学的空间观点和经济学的征等外部表现。克氏把地理学的空间观点和经济学的价值观点结合起来，探索城市的数量、规模和分布的价值观点结合起来，探索城市的数量、规模和分布的规律性。以抽象演绎的方法创立了主要根据规律性。以抽象演绎的方法创立了主要根据(gnj)(gnj)城城市向它周围的腹地所提供的服务来解释城市体系空间市向它周围的腹地所提供的服务来解释城市体系空间结构

3、的理论。结构的理论。第2页/共59页第三页，共59页。克里斯泰勒克里斯泰勒(ti l)第3页/共59页第四页，共59页。二、基本概念二、基本概念n n1.中心地中心地n n2.中心地的中心性中心地的中心性（Centrality）n n3.货物的服务范围货物的服务范围(fnwi)n n4.中心地的等级中心地的等级第4页/共59页第五页，共59页。（二）有关（二）有关(yugun)基本概念基本概念1.中心地、中心商品中心地、中心商品(shngpn)、中心地职能中心地职能 中心商品中心商品(shngpn)（含（含服务）服务）-在少数的地点（中心在少数的地点（中心地）生产、供给，而在多数的地）生产、供

4、给，而在多数的地点消费的商品地点消费的商品(shngpn)。中心地职能中心地职能-供给中心商品供给中心商品(shngpn)的职能。的职能。中心地中心地-供给中心商品供给中心商品(shngpn)职能（中心地职能）职能（中心地职能）的布局场所。的布局场所。第5页/共59页第六页，共59页。2.中心中心(zhngxn)性性概念：中心性是指就中心地的概念：中心性是指就中心地的周围地区而言，中心地的相对周围地区而言，中心地的相对(xingdu)重要性。它也可理解重要性。它也可理解为中心地发挥中心职能的程度。为中心地发挥中心职能的程度。测度：中心性一般可用下式表测度：中心性一般可用下式表示：示：C=B1B

5、2 式中：式中：C中心地的中心中心地的中心性；性；B1中心地供给中中心地供给中心商品的量；心商品的量；B2中心地供给中中心地供给中心地自身的中心商品的数量。心地自身的中心商品的数量。第6页/共59页第七页，共59页。距离金额收入成本r1rr2门槛服务范围实际服务范围理想服务范围3.货物货物(huw)的服务的服务范围范围第7页/共59页第八页，共59页。n n商品服务范围（上限与下限商品服务范围（上限与下限商品服务范围（上限与下限商品服务范围（上限与下限(xixin)(xixin)）n n上限是由对中心商品的需求所限定的，为中心地的上限是由对中心商品的需求所限定的，为中心地的上限是由对中心商品的

6、需求所限定的，为中心地的上限是由对中心商品的需求所限定的，为中心地的某种中心商品能够到达消费者手中的空间边界。某种中心商品能够到达消费者手中的空间边界。某种中心商品能够到达消费者手中的空间边界。某种中心商品能够到达消费者手中的空间边界。n n下限下限下限下限(xixin)(xixin)是由中心商品的供给所规定的边界。是由中心商品的供给所规定的边界。是由中心商品的供给所规定的边界。是由中心商品的供给所规定的边界。中心地为供给某种中心商品而必须达到的该商品的中心地为供给某种中心商品而必须达到的该商品的中心地为供给某种中心商品而必须达到的该商品的中心地为供给某种中心商品而必须达到的该商品的最小限度的

7、需要量，也称门槛人口或最小经济许可最小限度的需要量，也称门槛人口或最小经济许可最小限度的需要量，也称门槛人口或最小经济许可最小限度的需要量，也称门槛人口或最小经济许可空间。空间。空间。空间。第8页/共59页第九页，共59页。某中心地商品的下限某中心地商品的下限某中心地商品的上限某中心地商品的上限（商品最大销售距离）（商品最大销售距离）某中心地某中心地商品服务的上限与下限范围示意图商品服务的上限与下限范围示意图特别提示：特别提示：当商品服务距离大于商品服务上限时，商品服务可能超越自身当商品服务距离大于商品服务上限时，商品服务可能超越自身职能；职能；当服务距离等于服务下限时，企业获取正常利润当服务

8、距离等于服务下限时，企业获取正常利润(lrn)；当服务距离小于服务下限时，商品不可能以正常方式提供。当服务距离小于服务下限时，商品不可能以正常方式提供。第9页/共59页第十页，共59页。4 4、中心、中心、中心、中心(zhngxn)(zhngxn)地等级地等级地等级地等级取决于供给中心商品和服务等级取决于供给中心商品和服务等级的高低。的高低。中心地等级与中心职能中心地等级与中心职能(zhnng)是相互对应的，中心地等级与是相互对应的，中心地等级与其分布数量呈反比例关系，而其分布数量呈反比例关系，而且只能向下兼容的。且只能向下兼容的。（1 1）中心地等级划分及特征）中心地等级划分及特征）中心地等

9、级划分及特征）中心地等级划分及特征（2 2）不同）不同）不同）不同(b tn)(b tn)等级中心地之间等级中心地之间等级中心地之间等级中心地之间的关系的关系的关系的关系 第10页/共59页第十一页，共59页。1212n n中心地等级结构与中心职能的普遍性特点有：中心地等级结构与中心职能的普遍性特点有：中心地等级结构与中心职能的普遍性特点有：中心地等级结构与中心职能的普遍性特点有：n n中中中中心心心心地地地地等等等等级级级级越越越越高高高高，它它它它提提提提供供供供的的的的中中中中心心心心职职职职能能能能越越越越多多多多，人人人人口口口口也也也也越越越越多多多多；反反反反之之之之中中中中心心

10、心心地地地地的的的的等等等等级级级级越越越越低低低低，提提提提供供供供的的的的中心职能越少，人口也越少。中心职能越少，人口也越少。中心职能越少，人口也越少。中心职能越少，人口也越少。n n高高高高级级级级的的的的中中中中心心心心地地地地不不不不仅仅仅仅有有有有低低低低级级级级中中中中心心心心地地地地所所所所具具具具有有有有的的的的职职职职能能能能，而而而而且且且且具具具具有有有有低低低低级级级级中中中中心心心心地地地地所所所所没没没没有有有有的的的的较较较较高高高高级级级级的的的的职职职职能能能能，这这这这些些些些新新新新增增增增加加加加的的的的职职职职能能能能有有有有较较较较高高高高的的的的

11、门门门门槛槛槛槛值值值值和和和和较较较较大大大大(jio d)(jio d)的服务范围。的服务范围。的服务范围。的服务范围。n n中中中中心心心心地地地地的的的的级级级级别别别别越越越越高高高高，数数数数量量量量越越越越少少少少，彼彼彼彼此此此此间间间间距距距距就就就就越越越越远远远远，它它它它的的的的服服服服务务务务范范范范围围围围也也也也就就就就趣趣趣趣大大大大。反反反反之之之之，越越越越是是是是低低低低级级级级的的的的中中中中心心心心地地地地，数数数数量量量量越越越越多多多多，相相相相互互互互间间间间隔隔隔隔越越越越近近近近，服服服服务务务务的地域也越小。的地域也越小。的地域也越小。的地

12、域也越小。第11页/共59页第十二页，共59页。三、中心地三原则与中心地系统三、中心地三原则与中心地系统三、中心地三原则与中心地系统三、中心地三原则与中心地系统(xt(xt ng)ng)的空的空的空的空间模型间模型间模型间模型（一）假设条件（一）假设条件1、孤立平原的地表是个、孤立平原的地表是个“理想地表理想地表”；2、人口均匀地分布，且居民的收入和需求以及消费、人口均匀地分布，且居民的收入和需求以及消费方式都相同方式都相同(xin tn)。企业可自由布局。企业可自由布局。3、生产与消费均为、生产与消费均为“经济人经济人”行为；行为；4、消费者均为就近消费原则；、消费者均为就近消费原则；5、相

13、同、相同(xin tn)商品与服务的价格在任何中心商品与服务的价格在任何中心地相同地相同(xin tn)，且消费价格等于销售价格与交，且消费价格等于销售价格与交通费之和。从而，中心地职能在同一中心地集聚。通费之和。从而，中心地职能在同一中心地集聚。第12页/共59页第十三页，共59页。（二）满足六边形空间结构的原则（二）满足六边形空间结构的原则1、各级中心地服务必须、各级中心地服务必须(bx)达到其门槛值，以使商人有达到其门槛值，以使商人有利可图（面积最大原则）；利可图（面积最大原则）；2、中心地区域所有消费者都应得到每种商品或服务的提供、中心地区域所有消费者都应得到每种商品或服务的提供（弥合

14、原则）。（弥合原则）。4.2 单一中心商品的中心地分布结构的形成单一中心商品的中心地分布结构的形成这种情形是否这种情形是否(sh fu)最完最完美呢？美呢？第13页/共59页第十四页，共59页。满足原则满足原则1，则构成农村聚落的三角形格网，而中心地的等位，则构成农村聚落的三角形格网，而中心地的等位(dn wi)圈是相切的，可有部分区域得不到供给；如是同时满圈是相切的，可有部分区域得不到供给；如是同时满足原则足原则2，则构成中心地（市场区域）呈六边形格网。，则构成中心地（市场区域）呈六边形格网。中心地空间结构中心地空间结构的发展与演变的发展与演变小知识：至于为何小知识：至于为何(wih)选择六

15、边形结构，据说克氏曾经考察过蜂窝的结构，事实上，选择六边形结构，据说克氏曾经考察过蜂窝的结构，事实上，只有六边形结构才能更好的满足两个原则。只有六边形结构才能更好的满足两个原则。第14页/共59页第十五页，共59页。（三）三种中心地等级体系（三）三种中心地等级体系1、市场原则、市场原则(yunz)下的中心地系统（下的中心地系统（K=3系统）系统）图图4.34.3市场原则下的中心地系统的形成市场原则下的中心地系统的形成你能用此图说明你能用此图说明K=3系统系统(xtng)有什么有什么特点吗？特点吗？第15页/共59页第十六页，共59页。市场市场(shchng)最优原则最优原则n n各等级中心各等

16、级中心各等级中心各等级中心(zhngxn)(zhngxn)地的地的地的地的市场区域数为：市场区域数为：市场区域数为：市场区域数为：1 1、3 3、9 9、2727、8181、n n为为为为K=3K=3的中心的中心的中心的中心(zhngxn)(zhngxn)地系地系地系地系统统统统n n各等级中心各等级中心各等级中心各等级中心(zhngxn)(zhngxn)地的地的地的地的数量是：数量是：数量是：数量是：1 1、2 2、6 6、1818、5454、第16页/共59页第十七页，共59页。（1）基本原则）基本原则(yunz)：每一个次一级中心地位于三个较高一级中心地：每一个次一级中心地位于三个较高一

17、级中心地形成的三角形中央，有利于与较高一级中心地展开错位竞争。显然，形成的三角形中央，有利于与较高一级中心地展开错位竞争。显然，（2）中心地等级体系为）中心地等级体系为1，2，6，18，54，。即从区域内次级中心地。即从区域内次级中心地开始，中心地的数量关系为低级中心地数量为其上一级中心地的开始，中心地的数量关系为低级中心地数量为其上一级中心地的3倍。倍。（3）中心地市场区体系为）中心地市场区体系为1，3，9，27，81,。从这一数字排列关系可。从这一数字排列关系可看出，是按看出，是按3的倍数在变化。的倍数在变化。（4）应用：由于次一级中心地位于较高一级中心市场区的顶点上，而不）应用：由于次一

18、级中心地位于较高一级中心市场区的顶点上，而不在两个较高等级中心地的连结通道上，因而效率在两个较高等级中心地的连结通道上，因而效率(xio l)并不高。适用并不高。适用于市场发育初期。于市场发育初期。第17页/共59页第十八页，共59页。（5）特点：）特点：中心地具有等级性，且各级的中心地与中心职能相对应。中心地具有等级性，且各级的中心地与中心职能相对应。中心地按照一定的规则分布，一般是三个中心地构成的三角形的重心是中心地按照一定的规则分布，一般是三个中心地构成的三角形的重心是低一级中心地布局的区位低一级中心地布局的区位(q wi)点。点。各等级间的中心地数量、距离和市场区域面积呈几何数变化。各

19、等级间的中心地数量、距离和市场区域面积呈几何数变化。第18页/共59页第十九页，共59页。2、交通原则中心地系统（、交通原则中心地系统（K=4系统）系统）1）特点）特点各个中心地布局在两个比自己高一级的中心地的交通线的中点。各个中心地布局在两个比自己高一级的中心地的交通线的中点。因此，如果同一级的中心地间铺设一条交通线，那么因此，如果同一级的中心地间铺设一条交通线，那么(n me)在这条在这条交通线上布局着比它等级低的所有中心地。交通线上布局着比它等级低的所有中心地。图图4.5交通原则交通原则(yunz)下的中下的中心地系统心地系统 第19页/共59页第二十页，共59页。交通交通(jiotng

20、)最优原则最优原则n n各等级中心地各等级中心地各等级中心地各等级中心地的市场区域的市场区域的市场区域的市场区域(qy)(qy)数：数：数：数：1 1，4 4，1616，6464，256256n n为为为为K=4K=4的中心地的中心地的中心地的中心地系统系统系统系统n n各等级中心地各等级中心地各等级中心地各等级中心地的数量：的数量：的数量：的数量：1 1，3 3，1212，4848，192192第20页/共59页第二十一页，共59页。2）中心地等级体系为：）中心地等级体系为：1，3，12，48，192，。中心地的数。中心地的数量关系为低级中心地数量为其上一级中心地的量关系为低级中心地数量为其

21、上一级中心地的4倍。倍。3）中心地市场区体系为）中心地市场区体系为1，4，16，64，256，。从这一数字。从这一数字排列关系可看出，是按排列关系可看出，是按4的倍数在变化。的倍数在变化。4）应用：该系统是被认为效率最高的一种，适合于交通大发展）应用：该系统是被认为效率最高的一种，适合于交通大发展时期、新开发地区、交通过境和聚落时期、新开发地区、交通过境和聚落(jlu)呈线状分布的区域，呈线状分布的区域，特别是高等级中心的布局。特别是高等级中心的布局。第21页/共59页第二十二页，共59页。3、行政原则中心地系统（、行政原则中心地系统（K=7系统）系统）1）特点）特点在行政原则基础上形成的中心

22、地系统中，低级中心在行政原则基础上形成的中心地系统中，低级中心地从属于一个高级地从属于一个高级(goj)中心地。原因是在行政区域划中心地。原因是在行政区域划分时，尽量不把低级行政区域分割开，使它完整地属于分时，尽量不把低级行政区域分割开，使它完整地属于一个高级一个高级(goj)行政区域。行政区域。2）中心地等级体系为：）中心地等级体系为：1，6，42，294，2 058，。中。中心地的数量关系为低级中心地数量为其上一级中心地的心地的数量关系为低级中心地数量为其上一级中心地的7倍。倍。3）中心地市场区为市场区体系为：）中心地市场区为市场区体系为：1，7，49，343，。以。以7的倍数增加。从这一

23、数字排列关系可看出，是按的倍数增加。从这一数字排列关系可看出，是按7的倍数在变化。的倍数在变化。4）应用：该系统是行政管理最优，而经济效率最低的）应用：该系统是行政管理最优，而经济效率最低的一种。适用于行政统治较绝对时代、自给性强或区域与一种。适用于行政统治较绝对时代、自给性强或区域与城市分离的相对封闭区域。城市分离的相对封闭区域。第22页/共59页第二十三页，共59页。图图4.64.6行政原则下的中心行政原则下的中心(zhngxn)(zhngxn)地地系统系统 第23页/共59页第二十四页，共59页。中心地理论的实证研究中心地理论的实证研究中心地理论的实证研究中心地理论的实证研究 克克克克里

24、里里里斯斯斯斯塔塔塔塔勒勒勒勒计计计计算算算算了了了了德德德德国国国国南南南南部部部部(nn(nn(nn(nn b)b)b)b)中中中中心心心心地地地地的的的的中中中中心心心心性性性性。然然然然后后后后，根根根根据据据据计计计计算算算算结结结结果果果果把把把把当当当当时时时时德德德德国国国国南南南南部部部部(nn(nn(nn(nn b)b)b)b)的的的的中中中中心心心心地地地地划划划划分分分分为为为为7 7 7 7个等级个等级个等级个等级(L(L(L(L，P P P P，GGGG，B B B B，K K K K，A A A A，M)M)M)M)。测测测测定定定定了了了了各各各各级级级级中中中

25、中心心心心地地地地间间间间的的的的距距距距离离离离，发发发发现现现现最最最最低低低低一一一一级级级级的的的的中中中中心心心心地地地地(M)(M)(M)(M)间间间间的的的的距距距距离离离离为为为为7 7 7 7 kmkmkmkm，高高高高级级级级的的的的中中中中心心心心地地地地间间间间的的的的距距距距离离离离是是是是次次次次一一一一级级级级中中中中心心心心地地地地间间间间距距距距离的离的离的离的31/231/231/231/2倍。倍。倍。倍。第24页/共59页第二十五页，共59页。德国南部德国南部的城市的城市(chngsh)、城镇和村城镇和村庄分布庄分布第25页/共59页第二十六页，共59页。

26、四、评价四、评价（一）理论借鉴（一）理论借鉴()引入演绎的思维方法，研究空间引入演绎的思维方法，研究空间(kngjin)法则和原理，法则和原理，带来地理研究思维方法大革命。带来地理研究思维方法大革命。()该理论是城市地理学和商业地理学的理论基础。如城市等该理论是城市地理学和商业地理学的理论基础。如城市等级划分、中心地影响（市场）区域、中心地之间的关系、中心级划分、中心地影响（市场）区域、中心地之间的关系、中心地地位和规模及空间地地位和规模及空间(kngjin)关系及零售业区位布局等。关系及零售业区位布局等。()中心地理论是区域经济学研究的理论基础之一。中心地理论是区域经济学研究的理论基础之一。

27、第26页/共59页第二十七页，共59页。（二）理论的不足（二）理论的不足1、只重视商品供给范围的上限分析，缺乏对供给下限的详细分、只重视商品供给范围的上限分析，缺乏对供给下限的详细分析。析。、K值在一个系统中固定不变。值在一个系统中固定不变。、把消费者看作、把消费者看作“经济人经济人”，认为其首先是利用离自己最近，认为其首先是利用离自己最近的中心地。的中心地。、忽视了集聚、忽视了集聚(jj)利益。利益。、没有研究商品需求增加、交通发展和人口移动带来的中心、没有研究商品需求增加、交通发展和人口移动带来的中心地系统的变化。地系统的变化。第27页/共59页第二十八页，共59页。第二节第二节 零售业区

28、位零售业区位(q wi)论论n n零售业由于直接接触消费者，零售业由于直接接触消费者，要求其区位要求其区位(q wi)布局的核心布局的核心思想为接近消费者。思想为接近消费者。第28页/共59页第二十九页，共59页。一、零售业布局的影响因素一、零售业布局的影响因素一、零售业布局的影响因素一、零售业布局的影响因素（1 1）消费市场状况）消费市场状况）消费市场状况）消费市场状况 市场区域大小、消费者数量、收入贫富状况、人市场区域大小、消费者数量、收入贫富状况、人市场区域大小、消费者数量、收入贫富状况、人市场区域大小、消费者数量、收入贫富状况、人口构成、生活方式。零售业区位布局具有明显的消口构成、生活

29、方式。零售业区位布局具有明显的消口构成、生活方式。零售业区位布局具有明显的消口构成、生活方式。零售业区位布局具有明显的消费者指向费者指向费者指向费者指向(zh(zh xin xin)，在利润追求下考量门槛人口。，在利润追求下考量门槛人口。，在利润追求下考量门槛人口。，在利润追求下考量门槛人口。第29页/共59页第三十页，共59页。（2 2）购物空间临近性）购物空间临近性）购物空间临近性）购物空间临近性 空间距离、交通状况。影响消费者的空间费用空间距离、交通状况。影响消费者的空间费用空间距离、交通状况。影响消费者的空间费用空间距离、交通状况。影响消费者的空间费用(fi yong)(fi yong

30、)、时间费用时间费用时间费用时间费用(fi yong)(fi yong)。第30页/共59页第三十一页，共59页。（3 3）竞争环境状况）竞争环境状况）竞争环境状况）竞争环境状况 在市场在市场在市场在市场(shch(shch ng)ng)区域区域区域区域中同行业竞争者的数量、发中同行业竞争者的数量、发中同行业竞争者的数量、发中同行业竞争者的数量、发展水平。展水平。展水平。展水平。（4 4）地价的作用）地价的作用）地价的作用）地价的作用 地价属于经营成本，影地价属于经营成本，影地价属于经营成本，影地价属于经营成本，影响收入最大化和利润。响收入最大化和利润。响收入最大化和利润。响收入最大化和利润。

31、第31页/共59页第三十二页，共59页。零售业地域结构模型零售业地域结构模型零售业地域结构模型零售业地域结构模型（1 1）零售业空间类型）零售业空间类型）零售业空间类型）零售业空间类型(lixng)(lixng)划分划分划分划分普劳德福特：中心商业区、外围商业区、主要商业街、邻近商业街、孤普劳德福特：中心商业区、外围商业区、主要商业街、邻近商业街、孤普劳德福特：中心商业区、外围商业区、主要商业街、邻近商业街、孤普劳德福特：中心商业区、外围商业区、主要商业街、邻近商业街、孤立商店群。立商店群。立商店群。立商店群。二、零售业空间二、零售业空间(kngjin)模型模型第32页/共59页第三十三页，共

32、59页。贝利：贝利：CBD核心商业区、通道核心商业区、通道(tngdo)带状商业空间、集聚专门化商业带状商业空间、集聚专门化商业空间。空间。第33页/共59页第三十四页，共59页。（2）中心）中心(zhngxn)商业区的内部结构商业区的内部结构霍伍德、博伊斯的核心霍伍德、博伊斯的核心边缘边缘(binyun)模型模型第34页/共59页第三十五页，共59页。戴维斯的中心戴维斯的中心戴维斯的中心戴维斯的中心(zhngxn)(zhngxn)商业区空间融合模型商业区空间融合模型商业区空间融合模型商业区空间融合模型第35页/共59页第三十六页，共59页。（3 3）零售业引力模型）零售业引力模型）零售业引力

33、模型）零售业引力模型赖利模型赖利模型赖利模型赖利模型 赖利提出当赖利提出当赖利提出当赖利提出当ABAB两城市两城市两城市两城市(chngsh)(chngsh)间存在一个等级相对间存在一个等级相对间存在一个等级相对间存在一个等级相对低的低的低的低的C C城市城市城市城市(chngsh)(chngsh)，两城市，两城市，两城市，两城市(chngsh)(chngsh)对对对对C C城市城市城市城市(chngsh)(chngsh)吸引的零售额的比率与两城市吸引的零售额的比率与两城市吸引的零售额的比率与两城市吸引的零售额的比率与两城市(chngsh)(chngsh)的人的人的人的人口成正比，与到口成正比

34、，与到口成正比，与到口成正比，与到C C城市城市城市城市(chngsh)(chngsh)的距离比的平方成反比。的距离比的平方成反比。的距离比的平方成反比。的距离比的平方成反比。如果如果如果如果ABAB两城市两城市两城市两城市(chngsh)(chngsh)的规模差距太大时，对的规模差距太大时，对的规模差距太大时，对的规模差距太大时，对C C城市城市城市城市(chngsh)(chngsh)的零售引力与其离两城市的零售引力与其离两城市的零售引力与其离两城市的零售引力与其离两城市(chngsh)(chngsh)间的距离间的距离间的距离间的距离比的比的比的比的3 3次方成反比。次方成反比。次方成反比。

35、次方成反比。第36页/共59页第三十七页，共59页。第37页/共59页第三十八页，共59页。赫夫模型赫夫模型赫夫模型赫夫模型(mxng)(mxng)鉴于大城市存在多个鉴于大城市存在多个鉴于大城市存在多个鉴于大城市存在多个零售中心，消费者购买零售中心，消费者购买零售中心，消费者购买零售中心，消费者购买行为的空间选择具有随行为的空间选择具有随行为的空间选择具有随行为的空间选择具有随机性特点，提出了基于机性特点，提出了基于机性特点，提出了基于机性特点，提出了基于考量消费中心的规模和考量消费中心的规模和考量消费中心的规模和考量消费中心的规模和到消费中心的距离两因到消费中心的距离两因到消费中心的距离两因

36、到消费中心的距离两因素的赫夫模型素的赫夫模型素的赫夫模型素的赫夫模型(mxng)(mxng)。第38页/共59页第三十九页，共59页。第39页/共59页第四十页，共59页。第七节第七节 服务业区位服务业区位(q(q wi)wi)论论11服务业的类型与区位服务业的类型与区位服务业的类型与区位服务业的类型与区位(q wi)(q wi)特征特征特征特征22服务业区位选择的因素分析服务业区位选择的因素分析33服务业区位选择的理论服务业区位选择的理论服务业区位选择的理论服务业区位选择的理论第40页/共59页第四十一页，共59页。一、服务业的类型与区一、服务业的类型与区位位(q wi)特征特征营利性服务业

37、一般可分为三种类型营利性服务业一般可分为三种类型营利性服务业一般可分为三种类型营利性服务业一般可分为三种类型 以个人和家庭为对象，提供日常服务以个人和家庭为对象，提供日常服务以个人和家庭为对象，提供日常服务以个人和家庭为对象，提供日常服务活动的服务业活动的服务业活动的服务业活动的服务业 以企业或行政机关以企业或行政机关以企业或行政机关以企业或行政机关(jgun)(jgun)等办公机等办公机等办公机等办公机构为对象构为对象构为对象构为对象 具有办公机构性质职能的服务业具有办公机构性质职能的服务业具有办公机构性质职能的服务业具有办公机构性质职能的服务业第41页/共59页第四十二页，共59页。二、服

38、务业区位二、服务业区位(q wi)选择的因选择的因素分析素分析区位选择一般分为以下三个层次区位选择一般分为以下三个层次（一）服务（一）服务(fw)企业对不同城企业对不同城市的选择市的选择（二）对城市内特定区域的选择（二）对城市内特定区域的选择（三）对具体区位地点的选择（三）对具体区位地点的选择第42页/共59页第四十三页，共59页。三、服务业区位三、服务业区位(q wi)选择的理论选择的理论（一）中心地理论（一）中心地理论市场门槛市场门槛办公机构的区位办公机构的区位(q wi)选择选择（二）集聚理论（二）集聚理论第43页/共59页第四十四页，共59页。如何选择如何选择(xunz)店铺店铺的优势

39、区位的优势区位n n店铺区位的选择包括两个方面店铺区位的选择包括两个方面内容：内容：n n一是商圈的选择，也就是店铺一是商圈的选择，也就是店铺所在位置大环境的确定。所在位置大环境的确定。n n二是点的选择，即门市在特定二是点的选择，即门市在特定商圈的最终商圈的最终(zu zhn)位置。位置。第44页/共59页第四十五页，共59页。商圈的选择商圈的选择(xunz)商业店铺的选址是店铺经营成败的首要因素，商业店铺的选址是店铺经营成败的首要因素，商业店铺的选址是店铺经营成败的首要因素，商业店铺的选址是店铺经营成败的首要因素，它关系着商业企业未来的经济效益与发展它关系着商业企业未来的经济效益与发展它关

40、系着商业企业未来的经济效益与发展它关系着商业企业未来的经济效益与发展前景。选择一处好的店址，需要耗费大量前景。选择一处好的店址，需要耗费大量前景。选择一处好的店址，需要耗费大量前景。选择一处好的店址，需要耗费大量的时间与精力。繁华地段往往是商业门店的时间与精力。繁华地段往往是商业门店的时间与精力。繁华地段往往是商业门店的时间与精力。繁华地段往往是商业门店较好的选择，但有时较好的选择，但有时较好的选择，但有时较好的选择，但有时(y(y ush)ush)也并非都是也并非都是也并非都是也并非都是店铺的好区位。店铺的好区位。店铺的好区位。店铺的好区位。第45页/共59页第四十六页，共59页。店铺选择店

41、铺选择(xunz)上具有相对优势上具有相对优势的区位的区位、同行密集的地方、同行密集的地方、专业、专业(zhuny)市场所在地市场所在地、商业活动频繁的地区、商业活动频繁的地区、人口密度高的地区、人口密度高的地区、交通便利或流量大的地方、交通便利或流量大的地方、人们聚集的场所、人们聚集的场所、城郊结合部、城郊结合部第46页/共59页第四十七页，共59页。店铺店铺(dinp)的点选择的点选择n n在确定了商铺的区位以后，接下来在确定了商铺的区位以后，接下来就是就是(jish)店址的具体位置的确店址的具体位置的确定，我们在进行点位评价时，除了定，我们在进行点位评价时，除了注意拐角、交叉路口、车站旁

42、、旅注意拐角、交叉路口、车站旁、旅客换乘必经之地等位置外，还应特客换乘必经之地等位置外，还应特别注意店铺的面积、形状和层高。别注意店铺的面积、形状和层高。第47页/共59页第四十八页，共59页。肯德基在中国肯德基在中国(zhn u)的店址选择的店址选择n n肯德基在中国市场主要是运用肯德基在中国市场主要是运用(ynyng)商圈分析法进行店址商圈分析法进行店址选择。其选址一般有两个步骤：选择。其选址一般有两个步骤：n n（一）商圈的划分和选择（一）商圈的划分和选择n n、划分商圈、划分商圈n n、选择商圈、选择商圈n n（二）具体位置的测算与选择（二）具体位置的测算与选择n n、确定商圈内的聚客

43、点、确定商圈内的聚客点n n、本店聚客线路上有没有竞、本店聚客线路上有没有竞争者拦截争者拦截第48页/共59页第四十九页，共59页。（一）商圈的划分（一）商圈的划分(hu fn)和选择和选择1划分划分(hu fn)商圈商圈 n n肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业(zhuny)(zhuny)调查调查调查调查公司收集这个地区的资料。有些资料是公司收集这个地区的资料。有些资料是公司收集这个地区的资料。有些资料是公司收集这个地区的资料。有些资料是*的，有些资料

44、需要花钱去的，有些资料需要花钱去的，有些资料需要花钱去的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。买。把资料买齐了，就开始规划商圈。买。把资料买齐了，就开始规划商圈。买。把资料买齐了，就开始规划商圈。商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在商场营业额在商场营业额在商场营业额在1000 1000 万元算一分，万元算一分，万元算一分，万元算一分，50005000万元算万元算万元算万元算

45、5 5分，有一条公交线路分，有一条公交线路分，有一条公交线路分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些 分值标准是多年平均下分值标准是多年平均下分值标准是多年平均下分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。来的一个较准确经验值。来的一个较准确经验值。来的一个较准确经验值。通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、通过打分把商圈分成好

46、几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、旅王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、旅王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、旅王府井等）、区级商业型、定点（目标）消费型、还有社区型、旅游型等等。游型等等。游型等等。游型等等。第49页/共59页第五十页，共59页。2选择选择(xunz)商圈商圈 n n即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商

47、圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所肯德基与麦当劳市场定位相似，顾客群基本上重合，所以在商圈选择方面也是一样的。以在商圈选择方面也是一样的。可以看到，有些地方同可以看到，有些地方同一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。一条街的两边，一边是麦当劳另一边是肯德基。商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要开，在什么地方设立地址，路要开，在什么地方设立地

48、址，将来这里有可能成为将来这里有可能成为(chngwi)(chngwi)成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟稳定后才进入，例如说这家店定后才进入，例如说这家店3 3年以后效益会多好，对现今年以后效益会多好，对现今没有帮助，这没有帮助，这3 3年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费年难道要亏损？肯德基投入一家店要花费好几百万元，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，好几百万元，当然不冒这种险，一定是比较稳健的原则，保证开一家成功一家。保证开一家成功一家。第50页/共59页第五十一页，共59页。二、聚客点的测算与选择二、聚客点的测算与选择 1要确定这个要确定这个

49、(zh ge)商圈内，最主商圈内，最主要的聚客点在哪。要的聚客点在哪。n n例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客点，例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基开店的原则是：努力争取在最聚客的地方和其附近开店。方和其附近开店。过去古语说过去古语说“一步差三市一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。开店地址差一步就有可能差三成的买卖(m(m i mai)i mai)，这，这跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐

50、弯，则这个地方就跟人流动线（人流活动的线路）有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，差不了几步路，但生意差很多，这些在选址时都要考虑进是客人到不了的地方，差不了几步路，但生意差很多，这些在选址时都要考虑进去。去。人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等，这人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从地铁出来后是往哪个方向走等等，这些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。些都派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。第51页/共59页第五十二页，共59页。2选址时一定要考虑人流的主要流动选址时一定要考虑人流的主要流动