4第四章-市场法解析.ppt

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1、第三章第三章 市场法市场法THE MARKET COMPARISON APPROACHv熟悉市场法的基本原理，搜集交易实例和建立价格可比基础。v掌握可比实例的选取、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正和比准价格的求取。目标：第一节第一节 市场法概述市场法概述一、市场法的含义一、市场法的含义v 市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。v 本质

2、：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值二、市场法的理论依据二、市场法的理论依据市场法的理论依据是经济学中的替代原理。市场法的理论依据是经济学中的替代原理。替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品之间具有相同的价格或一致的比价关系。之间具有相同的价格或一致的比价关系。类似房地产：是指在同一市场供求圈中，与待估房类似房地产：是指在同一市场供求圈中，与待估房地产在权益、用途、区

3、位、价格类型、建筑结构等地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等方面相似或相近的房地产。方面相似或相近的房地产。交易实例：已经发生了交易的房地产。交易实例：已经发生了交易的房地产。可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房地产进行比较的交易实例房地产。地产进行比较的交易实例房地产。三、市场法适用的估价对象和条件三、市场法适用的估价对象和条件v（一）适用对象（一）适用对象住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地v（二）市场法需要具备的条件（二）市场法需要具备的条件估价时点的近期有较多的类似房地产的交

4、易估价时点的近期有较多的类似房地产的交易v（三）市场法的其他用途（三）市场法的其他用途市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、房地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置率、房地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置率、求取。、求取。第一节第一节 市场法概述市场法概述1 1 搜集交易实例；搜集交易实例；2 2 选取可比实例；选取可比实例；3 3 对可比实例成交价格进行处理对可比实例成交价格进行处理4 4 求取比准价格求取比准价格v-交易情况修正；交易情况修正；v-交易日期修正；交易日期修正；v-房地产状况修正。房地产状况修正。要

5、求：每项修正对可比实例成交价格的调整不要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过得超过2020，综合调整不得超过，综合调整不得超过3030。四四.步骤：步骤：第一节第一节 市场法概述市场法概述一、收集交易实例一、收集交易实例大量、全面、完整性大量、全面、完整性准确、真实性准确、真实性 累计性累计性多途径性多途径性第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例v查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料；查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料；v查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息；查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息；v查访房地产经办人或交易当事人；查访房地产经办人或交易当事人；v查阅房地产网

6、页；查阅房地产网页；v同行之间相互提供有关信息资料；同行之间相互提供有关信息资料；v其他。如参加房地产交易展销会、房地息发布会等其他。如参加房地产交易展销会、房地息发布会等。二、搜集交易实例的途径二、搜集交易实例的途径第二节第二节 搜集交易实例搜集交易实例 从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为估价中从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为估价中用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。称为可比实例。一、选取可比实例的必要性一、选取可比实例的必要性第三节第三节 选取可比实例选取可比实例二、选取可比实例的要求：二、选取

7、可比实例的要求：（一）数量要求（一）数量要求-310-310个个（二）质量要求（二）质量要求1 1、与估价对象是类似房地产、与估价对象是类似房地产同一供求范围内。同一供求范围内。与待估房地产的用途。与待估房地产的用途。规模相当。规模相当。与待估房地产的建筑结构相同。与待估房地产的建筑结构相同。档次相同档次相同权属性质相同。权属性质相同。2 2、交易类型与交易目的相近。、交易类型与交易目的相近。3 3、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接近近4 4、交易案例是正常交易或可修正为正常。、交易案例是正常交易或可修正为正常。第三节第三节 选

8、取可比实例选取可比实例第四节第四节 建立可比基础建立可比基础统一房地产范围统一房地产范围 范围不同的情况范围不同的情况带有债权债务的房地产带有债权债务的房地产含有非房地产成分含有非房地产成分房地产实物范围不同房地产实物范围不同统一付款方式统一付款方式 估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准例如：一物业合同总价例如：一物业合同总价2020万元，分三期支付，首付万元，分三期支付，首付3030，半年后支付，半年后支付3030，一年后支付，一年后支付4040，问合，问合同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率6 6，

9、按月付息）。按月付息）。统一价格单位统一价格单位统一价格表示单位统一价格表示单位统一币种和货币单位；统一币种和货币单位；统一面积内涵和单位；统一面积内涵和单位；如：建筑面积下的价格如：建筑面积下的价格=套内建筑面积价格套内建筑面积价格套内建筑面套内建筑面 积积/建筑面积建筑面积 建筑面积下的价格建筑面积下的价格=使用面积价格使用面积价格使用面积使用面积/建筑面积建筑面积 平方米下的价格亩下的价格平方米下的价格亩下的价格666.67 666.67 平方米下的价格公顷下的价格平方米下的价格公顷下的价格10000 10000 平方米下的价格平方英尺下的价格平方米下的价格平方英尺下的价格0.09290

10、304 0.09290304 平方米下的价格坪下的价格平方米下的价格坪下的价格 3.30579 3.30579 v 例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积积200200，成交总价，成交总价8080万元人民币，分三期付款，首期付万元人民币，分三期付款，首期付1616万万元人民币，第二期于半年后付元人民币，第二期于半年后付3232万元人民币，余款万元人民币，余款3232万元人万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积25002500平方英尺，平方英尺，成交总价成交总价1515万美元，于成交时一次付清

11、。如果选取此两宗交万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关的修正。（假设人民币的年易实例为可比实例，试进行有关的修正。（假设人民币的年利率为利率为8 8 ，假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市，假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为场汇价为1 1美元美元8.38.3元人民币元人民币 ）v 1 1统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准，则：统一付款方式。以在成交日期时一次付清为基准，则：甲总价甲总价 16+32/16+32/（1+8%1+8%）0.5+32/0.5+32/（1+8%1+8%）76.42276.422（万元（万元人民币）乙总价人民币）

12、乙总价15(15(万美元万美元)v2 2统一价格表示单位。统一价格表示单位。甲单价甲单价7642202007642202003821.1(3821.1(元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积)乙单价乙单价1500002500150000250060(60(美元平方英尺使用面美元平方英尺使用面积积)v 3 3统一币种和货币单位。统一币种和货币单位。甲单价：甲单价：382138211(1(元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积)乙单价乙单价608.3608.3498(498(元人民币平方英尺使用面元人民币平方英尺使用面积积)v 4 4统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查统一面

13、积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1 1平方米建平方米建筑面积筑面积.75.75平方米使用面积，则：平方米使用面积，则：甲单价甲单价382138211(1(元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积)乙单价乙单价4980.754980.753733735(5(元人民币平方英尺元人民币平方英尺建筑面积建筑面积)v5 5统一面积单位。如果以平方米为基准，由于统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1 1平方英尺平方英尺0.092903040.09290304平方米，则：平方米，则：甲单价甲单价38213821

14、1(1(元人民币平方米建筑面积元人民币平方米建筑面积)乙单价乙单价373.5 0.09290304 373.5 0.09290304 402040203(3(元人民元人民币平方米建筑面积币平方米建筑面积)例：有俩同类物业同时交易，例：有俩同类物业同时交易，A A物业使用面积为物业使用面积为100100坪，坪，交易价为交易价为1313万美金；万美金；B B物业建面物业建面900900平方米，人民币平方米，人民币总价总价288288万元，一年后付。现价万元，一年后付。现价 为为5050万元的家具随万元的家具随房屋一并交易，该类物业建使比为房屋一并交易，该类物业建使比为1.31.3，1 1美元兑换美

15、元兑换6.86.8元人民币，年利率元人民币，年利率6 6，试建立价格比较基础。，试建立价格比较基础。一、一、概念概念 是指剔除交易行为中的一些特殊因素而造成的价是指剔除交易行为中的一些特殊因素而造成的价格的偏差。格的偏差。二、交易行为中可能存在的特殊因素比较复杂，一般有：二、交易行为中可能存在的特殊因素比较复杂，一般有：1 1、有利害关系的交易。如亲友之间、有利害关系的公司、有利害关系的交易。如亲友之间、有利害关系的公司之间的交易活动。之间的交易活动。2 2、急于出售、急于购买、急于出售、急于购买.3 3、交易双方或交易一方对市场行情缺乏了解的交易。、交易双方或交易一方对市场行情缺乏了解的交易

16、。4 4、交易双方或一方有特别的动机或偏好。、交易双方或一方有特别的动机或偏好。5 5、特殊交易方式的交易。、特殊交易方式的交易。6 6、未按规则负担交易税费。、未按规则负担交易税费。7 7、相邻房地产的合并交易。、相邻房地产的合并交易。8 8、强迫出售或强迫购买的交易、强迫出售或强迫购买的交易9 9、受迷信影响的交易、受迷信影响的交易第五节第五节 交易情况影响修正交易情况影响修正三、交易情况修正的方法三、交易情况修正的方法:6一般不选一般不选;6不得不选必须修正不得不选必须修正;6修正方法为百分率法和差额法。修正方法为百分率法和差额法。百分率法百分率法：可比实例成交价格可比实例成交价格1（1

17、s%）可比实例的可比实例的正常市场价格正常市场价格交易情况修正系数应以交易情况修正系数应以正常市场价格正常市场价格为基准来确定为基准来确定差额法：差额法：可比实例的成交价格可比实例的成交价格交易情况修正额可比实例交易情况修正额可比实例的正常市场价格的正常市场价格第五节第五节 交易情况影响修正交易情况影响修正v正常成交价格正常成交价格-应由卖方负担的税费应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格v正常成交价格正常成交价格+应由买方负担的税费应由买方负担的税费=买方实际付买方实际付出的价格出的价格v例：一宗房地产的正常成交价格为例：一宗房地产的正常成交价格为2500元平方米，卖方应元

18、平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正，买方应缴纳的税费为正常成交价格的常成交价格的5，求卖方实际得到的价格和买方实际付出，求卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。的价格。v解：解：卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格2500250072325(元平方米元平方米)买方实际付出的价格买方实际付出的价格2500+250052625(元平方米元平方米)第五节第五节 交易情况影响修正交易情况影响修正v例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方方26252625元平方米，买卖中涉及的税费

19、均由卖方负担。据悉，元平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5 5。求该宗房。求该宗房地产交易的正常成交价格。地产交易的正常成交价格。v解：正常成交价格解：正常成交价格+应由买方负担的税费买方实际付出的应由买方负担的税费买方实际付出的 价格价格正常成交价格买方实际付出的价格（应由买方缴正常成交价格买方实际付出的价格（应由买方缴纳的税费比率）纳的税费比率）（+）（元（元m m）第五节第五节 交易情况影响修正交易

20、情况影响修正第六节第六节 市场状况调整市场状况调整一、概念：一、概念：是将可比实例在成交日期时的价格调整到估价是将可比实例在成交日期时的价格调整到估价时点时的价格。时点时的价格。二、方法二、方法：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格市场状况调整系数市场状况调整系数可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格 交易日期修正系数应以交易日期修正系数应以成交日期时的价格成交日期时的价格为基准来确定。为基准来确定。假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百假设从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为分率为TT(当可比实例的价格上涨的，为当可比实例的价格上涨的，为

21、+T+T；下跌的，为下跌的，为T T)，则：则：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格（1T%1T%）可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格 v价格指数价格指数法法价格指数有定基价格指数和环比价格指数。如果是以某价格指数有定基价格指数和环比价格指数。如果是以某个固定时期作为基期的，称为个固定时期作为基期的，称为定基价格指数定基价格指数；如果是以；如果是以上一时期作为基期的，称为上一时期作为基期的，称为环比价格指数环比价格指数。v例：某宗房地产例：某宗房地产2005年年6月的价格为月的价格为1500元元/m2，现需要将其现需要将其调整到调整到2005年年9月。所在区域

22、类似房地产月。所在区域类似房地产2005年年4月至月至10月的月的价格指数为价格指数为79.6，76.7，74.7，89.2，85，92.5，98.1（以（以2003年年12月为月为100）。计算该宗房地产）。计算该宗房地产2005年年9月的价格。月的价格。v解：解：1500（92.5/74.7）=1857.4（元（元/m2）v例：例：某地区某类房地产某地区某类房地产2002年年4月至月至10月的价格指数分别为月的价格指数分别为996，947，967，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上均以上个月为个月为100)。其中某宗房地产在。其中某宗房地产在2002年年6月的价格为月的

23、价格为2000元元m2，计算该房地产计算该房地产20022002年年1010月的价格。月的价格。v解：解：20001.051.0921.1251.1813046.8(元元)v价格变动率法价格变动率法v采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：为：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率）价格变动率）期数期数在估在估价时点时的价格价时点时的价格v采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：公式为：可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日

24、期时的价格（l价格变动率价格变动率期数）在期数）在估价时点时的价格估价时点时的价格v例：评估某宗房地产例：评估某宗房地产2002年年9月末的价格，选取了下列可比月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格实例：成交价格3000元，成交日期元，成交日期2001年年10月末。另调月末。另调查获知该类房地产价格查获知该类房地产价格2001年年6月末至月末至2002年年2月末平均每月月末平均每月比上月上涨比上月上涨1.5，2002年年2月末至月末至2002年年9月末平均每月比上月末平均每月比上月上涨月上涨2。对该可比实例进行交易日期修正。对该可比实例进行交易日期修正。v解：解：3000(1+1.5)(1+

25、2)3658(元元)v 例：某个可比实例房地产例：某个可比实例房地产2005年年2月月1日的价格为日的价格为1000美元美元，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨比上月上涨0.2。假设人民币与美元的市场汇价。假设人民币与美元的市场汇价2005年年2月月1日为日为1美元美元=8.26元人民币，元人民币，2005年年10月月1日为日为1美元美元=8.29元人民币。对该可比实例修正到元人民币。对该可比实例修正到2005年年10月月1日的价日的价格为：格为：v解：解：10008.26(1+0.2)88393(元人民币元人民币)v例：某个可

26、比实例房地产例：某个可比实例房地产2002年年2月月1日的价格为日的价格为1000美元美元m2，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降上月下降05。假设人民币与美元的市场汇价。假设人民币与美元的市场汇价2002年年2月月1日为日为1美元美元8.26元人民币，元人民币，2002年年10月月1日为日为1美元美元8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年年10月月1日的价格为：日的价格为：v解：解：1000(10.5)88.297964(元人民币元人民币)一、房地产状况调整的

27、含义一、房地产状况调整的含义将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。房地产状况下的价格。（）房地产状况调整的内容（）房地产状况调整的内容 区位状况修正区位状况修正权益状况修正权益状况修正实物状况修正实物状况修正在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的修正。修正。第七节第七节 房地产状况调整房地产状况调整三、三、房地产状况修正的思路房地产状况修正的思路v列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因

28、素；面的因素；v判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；况；v将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；v根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价调整；反之，则应做增价调整。实例的价格做减价调整；反之，则应做增

29、价调整。四、四、房地产状况调整的方法房地产状况调整的方法 v百分率法：百分率法：可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况修正系数房地产状况修正系数在估价对象房地产状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格v差额法：差额法：可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况修正额房地产状况修正额在估价对象房地产状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格在百分率法中，房地产状况修正系数应以在百分率法中，房地产状况修正系数应以估价对象的房地产估价对象的房地产状况状况为基准来确定。为基准来确定。可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格

30、1 1（1 1 R%R%）可可比实例在估价对象房地产状况下价格比实例在估价对象房地产状况下价格v直接比较修正直接比较修正确定影响房地产状况的因素确定影响房地产状况的因素确定权重确定权重以估价对象状况为基准，将可比实例的房地产状况逐个以估价对象状况为基准，将可比实例的房地产状况逐个因素评分因素评分累计所的分数转化为调整价格的比率累计所的分数转化为调整价格的比率利用比率对可比实例价格进行调整利用比率对可比实例价格进行调整 房地产房地产 状况状况权重权重估价估价对象对象可比实可比实例例A可比实可比实例例B可比实可比实例例C因素因素1f1100因素因素2f2100因素因素3f3100.因素因素n-1f

31、 n-1100因素因素nfn100综合综合1100表达式：表达式：可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格100/（）（）=在估价对象房地产状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格 v间接比较修正间接比较修正 设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率为修正价格的比率。v房地产状况修正注意的问题房地产状况修正注意的问题v可比实例的房地产状况应是成交价格所对

32、应或反映的房地产可比实例的房地产状况应是成交价格所对应或反映的房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候的状在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。况。v不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的比较不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。第八节第八节 计算比准价格计算比准价格v 一、求取可比实例的比准价格一、求取可比实例的比准价格v直接比较修正直接比较修正v间接比较修正间接比较修正v（2 2）最终比准价格）最终比准价格算术平均法算术平均法将多个修正价格的算术平

33、均值作为比准价格。一般将多个修正价格的算术平均值作为比准价格。一般要求各比较案例与待估房地产之间的相似程度较接近，要求各比较案例与待估房地产之间的相似程度较接近，没有大的区别。其计算公式为没有大的区别。其计算公式为V=Vi/nV=Vi/n加权平均加权平均 比较案例与待估房地产有较大差异，则需赋比较案例与待估房地产有较大差异，则需赋予各比较案例的修正价格以不同的权重，然后加权平均，予各比较案例的修正价格以不同的权重，然后加权平均，计算比准价格。计算比准价格。V=Vi*V=Vi*f fi if fi i=1=1中位数中位数 中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到中位数是把修正出的各个价格按从

34、低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位那个价格为综合出的一个价格；当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。出的一个价格。众数众数 众数是一组数值中出现次数最多的数值。众数是一组数值中出现次数最多的数值。其他方法其他方法 还可以采用其他的方法将修正出的多个价格综合成一还可以采用其他的方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如分别去掉一个最高的价格和一个最低的价个价格，如分别去掉一个最高的价格和一个最低的

35、价格，将余下的简单算术平均。格，将余下的简单算术平均。市场法估价总结与应用实例市场法估价总结与应用实例v市场比较法估价总结市场比较法估价总结待估房地产可比实例A可比实例B 可比实例C 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整比准价格A 比准价格B 比准价格C最终比准价格 比较 搜集交易实例建立价格可比基础 存入交易实例库 选取可比实例 综合三、方法运用举例三、方法运用举例v例：为评估某写字楼例：为评估某写字楼2005年年10月月1日的正常市场日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，三宗类似写字楼的交易实例

36、作为可比实例，有关资料见表：有关资料见表：可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格成交价格5000元人民币元人民币/m2650美元美元/m25500元人民币元人民币/m2成交日期成交日期2005年年1月月1日日2005年年3月月1日日2005年年7月月1日日交易情况交易情况+2%+5%-3%房地产状况房地产状况-8%-4%+6%v另假设人民币与美元的市场汇价另假设人民币与美元的市场汇价2005年年3月月1日为日为1：8.5，2005年年10月月1日为日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场；该类写字楼以人民币为基准的市场价格价格2005年年1月月1日至日至2005年

37、月年月1日基本保持不变，日基本保持不变，2005年年2月月1日至日至2005年年5月月1日平均每月比上月下降日平均每月比上月下降1%，以后平均每，以后平均每月比上月上升月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼。试利用上述资料估算该写字楼2005年年10月月1日的正常市场价格。日的正常市场价格。v解：解：1、计算公式：、计算公式：比准价格可比实例价格比准价格可比实例价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正交易日期修正系数系数房地产状况修正系数房地产状况修正系数v2、比准价格、比准价格V VA A：5000100/（100+2）（1-1%）3（1+0.5%）5100/（100-8）

38、=5300.51（元人民币元人民币/m2）v3、比准价格比准价格V VB B：6506508.4100/（100+5）（1-1%）2（1+0.5%）5100/（100-4）=5442.93（元人民币（元人民币/m2）v4、比准价格比准价格V VC C：5500100/（100-3）（1+0.5%）3100/（100+6）=5429.79（元人民币（元人民币/m2）v5、估价对象单价、估价对象单价（5300.51+5442.93+5429.79）3=5391（元人民币（元人民币/m2）v例：估价对象是城市规划为住宅区的一块空地，土地面积为例：估价对象是城市规划为住宅区的一块空地，土地面积为459

39、00m2，评估该土地在评估该土地在2004年年7月的市场价值。可比实例月的市场价值。可比实例的有关资料如下：的有关资料如下：1.可比实例成交价格和成交日期可比实例成交价格和成交日期可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格成交价格2400元元/m22040元元/m22900元元/m2成交日期成交日期2004.42004.32004.5 2.交易情况分析：交易情况分析：可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C交易情况交易情况0-2%+1%3.2004年年3月至月至7月的月的 价格指数价格指数月份34567价格指数100.392.4106.898.6109.04.

40、房地产状况比较结果：房地产状况比较结果：房地产状况权重可比实例A可比实例B可比实例C因素10.580100105因素20.3120110100因素30.2100100120vA首付首付15万，时隔半年再付万，时隔半年再付15万，余款万，余款1年后付清，年后付清，利率利率5%。B，C为一次性付款。为一次性付款。v市场价格市场价格2003年逐月上涨年逐月上涨1.5%，2004年逐月上涨年逐月上涨0.8%。v评估房地产于评估房地产于2004年年5月月1日的价格。日的价格。项目项目可比实例可比实例A 可比实例可比实例B可比实例可比实例C建筑面积建筑面积101.1m2120.3m2968.8平方英尺平方

41、英尺成交价格成交价格48.5万万4980元元/m248.6万万成交日期成交日期2003.10.12003.8.12004.3.1交易情况交易情况-5%0%+2%房地产状况房地产状况+2%0%+2%v例：基本情况与项目修正情况例：基本情况与项目修正情况 待估房地产待估房地产A A为一住宅。今在同一地区或邻近为一住宅。今在同一地区或邻近地区搜集了四宗类似房地产作为比较案例（地区搜集了四宗类似房地产作为比较案例（B B、C C、D D、E E），），待估房地产与四宗比较案例房地产的基待估房地产与四宗比较案例房地产的基本情况及有关项目修正情况见本情况及有关项目修正情况见表表1 1。价格指数自年月以来，

42、每月平均上涨。价格指数自年月以来，每月平均上涨。房地产资本化率为房地产资本化率为7.5 求宗房地产在年月的比准价格。求宗房地产在年月的比准价格。容积率容积率12345修正系数修正系数1.01.82.02.22.5解：解：项目修正项目修正交易情况修正交易情况修正各交易案例均为正常交易，故不作修正，各比较案例交各交易案例均为正常交易，故不作修正，各比较案例交易情况条件指数均为。易情况条件指数均为。时间差异修正时间差异修正根据年月以来的房地产价格指数，各比较根据年月以来的房地产价格指数，各比较案例交易日期之条件指数为：案例交易日期之条件指数为：案例：（）案例：（）12112.68%案例：（）案例：（

43、）案例：（）案例：（）案例：（）案例：（）土地使用权年期修正土地使用权年期修正 因、正比较案例与待估房地产之土地使用因、正比较案例与待估房地产之土地使用年期相同，故不作修正；宗比较案例修正系数计算如年期相同，故不作修正；宗比较案例修正系数计算如下：下：案例：案例：（1+r)1+r)5050 /（1+r)1+r)4040 1.03021.0302容积率修正容积率修正由不同容积率下的条件指数，可对容积率进行直接由不同容积率下的条件指数，可对容积率进行直接修正：修正：案例、：案例、：1.81.81.81.8；案例：案例：1.81.82.02.0；案例：案例：1.81.82.22.2。区域因素修正区域

44、因素修正 各比较案例房地产区域因素和个别因素条件指数可由表资料各比较案例房地产区域因素和个别因素条件指数可由表资料求得：求得：案例：（）；案例：（）；案例：（）；案例：（）；案例：（）；案例：（）；案例：（）。案例：（）。个别因素修正个别因素修正 与区域因素修正相似：与区域因素修正相似：案例：（）；案例：（）；案例：（）；案例：（）；案例：（）；案例：（）；案例：（）。案例：（）。修正价格计算（见表）试算价格比较试算价格比较 经分析经分析,各比较案例房地产价格与待估房地产间的各比较案例房地产价格与待估房地产间的替代性较一致，且比较案例的修正价格较接近，故采替代性较一致，且比较案例的修正价格较接近，故采用算术平均法计算试算价格。用算术平均法计算试算价格。（1250.261250.261231.991231.991216.61216.61205.281205.28）1226.031226.03（元（元），取整为），取整为12261226元元。根据以上计算，可知待估房地产在根据以上计算，可知待估房地产在20002000年年1010月的市月的市场价值为场价值为12261226元元。