地产行业下半年走势研判.pptx

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1、 房地产新政调控效果 成为证券市场的风向标 -从宏观经济角度看2010年下半年证券市场变化太平洋证券研究院太平洋证券研究院 周明剑 2010年7月 我国所处的经济形态是不完全的市场经济形态，政府的“有形之手”有时候比市场的“无形之手”来得更为猛烈。这种市场形态决定了我们研究宏观经济走势的逻辑：影响宏观经济走势的各主要经济变量的历史变化、相互因应以及可能的各种趋势外推 宏观经济政策的变化脉络和内在逻辑 各种利益博弈可能导致政策的变化20000180001600014000120001000080006000400020000100%80%60%40%20%0-20%-40%-60%-80%-10

2、0%20052009200820072006 宏观经济走势与证券市场走势息息相关，宏观研究能够发现证券市场潜在的或长期的投资机会，能够更好地把握进入和撤离时机，规避政策性系统风险。我们从去年11月开始就在内部会议多次提出区域经济发展是经济转型的重点，而新疆又是区域发展的重点。更于今年1月29日提出新疆大有可为的专题报告。从去年11月1日到今年7月14日，上证指数下跌了19.7%，深成指数下跌了22.9%，而新疆指数只下跌了0.95%；其间，上证指数最高涨幅为8.52%，深成指数最高涨幅为10.51%，而新疆指数最高涨幅为35.81%！图1：去年11月1日到今年7月14日，上证指数、深成指数和新

3、疆指数涨幅资料来源：Wind，太平洋研究院1 宏观经济形势超出预期，经济增速按调控方向平稳回落2 政策调控逻辑：经济转型和结构调整，入手是收入、区域和产业3 房地产新政出台后，利益博弈导致证券市场向下调整4 房地产的触底反弹是证券市场开始反弹的触发时点1.基数因素和主动调控使经济增速开始平稳回落，预计至明年一季度将继续回落。图2：2000年1季度至2011年1季度我国GDP季度同比增速 资料来源：Wind，太平洋研究院 一、一、宏观经济形势超出预期，经济增速按调控方向平稳回落宏观经济形势超出预期，经济增速按调控方向平稳回落2.投资增速同比虽然有所放缓，但环比依然上升。图3：投资同比增速和近几个

4、月的投资额资料来源：Wind，太平洋研究院3.出口增长强劲随后会有所减缓，贸易盈余将在09年缩减基础上继续减少。上半年，进出口总额13549亿美元，同比增长43.1%。超出了之前的市场预期。出口的意外强劲除了有低基数原因外，更重要在于世界经济的基本面已有所改善。预计由于欧债危机的不确定性，出口增长的强劲势头将减缓。基于外汇储备过高以及进口需求急剧上升，全年贸易盈余将在去年缩减到基础上继续减少，过往的出口导向贸易政策很难继续延续，取而代之的将是进出口平衡战略。图4：2006-2010年我国进出口月度值资料来源：Wind，太平洋研究院图5：CCFI欧洲航线指数和PMI出口订单指数资料来源：Wind

5、，太平洋研究院4.消费稳步增长。图6：社会消费品零售总额月度同比-CPI月度同比资料来源：Wind，太平洋研究院5.从工业增加值增速减缓可以看出主动调控效果开始显现 重工业减缓的速度比轻工业快，而下滑最快的四个行业分别是有色金属矿采选业、石油加工、炼焦及核燃料加工业、黑色金属冶炼及压延加工业和有色金属冶炼及压延加工业。图7：工业增加值同比增速资料来源：Wind，太平洋研究院二、政策调控逻辑：经济转型和结构调整，入手是收入、区二、政策调控逻辑：经济转型和结构调整，入手是收入、区域和产业域和产业 经济增长的隐忧不在今年，而在未来的几年。2009年和2010年经济增长主要靠政府投资以及投资自身创造的

6、需求拉动，如果市场推动的投资和国内需求不能有效跟进，则经济增速回落之后能否企稳并回升是个大的问题。所以刺激国内需求是关键，具体要看收入倍增计划、区域经济发展和战略性新兴产业的推动如何落实。图8：1990-2009年我国GDP增长贡献率分析图资料来源：Wind，太平洋研究院 中央项目投资增速下滑相当明显，而在地方项目投资面临地方融资平台清理整顿，后继乏力。急切需要市场自主投资及时跟进。图9：2004-2010年我国固定资产投资完成额同比增长率资料来源：Wind，太平洋研究院 投资推动的复苏非但没有解决我国经济发展的固有矛盾（投资和消费不平衡、城乡发展不平衡、区域经济不均衡、收入结构不合理），反而

7、进一步强化。资料来源：Wind，太平洋研究院图11：1978-2009年我国农村居民与城填居民家庭人均收入比较图10：1990-2010年中国、日本、美国居民消费占比对比图资料来源：Wind，世界银行，太平洋研究院图12：2000-2007年金砖四国基尼系数比较资料来源：世界银行，太平洋研究院图13：1995-2009年湖北、新疆和浙江三省人均国民生产总值比较 1.收入政策带来消费提速，大消费时代可能到来。中央开始着手收入政策改革，根据“提低、扩中、抑高”方针，对一次分配和二次分配进行改革，普遍提高劳动者收入，缩小贫富差距，很有可能实施国民收入五年倍增计划。表1：2009年来我国部分省市最低工

8、资调整情况对比分析表省份最高档（元）最低档（元）平均涨幅（%）实施时间江苏96067013.12月1日福建90060024.53月1日上海1120112016.74月1日山西85064015.54月1日浙江110080015.34月1日天津92092012.24月1日湖北90060028.95月1日宁夏71060518.05月1日吉林82068022.95月1日山东92060021.25月1日广东103071021.15月1日北京96096020.07月1日湖南85060027.87月1日云南83063022.07月1日陕西76058022.77月1日 如果国民收入五年倍增计划能够实施，城镇化

9、进程按每年1%的速度推进，我们预测居民消费增速将会有很大的提高。综合总消费增速测算：城镇+乡村（倍增+城镇化）正常线性趋势外推匀速五年倍增(每年14.87%)非匀速五年倍增(增速递减，前高后低)（19%，17%，15%，13%，11%）201013.522%17.723%21.746%201110.528%16.031%18.114%20129.822%16.082%16.239%20139.214%16.126%14.325%20148.686%16.164%12.382%平均10.354%16.425%16.561%表2：2010-2014年消费预测结果 2.区域经济发展伴随着国家经济战略

10、转移将呈加速趋势 2009年以来，国务院以前所未有的高频率，将多个区域发展规划上升为国家战略。本月29日签署的海峡两岸经济合作框架协议，将进一步增进双方的贸易与投资关系，建立有利于两岸经济繁荣与发展的合作机制。同时，新疆、山东半岛蓝色经济区等区域发展规划也在积极推进当中。其中，我们认为新疆、海南和海西经贸区将是未来区域发展最值得关注的地方。将区域发展规划上升为国家战略培育区域经济增长极的同时，通过中西部发展政策的倾斜来促进区域经济协调发展。在 2004 年以前，我国东部GDP 增速持续高于中西部，但从2005年开始，中部GDP 增速开始接近并超过东部，而在2008 年以后，西部GDP 增速也正

11、式超过东部。随着中西部发展政策的倾斜和承接东南沿海产业转移，未来中西部发展速度将会更快。2表3：近期国务院通过区域发展规划汇总表资料来源：Wind，太平洋研究院通过中西部发展政策的倾斜来促进区域经济协调发展 在 2004 年以前，我国东部GDP 增速持续高于中西部，但从2005年开始，中部GDP 增速开始接近并超过东部，而在2008 年以后，西部GDP 增速也正式超过东部。随着中西部发展政策的倾斜和承接东南沿海产业转移，未来中西部发展速度将会更快。图14：1990-2009年我国三大区域GDP增速对比图资料来源：Wind，太平洋研究院3.战略性新兴产业可能产生未来的国民经济支柱产业 国际经验表

12、明，只有形成产业中高端竞争力，才有持久的竞争优势。从我国目前的产业状况看，有可能、有潜力形成中高端竞争优势的产业：一是以较强的生产制造能力为基础，同时具有一定研发设计能力和产业配套能力，集群发展特征突出的资本技术密集型制造业。如机械制造、电子和电气产品制造、交通设备制造等，其中最为典型的4个子行业是机床、发电设备制造、汽车制造和高速铁路设备制造。二是以劳动密集和产业配套优势为基础，同时具有较大的研发设计、市场营销和品牌等竞争优势提升空间的产业，主要是轻工、纺织服装、部分电子机械等产业。三是具有显著的市场和生产规模经济优势，同时具备技术、管理和经营上的系统集成能力的产业，如钢铁、有色、化工等产业

13、。四是由于技术重大突破或全球范围打破技术瓶颈，形成新的技术平台和发展机遇的产业，以及体现国家战略要求，由国家直接大量投入支撑的产业。如航空航天、新能源和环保、新能源汽车、生物医药、新一代信息技术等产业。4.经济转型期间的货币政策仍将适度宽松：将以数量性工具为主，价格性工具为辅。下半年加息的可能性越来越小，即使有，也是不超过72基点的最多两次加息。保增长和防通胀的微妙平衡使决策层不会轻易动用利率工具，而更多地通过数量工具（公开市场操作和准备金率调整）来回收过多的流动性。图15：2006-2008年我国一年期存贷款基准利率示意图 资料来源：Wind，太平洋研究院 物价走势使货币政策更具有操作空间图

14、16：CPIPPI月度同比 资料来源：Wind，太平洋研究院资料来源：Wind，太平洋研究院资料来源：Wind，太平洋研究院图17：2003-2010年我国货币净投放统计图图18：2000-2010年我国人民币存款准备金率三、房地产新政出台后，利益博弈导致证券市场向下调整三、房地产新政出台后，利益博弈导致证券市场向下调整从宏观经济面看，经济增速主要由于基数效应和主动调控将呈逐季回落态势，但整体形势仍将好于去年，且结构更趋均衡。预计今年GDP增速在9.8%左右。此次房地产调控属于主动调整，主要为了抑制房地产泡沫和促使经济结构更趋合理;城投债风险可控;欧债危机造成全球经济二次探底是个小概率事件;收

15、入政策的陆续出台、战略性新兴产业的推动、区域经济发展（特别是新疆）和鼓励引导民间资本的政策陆续出台，有利于增强经济发展的后续动力。据此,宏观经济基本面对A股市场不构成利空。今年以来，大盘在4.19、5.6、5.11、5.17和6.29出现四根大阴线，带领大盘逐波下落；追根溯源，从去年年底开始，利益集团在房地产调控上反复和政府博弈，大盘的向下调整正是博弈带来的后果。图19：今年以来上证指数走势资料来源：Wind，太平洋研究院 从技术形态看，大盘正在寻底过程中，随着政策的逐步明朗，A股市场将 在7、8月份完成震荡整理，下半年将呈震荡上行趋势。上升动力来自于经济 转型带来的基本面改变，触发时点是房地

16、产行业的见底反弹。房地产的触底反弹主 要观察房地产商的资金状况。考虑到转型将是一个长期的艰难平衡过程，我们对市场 持谨慎乐观态度，预计上行幅度不会太大。“不畏浮云遮望眼，只缘身在最高层”有时候我们做投资需要从K线图里跳出来，了解一下宏观；只有这样，我们才能够行藏有度，取舍得法，获得较好的收益。四、房地产的触底反弹是证券市场开始反弹的触发时点四、房地产的触底反弹是证券市场开始反弹的触发时点太平洋证券研究院太平洋证券研究院中国 北京 100044北京市西城区北展北街9号华远企业号D座电话：(8610)8832-1903传真：(8610)8832-1566 重要声明：本报告内容仅代表作者个人观点。本公司和作者本人力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归太平洋证券股份有限公司和作者共同拥有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。谢谢大家！敬请指教！