国际项目全程营销策划报告.pptx

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1、精品(jn pn)文档第一页，共75页。精品(jn pn)文档第二页，共75页。第三页，共75页。第四页，共75页。本报告将结合市场现状与需求研究，重点解决项目概念设计与整体定位(dngwi)问题，并提供以定位(dngwi)为核心的产品修正建议，为营销策略提供基础宏观、政规、位置、交通、配套、产业研究(ynji)本案地块有何吸引客户的特质！区域、年龄、经济实力、产品需求研究本案能够(nnggu)锁定的客户人群！概念、实体、住宅、特质研究本案该用何种产品去竞争客户！策略因素、特殊建议研究本案可行性直接吸纳客户的方式！本次报告解决的核心问题本次报告解决的核心问题第五页，共75页。2、区域(qy)市

2、场3、项目分析4、市场定位(dngwi)&形象定位(dngwi)5、客群定位(dngwi)&商业定位(dngwi)6、价格定位7、项目建议8、营销&推广策略1、宏观市场第六页，共75页。地产动态地产动态盐城整体规划盐城整体规划响水规划响水规划交通交通(jiotng)区位区位镇区概况镇区概况宏观宏观(hnggun)市场动态市场动态第七页，共75页。展望2012第一周至现在的江苏市场，相比11年最后一个(y)季度同比整体销售套数增加了7.1%，同比销售面积增加7.0%，整体销售价格在稳定小幅度的下降。在大环境的影响下，响水整体楼市在11年成冬季，销售面积达12.16万平方米，备案1198套，环比分

3、别上涨28.82%，销售价格环比增长0.24%。大环境(hunjng)下的地产动态第八页，共75页。盐城整体规划第九页，共75页。盐城经济(jngj)目标第十页，共75页。响水县近年由于城区和交通配套的不断完善加之城镇建设的深入发展，虽起步较晚但近年房地产市场呈现越来越红火的局面(jmin)。至2011年底，响水完成房地产开发投资30.34亿元，购置土地面积42.97万平米。其中商品房上市面积29.48万平米，已售出26.9万平米，供销比为1.09:1；住宅22.83万平米，已售出22.1万平米，供销比为1.02:1。响 水 规 划第十一页，共75页。项 目 交 通&园 区 规 划小尖镇位于(

4、wiy)G204与S307交汇处，距离响水县城12公里，镇中心辐射5公里之内常驻人口约10万，环境优美事宜人居。第十二页，共75页。响水人口(rnku)数据第十三页，共75页。竞争(jngzhng)的核心要素：区域地段(ddun)与环境价 格 水 平商业(shngy)服务配套的成熟度政府及舆论导向的关注度住宅产品的综合品质区 域 市 场 环 境 解 析第十四页，共75页。主力(zhl)竞争对手及消费者的状况小尖地区位于(wiy)响水主城区12公里，在地理位置上受影响较小。主要竞争案例为小尖豫园及乡镇自建房。小尖镇豫园项目数据配比小尖镇豫园项目数据配比面积配比面积配比面积面积配比配比户型户型90

5、90以下以下23%23%2-1-12-1-190-11090-11051%51%2/2/12/2/1、3/2/13/2/1110-140110-14016%16%3-2-13-2-1、3/2/23/2/2140140以上以上10%10%4-2-24-2-2价格(jig)区间：均价 1850元/平方米最低价1420元/平方米最高价2150元/平方米第十五页，共75页。楼盘优势：社区内配备基本保障设施（包括幼儿园、员工(yungng)食堂、诊所、便利性商业门面、绿地广场、社区活动中心等）小尖镇目前最优质的高档社区楼盘缺陷：户型面积偏大，主力面积在110平方米左右社区及周边商业不融洽，商业混乱产品的

6、交付标准不确定4.社区的配套商业租赁情况不满足生活必须：竞争对手项目(xingm)优劣第十六页，共75页。目前响水县城拥有可比性的商业(shngy)住宅项目有：【水岸桃源、金海湾、百汇广场、御景豪庭、帝逸国际、天宫锦绣】次环境下的小尖：自建房屋、集资房覆盖整个地块的90%，本地长居住乡民长期居住。非竞争力的房产(fngchn)项目第十七页，共75页。项目名项目名建筑模式建筑模式主推户型主推户型主推面积主推面积(m(m2 2)水岸桃源水岸桃源多层、高层、多层、高层、小高层小高层中、大户型中、大户型113-125113-125金海湾金海湾多层、小高层多层、小高层中、小中、小户型户型90-13890

7、-138百汇广场百汇广场多层、小高层、多层、小高层、高层高层大大户型户型116-140116-140御景豪庭御景豪庭多层、小高层多层、小高层中、大户型中、大户型90-13890-138帝逸国际帝逸国际多层、小高层多层、小高层中、大中、大户型户型9090-140-140整体(zhngt)响水县现有房产的面积差异第十八页，共75页。本案位于小尖镇中心主街上，项目占地一期越50亩、二期约30亩，以多层建设为主。消费范围(fnwi)基本为出门即可，项目旁边就是学校，完全可以打造成小尖镇的学区房的概念。本 案 项 目 分 析第十九页，共75页。【S优势】建筑产品：大众接收的多层住宅，南北通透全明设计，采

8、光性好户 型：以80-90平米的户型为主力，90-110平米户型为增幅，120平米户型为浓缩地理位置：小尖镇镇中心，比省道及国道，未来镇区的地标性商业住宅社区绿 化：专业全新的绿化设计理念，35%景观(jn un)界面视野配套设施：学校、正规化区域商业业态（项目拟打造美食一条街），社区服务站等镇中心与邻农业用地相照应，独有的享受空间大产权、正规房、一房一证，买的放心【W劣势】地段抗性：知晓度低，大众的认知度低地方性购买能力：乡下购买群体大部分分流至响水县城区道路条件及周边环境差，直接(zhji)影响到客户的第一印象（这么差的地方能有好房子吗）景观绿化没有，需要在一期销售前制作前绿化：可以是售楼

9、部前的绿化，这样美观。由于道路条件的不可抗性的影响，只能通过其他条件来补充。SWOT分析【S优势(yush)】【W劣势】第二十页，共75页。【O机会】项目支撑：小尖响水民政当局的大力扶持，重点工程项目打造看点：打造镇中心全新的商业氛围及景观工程带发展远景：3-5年的乡镇发展战略，经济开发而直接产生了目标客户群体周边人气：依靠自身条件，每日的稳定人口流动量过万认知度提高：在通过有力度的广域宣传、前期(qinq)造势可以在乡镇中做到较高的知晓度房屋专卖：目前的职工房再销售，单价突破2000元/平米客 群：当地的外出务工人员、周边镇中心的拆迁群众、周边几个村落改善住房等【T威胁】观 念：乡镇观念的转

10、变自建房与商品房的区分(qfn)（到底是住什么样的房子更有意义）目标群体：分散的客户群体将影响到销售的进度响水县城的客户分流宏观调控：目前房屋公积金贷款收紧，只能大量的通过商业贷款购房，会否阻碍销售，还需要证实。乡镇目前的人均支配收入还偏低，多数乡镇群众将钱存入银行，对于地产消费还比较谨慎，需要一定的刺激，根本的转化思想才可以进行消费。SOWT分析(fnx)【O优势】【T劣势】第二十一页，共75页。低总价、小户型及产品低总价、小户型及产品(chnpn)(chnpn)特色所形成的机遇特色所形成的机遇2 24 43 3主城住宅市场小户型、低总价的房源紧张，主城住宅市场小户型、低总价的房源紧张，后续

11、后续(hux)(hux)市场供应量有限。市场供应量有限。镇级市场上缺乏镇级市场上缺乏(quf)(quf)独特独特风格和更加人性化的社区。风格和更加人性化的社区。本案自身的项目支撑、政府支撑本案自身的项目支撑、政府支撑本项目本身具有众多卖点，加本项目本身具有众多卖点，加上天时、地利、人和，配合差上天时、地利、人和，配合差异化产品和独特的风格设计，异化产品和独特的风格设计，反应将会不同反响。反应将会不同反响。1 1项目主力机会点分析第二十二页，共75页。项目主力机会(j hu)点分析镇中心项目，在配套商优越于自建房低总价，目前自建房成本要达到20万左右、本案项目20万基本满足购房资金需求付款方式，

12、自建房需要资金到位才能开工、本案可采取定房交一半，交房付全款（不考虑贷款的基础上）学校旁边，不管是商业用房还是住宅用房都可以满足性价比的硬性要求镇中心不可(bk)再开发资源（土地稀缺性）镇政府大力支持主城区改造工程第二十三页，共75页。项目总体定位：项目产品的硬性指标只能作为合理性支撑，楼盘的品牌形象将使楼盘具备更大的附加价值，与市场具体环境形成(xngchng)营销合力。我们将本案的品牌形象定位于：项目定位(dngwi)&形象定位(dngwi)推理小尖财运宝地小尖财运宝地(bo d)，取决于如下，取决于如下第二十四页，共75页。双一：镇上第一【镇上第一个实体公开销售的带商业的商品住宅房】镇上

13、唯一【镇上唯一的高交付标准、高质量、优越居住环境的商业楼盘】双景观(jn un)：校园景观(jn un)带，亮化工程社区景观(jn un)带，社区绿化双景观(jn un)打造如下图：策略性思考【镇上双一、双景观优质(yuzh)物业】第二十五页，共75页。一、小尖中学(zhngxu)双 景 观 打 造 参 考 意 见二、小区(xio q)景观造氧植被(zhbi)增加小品第二十六页，共75页。策略性思考【突出(t ch)教育】“可怜天下父母心，谁不希望自己的孩子成龙成凤”抓住客群心里大做文章可以与教育系统、学校搞一些利于孩子的活动每天沐浴在书声朗朗中，比生活在都市喧闹中强上百倍学生宣导(xun d

14、o)的口碑效应第二十七页，共75页。完善社区功能，为你提供高标准的生活环境一高：“高质量”交付标准的一流（待定）二高：“高得房率”一梯两户的经典社区建设，南北通透的高得房率居 住环境三高：小尖地标建筑，半径2公里内唯一的学区建筑，视野开阔。四高：高效率24小时物业管理服务公司，为您的爱巢保驾护航。五高：高质量的智能化系统，为您的生活提供更多的乐趣。六高：高标准的绿化条件，有利的改善社区尘粉环境，优质的造氧绿化 让您无时不刻的呼吸(hx)新鲜空气。七高：高要求的招商条件，让您在街区尽享城区的购物环境乐趣。【我们承诺为小尖打造新的一个消费集中区，打造街区无假货氛围】八高：高性能的社区传媒系统，可以

15、让您在散步之余了解国家时事、天 气预报、娱乐杂谈等策略性思考(sko)【高标准物业】第二十八页，共75页。低门槛条件品牌价值较高，但价格适中，面对基本消费群体（在职的两口之家&青年客户群体&周边村上老乡完全可以承担），做到高而不高的性价比，华而不贵的购买理念做到引领群众消费的引路人原因：由于本案地处乡镇地区，人口观念及消费理念缺乏，不懂得真正意义上的房产投资价值，故在前期宣传上大力的做到消费理念宣传、以老师(losh)的身份教育他们，帮助他们购买适合他们居住的房产总结：通过这样的定位，做到让广大乡镇群众能够明确本案的优势。在一定程度上改变群众的古老观念，改善自己的居住环境。1、按照目前市场情况

16、，本案中一定要考虑面积市场接受度，建议主要畅销面积为80-95平方米。2、如按建议规划，本案面积套型与周边楼盘比较，一定要占优势。主要户型紧凑型三室(sn sh)规划较为多，既满足了居住功能又降低了总价。3、未来中小面积竞争会非常激烈，自助或投资陈本不高策略性思考(sko)【其它条件及总结】第二十九页，共75页。目 标 市 场 分 析：第三十页，共75页。客群定位(dngwi)【2835岁青年人】客户描述关注因素：面积、价格、外观关注面积：80-90平米左右的紧凑舒适性这部分人群均为首次购房，购房目的为婚房准备。小区质量的要求较高，置业思想基本成熟。人群包括：企业职工、外出务工、其它职业者客

17、群 定 位（一）客群定位【35-45岁青中年人】客户描述关注因素：面积、性价比、学区房关注面积：80-110平米的紧凑+舒适房产此部分人群涵盖广泛，包括有：企业职工、第二职业者、务工人员、已婚者、拆迁户等，但是他们的特性是有一定的银行存款、拥有比较稳定的工作、收入稳定，希望改善现有的居住环境、搬迁新区，让自己过的更舒适点。对房产的理解思想较为稳固，但比较传统(chuntng)，需要沟通和引导。“家”的概念很深，因此在一定程度上，这些人群是本案的主力购买群体。客群定位【45-55岁的中老年人】客户描述：关注因素：地段、面积、价格关注面积：90-120平米的房产这部分人群多为已婚、管理者、小生意人

18、及小投资人群。随着年龄的增长，存款在增长，地区的子女都需要(xyo)结婚，考虑这些和那些的因素，会购房。但这部分客户区域空间有限。第三十一页，共75页。客群定位【蚁族人群】客群描述关注因素：位置、价格、舒适性年龄区间：25-55岁，跨度很大关注面积：80-110平米的房产这部分人群多为原住民被迫搬迁，虽然(surn)拥有一定拆迁补偿金，但他们需要的是一种“根”的理念，背井离乡的概念让他们忧虑，故在打造“家”、“根”的理念中，集中居住的环境。这部分人群也是主力户型的购房群体。客群定位【升值人群】客群描述：关注因素：面积、价格、学区房关注面积：80-95平米这部分群体分别为初次置业，年龄(ninl

19、ng)层次在25-35岁左右，他们希望摆脱乡土气息，体验城市生活区间，如果引导方式正确，100平米房产同样可以接收。客群定位【投资客户】客群描述：关注因素：升值空间、价格、小区品质、学区房关注面积：100平米以内此部分人群以镇中辐射范围内，客户群体预估群体较少，且下辖区域的购房理念还不够(bgu)成熟，故需要比较强势的宣传引导。客 群 定 位（二）第三十二页，共75页。划分区域两块秀水商业街区主打“吃”“喝”一体的服务条件主要是以餐饮、娱乐为主，其中包括：足浴城、美容媒体、快捷连锁餐饮、小吃(xioch)文化、网络会所、茶座等十字黄金街区主打全新民用消费新理念为提高消费理念为中心，消费不缺。考

20、虑地域环境，统一规划为：生活必需品消费专区、食品批发专区、婴儿用品专营区及青少年、老年活动区。此理念的初衷是：考虑到常驻人口的特殊环境、学校周边的商业配套及小区必用配套 商 业 定 位第三十三页，共75页。交通方便交通方便(fngbin)(fngbin)区域升值潜力大：这类盘虽然处在城市近郊，但都区域升值潜力大：这类盘虽然处在城市近郊，但都拥有良好的交通条件。且处于城市发展规划中，投资潜力较大。拥有良好的交通条件。且处于城市发展规划中，投资潜力较大。低总价低总价 ：这类区域的楼盘在产品价格和面积上充分磨合，极力打造低总：这类区域的楼盘在产品价格和面积上充分磨合，极力打造低总价的销售优势，这一优

21、势往往对其销售有极大的推动作用。价的销售优势，这一优势往往对其销售有极大的推动作用。户型面积区间小：这类楼盘的面积往往控制在户型面积区间小：这类楼盘的面积往往控制在120120，120120以上的房源基以上的房源基本控制在本控制在10%10%以内，有的楼盘以内，有的楼盘120120以上的房源都为零。一方面受低总价控制，以上的房源都为零。一方面受低总价控制，一方面也是由于客户对这类区域房源需求所致。一方面也是由于客户对这类区域房源需求所致。房屋结构附加值大：这类产品往往都伴有入户花园，大面积阳台等附加产房屋结构附加值大：这类产品往往都伴有入户花园，大面积阳台等附加产品以此来提高产品的附加值。品以

22、此来提高产品的附加值。客户群体：这类产品对于客户群体：这类产品对于30403040岁考虑小孩上学的客群为首选。岁考虑小孩上学的客群为首选。类 似 项 目 定 位 与 特 点 分 析第三十四页，共75页。价格是房地产营销中最基本、最活跃、最便于调控的一个因素，单价、总价、付款(f kun)方式和各种优惠折扣组成了价格的整体概念。就本案而言，定价的基本原则体现在几个方面：第一 成本加价原则即价格应是其开发成本与一定的比例和利润之和。第二 市场比较原则价格不是孤立存在的，从客户需求角度而言，市场比较原则是物业定价的重要原则，同质同价、优质优价，所谓挖掘市场空白，提高物业附加值的概念而来。就本案而言，

23、按照成本加价原则只能确定最基本价格，但是市场比较原则是最终确定本项目价格的关键。第三 位置附加值原则 往往一些项目优势加分值也是项目的利润值一部分价价 值值 体体 现现第三十五页，共75页。当前本案周边房产的在销售价格为15502000元/平米的区间浮动。我司认为报价与实际销售价格之间可以存在5的下浮空间，并可以存在2的促销成本空间。考虑到部分楼层拥有(yngyu)一层商业面积，故在住宅定价上以实际住宅2层为基准层，3-4层为一个价格区，5层价格下浮或为特殊价格区（按套计价），边户加价原则按照东侧50元/平方米，西侧30元/平方米。销售节点加价按照开盘后一周内30-50元/平方米后每期销售达到

24、预定目标20%以后就可以相应提价一次，每次提价与销售节奏保持一致，一般在1%-3%左右，保证利润最大化。具体视实际情况而定。价格制订的同时要关注市场价格的变化情况，保持与响水城区房产单价的明显落差。定定 价价 策策 略略第三十六页，共75页。项 目 形 象 定 位（一）、定案(dng n)名（二）、SLOGAN定位(dngwi)（三）、VI标准(biozhn)及广告第三十七页，共75页。【响水项目名响水项目名】汇鼎雅轩汇鼎雅轩逸景翠园逸景翠园翰林翰林(hnln)国际国际项 目 名 称 定 义项 目 名 称 定 义第三十八页，共75页。文脉之地书香(shxing)名邸名邸才有书香(shxing)

25、气学府缔造者的奉献将求学之路进行到底SLOGAN定位(dngwi)第三十九页，共75页。SP、PR活动活动(hu dng)营销中心展示乡村巡演乡村单页派发镇中心户外大牌精神堡垒及引导路线安排选定地点横幅悬挂本案进度不同阶段活动安排学区(xu q)房特色SP汇演与当地教育机构事件创造第四十页，共75页。VI 设设 计计 与与 广广 告告 表表 现现第四十一页，共75页。第四十二页，共75页。第四十三页，共75页。第四十四页，共75页。第四十五页，共75页。第四十六页，共75页。第四十七页，共75页。第四十八页，共75页。第四十九页，共75页。第五十页，共75页。第五十一页，共75页。第五十二页，

26、共75页。第五十三页，共75页。第五十四页，共75页。第五十五页，共75页。第五十六页，共75页。第五十七页，共75页。第五十八页，共75页。第五十九页，共75页。产 品 设 计 修 改 建 议一、售楼部建议(jiny)三、户型(h xn)建议四、景观(jn un)特点建议五、社区智能化建议二、物业管理建议六、社区配套建议第六十页，共75页。售楼部建议(jiny)军行(jn xn)粮先行打造售楼部的精致感觉区域及苏北的人居环境，营造适应群众的品味营造“家”的氛围。精致装点人文家居生活空间的理念营造“金”的概念。财富广进源头的高品质生活理念两个布置理念选择其一。类此图片参照第六十一页，共75页。

27、物业管理建议(jiny)（一）由于项目是商住多用途房，且物业开间十字(sh z)交叉（属于开放式小区），在安防管理上签约较好的、管理能力较强的物业管理公司，在保障业主的利益优先的情况下，更能够协调好各个商户与社区之间的突发事件。人性化服务，需要人性化的服务理念。建立了一个以“客户服务部”为重点的服务基地，24小时提供贴心合意的服务。服务中心实行：24小时物业(w y)服务专线，随时接听住户咨询24小时全天候维修服务，为住户排除琐事烦忧物业(w y)经理、主管值班制度，定期开设物业(w y)经理接待日根据居住人群的需求，建立社区网络，量身定做个性服务，如兴趣沙龙、个性教育等特色服务第六十二页，共

28、75页。物业管理公司(n s)建议：自己组建(z jin)高品质物业管理公司寻求知名物业公司代为管理物业管理建议(jiny)（二）关于社区车辆停放问题的建议1、私家车辆管理（收取一定物业管理费用，并发放识别牌）在每个组团的中心位置设置车棚，主要集中停放自行车、电瓶车、助力车、摩托车2、私家机动车辆管理（直接租赁或者销售）在每个组团单元门口设置私家车停车位，可以买卖、交易。3、在社区门口专门设置机动车入口，对私家车进行提报、备案、进出卡，外部车辆禁止停放。其中主入口、滨河入口为步行及非机动车入口，禁止车辆进入。另一次入口作为机动车进出口，便于管理。4、对于外部车辆管理在外围设置统一的停车位（机动

29、车位及非机动车位），（收费性质停车）便于物业公司管理。以上的管理将业主及群众直接分离，增加了对外部车辆停车收费的标准，可以有效的直接的管理车辆乱停乱放，同时自身物业公司也拥有收益。第六十三页，共75页。户型(h xn)建议 从项目定位和机会点总结以及目标客户分析(fnx)得出结论，在项目的开发中是以纯多层的概念并且以70-110 的中小户型为主力户型来开发的，这样不仅符合项目市场和本身的定位，同时也符合目标客户群的需求。突出产品的稀缺性和和差异化。宏观(hnggun)建议区域位置优势好区域位置优势好区域建设发展快区域建设发展快同地域产品竞争少同地域产品竞争少独特风格设计多独特风格设计多多多层层

30、现现代代住住宅宅社社区区质质般般生生活活品品质质感感受受超超低低经经济济负负担担能能力力建建筑筑产产品品区区域域唯唯一一性性第六十四页，共75页。户型配比(pi b)建议l根据市场机会点的研究，根据市场机会点的研究，70-110之间的产品有着广泛且坚实的目标需求。之间的产品有着广泛且坚实的目标需求。l根据客户对终极中小户型的强烈需求，严格执行根据客户对终极中小户型的强烈需求，严格执行70-110为主、为主、110 以上为辅的面积分配。以上为辅的面积分配。l该面积定位为也符合整个响水市场整体产品供应结构的差异化布局。该面积定位为也符合整个响水市场整体产品供应结构的差异化布局。l110以上的大户型

31、也按照一定以上的大户型也按照一定(ydng)的比例进行分配。的比例进行分配。结论结论(jiln)导向：导向：80以下比例为以下比例为15%80-100比例为比例为55%110-120比例为比例为25%120以上比例为以上比例为5%户型种类户型种类户型面积户型面积所占比例所占比例两房两厅（经济性）两房两厅（经济性）80以下以下25%三房两厅一卫（紧凑型）三房两厅一卫（紧凑型）约约80-10055%三房两厅两卫（舒适性）三房两厅两卫（舒适性）约约110-12015%四房两厅两卫四房两厅两卫/三卫三卫或五房两厅或五房两厅/三厅三卫三厅三卫(豪华型）豪华型）120以上以上5%第六十五页，共75页。户型

32、尺度(chd)建议（一）从对市场同类项目的目标客户分析从对市场同类项目的目标客户分析(fnx)(fnx)以及对同类代理项目成交状况分析以及对同类代理项目成交状况分析(fnx)(fnx)来看，本项目目标客户群体比较在意来看，本项目目标客户群体比较在意房间的方正与否和紧凑与否，他们希望能够用较小的户型面积来换取较大的空间和较高的舒适度，即最高得房率。因此户型设房间的方正与否和紧凑与否，他们希望能够用较小的户型面积来换取较大的空间和较高的舒适度，即最高得房率。因此户型设计应定性为紧凑实用性，避免户型面积的浪费。从我司代理的类似楼盘以及区域内项目的成交状况来看，他们比较倾向于舒适计应定性为紧凑实用性，

33、避免户型面积的浪费。从我司代理的类似楼盘以及区域内项目的成交状况来看，他们比较倾向于舒适的主卧、客厅和相对紧凑的其他功能空间例如次卧、厨房、卫生间、阳台等（现在至未来的居住环境将更偏向于大的住宿条件、的主卧、客厅和相对紧凑的其他功能空间例如次卧、厨房、卫生间、阳台等（现在至未来的居住环境将更偏向于大的住宿条件、私密环境、交流空间，对于其它区域在限制条件下变得要求不高，能有能用即可。舒适居住环境更为重要）。私密环境、交流空间，对于其它区域在限制条件下变得要求不高，能有能用即可。舒适居住环境更为重要）。户型种类户型种类主要功能空间尺寸主要功能空间尺寸客厅开客厅开间间（米）（米）餐厅面餐厅面积（米）

34、积（米）主卧面主卧面积积（平方（平方米）米）次卧面积次卧面积（平方米）（平方米）书房书房（平方（平方米）米）厨房面厨房面积积（平方（平方米）米）主卫面积主卫面积（平方米）（平方米）次卫面积次卫面积（平方米）（平方米）两房两厅一卫两房两厅一卫（经济性）（经济性）不小于不小于3.9 不小于不小于8 不小于不小于12 不小于不小于10不小于不小于6不小于不小于4三房两厅一卫三房两厅一卫（紧凑型）（紧凑型）不小于不小于4.2 不小于不小于10 不小于不小于15 不小于不小于12 不小于不小于10 不小于不小于6不小于不小于4三房两厅两卫三房两厅两卫（舒适性）（舒适性）不小于不小于4.2 不小于不小于1

35、2 不小于不小于15 不小于不小于12 不小于不小于12 不小于不小于6不小于不小于4不小于不小于6四房两厅两卫四房两厅两卫/三三卫卫或五房两厅或五房两厅/三厅三厅三卫三卫(豪华型）豪华型）不小于不小于4.2 不小于不小于12 不小于不小于16 不小于不小于12 不小于不小于12 不小于不小于8不小于不小于6不小于不小于8第六十六页，共75页。户型尺度(chd)建议（二）户型种类户型种类户型面积户型面积 （）（）户型卖点概述户型卖点概述两房两厅一卫两房两厅一卫（经济性）（经济性）80以下以下平层设计，超低总价；经济实用，两房变三平层设计，超低总价；经济实用，两房变三房，适宜一次置业者和准婚者；

36、生活阳台、房，适宜一次置业者和准婚者；生活阳台、客厅阳台一应俱全；送超大露台个性化享受客厅阳台一应俱全；送超大露台个性化享受空间；空间；三房两厅一卫三房两厅一卫（紧凑型）（紧凑型）约约80-100平层设计，超低总价，以两房的价格买三房；平层设计，超低总价，以两房的价格买三房；适宜一次置业者和准婚者；适宜一次置业者和准婚者；大开间客厅和大面积主卧室，宽敞书房，送大开间客厅和大面积主卧室，宽敞书房，送超大露台；超大露台；三房两厅两卫三房两厅两卫（舒适性）（舒适性）约约110-120户型方正实用；低总价享受高品质空间；超户型方正实用；低总价享受高品质空间；超大主卧和次卧，干湿分离洗手间；大主卧和次卧

37、，干湿分离洗手间；大开间客厅及超大厨房；生活阳台、客厅阳大开间客厅及超大厨房；生活阳台、客厅阳台一应俱全，个性化享受空间；台一应俱全，个性化享受空间；四房两厅两卫四房两厅两卫/三卫三卫等等(豪华型）豪华型）120以上以上复式阁楼设计，楼梯的设计使上下层空间完复式阁楼设计，楼梯的设计使上下层空间完美过度；户型大气方正实用；美过度；户型大气方正实用；大开间；大开间；2.2m2.2m以下阁楼部分全部赠送，享受以下阁楼部分全部赠送，享受个性化带来的完美空间享受；个性化带来的完美空间享受；第六十七页，共75页。户型(h xn)具体特色建议（经济型）户型(h xn)：两房两厅一卫；面积：80平方米以下平层

38、设计，超低平层设计，超低总价；经济实用，总价；经济实用，两房变三房，适两房变三房，适宜一次置业者和宜一次置业者和准婚者；准婚者；生活生活(shnghu)(shnghu)阳阳台、客厅阳台一台、客厅阳台一应俱全；送超大应俱全；送超大露台个性化享受露台个性化享受空间；空间；第六十八页，共75页。户型具体(jt)特色建议（紧凑型）平层设计，超低总价，以平层设计，超低总价，以两房的价格买三房两房的价格买三房(sn(sn fn)fn)；适宜一次置业者和；适宜一次置业者和准婚者；准婚者；大开间客厅和大面积主卧大开间客厅和大面积主卧室，宽敞书房，送超大露室，宽敞书房，送超大露台；台；户型户型(h xn)(h

39、xn)：三房两厅一卫；面积：三房两厅一卫；面积80-10080-100平平方米方米全新的居住空间，中空分全新的居住空间，中空分割线，达到割线，达到100%100%绝对的绝对的动静分离效果，虽然紧凑动静分离效果，虽然紧凑却不影响私密。却不影响私密。第六十九页，共75页。户型具体特色(ts)建议（舒适型）户型方正实用；低总价户型方正实用；低总价享受享受(xingshu)(xingshu)高品高品质空间；超大主卧和次质空间；超大主卧和次卧，干湿分离洗手间；卧，干湿分离洗手间；大开间客厅及超大厨房；大开间客厅及超大厨房；生活阳台、客厅阳台一生活阳台、客厅阳台一应俱全，个性化享受应俱全，个性化享受(xi

40、ngshu)(xingshu)空间；空间；户型户型(h xn)(h xn)：三房两厅一卫；面积：三房两厅一卫；面积80-10080-100平方米平方米绝对的主辅卧分离，绝对的主辅卧分离，中空带隔音效果，中空带隔音效果，双厅双卫，舒适空双厅双卫，舒适空间尽享。间尽享。第七十页，共75页。社区(sh q)智能化建议虽然地处乡镇，但是为了能增加卖点是否考虑增设以下部分的配套以提高本案的卖点。考虑产品的性价比因素，项目智能设施满足安全适用原则，重点(zhngdin)在小区内部网络上提升配置水平，充分满足更多青年人的交往需求适用青年智能设施：自动电话拨入拨出功能建立智能化小区(xio q)内部网络宽带网

41、有线电视根据成本情况，可适当引入的科技环保智能设置：双层中空双层中空LOW-E玻璃（沿玻璃（沿主干道）主干道）部分全新风置换系统部分全新风置换系统中央净水系统中央净水系统外墙外保温系统外墙外保温系统第七十一页，共75页。社区配套(pi to)建议虽然社区拥有商业街区。但是同样需要分类，分类招商见 【前页主题：商业定位(dngwi)】休闲社区 结合项目定位(dngwi)，由于本项目目标客户虽多元化，但家庭结构较为简单，考虑到儿童、中年人及老人的不同身体状况，在项目成本允许的前提下可以考虑设置规模较小的早教启蒙运动区（主要针对儿童早期启蒙动手自理能力的培育），中老年人在身体骨骼上面临衰老，因此在部

42、分小区景观节点增设一定运动器材，健身强体。第七十二页，共75页。推广推广(tugung)(tugung)渠道渠道全面推广本案目标客群定位在城区及周边各村居民，为达到有效目的，需放大宣传范围(fnwi)。所以，虽然本案远离各村，但是必须将宣传重点放在城区进行。以便快速建立知名度，提高本案对客群的吸引力，促进目标客群购房的欲望。第七十三页，共75页。培训培训(pixn)(pixn)计划计划为了更好的加强和提高各销售员的专业知识和销售技能，为了更好迎接激烈的市场竞争，为了完成该项目(xingm)销售任务化打好基础，展现南京迪威乐鹏房地置业顾问公司整体团队的良好形象，特为销售员安排了一次适合本案场的销售培训，本次培训为期26天，具体安排如下：第七十四页，共75页。ENDEND第七十五页，共75页。