南非房地产项目分析报告.pptx

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1、南 非 房 地 产 项 目 专 题 报 告 目录 ContentsPART 3PART 3约翰内斯堡地产开发研究约翰内斯堡地产开发研究PART 1PART 1南非宏观经济环境分析南非宏观经济环境分析PART 2PART 2南非房地产市场概况南非房地产市场概况PART 5PART 5周边项目案例周边项目案例PART 6PART 6结论结论 PART 4 PART 4潜在项目可行性分析潜在项目可行性分析PART 1 宏观环境分析PART 1 PART 1 南非宏观经济环境分析南非宏观经济环境分析1.1.宏观经济宏观经济南南非非是是中中等等收收入入的的发发展展中中国国家家，也也是是非非洲洲经经济济最

2、最发发达达的的国国家家，国国内内生生产产总总值值约约占占全全非非洲洲的的五五分分之之一一。自自然然资资源源十十分分丰丰富富。金金融融、法法律律体体系系比比较较完完善善，通通讯讯、交交通通、能能源源等等基基础础设设施施良良好好。但但国民经济各部门、地区发展不平衡，城乡、黑白二元经济特征明显。国民经济各部门、地区发展不平衡，城乡、黑白二元经济特征明显。【南非南非GDPGDP走势走势】2003-20072003-2007年年，南南非非经经济济增增势势强强劲劲，矿矿业业、建建筑筑业业和和通通信信业业增增长长较较快快，外外汇汇储储备备增增加加。2010-2010-20122012年年，在在积积极极的的财

3、财政政政政策策刺刺激激下下，国国内内生生产产总总值值分分别别实实现现了了3.1%3.1%、3.5%3.5%、2.5%2.5%的的经经济济增增长长。但但受受新新兴兴经经济济体体经经济济动动荡荡、美美联联储储量量宽宽退退出出等等影影响响，20132013年年南南经经济济增增速速下下滑滑为为1.9%1.9%，大大大大低低于于年初年初3.5%3.5%的增长预期。南财政部预计，的增长预期。南财政部预计，2012015 5年，南经济增长预计为年，南经济增长预计为2.7%2.7%，20162016年可能增至年可能增至3.5%3.5%。2.2.投资吸引力投资吸引力位位于于非非洲洲南南端端的的南南非非是是全全球

4、球最最有有市市场场潜潜力力的的新新兴兴市市场场之之一一，也也是是全全球球主主要要商商务务和和休休闲闲旅旅游游目目的的地地。20112011年年南南非非加加入入了了金金砖砖国国家家集集团团。南南非非是是推推动动非非洲洲经经济济发发展展的的动动力力之之一一，投投资资南南非非，既既是是进进入入南南非非本本地地市市场场，也也是是进进入入非非洲洲大大市市场场的的重重要要途途径径。南南非非政政治治经经济济稳稳定定，开开放放程程度度较较高高，矿矿产产资资源源丰丰富富，基基础础设设施施良良好好，金金融融和和法法律律体体系系健健全全，劳劳动动力力资资源源丰丰富富，具具有有一一定定的的创创新新、研研发发能能力。同

5、时，南非政府出台了一系列鼓励措施，鼓励投资和促进工业发展。力。同时，南非政府出台了一系列鼓励措施，鼓励投资和促进工业发展。PART 1 宏观环境分析PART 2 PART 2 南非房地产市场概况南非房地产市场概况【黑人中产阶级的逐渐壮大黑人中产阶级的逐渐壮大-市场前景广阔市场前景广阔】南南非非国国民民经经济济各各部部门门、地地区区发发展展不不平平衡衡，城城乡乡、黑黑白白二二元元经经济济特特征征明明显显。由由于于快快速速扩扩大大的的中中产产阶阶级级不不断断促促进进消消费费支支出出，南南非非经经济济有有望望保保持持强强劲劲增增长长。城城市市化化进进程程加加快快和和基基础础设设施施升升级级，都表明了

6、南非房地产市场的广阔前景。都表明了南非房地产市场的广阔前景。南南非非开开普普敦敦大大学学市市场场营营销销战战略略研研究究所所的的一一份份有有关关南南非非黑黑人人中中产产阶阶层层状状况况的的调调查查结结果果显显示示，过过去去8 8年年中中，南南非非黑黑人人中中产产阶阶层层队队伍伍日日益益壮壮大大，人人数数增增长长了了一一倍倍以以上上，从从20042004年年的的170170万万增增长长至至20122012年年的的420420万万。南南非非黑黑人人中中产产阶阶层层的的年年度度开开销销额额自自20082008年年起起已已领领先先于于白白人人中中产产阶阶层层，而而且且此此后后一一直直呈呈现现猛猛增增趋

7、趋势势。中中产产阶阶层层数数量量和和消消费费能能力力的的快快速速增增长长使使得得房房地地产产市市场场发发展展的的基基础础更更加加牢固。牢固。【热点城市需求持续旺盛热点城市需求持续旺盛】自自19951995年年以以来来，南南非非经经济济总总体体上上呈呈现现增增长长速速度度慢慢的的态态势势，且且近近来来受受到到欧欧债债危危机机的的影影响响，经经济济发发展展前前景景不不容容乐乐观观。然然而而，在在一一些些主主要要城城市市，多多为为南南非非的的富富裕裕地地区区，生生活活条条件件之之优优越越堪堪比比欧欧洲洲，独独栋栋别别墅墅、私私家家泳泳池池等等非非常常常常见见。近近两两年年来来，南南非非的的房房地地产

8、产市市场场总总体体处处于于不不温温不不火火的的发发展展态态势势，目目前前南南非非的的全全国国房房地地产产市市场场的的平平均均价价格格增增速速相相较较几几年年前前的的繁繁荣荣时时期期有有所所减减缓缓。但但是是，根根据据相相关关行行业业数数据据，约约翰翰内内斯斯堡堡、开开普普敦敦、德德班班等等大大城城市市房房地地产产市市场场始始终终处处于于供供不不应应求求的的阶阶段段，价价格格稳稳定定攀攀升升。南南非非的的贫贫富富差差距距明明显显，一一些些居居住住在在一一线线城城市市的的富富裕裕阶阶层层对对于于房房地地产产项项目目有有一一定定需需求求量量且且具具有有购购买买力力，因因此此部部分分主主要要城城市市的

9、的房房地地产产市市场场自自始始至至终终都都处处于于运运作作良良好好的的阶阶段段。尤尤其其是是约约堡堡等等几几大大城城市市的的地地产产项项目目受受到到投资者的追捧。投资者的追捧。【地产市场整体逐渐回暖地产市场整体逐渐回暖】从从0808年年金金融融危危机机开开始始，南南非非的的房房地地产产市市场场进进入入了了长长达达5 5年年的的低低迷迷期期，房房价价增增速速缓缓慢慢。但但从从20122012年年开开始始，得得益益于于迅迅速速壮壮大大的的中中产产阶阶级级，南南非非房房地地产产市市场场开开始始回回暖暖。20142014年年南南非非中中端端住住宅宅价价格格指指数数上上涨涨11.4%11.4%，高高端端

10、住住宅宅价价格格指指数数上上涨涨6.2%6.2%，远远高高于于南南非非GDPGDP增增速（速（1.5%1.5%）。）。p20082008年年,房价降低房价降低 0.5%0.5%；p20092009年年,房房价价上上涨涨0.3%0.3%(-5.4%(-5.4%in in real real terms)terms)；p20102010年年,房房价价上上涨涨2.3%2.3%（受受南南非非举举办办足足球世界杯刺激）；球世界杯刺激）；p20112011年年,房价上涨房价上涨1%1%；p20122012年年,房房地地产产市市场场回回暖暖，房房价价上上涨涨9%9%；p20132013年年,房价上涨房价上涨

11、3.9%3.9%；p20142014年年,房价上涨房价上涨9.5%9.5%；p2015,2015,房价预计全年上涨房价预计全年上涨9%9%PART 1 宏观环境分析PART 3 PART 3 约翰内斯堡地产开发研究约翰内斯堡地产开发研究1.1.房地产开发流程房地产开发流程南非对房地产开发企业没有专门的管理制度和措施，主要通过通用的法律进行管理：南非对房地产开发企业没有专门的管理制度和措施，主要通过通用的法律进行管理：对开发商资质没有要求，只要是申请注册的合法公司就可以从事房地产开发；对开发商资质没有要求，只要是申请注册的合法公司就可以从事房地产开发；国国家家制制定定了了城城市市发发展展的的规规

12、划划，但但是是规规划划只只是是规规定定大大概概的的发发展展方方向向，不不会会给给出出具具体体的的规规划划指指标标（类类似似国国内内的的控控规规）。由由于于土土地地属属于于私私人人所所有有，具具体体的的规规划划指指标标由由个个人人或或开开发发商商在在报报批批规规划划方方案案的的时时候候申申报报，由由政政府府批批准准。政政府府一一般般不不会会否否决决规规划划方方案案，一一般般只只是是会会有有所所调调整整，当当然然前前提提是是规规划划方方案案要要符符合合政政府府规规划划的的发发展展方方向向；政政府府为为开开发发商商和和购购房房者者构构建建了了完完善善的的风风险险规规避避体体系系。所所有的开发活动要按

13、照政府规定的程序进行即可。有的开发活动要按照政府规定的程序进行即可。制 度 流 程【南非地产开发具体流程南非地产开发具体流程】首先首先从购买农业用地性质的土地开始，开发商从土地所有者手里购买农业用途的土地。从购买农业用地性质的土地开始，开发商从土地所有者手里购买农业用途的土地。第第二二个个步步骤骤：申申请请土土地地变变性性，这这个个过过程程中中要要有有三三个个专专业业的的专专业业人人士士或或公公司司帮帮助助，分分别别是是规规划划师、土木工程师和建筑设计师。师、土木工程师和建筑设计师。第三个步骤：第三个步骤：做好地块内的规划设计。规划设计要经过市政厅主管委员会的批准。做好地块内的规划设计。规划设

14、计要经过市政厅主管委员会的批准。第四个步骤：第四个步骤：做好块内的基础设施设计。该设计要经过市政局的批准。做好块内的基础设施设计。该设计要经过市政局的批准。第第五五个个步步骤骤：开开始始销销售售。购购买买地地产产或或房房地地产产的的人人要要缴缴纳纳定定金金，一一般般为为5 51010，如如果果以以后后不不购购买买，开开发发商商没没收收定定金金。同同时时如如果果要要贷贷款款的的话话，就就要要先先把把贷贷款款申申请请资资料料给给银银行行，银银行行审审批批通通过以后就可以办理按揭贷款。过以后就可以办理按揭贷款。第第六六个个步步骤骤：开开发发商商在在确确定定销销售售比比例例达达到到项项目目盈盈亏亏要要

15、求求的的时时候候，申申请请开开工工建建设设基基础础设设施施。一一般项目如果销售般项目如果销售60608080就可以开工了。就可以开工了。第第七七个个步步骤骤：如如果果开开发发商商要要贷贷款款进进行行建建设设，那那么么在在申申请请开开工工前前，提提交交销销售售情情况况的的资资料料和和项项目目发展可行性研究报告给银行，申请贷款。发展可行性研究报告给银行，申请贷款。第第八八个个步步骤骤：房房屋屋建建设设完完毕毕并并经经政政府府部部门门验验收收认认可可后后，完完成成过过户户手手续续，定定金金和和银银行行按按揭揭贷贷款款的款项就会经过中立的第三方账户转移到开发商的指定账户。的款项就会经过中立的第三方账户

16、转移到开发商的指定账户。第第九九个个步步骤骤：开开发发商商开开发发完完毕毕后后，已已经经购购买买产产品品的的消消费费者者要要自自己己成成立立物物业业管管理理公公司司（委委员员会会），开发商把属于社区的安保设施、基础设施等移交给物业管理公司。，开发商把属于社区的安保设施、基础设施等移交给物业管理公司。【地产开发流程示意图地产开发流程示意图】农业用地非农业用地GDACENDACOUNCI SERVICESSS18个月18个月3个月12个月申请变性COMERCIALREENT1RENT2REENT3INDUSRTALRETAILSPECIAL规划设计BULK SERVICESINTERNAL SER

17、VICES基础设施设计销售订金按揭贷款申请律师第三方账户银行销售6080开工建设银行按进度拨款申请开发贷款验收通过土地（房屋）过户第三方账户拨款给开发商成立物管会开发商交付设施COUNCIL2.2.约堡地产投资价值分析约堡地产投资价值分析租租售售比比：是是指指每每平平方方米米使使用用面面积积的的月月租租金金与与每每平平方方米米建建筑筑面面积积的的房房价价之之间间的的比比值值。国国际际上上用用来来衡衡量量一一个个区区域域房房产产运运行行状状况况良良好好的的租租售售比比一一般般界界定定为为1300120013001200。如如果果租租售售比比低低于于13001300，意意味味着着房房产产投投资资价

18、价值值相相对对变变小小，房房产产泡泡沫沫已已经经显显现现；如如果果高高于于12001200，表表明明这这一一区区域域房房产产投投资资潜潜力力相相对对较较大大，后后市市看看好好。租租售售比比无无论论是是高高于于12001200还还是是低低于于13001300，均均表表明明房房产产价价格格偏偏离离理理性性真真实的房产价值。实的房产价值。投资价值实际上就是代表了房地产市场的未来发展走势。投资价值实际上就是代表了房地产市场的未来发展走势。从从上上表表可可见见，约约翰翰内内斯斯堡堡的的房房地地产产市市场场运运行行良良好好。南南非非的的房房地地产产市市场场没没有有出出现现过过大大规规模模的的价价格格上上涨

19、涨，基基本本上上处处于于稳稳中中有有涨涨的的状状态态，泡泡沫沫不不大大。就就非非洲洲国国家家而而言言，南南非非的的房房地地产产价价格格也也不不算算高高。就就经经济济发发展展健健康康的的发发展展中中国国家家而而言言，南南非非的的房房地地产产价价格格也也不不算算高高。所所以以，长长远远来来看看，南南非非的的房房地产市场有发展的空间。地产市场有发展的空间。编号编号物业类型物业类型项目名称或位置项目名称或位置销售价格（销售价格（万兰特万兰特）面积（平米）面积（平米）租金（兰特）租金（兰特）租售比租售比1ClusterWindemere40028035000114.292SectionalSondton

20、 Skye2507520000125 3Sectionaljackal GREEK90945000180.00 4VillaDanfein600300500001205ClusterFourways300250200001503.3.约堡地产开发成本及税费约堡地产开发成本及税费建安成本建安成本(含绿化含绿化)：低端房屋低端房屋-3,000 R/-3,000 R/中端房屋建筑成本中端房屋建筑成本（简装）（简装）-5,000R/-5,000R/中端房屋建筑成本中端房屋建筑成本（精装修（精装修)-6,500 R/)-6,500 R/豪华独栋别墅豪华独栋别墅-8,500 R/-8,500 R/市市政政

21、配配套套成成本本：基基础础设设施施配配套套地地块块范范围围内内的的由由开开发发商商自自己己负负责责，地地块块范范围围外外的的由由政政府府负负责责，政政府府收收取取一一定定的的配配套套费费。费费率率根根据据开开发发项项目目对对各各基基础础设设施施的的使使用用总总量量来来收收取取，最最多多不不会会超超过过建建筑筑成成本本的的1 1。地地块块范范围围内内，按按照照建建筑筑面面积积，一一般般基基础础设设施施建建设设成成本本约约100R/100R/。【税费税费】土土地地交交易易税税：在在买买地地时时，如如果果卖卖家家没没有有注注册册VATVAT（增增值值税税部部门门注注册册），买买家家就就付付转转名名税

22、税，为购买总价得为购买总价得8%8%。如果卖家注册了。如果卖家注册了VATVAT就付增值税，为购买总价得就付增值税，为购买总价得14%14%。土土地地闲闲置置税税（物物业业税税）：土土地地闲闲置置不不开开发发，每每年年要要缴缴纳纳土土地地价价值值的的0.050.05税税收收。土土地地价价值值根据政府部门提供土地指导价格计算。根据政府部门提供土地指导价格计算。企企业业增增值值税税：税税率率交交易易额额的的1414，可可以以利利用用有有合合作作关关系系的的公公司司税税票票进进行行抵抵扣扣，按按月月缴缴纳纳。一一般般情情况况下下，该该税税收收可可以以通通过过各各种种手手段段规规避避。增增值值税税退退

23、税税周周期期很很短短，一一周周到到一一个个月月政政府府部部门即可办理。门即可办理。企企业业所所得得税税：税税率率净净利利润润的的2828，但但是是可可以以重重新新投投入入而而延延交交。按按年年缴缴纳纳。另另外外，如如果果是是外外资企业，因汇率变化产生的利润或损失都是企业所得税的计税范围。资企业，因汇率变化产生的利润或损失都是企业所得税的计税范围。红利税：税率分红总额的红利税：税率分红总额的1010。公司进行分红的时候缴纳，和个人所得税不重复计税。公司进行分红的时候缴纳，和个人所得税不重复计税。市市政政配配套套使使用用费费：根根据据项项目目使使用用的的城城市市公公共共配配套套容容量量计计算算费费

24、用用。一一般般不不会会超超过过项项目目工工程程成成本的本的1 1。4.4.企业融资及销售按揭贷款企业融资及销售按揭贷款【融资利率及条件融资利率及条件】贷款利率9%15，具体利率可以和银行商谈。全资外国公司全资外国公司负债率不得超过50，且贷款需要双重抵押担保才能获得贷款，当地公司不受此限制。当地公司当地公司：当地人（法人或自然人）拥有公司股份不低于25，至少一家，可视为当地公司。在项目销售6080的条件下，银行根据开发企业提供的项目可行性研究报告和信誉资料等，给予开发贷款，需要抵押。【按揭贷款按揭贷款】个人按揭贷款执行南非政府国家贷款条例。任何个人贷款必须通过对偿还能力的评估。首先他必须证明有

25、偿还能力，然后银行会对房产的价值做一个评估，最后确定贷款得比例。一般，如果房产的价值在1,000,000以下，最多可以贷到100%。如果大于1,000,000，比例从90%到50%不等，主要依照贷款人的收入和偿还能力来确定（通常是净收入的50%-70%）。不过，不同的银行会有不同的规定。PART 1 宏观环境分析PART 4 PART 4 潜在项目可行性分析潜在项目可行性分析1.1.项目所在地区域分析项目所在地区域分析【豪登省简介豪登省简介】豪豪登登省省是是南南非非最最小小但但人人口口最最稠稠密密的的省省。面面积积1.831.83万万平平方方公公里里，仅仅为为南南非非全全国国面面积积的的1.5

26、%1.5%，但但其其GDPGDP占到南非全国占到南非全国GDPGDP总量的总量的35%35%左右。左右。豪豪登登省省是是南南非非全全国国的的科科研研、教教育育和和新新闻闻媒媒体体中中心心。金金山山大大学学、南南非非大大学学、比比勒勒陀陀利利亚亚大大学学和和兰兰德大学都在国际上享有盛名。南非的主要报纸和电视电台也都集中在这一地区。德大学都在国际上享有盛名。南非的主要报纸和电视电台也都集中在这一地区。豪豪登登省省是是南南非非的的经经济济中中心心。其其经经济济是是第第二二产产业业和和第第三三产产业业交交叉叉的的经经济济。主主要要包包括括以以下下方方面面：制制造业、贸易业、服务业、金融服务业、运输以及

27、采矿业、建筑业、电力业等。造业、贸易业、服务业、金融服务业、运输以及采矿业、建筑业、电力业等。豪登省城市布局图豪登省城市布局图【约翰内斯堡简介约翰内斯堡简介】约约翰翰内内斯斯堡堡面面积积约约269269平平方方公公里里，为为豪豪登登省省（GautengGauteng）首首府府城城市市。约约堡堡是是南南非非最最大大城城市市和和经经济济中中心心，也也是是南南部部非非洲洲第第一一大大城城市市，更更是是世世界界上上最最大大的的产产金金中中心心（生生产产着着全全球球约约40%40%的的黄黄金金）。许许多多大大公公司司和和银银行行总总部部设设立立在在此此。单单单单约约堡堡的的GDPGDP贡贡献献就就占占到

28、到全全南非南非GDPGDP总额的总额的17%17%以上。以上。目目前前。约约堡堡人人口口约约480480万万（20132013年年），其其中中约约70%70%以以上上人人口口是是黑黑人人。市市区区由由铁铁路路分分为为南南北北两两部部分分：南南为为重重工工业业区区；北北为为市市中中心心区区，分分布布有有主主要要商商业业区区、白白人人居居住住区区和和高高等等学学校校。市市中中心心巨巨厦厦林林立立，政政府府机机关关、银银行、车站、证券交易所等都是现代建筑。行、车站、证券交易所等都是现代建筑。北南约堡往北联通南非首都比利陀利亚，因政治与经济首都大融合的趋势，近几年约堡往北联通南非首都比利陀利亚，因政治

29、与经济首都大融合的趋势，近几年约堡约堡城市城市规划规划有如下特点：城市未来发展的方向向北，也就是有如下特点：城市未来发展的方向向北，也就是Sandton,Midrand,Fourways,WoodmeadSandton,Midrand,Fourways,Woodmead四四个区个区。比利陀利亚（首都）2.2.项目简介项目简介【地块地理环境地块地理环境】项项 目目 地地 块块 位位 于于 约约 翰翰 内内 斯斯 堡堡 的的FourwaysFourways区区（约约堡堡较较为为安安全全的的、白白人人等等富富人人集集中中的的区区域域）的的Lone Lone HillHill，紧紧邻邻市市政政主主干干

30、道道M71M71，南南临临城城际际高高速速M1M1，交交通通便便利利，距距离离Sandton Sandton CBDCBD约约1515分分钟钟车车程程；地地块块周周边边市市政政配配套套完完善善，环环境境优优雅雅，且且已已有有多多个个成成熟熟社社区区（多多以以独独栋栋房房屋屋和和中中高高端端联联排排别别墅墅为为主主），地地块块距距离离约约堡堡最最大大娱娱乐乐赌赌场场Monte Monte CasinoCasino仅仅一一街街之之隔隔。其其中中，地地块块紧紧邻邻的的空空地地（约约2 2公公顷顷）正正由由南南非非最最大大的的地地产产公公司司之之一一SummerconSummercon进进行行住住宅宅

31、开开发发，可可以以充分利用其品牌协同效应。充分利用其品牌协同效应。Sandton CBDMonte Casino【地块平面示意图】3.3.地块详细参数地块详细参数地块面积地块面积约约1.9 1.9 公顷公顷备注备注建筑密度建筑密度30%30%容积率容积率0.80.8 住宅密度住宅密度7272户户/公顷公顷 楼层高度楼层高度3 3层层 停车场停车场1212个个/户户【1 1号地块：号地块：LoneHill Extension 41LoneHill Extension 41】地块面积地块面积2.8 2.8 公顷公顷备注备注建筑密度建筑密度50%50%容积率容积率0.80.8 住宅密度住宅密度505

32、0户户/公顷公顷 楼层高度楼层高度3 3层层 停车场停车场1212个个/户户【2 2号地块：号地块：LoneHill Extension 53LoneHill Extension 53】4.4.项目静态经济分析项目静态经济分析-1-1号地块为例号地块为例【成本分析表成本分析表】序号序号项目和费用名称项目和费用名称投资额投资额 （万兰特）（万兰特）技术经济指标技术经济指标备注备注工程量工程量单位单位单位指标单位指标单位单位一一总投资总投资12086.28 12086.28 1.80 1.80 万万6714.60 6714.60 万兰特万兰特/（一）（一）土地费用土地费用2200.00 2200.

33、00 1.80 1.80 万万1222.22 1222.22 R/R/1 1居住用地土地费居住用地土地费2200.00 2200.00 12.00 12.00 亩亩183.33 183.33 万兰特万兰特/亩亩2 2公服设施土地费公服设施土地费亩亩万兰特万兰特/亩亩3 3其他土地费用其他土地费用亩亩万兰特万兰特/亩亩（二）（二）工程费用工程费用7435.41 7435.41 1.20 1.20 万万6196.18 6196.18 兰特兰特/建安建安（三）（三）开发成本开发成本1108.99 1108.99 万兰特万兰特%前期前期 财务财务 管理管理（四）（四）不可预见费不可预见费318.63

34、318.63 7965.79 7965.79 万兰特万兰特4.00 4.00%工程费用的工程费用的4%4%（五）（五）资金利息资金利息868.45 868.45 万兰特万兰特10.00 10.00%（六）（六）销售费用销售费用154.80 154.80 15480.00 15480.00 万兰特万兰特1.00 1.00%营业收入的营业收入的1%1%【收益分析表收益分析表】序号序号项目和费用名称项目和费用名称销售额销售额(万：兰特万：兰特)销售量销售量单位单位综合单价综合单价单位单位备注备注1 1销售收入销售收入15480.06 15480.06 12000120001.11.17070住宅住宅

35、1152.06 1152.06 8408401371513715兰特兰特/平均售价平均售价 R/R/1.21.285-9085-90住宅住宅7128.00 7128.00 540054001320013200兰特兰特/12900 12900 1.31.3110-120110-120住宅住宅7200.00 7200.00 576057601250012500兰特兰特/2 2销售收益销售收益15480.06 15480.06 3 3总投资总投资12086.28 12086.28 4 4税前利润税前利润3393.78 3393.78 5 5销售利润率销售利润率21.92%21.92%6 6成本利润率

36、成本利润率28.08%28.08%7 7税后利润税后利润2443.522443.52所得税所得税28%28%8 8投资回报率投资回报率102.56%102.56%投入资金投入资金（万兰特）（万兰特）3308.99 3308.99【经济技术指标表经济技术指标表】一一总用地总用地1800018000 (27(27亩亩)三三建筑性质建筑性质普通住宅及商业普通住宅及商业其中其中居住用地土地费居住用地土地费90009000 (13.5(13.5亩亩)四四建筑高度建筑高度9 9m m公服设施土地费公服设施土地费五五建筑层数建筑层数1,2,31,2,3其他土地费用其他土地费用1 1地上地上1 1层层二二总建

37、筑面积总建筑面积12000120002 2地下地下0 0层层1 1地上面积地上面积1200012000六六总户数总户数120120户户1.11.17070住宅住宅840840七七容积率容积率0.67 0.67 1.21.285-9085-90住宅住宅54005400八八公共绿地公共绿地0.19 0.19%1.31.3110-120110-120住宅住宅57605760九九建筑密度建筑密度0.50 0.50%1.41.4体育及商业体育及商业0 01.51.5物管用房等物管用房等【敏感度分析表敏感度分析表】平均售价平均售价 R/R/税前利润税前利润 （万兰特）（万兰特）税后利润税后利润 （万兰特）

38、（万兰特）成本利润率成本利润率投资回报率投资回报率企业所得税企业所得税28%28%10900 10900 993.78993.78715.52 715.52 0.0822 0.0822 0.3003 0.3003 11900 11900 2193.782193.781579.52 1579.52 0.1815 0.1815 0.6630 0.6630 12900 12900 3393.783393.782443.52 2443.52 0.2808 0.2808 1.0256 1.0256 13900 13900 4593.784593.783307.52 3307.52 0.3801 0.38

39、01 1.3883 1.3883 14900 14900 5793.785793.784171.52 4171.52 0.4794 0.4794 1.7509 1.7509 其中自有资金：考虑土地成本和开发成本其中自有资金：考虑土地成本和开发成本3309.993309.99万元万元5.5.项目项目SWOTSWOT分析分析SWT优势优势 Strength Strength【区位优势】【区位优势】【经济优势】【经济优势】【信贷优势】【信贷优势】【开发模式优势】【开发模式优势】【劳动力优势】【劳动力优势】【当地供应链优势】【当地供应链优势】机会机会OpportunitiesOpportunities

40、【预期收益】【预期收益】【品牌树立】【品牌树立】【市场潜力】【市场潜力】威胁威胁ThreatsThreats【汇率波动】【汇率波动】【政策波动】【政策波动】【国际形式】【国际形式】O劣势劣势WeaknessesWeaknesses【安全形势】【安全形势】【行政成本高】【行政成本高】【市场认知度】【市场认知度】【区区位位优优势势】：项目位于非洲金融中心约翰内斯堡桑顿北部的Fourways区，地理位置优势明显，基础配套成熟，是商业开发、市政投入建设重点区域，未来具有较大的增值空间；【经经济济优优势势】：桑顿作为约堡的华尔街，是南部非洲的商业和金融中心，服务业、旅游业等第三产业经济发展迅速，且南非大

41、型企业及跨国公司云集，周边国家的富人多来此旅游购物，高收入人群多，具有较强的潜在购买力，当地的房产市场也处在上升时期；【信信贷贷优优势势】：南非出台政策刺激消费，鼓励按揭贷款，南非贷款买房的门槛较低，对于收入稳定的南非中产阶级而言，基本都只需首付10%的房款（针对首套房，还实行0首付政策），剩余资金就可以从银行获得贷款，这也从政策上刺激了房地产市场的发展；【开开发发模模式式优优势势】：南非地产开发可采用先预售再开发的模式，与国内预售不同，根据南非地产行业规则，只要开发商在地块规划、建筑设计等方面通过市政审批之后即可展开预售（甚至不需要样板房），开发商可以选择在预售达到一定比例之后再开始施工建设

42、。这一点也很大程度上降低了投资风险。【劳劳动动力力优优势势】：南非拥有世界上最发送的建筑业，工程承包领域成熟，劳动力素质相对较高，管理人才和高级技术工人充足，这将有利于项目的建设运营；【当当地地供供应应链链优优势势】：南非当地建材供应充足、门类齐全，并且价格相对不高，相关材料供应商可以直接运输至工地。【安全形势】【安全形势】：南非废除种族隔离政策之后，各种暴力事件层出不穷，在一些区域尤其容易发生针对华人的抢劫、伤害事件，目前南非是世界上犯罪率和艾滋病感染率最高的国家。随着近年全球经济增速减缓，失业率居高不下，南非工人出现经常性罢工事件，使项目的顺利实施存在一定的风险；【行政成本高】【行政成本高

43、】：南非当地政府办事效率地下、行政审批环节多、成本较高；此外，由于是国外项目，处理与各种行政审批部门的关系可能还会增加一些隐性成本和不可预见的风险；【市场认知度】【市场认知度】：我公司之前尚未进入南非地产市场，缺乏该国的房建及地产开发经验，同时对该国的政策、法规、标准也不熟悉。【预预期期收收益益】：桑顿房价在整个南非属于最高水平之列，而成本并未太高，因此，若项目能顺利开发，预期收益较高；而且考虑到将来项目物业可能的可持续运营，项目的预期收益将会更高；【品品牌牌树树立立】：若项目能顺利实施，获得当地南非市场认可，必将为公司在整个南部非洲树立企业地产品牌打下良好基础，为后续市场的开拓提供一个良好的

44、契机；【市市场场潜潜力力】：桑顿城是非洲大陆最为富有的地段。它除了是全非洲首屈一指的购物中心之外，它也是南非新金融区和约翰内斯堡的商务中心，根据目前的相关数据预测，桑顿在未来的510年内，城市规模将扩大1倍，其发展前景令人瞩目，因此，对于地产开发商来说，桑顿可以说是非洲最具商业投资价值的市场。【汇汇率率波波动动】：今年以来，南非兰特兑美元汇率持续下滑，甚至一路跌破11兰特关口。兰特贬值是今年南非通胀加速上升的主要推动力。同时，兰特贬值也导致大量外资撤离，企业工厂裁员，这无疑令南非经济前景蒙阴。因此，投资南非地产也应谨慎选择融资货币种类以抵御兰特货币波动风险；【政政策策波波动动】：南非政策波动性

45、大，限制性条件多，如BEE政策等。虽然目前就房地产开发领域南非并未出台限制性政策，但不排除将来政策变化造成投资项目的进程受阻甚至失败；【国国际际形形式式】：国际经济形式发展尚不明朗，南非经济与美国、欧盟经济联系紧密，近两年南非经济发展呈现放缓趋势，对于尚未进入的海外市场，项目的开发存在较大风险。PART 1 宏观环境分析PART 5 PART 5 周边项目案例周边项目案例【Lone Hill CasablancaLone Hill Casablanca公寓楼项目公寓楼项目】CasablancaCasablanca项项目目 定位中高端公寓楼，由南非最大的地产公司之一Summercon进行开发。该

46、项目紧邻1、2号地块，周边拥有商务、娱乐、购物休闲等中心，区位优势明显。Summercon成立于1983年，在约堡北部累计开发楼盘超过100个。1号地块2号地块Summercon 楼盘本项目共包括共分三期进行开发，项目一期拟建公寓186套，主要以三层联排公寓楼为主，小区内配套设施包括公共泳池和小型会所等。开发期限约为2年，目前一期土建已基本完工。本项目采用了先预售再开发的模式，与国内预售不同，根据南非地产行业规则，只要开发商在地块规划、建筑设计等方面通过市政审批之后即可展开预售（甚至不需要样板房），开发商可以选择在预售达到一定比例之后再开始施工建设。本案在预售率达到60%时动工建设，这一点也很

47、大程度上降低了投资风险。因为Summercon为南非地产品牌开发商，一般楼盘都能达到较高的预售率。序号序号户型户型售价（兰特售价（兰特/套）套）室内面积室内面积备注备注1 1单间公寓739,000约 40平米带1个停车位2 2单间公寓（顶层带阁楼）959,000约 55 平米带1个停车位3 3一室一厅859,000约 50平米带1个停车位4 4一室一厅（顶层带阁楼）1,039,000约 60平米带1个停车位5 5两室一厅1,139,000约75平米带2个停车位6 6两室一厅（顶层带阁楼）1,299,000约80平米带2个停车位一期售价目前该楼盘售价约16,000兰特/平米，主打户型为2室一厅（

48、7080平米），已几近售罄；经核实本案建安成本约6500兰特/平米。房间不含家具及软饰，按照国内标准也就是简装。PART 1 宏观环境分析PART 6 PART 6 结结 论论经过调研和系统的研究南非的地产行业，就施工技术而言，南非没有我们不了解经过调研和系统的研究南非的地产行业，就施工技术而言，南非没有我们不了解的新技术，其他方面的专业化程度，南非比国内相比还有一定的差距，所以的新技术，其他方面的专业化程度，南非比国内相比还有一定的差距，所以地产地产项目项目在技术上是可行的。在技术上是可行的。从上述的分析测算来看，南非从上述的分析测算来看，南非的地产的地产投资在当前的市场条件下，有较高的收益

49、回投资在当前的市场条件下，有较高的收益回报，说明报，说明地产开发地产开发在经济上是可行的。在经济上是可行的。南非房地产市场发展比较平稳，市场成熟程度较低，市场正处在调整巩固阶段，南非房地产市场发展比较平稳，市场成熟程度较低，市场正处在调整巩固阶段，市场长期投资的机遇显现，在市场层面是可行的。市场长期投资的机遇显现，在市场层面是可行的。通过小地块的开发，可迅速扎根南非地产市场，摸清行业开发模式及游戏规则，通过小地块的开发，可迅速扎根南非地产市场，摸清行业开发模式及游戏规则，打造自身专业化团队，最终实现在地产板块的可持续化运营发展。打造自身专业化团队，最终实现在地产板块的可持续化运营发展。ENDTHANKS!