房地产投资与经济增长互动关系的实证研究_以杭州市为例_汤建华.docx

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1、 房地产投资与经济增长互动关系的实证研究： 以杭州市为例 汤建华 (温州银行总行，浙江温州 325000) 摘要：在美国次贷危机继续蔓延、我国经济出现下行压力的大背景下，研究能否借助房地产投资来增强我国经济增长的 内在动力是一项具有重大现实意义的课题。文章采用杭州市房地产业发展和经济增长的真实数据，并建立 VAR模型，对 房地产投资与区域经济增长之间的复杂互动关系作了深入的定量分析。 关键词：房地产投资；经济增长； VAR模型；脉冲响应分析 中图分类号： F293.3 文献标志码 :A 文章编号： 1671-9565(2012)01-009-05 An Empirical Analysis o

2、f Real Estate Industry and Economic Growth: Taking Hangzhou as an Example TANG Jian-hua (Wenzhou Bank y Wenzhou 325000, China) Abstract ： Under the situation that sub-prime loaning crisis of U.S. keeps spreading and China suffers pressure of economic slowdown, the relationship between investment in

3、real estate industry and economic growth should be carefully studied. This paper gives an empirical analysis of the relationship by setting up a VAR model with real data of real estate investment and GDP growth in Hangzhou. Key words ： real estate investment; economic growth; vector autoregressive m

4、odel; analysis of impulse response 1998年我国的住房制度发生了深刻的变革，住房 实物分配被废止，逐步实行住房分配货币化，住房投 资结构得到不断调整，并允许所有商业银行在所有 城镇发放个人住房贷款。一系列的改革措施推动了 住房市场需求的大幅上升，房地产开发投资和房地 产销售额保持持续增长（王家庭， 2006;黄忠华等 , 2008)，我国房地产业得到了飞速的发展。与此同时， 房地产业在区域经济发展中具有特殊地位（梁云芳、 高铁梅 ,2007)，一方面房地产业是促进地方经济增 长的关键产业，另一方面房地产业又是引起地方经 济波动的重要因素。因此，房地产投资规模

5、的不断扩 大是否与国民经济的可持续增长保持和谐，是一个 有待实证检验的理论问题 （ Coulson and Kim,2000)。 尤其 是当前国内经济发展受全球金融危机影响出现 了下行压力，能否借力于房地产业、通过增大房地产 投资来增强我国经济增长的内在动力，己成为一项 具有重大现实意义的研宄课题。 国内外学者就此问题开展了大量经验研宄： 收稿日期： 2012-01 25 作者简介：汤建华（ 1965-)，男，浙江丽水人，温州银行总行会计师，主要从事金融管理方面研宄。 Green(1997)发现 1952年 -1992年期间美国住房市 场投资促进了 GDP的增长，但 GDP增长并没有显 著地促

6、进住房市场投资的增长；上海财经大学投资 研宄所 （ 2004)认为 20世纪 90年代以来房地产投 资促进了我国的经济增长；皮舜、武康平 （ 2004)发 现 1994年 -2002年间我国区域房地产市场的发展 与经济增长之间存在着双向的因果关系。但是，既 有研宄米用的定量分析方法多以单纯的 Granger因 果关系检验或投入产出模型为主，存在一定的局限 性。本文以将房地产作为支柱产业的杭州市为例 , 采用 VAR模型分析房地产投资与区域经济增长之 间的互动关系，为科学地制定相关政策以保障我国 国民经济和房地产业的协调发 展提供经验依据。 1房地产投资与经济增长相互作用的机理 研究 房地产投资

7、与经济增长之间相互作用的机理 由以下二种效应构成 （ Coulson and Kim,2000):供 给效应，需求效应，挤出效应。 第一，供给效应。该效应主要表现为房地产投 资导致住房市场的供给増长，以及由房地产投资引 起的相关产业的供给增加。具体而言，房地产投资 的供给效应具有乘数效应，通过房地产市场的投 资，带动相关产业 （ 如钢材、水泥、建材等）发展，从 而放大了投资的规模、范围与领域，刺激经济增长。 但是，必须引起注意的是，由于房地产建设周期较 长，因此供给效应存在一定的滞后性。 第二，需求效应。该效应主要表现为经济增长带 来相关部门收入增加，带动社会消费需求的增长，从 而刺激房地产投

8、资。例如，房地产投资的增加给房地 产开发企业以及相关的建筑、钢铁、水泥等部门带来 直接或间接收益，这些部门及其内部人员的购房需 求随之增加，导致房地产市场需求增长。与供给效应 不同的是，由于不受房地产建设周期的制约，需求效 应的时间滞后性较弱，主要表现在当期 a 第三，挤出效应。该效应是指由于房地产投资 的增加而抑制了其他行业投资的増加。由于房地产 投资的利润回报率较高，吸引社会资金向房地产业 集聚，从而占用了其他行业发展所需的投资资金， 乃至引起产业结构的失衡。因此，房地产投资的挤 出效应不利于经济增长。 在现实情况中，上述三种效应往往同时存在， 并交叉发挥作用，导致房地产投资与经济增长之间

9、 呈现出复杂难辨的关系。为此，必须采用科学的计 量方法，对房地产投资与经济増长的内在关联进行 严谨的实证分析，才能得出真实可靠的研宄结论。 2研究方法与数据说明 2.1研宄方法 本文通过建立向量自回归 （ VAR)模型，进 行 Granger因果关系检验和脉冲响应分析，以辨析房地 产投资与区域经济增长之间存在的真实关系。向量 自回归模型是一种非结构化的多方程计量分析方 法，常用于预测相互联系的时间序列系统以及分析 随机扰动对变量系统的动态影响，其优点在于不需 要考虑变量是外生的还是内生的。 VAR模型的常用 数学表达式如下： 其中 y是一个时间序列变量， a是常数项，丨 b2， b3， ，bp

10、丨是要被估计的系数矩阵， ut是随机扰动 杭州市房地产投资额从 1994年的 32.05亿元增加到 2007年的 518.79亿元，其占 GDP的比重从 1994年的 5.5%上升到 2007 年的 12.6%。 项。 y是 P阶滞后的，因此称其为 VAR(P)模型。 利用 VAR模型，可以识别房地产投资和经济增长 的时间序列 特征，并在此基础上利用脉冲响应函数来 精确分析房地产投资与经济增长的互动关系。所谓脉 冲响应，是指在 VAR模型的扰动项上増加一个一次 性冲击，以观察该冲击对相关变量当前值和未来值所 带来的影响 6而脉冲响应函数可以描述这些影响的具 体轨迹，以对宏观变量之间的互动关系作

11、定量刻画。 2.2数据说明 本文研宄的关键变量是房地产投资和区域经 济增长，具体而言用房地产开发完成额 （ REI)代表 房地产投资，用杭州市国内生产总值 （ GDP)代表区 域经济增长。上述两项变量的数据来自杭州统计 年鉴和杭州统计信息网，观察期为 1994年至 2007 年。为了控制通货膨胀对实证分析结果的影响，使 用消费者物价指数 （ CPI)对 REI和 GDP数据作了 修正。此外，为了控制时间序列中存在的异方差问 题，对经过通胀修正后的实际 GDP和实际 REI进 行对数化处理，分别用 InREI和 InGDP表示。 3杭州市房地产投 资与经济增长内在 关联 的实证分析 3.1单位根

12、检验 由于直接对带有随机趋势的非平稳数据进行 估计会引起伪回归问题，因此在进行实证分析之 前，首先对房地产投资变量 (InREI)和区域经济增长 变量 (InGDP)进行单位根检验，检验结果见表 1。 表 1单位根检验 变量 ADF 检验值 临界值 (1%显著性水平） 临界值 (5%显著性水平） 临界值 (1喊著齡平） InREI -0.318 -4.200 -3.175 -2.729 InGDP 1.672 -4.122 -3.145 -2.714 D(lnREI) -2.127 -2.772 -1.974 -1. 603 D(lnGDP) -2.398 -2.772 -1.974 -1.6

13、03 注：上述结果采用 EvieWS5.1软件计算得到，其中 D表示一阶差分。 如表 1所示，时间序列 InREI和 InGDP都是非 平稳序列，不宜直接用于分析；而时间序列 InREI和 InGDP的一阶差分序列在 5%的显著性水平下是平 稳的。因此，对一阶差分序列 D(hiREI)和 D(lnGDP) 进行后续分析。 3.2协整检验 由于 VAR模型要求变量之间必须存在协整关 系，所以对 D(lnREI)和 D(liiGDP)作协整检验（易丹 辉，2002)，检验结果见表 2。 表 2协整检验 Hypothesized No. of CE(s) Eigen Value Trace Stat

14、istic 0.05 Critical Value Prob. *氺 None* 0.934 30.302 15.495 0.000 At most 1 0.291 3.443 3.841 0.064 注：上述结果采用 EviewS5.1软件的 Johansen检验计算得到 如表 2所示，在 5%的显著性水平下， D(InREI) 和D (InGDP)之间存在协整关系。也就是说 InREI 和 InGDP之间存在长期的一阶协整关系。 3.3房地产投资与经济增长互动关系的 VAR 模型 根据 AIC准则或 SC准则，确定最优滞后阶数 为 2。 .因此，建立房地产投资与区域经济增长的 VAR(2)

15、模型，回归方程如下： 根据等式 （ 1),得到以下两个发现：第一，与 皮舜、武康平 （ 2004)的结论一致，房地产投资与 区域经济增 长之间呈现出双向因果关系 &这印证 了梁云芳、高铁梅 （ 2007)的发现，房地产投资与 区域经济增长之间绝非简单的单向因果关系，这 意味着房地产投资的增加可以在短期内促进区 域经济增长，但从中长期来看，房地产投资的增 加会引发经济波动，从而给区域经济的可持续增 长带来不确定因素。第二，从 VAR模型的系数值 来看，房地产投资与区域经济增长之间的互动关 系是非对称的，即房地产投资对区域经济增长的 影响方式不同于区域经济增长对房地产投资的 影响方式。 此外，根据

16、被估计 VAR模型根的模（见表 3)， 发现所有根的模均小于 1，因此等式 （ 1)的结果是稳 定的（张晓峒， 2007)。 表 3 VAR模型的稳定性检验 Root Modulus 0.978 0.978 0.404-0.520i 0.658 0.404+0.520i 0.658 0.453 0.453 3.4脉冲响应分析 虽然等式 （ 1)定量地描述了房地产投资与经济 增长之间存在的互动关系，但其定量描述不够直 观。为了对房地产投资与经济增长互动关系作更为 直观的定量刻画，对等式 （ 1)所建立的 VAR模型进 行脉冲响应分析，结果见图 1和图 2。 图 2 GDP对房地产投资的脉冲响应：

17、以杭州为例 在图 1和图 2中，横轴表示冲击作用的滞后期 数（单位为年），纵轴表示响应弹性，实线表示脉冲 响应函数，虚线表示两倍标准差的偏离线。根据图 1，给房地产投资一单位的正向冲击 （ 即房地产投资 增加 1%)，杭州市的经济增长在第 1期没有响应， 从第2期开始有一个同向的变动，并且变动幅度逐 渐增大，至第 4期达到最大值，此后影响力度虽有 所下降，但是持续时间很长。根据图 8,给区域经济 增长一单位的正向冲击，杭州市的房地产投资在当 期没有响应，后来逐渐开始出现一个同向的变动， 并且变动幅度逐渐增大，在第 2期达到波动峰值之 后，变动幅度开始逐渐减少，并趋向于 0;同时还可 以发现，区

18、域经济增长的冲击对房地产投资的影响 是周期性的 e 上述发现支持供给效应、需求效应和挤出效 应同时并存、交叉作用。就房地产投资对区域经 济增长的影响而言，供给效应首先发挥作用，在 一定的滞后期之后，房地产市场投资规模的扩大 促进了区域经济增长，但随后挤出效应开始发挥 作 用，房地产投资的增加不断地挤出其他行业的 投资资金，从而削弱了其对区域经济増长的促进 作用，不过受供给效应的支撑，房地产投资对区 域经济增长的促进作用是中长期的（王先柱， 2007);就区域经济增长对房地产投资的影响而 言，需求效应并非没有时滞，但是比供给效应更 快地发挥作用，促进房地产投资的增加，不过需 求效应的作用是逐渐衰

19、减的，区域经济增长对房 地产投资增加的正向促进作用随着时间的推进 变得越来越小。 4结论与对策建议 本文建立了房地产投资与区域经济增长的 VAR模型，并在此基础上进行了脉冲相应分析，从 而比较精确地定量刻画了房地产投资与区域经济 增长之间存在的复杂互动关系 p.实证分析发现：供 给效应、需求效应和挤出效应这三种效应共同影响 着房地产投资和区域经济增长，总的来看扩大房地 产投资规模可以持续地促进区域经济的增长根据 本文的研宄结论，提出以下对策建议： 第一，房地产业适宜作为部分城市国民经济支 柱产业来发展 （ 刘慧， 2005)。由于既可拉动投资又 可扩大消费，而且可以中长期地促进区域经济的増 长

20、，房地产业对于国民经济的可持续发展具有稳定 而长远的影响，因此可将其作为重要产业在部分城 市进行重点扶持和发展，以增强我国国民经济增长 的内在动力。 第二，合理控制房地产投资规模的增长速度， 以稳定的房地产业发展带动国民经济可持续增长。 受挤出效应的影响，房地产投资对国民经济增长的 促进作用会在某个时期出现衰减，从而引起经济波 动。因此，应当对房地产投资进行政策引导，保持房 地产投资规模的适度发展，使其在拉动经济增长的 同时，尽可能不引起经济波动。 参考文献： 1J王家庭 .实现城市规划与房地产开发协调发展的 路径依赖 J.生产力研宄， 2006,（ 3). 2J黄忠华、吴次芳、杜雪君 .房地

21、产投资与经济增 长一 全国及区域层面的面板数据分析 J.财贸 经济，2008,（ 8). 3梁云芳、高铁梅 .中国房地产价格区域差异的实 证分析 U.经济研究， 2007,（ 8). 4J上海财经大学投资研宄所 .2004中国投资发展报 告一持续发展中的房地产投资 tMj.上海：上海财 经大学出版社， 2004:58. 5J皮舜，武康平 .房地产市场发展和经济增长间的 因果关系 -对我国的实证分析 J1.管理评论， 2004,(3). 6J易丹辉 .数据分析与 Eveiws应 用 |Mj.北京：中国 统计出版社 ,2002:143. 7J张晓峒 .Eveiws使用指南与案例 M.北京：机械 工

22、业出版社， 2007:245. 8J王先柱 .VAR模型框架下房地产业与经济增长关 系的实证检验叽经济问题， 2007,（ 7). 9J刘慧 .房地产业对江苏省国民经济发展的影响研 究 J.江苏大学学报 ,2005，（ 5)_ 10 Coulson N. E.,Myeong Soo Kim. Residential Investment, Non residential Investment and GDP J. Real Estate Economics,2000： 233 247. 11 Green， R. K. Follow the Leader： How Changes in Residential and Non Residential Investment Predict in GDPQ. Real Estate Economics, 1997 ： 253-270. 【责任编辑：熊荣生】