建筑合同签订要点实例857.pdf

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1、建筑合同签订要点实例 工程合同作为建筑工程中约束甲乙双方的法律文件，具 有极为重要的意义。在日常工作处理，尤其是工程结算时，往往因为双方对具体合同条款理解的不同，产生对工作范围、责任、技术标准等的分歧，进而对工程进度、工程造价等产 生影响。作为业主方，因为公司成立的时间、管理水平以及 员工的素质、经验等问题，和承包商相比，在对法规、规范、合同条款的了解等方面多居于劣势，如果对合同订立的有关 情况不清楚或者不了解，极有可能造成重大损失。笔者根据 所参与的一些工程项目的合约管理工作，从以下几个方面对 工程合同签订时应考虑的一些要点加以分析。1技术标准的一致性 目前，国内一些超大规模的建设项目，其总

2、设计多由国 外设计公司担负，另在国内寻找一家设计单位完成施工图设 计。在设计说明和设计要求上，国外的设计师会提供比较全 面的 设计技术说明书 或类似文件，对所采用材料的技术 性能予以要求。相比国内的设计文件，这种方式有显著优点，不仅给工程管理以明确要求，对于业主的招标采购更有很大 帮助。但这些文件很大程度是基于国外设计标准，在与国内 标准、规范的结合方面，会有不同程度的差异。如果忽略这 种差异而不加分辨地使用，极有可能对招标产生较大影响，进而对工程施工产生影响。解决此类问题有三种途径：(1)国内设计院协调。在选择国内的设计院时，建议业主方要求国内设计院协调这方面的问题，可以大大缩 减问题比例。

3、（2）要求投标单位审查。通过要求投标单位提供技术 偏差，一是审核其技术实力，二来可以预防承包商在中标后 以技术指标因素提价。（3）业主自查。主要审查可能存在不可替代性技术指 标，一旦忽略，可能因为其不可替代性，导致供货周期难以 控制或后期更换及维护保养的费用高昂。而届时再提出更换,承包商极有可能提出工期或费用补偿。2技术标准的明确性 技术标准的明确性是指对于涉及技术性能或造价的重 要指标，要尽可能全面地阐述，一旦在这方面有所疏忽，可能造成技术性能的大幅降低或者工程造价的大幅增加。某 超高层项目，外墙采用玻璃幕墙，在胶的性能要求方面，招 标文件中列出了密封硅酮胶、固定玻璃与铝合金框架的构造 胶的

4、详细要求，但遗漏了双层中空玻璃之间的粘合胶。合约 签定后，在材料封样阶段，业主方对承包商提供的国产胶不 满意，要求采用进口道康宁胶，但承包商以合同未明确且国 产胶也满足规范要求为由予以拒绝，并提出如更换，报价要 提高25元/m2。招标图纸也是另一种形式的技术标准，如果构造形式、机电系统等发生重大变化，可能会给承包商索赔的借口。某 项目因为工程进展等问题，在招标阶段只能提供方案图，总 承包合同签署前依然没有详尽的施工图纸，其中构造专业地 上招标图纸中仅表述了钢筋用量，楼板70kg/m2,核心筒 200kg/m3o在签订合同后，正式的施工图下发时，地上 的框架柱却增加了劲性构造一一型钢柱。承包商以

5、工程内容 发生重大变更为由，要求业主方支付因施工难度增大造成的 构造工期顺延而产生的设备租赁费用、管理费用、冬期施工 费用等间接增加费用。从合约的角度出发，承包商的此类理由很难被驳倒，法 院一般也不支持建设方的意见。3特殊项目的检测费用 对于政府部门或机构在专项验收（如消防）中规定必须 完成的特殊检测项目，其费用的缴纳主体，在相关政府规定 中，有些明确约定由业主担负，有些则未作明确约定。在实 际操作中，因为业主方对具体程序不了解，基本上都由承包 商代为完成，业主方只是配合其工作。在招标阶段应确定这 些检测项目的费用由谁来担负，防止造成不必要的分歧，根 据费用涉及单位的不同，可划分为两种情况。（

6、1）费用涉及的单位只有一家。此类检测项目只涉及 一家承包商，比方，外窗的三项性能试验，按照#市的规定，检测费用由业主方担负。如果在合同中不约定，承包商便会 提出业主方担负费用。当有幕墙时，检测费用会更加高昂。此类性质的费用检测项目还有电梯、立体停车设备、地基承 载力等。（2）费用涉及多家单位。对于一些涉及多个系统的综 合检查项目，往往涉及多家承包商的施工内容。以消防验收 涉及的两项检测项目为例，按照#市的有关规定，消防局开 展消防验收前，需要完成另外两项检测。一项为电气系统全 负荷检测，另一项费用是消防系统的调试检测，性质与之类 似。此类费用往往涉及多家单位，而且此项费用的担负单位 也没有明确

7、规定，业主方如果不在合同中予以注明，往往成 为分歧点。即便是在合同中注明除一一费用外，其他检测费 用均由承包商担负也不是很好的方式，因为承包商会推诿给 其他承包商，拖延的最终结果往往是业主担负。对于这些情况，要特别注意类似政府规定应由业主方担 负检测费用的项目由业主担负相应费用的约定，虽然符合法 律，但却暗藏陷阱。比较好的处理方式是要求承包商列出需 由业主方担负的费用及自身担负的费用，包括涉及多家承包 商时自身担负的份额。4施工范围的划分 除非只有一家承包商，否则几家承包商之间或多或少会 存在工作范围的交界面，这就要求开展工作范围的划分，尤 其是性质接近的承包商之间，比方机电与消防，供电与配电

8、，初装修和精装修之间等，这种工作范围的划分直接涉及到造 价的组成。如某项目在签订橱柜整体安装合同时，橱柜的给 水管与预留管的连接未说明清楚，前面的承包商只是预留了 普通堵头，还需要增加连接阀才能将橱柜的供水管与供水系 统连接。在橱柜公司的合同中虽然说明连接由橱柜公司担负,但并未说明连接阀也包括在内，最后增加了 400多套铜质 阀门的费用。对于精装修交付的住宅项目，一般在竣工备案时要求完 成墙面腻子，在合约中此项工作通常交由总包单位完成。但 初装修刮腻子的施工质量标准往往与精装修有一定差距，精 装修单位在接收初装修单位提供的基层时会提出质疑。由于此类工序的修补量很大，结果往往是业主方需另外支付精

9、装 修施工单位一定的修复费用。当工程出现重复后要想扣减费用，也并不容易。往往承 包商此时会提出某项未列入报价，如扣减与其他承包商重复 的项目，即要求增加这些遗漏项目。为了防止此类情况，较 好的方式是在合同中约定当业主方扣减某项工作内容时，承 包商不得以任何理由拒绝并不得提出增加其他费用的要求 类似条款。在划分范围时，要注意既要考虑不遗漏，还要考 虑施工的方便性。5不可抗力的约定 许多合同都将不可抗力约定为战争、地震、台风等自然 灾害，需要说明的是，需要约定不可抗力发生的地点。从保 护业主的利益的角度，最好只约定发生地为项目所在地（行 政区划范围内）。如果承包商坚持，可以承受的是对方所在 地。除

10、此以外的其他区域的风险均由承包商担负，否则，途 经地区发生的此类不可抗力（尤其是洪水、台风等自然灾害）都会造成业主方的损失。对于沿海等自然灾害易发地区，要 特别注意对自然灾害的约定条款，以免造成重大损失。6工期延长的约定 目前大多数合同中，对于工期延长的规定都存在对业主 方不利的条款。比方建设工程施工合同中约定每周停电 停水累计8小时以上、因业主变更引起的。需要延长 工期等等，此类条款对业主方是极不合理的。重大的设计修 改可能产生返工、停工，也可能减少工作量，这是可以也是 应该商谈工期和补偿费用的，但对于可能在较短时间内局部 影响工程进度的修改，包括日常的停电停水，则不应作为补 偿其他费用的理由。因为正常的设计修改和停水停电几乎是 普遍发生的事情。根据菲迪克条款的精神，对于完全可以预 料的风险，一旦转化为现实，不应由业主担负。只有那些难 以预料的风险，才具备索赔的条件。反之，一旦此类事情定 性为延期的理由，则业主方需支付的费用将包括设备租赁费、管理费、窝工损失等多项数额巨大的间接费用。在这方面大 多数公司都未做细节性约定或者可操作性不强，主要是因为 管理的深度和员工的专业素质不够。