2023年山西房地产估价师考试真题卷（4）.docx

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1、2023年山西房地产估价师考试真题卷（4）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.房地产面积测算的边长和面积分别取至_。A0.1m，0.01m2B0.01m，0.1m2C0.01m，0.01m2D0.1m，0.1m2 2.根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。A物权B知识产权C人身权D撤销权 3.土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满_未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。A四年B三年C两年D一年 4.关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是_。A城市人民政

2、府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意B城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批C城市详细规划由城市人民政府审批D县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批 5.下列不属于住房公积金归集内容的是_。A缴存住房公积金的对象B缴存住房公积金的工资基数C缴存比例D公积金使用 6.产权属于全民所有的，以经营管理的_为纳税人。A承典人B单位和个人C房产代管人或者使用人D都不对 7.直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的_直接形成债权债务关系的行为。A商品交易B货币工具C金融工具D借贷活动 8.当事人对裁决不服的

3、，可以在裁决书送达之日起_个月内向人民法院起诉。A1B2C3D6 9.房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当向房屋所在地_如实申报成交价格。A县级或县级以上人民政府B县级或县级以上人民政府房地产行政主管部门C县级以上人民政府D县级以上人民政府房地产行政主管部门 10.下列不属于房地产中介服务特点的是_。A人员特定B时间准确C委托服务D服务有偿 11.在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现_原则对历史成本原则的修正。A权责发生制B谨慎C配比原则D划分收益性支出与资本性支出 12._不属于拆迁的实施方式。A统一拆迁B代办

4、拆迁C自行拆迁D委托拆迁 13.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是(、 )：A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用 14.已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为_万元。A112.5B155.6C144.6D132.4 15.某宗面积为5 000 m2的房地产开发用地，市场价格为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为_万元。A824B924C844D944 16.从卖房的角度看，成本法的理论依

5、据是_。A销售状况价值论B市场供求价值论C生产费用价值论D经济花费价值论 17.用成本法估价房地产时，房屋现值=_。A房屋重置价格-房屋年折旧额B房屋重置价格房屋成新度C房屋重置价格-年折旧额耐用年限D房屋重置价格-年折旧额尚可使用年限 18.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。A过去数据简单算术平均法B过去数据加权算术平均法C未来数据简单算术平均法D未来数据资本化公式法 19.下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是_。A房地产重新购建价格的求取思路B土地重新购建价格的求取思路C具体价格重新购建价格的求取思路D建筑物重新购建价格的求取思路 20.当房地产价格的

6、变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用_预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法 21.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以_状况为参照系进行的。A可比实例房地产B估价对象房地产C标准房地产D类似房地产 22.重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是_的体现。A经济学原理B均衡原理C替代原理D对立原理 23._的理论依据是生产费用价值论。A市场法B成本法C收益法D假设开发未 24.在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.7

7、2 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为_万元。A1504B1404C1304D1204 25.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取_净收益作为估 价依据。A类似房地产的客观B类似房地产的实际C类似房地产的最高D类似房地产的最低 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.根据城市房地产抵押管理办法的规定，下列房地产不得设定抵押的是_。A权属有争议的房地产B用于教育的房地产C用于市政的房地产D已依法公告列入拆迁范围的房地产E个人所拥有的房地产 2.在城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于_。A被拆迁房屋

8、的权属证书记载的面积B拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果D房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积E具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 3.土地权属证书有_。A国有土地使用证B集体土地所有证C集体土地使用证D国有土地所有证E土地他项权利证明书 4.以出让方式取得土地使用权的，在转让房地产时，应符合下列条件_。A按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B取得土地使用权证书C按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，完成开发投资总额的30%以上D转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书E按照出让合同约定进行投资开发，属

9、于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 5.估价中的最高最佳使用具体包括_等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳集约度E最佳环境 6.最高最佳使用原则必须同时符合_标准。A法律上许可B技术上可能C经济上可行D价值最大化E经济上必须盈利 7.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的_直接相关。A性质B用途C所有权人D面积E使用权人 8.在评估房地产抵押价值时，需扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括_。A划拨土地应补缴的出让金B已抵押担保的债权数额C发包人拖欠承包人的建设工程价款D估价费用E强制执行费用 9.以下_有助于把握最高最佳使用原则

10、。A替代原理B收益递增递减原理C均衡原理D经济人原理E适合原理 10.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的_。A最佳规模B最佳经营手段C最佳集约度D最佳投资渠道E最佳管理方式 11.收益性房地产包括_。A未出租的餐馆B旅店C加油站D未开发的土地E农地 12.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有_。A单位比较法B市场提取法C分解法D分部分项法E工料测量法 13.在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括_。A划拨土地应补交的出让金B已抵押担保的债权数额C发包人拖欠承包

11、人的建设工程价款D估价费用E强制执行费用 14.房地产的独一无二特性导致了_。A难以出现相同房地产的大量供给B房地产市场不能实现完全竞争C房地产交易难以采取样品交易的方式D房地产价值量大E房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 15.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格_卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。A高于B等于C低于D不等于E不高于 16.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于_。A被拆迁房屋记载的面积B拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D各地对被征收房屋的性质和面积的特别规定E具有房产测绘资格的机构对

12、被拆迁房屋面积的测量结果 17.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的_。A最佳规模B最佳经营手段C最佳集约度D最佳投资渠道E最佳管理方式 18.征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括_。A土地补偿费B安置补助费C土地附着物和青苗的补偿费D安排被征地农民的社会保障费用E土地使用权出让金等土地有偿使用费用 19.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有_。A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值实际减损D建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧E建筑物的折

13、旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额 20.收益乘数有_。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D潜在毛收入乘数E销售收入乘数 21.长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于_。A假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测B收益法中未来租金、运营费用的预测C成本法中对先前发生费用的正确性的校核D某些缺乏的房地产历史价格资料的填补E市场比较法中对房地产状况进行调整 22.假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为_。A开发期经营期B建设期运营期C开发期经营期前期建造期D前期建造期经营期E建设期运营期前期建造期 23.假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有_。A待开发房地产的价值B开发成本和管理费用C销售税费D开发利润E投资者购买待开发房地产应负担的税费 24.建筑物的物质折旧包括_。A功能衰退B正常使用的磨损C环境恶化D地震倒塌E意外的破坏损毁 25.收益法中求报酬率的基本方法有_。A市场提取法B累加法C指数调整法D收益乘数法E投资收益插入法