物业绿地规划及管理.doc

《物业绿地规划及管理.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业绿地规划及管理.doc（12页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、物业绿地规划及管理调查报告北京林业大学 经济管理学院 工商084 陈垦 陈劲草 白帆 梁红丽 林艳 张兴华 蔡颍南关于卧龙小区（北宇物业）的绿地规划调查前言小区内绿地区域的规划对于小区的整体形象，以及业主们日常的生活有着很重要的作用。我们通过学习课程中小区绿地的作用及我们小组对卧龙小区绿地的了解情况和其居民对绿地的重视的程度，我们进一步强化了对城市小区绿地重要性的认知。令人高兴的是，随着国家经济的飞速发展，以及中国城市化进程不断加快，各地居住区用地不断增加，而居住区绿地在净化空气、降低噪音、美化局部环境等方面起着重要作用。居住区绿地规划设计的优劣，将直接关系到居住区环境的好坏。特别是北京作为中

2、国的首都，城市化速度更是大大的超过了其他城市地发展，大量人口拥有城市户口的同时，也加大了对居住房屋的需求，而这种对房屋的需求不仅仅是有地方住，更是有地方获得舒适的休息和娱乐，这些都使北京市政府相关的部门加强了对城市和小区绿地的各方面的要求，使北京的绿地面积不断增长，绿地覆盖率大大提高，城市也越来越适合人居住。卧龙小区在长期的管理中，不断重视并完善小区内物业绿地的规划及管理，是做好小区绿地工作的一个典型模范。北京林业大学物业绿地规划及管理调查报告1项目概况卧龙小区概况卧龙小区1997年竣工，北宇物业接管已经有十三个年头，共占地24.65万平方米，小区内有五栋别墅，八栋高层，十二栋多层，约1500

3、住户。绿地面积占地11.08公顷，占容积率的33%，其中以草坪、绿篱、花卉为主。小区内植物达700多种。停车位约1000个，业主满意度达70%以上，物业费收缴率达80%。2008年借奥运东风在2008年小区进行维修改造，政府拨款70%，物业公司出资30%。卧龙小区紧邻鸟巢东北部分，地理位置十分优越，附近有380、406、408等公交线路总站，距离地铁5号线大屯路东口站仅1公里距离，交通条件也比较便利。是亚奥商圈住宅区中比较出名的一个老式住宅小区项目。北京市重点中学朝阳外国语学校，被卧龙小区四面环绕，小区中很大比例的租房需求都来自于前来陪读的学生家长。距离小区南门大概1公里的飘亮广场拥有一大型超

4、市旺市百利，南门对面的慧忠里小区也有十分便利的社区菜市场。与卧龙小区南门正对的是朝阳区第二医院（慧忠里医院），这家医院特别擅长于骨科，有着非常有名的中医正骨科专家。卧龙住宅小区共有7个物业管理人员，共计80个工作人员，其中在绿地维护方面有人员有5人（4名工作人员，1名管理人员）.每年绿地养护管理支出约20万元，其中包括购买树种及肥料，日常养护费用及工人的工资支出等。绿地维护队为北宇物业公司直系员工，选聘职业的绿地公司费用成本大而且不配合物业的协调工作，待遇：工资11001300不等，包三险。都为男性。业主主要组成：中国石油、进出口贸易公司、交通银行、中国联通等职工以及私企老板，住户以产权人居住

5、为主，约占80%，外来租户约占20%。北宇物业北京市北宇物业管理公司组建于1995年，是北京住总集团有限责任公司核心层企业，是北京市成立最早、实力雄厚的物业管理企业之一，也是全国第一批40家物业管理一级资质企业之一。北宇物业服务公司拥有国有资产13513万元，注册资金1680万元。目前管理房屋面积达160万平方米，管理电梯150部，锅炉84台，供暖总面积198.6万平方米。物管项目：华严北里小区、法华南里小区、吉祥里小区、卧龙小区、恩济里小区、光熙门北里小区、慧忠里小区、靠山居艺墅、汤house围绕物业管理主业，公北京林业大学物业绿地规划及管理调查报告2司拥有绿化、电梯、 供暖、锅炉安装、楼宇

6、智能化、铁艺、房地产经纪、停车服务等八个拥有独立法人地位的专业子公司。公司正式员工三百余人，有一百多名具有中高级技术职称的管理人员以及高级技术工人，36名部门主管取得了全国物业管理经理上岗证。公司所属的物业管理处和分公司分别座落在崇文区、朝阳区、海淀区、东城区、昌平区、通州区、密云等地等，有能力接受各项委托管理、房屋修缮、电梯安装和园林绿化设计、施工等任务。通过公司领导班子以及全体员工的共同努力，在为产权人保值增值、为使用人服务上不懈努力，社会效益、环境效益、经济效益同步提高，取得了丰硕的成果：恩济里小区、法华南里小区和卧龙花园小区先后被建设部授予“全国城市物业管理优秀住宅小区”的称号；恩济里

7、小区、法华南里小区、松榆东里小区、卧龙花园小区、吉祥里小区和光熙门北里小区被授予“北京市优秀管理居住小区”称号。北宇公司通过了ISO9001：2000质量管理体系认证，是“中国物业管理公司100强”“首都文明单位”“北京市模范职工之家”“北京市守信企业”“北京市物业管理规范化服务活动先进集体”“京城物业生态好管家”等诸多荣誉称号的拥有者。2009年公司所属法华南里、卧龙、恩济里、吉祥里、松榆东里小区被北京市物业管理协会授予北京市物业管理示范四星级项目的称号.松榆东里、恩济里小区、吉祥里和光熙门北里小区被建设部授予北京市优秀管理居住小区称号。北宇公司所管理的法华南里小区、恩济里小区分别就被建设部

8、评为“全国物业管理优秀住宅小区”。北宇公司管理所管辖的八个小区中，先后被评为“北京市优秀管理居住小区”，“北京市金牌小区”，“全国物业管理优秀住宅小区”。 公司以现代化的理念管理物业，建立了符合GB/T190012000标准的质量管理体系和计算机网络管理系统，优质、高效地向顾客提供满意的服务。为了适应顾客不断增长的物业智能化的需求，目前各个小区宽带网络、智能安防系统已陆续建成并投入使用。秉承“以服务创品牌，以品牌闯市场”的经营理念，北宇物业公司于1999年开始以ISO质量管理体系作为服务平台，力求在全部经营活动中遵循以人为本，诚信服务的服务理念，努力为用户创造安全、快捷、洁净、方便的优美环境。

9、北宇公司致力于开拓物业市场，扩大经营范围，由单一的物业管理延伸至房地产开发、中介服务、顾问策划、人才培训、市场评估等房地产相关领域，为用户提供专业化、多元化的服务。物业管理的核心是为业主服务，而实现各项服务的则是公司的全体员工。北宇公司党政领导十分注重公司的整体观念，不断提升员工为民服务的意识。通过持续开展“便民为民服务月”、“规范化服务”、“三优一满意”、“假如我是住户”等活动和讨论，以及在日常工作中为业主排忧解难、帮困助残的大量工作，赢得了无数的好评与信赖。北宇公司逐步建立了各项规章制度，把原有初级的、比较僵化的行政管理模式，向科学的、良性循环的市场经济机制转换过渡。公司在“管理高目标、客

10、源高档次、人员高素质、服务高水平、经营高效益”的发展方针指导下，始终以一流的服务，一流的管理，赢得广大业主的信任与认可，树立起良好的企业形象和企业品牌，得到了社会效益、环境效益、经济效益的全面提升。北京林业大学物业绿地规划及管理调查报告3调查问卷及分析居住区物业环境绿化调查问卷分析本次发放问卷50份，回收49份，有效问卷48份，有效率为97.96%一、基本问题受教育程度分析：从图表看来，卧龙小区业主受教育程度多为小学水平，占到受调查者人数的一半。而初中、高中、本科以上学历的调查者各占1/6。0%13%25%38%50%受教育程度小学24人初中 8人高中 8人大专 0人本科 8人北京林业大学物业

11、绿地规划及管理调查报告4职业分析：小区居民中，在企业工作的人数最多，占到42%。我们了解到，业主多为中石油、中石化、联通这样的国企的职工为主。建筑类型分析：调查了解到，卧龙小区有5栋别墅，8栋高层，12栋多层。本小区居民以多层住宅为主，约有1500户居民。二、问卷1、您对居住区绿化的了解程度如何？05101520职业机关 8人事业 6人企业 20人个体 8人待业 6人17%33%50%房屋类型小高层 17%高层 33%多层 50%北京林业大学物业绿地规划及管理调查报告5非常了解 比较了解 不太了解 很不了解分析：卧龙小区的房屋早在1997年即建成并投入数用，小区的居民多数居住在此十余年之久，因

12、此对小区整体的环境、绿化及周边的状况还是比较了解的，所以在问到对居住区绿化的了解程度如何时，67%的受访者选择比较了解或非常了解，33%的居民选择不太了解。对于小区的整体情况，居民通过政府文件或通知及相关会议，电视 报纸、杂志、广播、互联网，街头的各种宣传，亲朋好友的介绍等各种途径了解，以及日常居住时对小区环境的关注。2、本小区已建成的绿化的使用状况如何？经常使用，供居民休憩娱乐 使用不多，仅仅观赏 无人使用或不知晓分析：超过六成的受访者认为小区的绿化经常使用，供居民休憩娱乐，真正享受到周围环境带来的舒适。另外也有近三成的居民认为小区仅供观赏，使用情况并不良好。3、小区绿化出现过哪些问题？（可

13、多选）屋顶绿化塌顶 无人管理 从不更新 影响采光安全问题 夏天容易招引蚊虫分析：从图表可看出，安全问题和夏天招引蚊虫是小区目前存在的主要问题，受访者反映多数问题已解决，但仍存在一些安全问题。因此小区物业应该注重加强安全管理，并做到从各方面预防蚊66%30%4% 已建成绿化使用状况经常使用仅供观赏无人使用或不知晓0 5 10 15 20问题屋顶绿化塌顶 3人无人管理 4人从不更新 1人影响采光 5人安全问题16人夏天易招蚊虫 19人北京林业大学物业绿地规划及管理调查报告6虫，既可以保护植物，同时能提供居民一个舒适的生活环境。4、如果您愿意参与对本小区绿化的管理，你希望以什么样的方式进行？出资认养

14、绿化绿地，自主支配绿地用途（4人）从事植物的修剪、浇水等日常维护工作，获得一定的报酬（3人）志愿从事植物的修剪、浇水等日常维护工作（40人）其它 （1人）分析：多数居民愿意参与对本小区绿化的管理，并且有83%的居民志愿从事植物的修剪、浇水等日常维护工作。小区的绿化与业主的满意度息息相关，好的绿化环境不仅能美化社区，更陶冶情操。业主多志愿参与绿化工作，为自己及他人努力营造一个良好的居住环境。5、您认为小区的绿化应由谁来管理？专业的园林绿化公司 小区物业 本小区居民与物业公司共同管理本小区居民 城建绿化施工单位 其它分析：居民普遍反映，小区的绿化应该由专业的园林绿化公司负责，这样比较放心，而且有自

15、主选择权。另外有30%的受访者认为小区绿化应该有居民与物业合作，只有15%的人认为绿化由物业负责。其他信息：1、借奥运东风，政府投资70%对小区进行修缮及绿化。2、每年在小区绿化方面的投入将近20万，包括工人工资、补栽补种、打药、浇水等。3、小区物业的绿化队伍是自己组建，并聘请专家对员工进行培训，已经出外咨询请教专业人士，经过长期的摸索实践，已达专业化水平。0%13%25%38%50%绿化管理者专业的园林绿化公司 50%小区物业 15%居民与物业合作 30%本小区居民 5%城建绿化施工单位 6%其他 4%北京林业大学物业绿地规划及管理调查报告7绿地规划植物认知据物业公司有关人员介绍，卧龙小区共

16、有各类植物七百多种，小区绿化覆盖率达到了40%50%。其中木本为主，草本为辅。木本植物中，国槐数量最多，被广泛应用做道旁树，其次是栾树、杨树、柳树和洋槐等。主要栽种植物1、栾树民间又称作灯笼树，它与国槐的长相极为相似。形态特征为：落叶乔木。高达15m；树冠近圆球形。树皮灰褐色，细纵裂；小枝稍有圆棱，无顶芽，皮孔明显。奇数羽状复叶。小花金黄色。蒴果三角状卵形，成熟时桔红色或红褐色。花期6-7月，果期9月。落叶乔木，高达20m，树冠近圆球形，树皮灰褐色，细纵裂；小枝稍有棱，无顶芽，皮孔明显，奇数羽状复叶，有时部分小叶深裂而为不完全的二回羽状复叶，长达40cm，小叶7-15cm，卵形或长卵形，边缘具

17、锯齿或裂片，背面沿脉有短柔毛。顶生大型圆锥花序，花小金黄色。蒴果三角状卵形，顶端尖，红褐色或桔红色。花期6-7月，果期9-10月。2、小区中间的三角形的色块（绿化专业人员的惯称），是由大叶黄杨、小叶黄杨、紫叶小檗和女贞组成。女贞是木犀科女贞属常绿乔木，树皮灰色、平滑。枝开展、无毛。叶革质，宽卵形至卵状披针形。圆锥花序顶生，花白色，核果长圆形，蓝黑色。花期为每年的67月。一般高6米左右。叶革质而脆，卵形、宽卵形、椭圆形或卵状披针形，女贞耐寒性好，耐水湿，喜温暖湿润气候，喜光耐荫。大叶黄杨是北京林业大学物业绿地规划及管理调查报告8常绿灌木或小乔木，高达5米；小枝近四棱形。叶片革质，表面有光泽，倒卵

18、形或狭椭圆形，喜光，亦较耐荫。喜温暖湿润气候亦较耐寒。要求肥沃疏松的土壤，极耐修剪整形。小叶黄杨与大叶黄杨很相似，属于中性，耐寒性弱，抗污染，地喜半荫，喜温暖湿润气候，稍耐寒，在上海栽培冬天叶易受冻变红，华北地区南部尚可栽种。喜肥沃湿润排水良好的土壤，耐旱，稍耐湿，忌积水。耐修剪，抗烟尘及有害气体。浅根性树种，生长慢，寿命长。小叶黄杨栽培容易，但生长缓慢，要经常浇水。紫叶小檗原产日本，我国秦岭地区也有分布现我国各大城市有栽培。喜凉爽湿润环境，耐寒也耐旱，不耐水涝，喜阳也能耐阴，萌蘖性强，耐修剪，对各种土壤都能适应，小枝细而有沟槽，枝紫褐色，花黄色。紫叶小檗为落叶多枝灌木，高23米。叶深紫色或红

19、色，幼枝紫红色，老枝灰褐色或紫褐色，有槽，具刺。3、在小区的别墅区前面有一片竹林，品种为旱春竹，这种竹子抗寒能力较强，但是由于今年北方的倒春寒，春天的嫩芽及其容易被冻死，因此竹子长势不好。4、竹林前面是一片迎春花的半圆造型，迎春花每年的花期在34月，是春天第一批开花的植物。迎春花不仅花色端庄秀丽，气质非凡，而且具有不畏寒威，不择风土，适应性强的特点，历来为人们所喜爱。它的形态特征是落叶灌木，枝条细长，呈拱形下垂生长，长可达2m以上。侧枝健壮，四棱形，绿色。三出复叶对生，长23cm，小叶卵状椭圆形，表面光滑，全缘。花单生于叶腋间，花冠高脚杯状，鲜黄色，顶端6裂，或成复瓣。花期3-5月，可持续50

20、天之久。5、玉兰树品种很多，树高相当于两层楼房。它们分别属于不同的色系，玉兰花期很短，10天左右，在每年的4月开花。玉兰性喜光，较耐寒，可露地越冬。爱高燥，忌低湿，栽植地渍水易烂根。喜肥沃、排水良好而带微酸性的砂质土壤，在弱碱性的土壤上亦可生长。在气温较高的南方，12月至翌年1月即可开花。玉兰花对有害气体的抗性较强。如将此花栽在有二氧化硫和氯气污染的工厂中，具有一定的抗性和吸硫的能力。用二氧化硫进行人工熏烟，l公斤干叶可吸硫16克以上。因此，玉兰是大气污染地区很好的防污染绿化树种。北京林业大学物业绿地规划及管理调查报告96、小区里的暴马丁香、丁香和珍珠梅，都是香气四溢的植物。珍珠梅属于蔷薇科，

21、多在园林庭院单株栽植，一般不必施肥，但必须经常灌水，特别春夏干旱时节要保持土壤湿润。入冬前灌足冬水，在高寒地区应保护越冬，其他管理均较粗放。暴马丁香树姿美观，花香浓郁，可做蜜源植物和提取芳香油，是公园、庭院及行道较好的绿化观赏树种。它属于落叶小乔木中生树种;喜温暖湿润气候,耐严寒,对土壤要求不严,喜湿润的冲积土。丁香，木犀科丁香属落叶灌木或小乔木。花木类|林丛类室内盆栽,丁香属植物主要应用于园林观赏，因其具有独特的芳香、硕大繁茂之花序、优雅而调和的花色、丰满而秀丽的姿态，在观赏花木中早已享有盛名，已成为国内外园林中不可缺少的花木。7、草坪管理：草坪是用多年生矮小草本植株密植，并经修剪的人工草地

22、。小区的草地覆盖率也很高，因为今年多雨水，浇灌和修剪的次数和频率小于往年。8、果树品种很多，例如石榴树、李子树、柿子树、黑枣、桃树等等。北京林业大学物业绿地规划及管理调查报告10卧龙小区绿地规划优缺点优点趁着奥运的东风，享受着政府的补贴，卧龙小区提高自己的绿化水平，使绿化覆盖面积高达百分之四十到五十。以木本为主，草本为辅将空地及建筑物进行装饰，据有关工作人员介绍小区内植物种类高达700多种，相当丰富，而绿化部分每年要花费二十三万元左右进行绿地栽培及养护，小区绿化及环境整体看起来比较不错。其中有一点最值得其他物业公司学习的地方就是北宇自己对小区的绿化工作进行负责，这样与外聘专业人缘比较起来不仅节

23、约了成本还方便了管理。小区内负责绿化管理的工作人员定期去有关单位学习相关知识，这使得他们也具备了一些专业知识，更加方便了他们专业化的管理。缺点首先，由于物业公司自己进行绿化管理工作，为了节省开支,他们经常把本应复杂的东西过于简单化甚至忽略化。今年一年到目前位置小区的草坪和主路旁的花花草草刚刚修剪过一次，看起来有些杂乱；避免改进设备加大开销，现在给花草进行浇水也没有采用喷灌的模式，仍然人工浇灌自来水,浪费水资源。再有，小区负责人员自己对绿化成果不懂得珍惜，在这次实习过程中我们就发现，为了把车停在阴凉的地方不惜压过花草，损坏旁边的花墙。最后，在对业主进行访问时我们了解到，对小区内枯死坏死植物的更换效率低下，即使业主多次反映要求更换新的植物绿化管理人员也不予理会。改进方法小区物业人缘应在降低成本的同时做好应有必有的小区绿化工作，定期给花草树木进行修剪浇灌，对有病虫损坏的植物及时给予更换，多聆听一些业主的想法和建议，从自身做起保护爱护小区内一草一木，争取用最小的成本使小区有个最美的环境。北京林业大学物业绿地规划及管理调查报告11_