当涂十二五房地产发展规划.doc

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1、当涂县十二五房地产发展规划随着城市建设投融资体制、土地使用制度、住房分配制度改革的深入，房地产供求机制不断完善，房地产市场日益繁荣。房地产业的持续快速发展为改善城市居住条件，加快城市建设，推进城镇化进程发挥了重要作用，已成为全县社会和经济发展的重要产业。为了更有效地保持我县房地产业的健康、平稳、有序、可持续发展，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，特制定当涂县 “十二五” 房地产业发展规划。 一、全县房地产业发展现状 （一）房地产业发展的成就 当涂县房地产业发展兴起于上世纪90年代后期，在2005年后进入快速发展阶段，并逐渐趋于成熟。从发展阶段看，2001年至2005年为起步发展

2、期，5年间县城住宅均价从初始的600元/平方米上升到了2005年底的1500元/平方米，年均增长180元/平方米；2006年至2009年为高速发展期，4年间共完成房地产开发投资39.86亿元，城区住宅均价从2006年初的1500元/平方米上升到了2009年底的3300元/平方米，年均增长450元/平方米。2010年以来在国务院一系列政策的出台下，进入调控稳定期，目前城区住宅均价稳定在3700元/平方米左右。 我县现有房地产资质企业61家，从资质级别看，二级企业1家、三级企业8家。从企业投资成份看，外来投资企业26家，主要来自浙江、江苏等城市。外来企业的引入，说明了当涂的房地产市场和当涂得天独厚

3、的山水风光及地域优势已引起业内人士的浓厚兴趣。 2006年至2010年上半年，县城房地产共完成投资50.85亿元，商品房竣工面积177.24万平方米，销售面积109.45万平方米，销售收入24.09亿元。城镇居民人均居住建筑面积从2006年的 平方米提高到目前的 平方米。 2010年上半年，全县61家房地产企业中，在县城区有开发项目的房地产公司有15家，楼盘16个，总规划建筑面积共计140.86万平方米。 我县房地产市场管理有序规范，开发市场和销售市场能严格依法运行；房地产中介服务迅速发展；房地产登记发证和城市房屋拆迁管理工作进一步规范；住房公积金和物业管理工作水平不断提高。 （二）房地产业发

4、展中存在的主要问题 总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持了健康发展的良好势头。但在房地产用地布局、商品住房供需关系、住房供应结构及规范房地产企业行为等方面仍存在一些问题。 1、政府宏观调控能力滞后于房地产市场快速发展的需要 长期以来，由于缺少专项房地产发展的中长期规划和年度发展计划，对房地产市场缺乏统一规划、布局，加之城市土地利用总体规划和县城发展总体规划未能有效统一，造成零星开发、不配套开发、高中低房产区域不够明确、房产结构不够合理、住房保障体系单一等现象的存在。 2、市场中介机构和物业管理行业的发展还存在着许多困难和不足 一是法律法规不健全，行业管理还有待进一步完善；二是行业规

5、范缺乏，市场运行不够有序；三是部分企业服务行为还不够规范，企业竞争意识、人才意识和服务意识还有待进一步加强。 3、房地产融资渠道单一 银行融资是我县房地产行业的主要融资渠道。单一的融资渠道一方面加大了银行的风险，另一方面也增加了房地产开发企业的融资风险。一旦银行出台针对房地产企业的抑制性调控政策，房地产开发企业将立刻陷入困境。 4、房地产业规模经营程度不高 房地产企业规模普遍偏小，品牌企业缺少、产品结构单一、产品档次不高、产业化程度低，资源利用效率低。 二、我县房地产的优势分析 （一）地域区位的优势 当涂县位于安徽省东部，隶属钢城马鞍山，历史悠久，自然资源丰富，素称“江南鱼米之乡”,介于合肥、

6、南京、芜湖等大中城市群之间，与江苏江宁、高淳、溧水3县(区)接壤，拥有长江岸线20公里，是安徽省重要的沿江沿边县、东向发展的桥头堡, 经济发展水平高，位列安徽省十强县前列。（二）城市化进程的优势 近年来，特别是“十一五”期间，我县大力实施城镇化战略，不断加强县城基础设施建设，主动加速对接马鞍山市、芜湖市，推进城市管理，城镇功能进一步完善，城镇化水平明显提高。随着我县经济社会的发展和现代服务业的提升，特别是品牌房地产企业的引入，一批优质楼盘的建成，都将对我县人居环境的打造产生深远的影响。 （三）住房价格的优势 目前，当涂县城中心区块的住宅均价仍保持在3700元/左右，价位低于周边县市，并且近年来

7、政府在引导房地产企业打造精品楼盘上狠下功夫，努力为消费者提供“环保、节能、安全、舒适”的高质量住宅，使当涂县城房地产发展更具潜力。当涂良好的生态环境，美丽的山水风光，得天独厚的地理条件，较低的住房价格，是有识之士的购房首选。对周边城市居民而言，到当涂投资、创业、休息或者养老，一定会得到越来越广泛的认同。 三、“十二五”期间当涂房地产业发展目标 （一）指导思想 坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐社会为要求，围绕建设宜居城市、推进城镇化的发展战略，立足市场需求，本着合理、经济、高效地利用资源的原则，以建设资源节约型和环境友好型城市为基础，培育、建立、发展和完善房地产市场体系。充分发挥市场机制在

8、房地产业发展中优化配置资源作用，加大政府宏观调控和监管力度。促进房地产业与城市化发展和环境保护相结合，与经济社会和谐发展相适应，最终实现城乡人民居住水平的提高和环境质量的改善，达到经济和社会的协调发展。 （二）基本原则 1、坚持以人为本，统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，营造良好的人居环境。 2、坚持发展普通商品住宅建设为主，重点解决普通家庭和中低收入家庭的住宅，适当发展高档住宅，重视廉租房、经济适用住房建设，建立满足不同需求的住房供应体系。 3、坚持房地产业发展与山水特色城市保护相结合，以房地产开发建设带动环境保护，充分体现地方特色、时代特征、当涂山水特点。 4、坚持房地产业

9、发展与推进城市化相结合，坚持“政府做地、企业做房”，发展节能省地型住宅。同步建设与住宅建设配套的公共设施、市政基础设施，促进住宅产业现代化。 （三）市场供需分析 根据对我县住房需求市场的现状，结合城市化进程的推进、人民生活水平的提高等方面的综合分析，预测未来5年，当涂房地产市场需求仍将继续呈现出稳定持续增长的势头，并进而影响当涂房地产投资规模的增长。这一需求主要来自以下四个方面： 1、城镇化的推进，根据省皖江城市带承接产业转移示范区和马鞍山市“1255”战略安排，当涂县城将作为马鞍山市主要副城区之一，使购房需求存在相当大的空间。预计，到“十二五”期末，我县的城市化率将从现在的35%提高到60%

10、，当涂县城将集聚16万人左右。新增城市人口对商品房将产生较大需求。 2、经济和社会发展，外来人口增加而形成的住房需求。随着我县经济的快速发展，工业强县政策的贯彻所带来的务工人员和科技人才的增加，对商品房、廉租房、人才公寓会产生较大量的需求。 3、收入水平提高，住房形成梯级消费。尽管“十一五”期间已有一万多套新建商品房形成销售，但尚未完成第一次购房和换房的居民仍有较大比例。随着人们生活水平的提高，住房需求将顺着“居住、成套、享受”的梯度发展。 4、人居环境的改善，基础设施的完善，将继续增加县外购房需求。随着当涂县护城河景观带、襄城河景观带的建设启动，以及规划中的姑溪河景观带，必将使当涂的城市环境

11、迈上新台阶。近三年的购房对象中，县外购房已占15%以上，预计“十二五”期间县外购房仍会占15%左右。 综合以上住房需求分析, “十二五”期间新推房地产总量应控制在206万平方米左右，房地产土地总供应量2375亩左右。 （四）发展目标 到2015年，房地产业形成“供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、调控稳妥有效”的房地产发展格局，增强“健康生态”和“山水当涂”的品牌优势。建立起以普通商品房、拆迁安置房、老城危旧房改造和廉租房、经济适用房等组成的住房供应保障体系。 1、房地产投资规模规划目标 城市化快速推进、人民收入水平提高和人居环境的改善，将进一步促进我县房地产业的快速发展。2006年至2

12、010年上半年我县的房地产投资规模平均增长率为53%，考虑到宏观调控和存量房地产的影响，预计“十二五”期间年均增长率为40%。 2、人均居住面积规划目标 城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住建筑面积和房价有直接的关系，国际上一般比较认同的理论是：家庭人均可支配收入之和的3-6倍为住房总价是较为合理的。我县2009年的居民家庭人均可支配收入为1.5万元，按三口之家算总计为4.5万元，按5倍算为22.5万。2009年我县人均住宅面积为22.67，三口之家约为68。2009年县城区域住房均价3300元/，总价为22.4万元，符合国际上认同的住房总价与收入水平理论（本县为5倍）。“十二五”期间居民家庭

13、人均可支配收入预期年均增长8.5%，到2015年城镇居民家庭人均可支配收入为2.45万元。若按房价与收入比5倍计算,到2015年商品房控制在36.75万元/套。按2015年人均居住建筑面积35计，户均为100左右。3、商品房供应总量 根据前面的市场需求估测，“十二五”期间，全县商品房开发总量为156万平方米左右，其中，住宅开发量为125万平方米，开发建设中应配备10%左右的公建设施和10%左右的商业、办公、车库等用房。 4、住房建设结构规划目标 按照建设节约型社会的要求，县城普通住宅套型建筑面积应在80-100平方米之间，其中套型建筑面积90平方米以下的基本控制在商品房供应的70%以内。 5、

14、安置房、廉租房、经济适用房供应量规划目标 为解决县城困难群体的住房问题和引进人才、外来务工人员的居住问题，结合城中村改造，城市基础设施规模的扩大，适度有序地推出安置房和廉租房。“十二五”期间每年安排10万平方米左右。 6、配套公共服务设施建设总量规划目标 居住区的配套公共服务设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用设施、行政管理等，其配套建设量按国家定额指标进行，同时填补现有住宅区的配套缺口。按商品房建设总量的10%进行配套建设，每年需配套公共服务设施总量3.12万平方米。 7、住宅省地节能规划目标 按照节约型社会的总体要求,住宅产业要适应信息化、智能化、生态化的发展

15、要求，积极开发和大力推广先进成熟的新技术、新材料、新设备、新工艺，改善住宅产品的适应性和竞争力，为市民提供“安全、舒适、节能、环保”的居住条件。到2015年，城镇新建商品住宅和公共建筑实现节能65%，基本完成高能耗的存量公共建筑的节能改造任务。 8、物业管理覆盖率规划目标 到2015年，当涂县新建住宅小区物业管理覆盖率达100%，旧住宅小区物业管理覆盖率达80%。对老城区的旧住宅小区因地制宜地采用连片管理和封闭管理的办法。引入物业管理品牌企业，培育物业管理示范小区。切实做好物业管理用房和社区用房的监管工作。 9、商品房开发用地需求 根据我县今后5年每年投放市场31.2万平方米商品房总量的预测，

16、今后5年内的商品房开发用地供应量应在1800亩左右较为合理。（五）县城居住区规划布局 根据当涂县城的发展现状，按照当涂县城总体规划和县城的“东扩西拓、北接南延”的城市发展战略，对“十二五”及中远期县城住房规划进行合理布局。 居住区用地主要规划五个居住片区：第一片区位于老城区。保留原有较高质量住宅，改造原低质量和农村住宅并迁出大部分工厂；用地规模90.90公顷，居住人口约3.32万人，人均居住用地27.42平方米。第二片区位于姑孰新区，用地规模140.03公顷，居住人口约4.90万人，人均居住用地28.58平方米。第三片区位于城北新区，用地规模180.49公顷，居住人口约5.59万人，人均居住用

17、地32.28平方米。第四片区位于城南新区，用地规模66.10公顷，居住人口约2.32万人，人均居住用地29.50平方米。第五片区位于城东新区，用地规模120.28公顷，居住人口约3.87万人，人均居住用地31.06平方米。四、实现 “十二五”规划发展目标的主要措施 目前，当涂房地产业正处于发展成熟的时期，面临宏观调控的形势，为保证我县房地产业发展目标的实现，就要通过深化改革，推进体制创新，强化宏观调控，加强市场监管，规范市场秩序，完善市场机制，建立住房保障制度等措施，促进我县房地产的持续、稳定和健康发展。 （一）加大对房地产业的宏观调控力度 房地产业是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强

18、的带动作用，同时住房问题又关系到广大人民群众的切身利益和社会稳定。因此，必须区别对待、分类指导，综合运用规划、财税、金融、法律和行政等宏观调控手段，引导和保持房地产业与经济社会协调发展。 1、编制当涂县居住区发展规划及相关规划 以当涂县城总体规划为指导，围绕统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，坚持成片开发、严格控制零星建设，与基础设施同步建设、与山水风光特色保护相结合的原则，开展居住区发展规划和县城内控制性详细规划的编制工作。根据县城内项目不同情况，对居住用地明确提出住宅建筑套型密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净面积（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性

19、指标，把住房套型结构比例总体要求统筹分解到各具体区域，落实到具体项目中。2、保障住房用地供应，调整住房供应结构 在规划期内，应按照县城住房发展目标，科学确定并适度增加住房用地的供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品房、限价商品房和廉租房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%，并按照相关的规范和要求进一步调整住房供应结构。 3、加强商品住宅开发建设管理 建立并完善土地供应制度，探索在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位的开发建设模式。推进中低价位、中小套型普通商品住房的招标出让。严格控制别墅房地产开发项目土地供应，限制低密度、大套型住

20、房土地供应。 新建或改建住房建设项目，应明确住宅建筑套密度和住宅建筑净密度两项强制性指标的规定，必须符合相关套型建筑面积结构比例的规定。建设部门依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目中。 4、建立健全房地产市场监测和信息统计发布机制 要有效整合规划、建设、土地、金融等房地产相关信息，形成比较全面反映房地产市场运行状况的信息系统。建设、国土、统计、金融等部门要密切配合，不断完善房地产市场信息发布制度。 要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。 （二）

21、建立和完善住房供应保障体系 进一步深化住房供给制度、分配制度、消费制度、住房产权制度和住房管理体制的改革。在推进居民住房供应市场化进程的同时，健全面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度，完善普通商品房、拆迁安置房、廉租房的建设和管理体制。 1、大力发展节能省地型普通商品住宅建设 大力推进面向广大中低收入家庭的节能省地型普通商品住宅建设，“十二五”期间，县城建成区开发住宅中，套型建筑面积在90平方米以下的住宅应占新增住宅的70%。要按照“总量控制、区域平衡、落实项目”的原则，把住房套型结构落实到具体项目中。要全面放开住房二级市场，采取有效措施规范和活跃房地产二级市场，将存量住宅纳入新的住房供应

22、体系，提高市场的有效供给，逐步使普通商品住宅与中低收入家庭住房消费水平相适应。 2、建立和完善廉租房、经济适用房供应体系，建立房屋租赁新机制 根据需要安排兴建一批廉租房、经济适用房，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。适时调整廉租房、经济适用房的申请条件和标准，进一步扩大廉租房、经济适用房的社会保障面。同时多渠道筹措廉租房、经济适用房建设资金，主要由4块组成：财政预算；住房公积金增值收益；每年从房地产土地出让净收益中提取5%以上；社会多渠道筹措。3、扩大住房公积金制度覆盖面 积极推动企业特别是非公有制企业建立住房公积金制度。对有条件的企业，要按规定的缴存比例建立住房公积金制度。对新建单位可

23、实行“先进门、后调整、低门槛、广覆盖”的灵活政策。 4、努力打响“山水当涂”品牌 为提升全县商品房开发品位，以县城特有的山水资源为依托，在沿护城河、襄城河适当推出高档住宅的供应，比例控制在县城房地产开发总量的20%以下。 （三）培育和规范房地产市场 1、规范房地产市场行为 重点要加强房地产开发的项目管理和资质管理；依法查处违法、违规开发建设和销售行为；严格执行商品房面积计算规范标准和办法，查处住宅面积“短斤缺两”行为；强化合同管理，查处合同欺诈行为；强化竣工验收备案制度和规划验收工作，切实把好交付使用关；规范物业管理服务与收费，查处物业管理中的不规范行为。进一步完善房地产诚信体系，建立房地产开

24、发、中介和物业管理企业的信用档案。 2、加快发展房地产中介服务业 一是落实宏观调控措施，加大政府对房地产中介服务业的宏观调控力度，通过行政、法律和经济等各种手段，引导房地产中介服务业健康发展；二是进一步培育和规范二手房市场，以满足不同层次消费者的需要；三是大力推进房地产中介服务业向现代化、品牌化、信息化方向发展，提升中介服务质量和服务水平。 （四）大力推进住宅产业现代化 1、加快住宅产业现代化 按照建设部等八部委关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见的要求，加快住宅产业改造升级，调整优化住宅产业和产品结构，加快住宅产业现代化步伐。住宅产业要适应信息化、智能化、生态化的发展要求，积极开发和大力推广先进成熟的新技术、新材料、新设备、新工艺，改善住宅产品的适应性和竞争力，为消费者提供“安全、舒适、节能、环保”的居住条件，全面提高住宅建设质量，加快住宅产业现代化。 2、扶持品牌房地产企业 培育一批知名度高、信誉度好、市场覆盖面大的房地产品牌企业，以创造出一批工程质量可靠、建筑设计超前、环境布局优美、地方特色明显、公共设施配套、物业管理到位的品牌住宅小区。 3、完善住宅区基础设施建设 引导推进居住生活环境、配套服务设施和现代物业管理设施建设。加快县城区路网建设和山水景观带建设，着力打造“山水当涂”的城市品牌。15