市场现状及市场前景的研究和产品与客户定位报告.pptx

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1、利海都市候鸟计划市场现状及市场前景的研究和产品与客户定位报告营销客服中心2012年11月前言利海都市候鸟计划经过反复的研究，现在有了可喜的阶段性成果。但要把这庞大的计划实施执行，仍需要各部门精英继续努力。都市候鸟计划是市场的一个新概念，虽然有些机构已经开始研究，但是目前市场上还没有实体产品出现。营销客服中心前期是在摸索着研讨，通过多次向公司汇报，与公司高层进行思维碰撞后，逐步形成阶段性成果。然而这个阶段性成果也未能成为最终决定性结论，未来各部门仍需要通过反复讨论和研究，最终落实都市候鸟计划的操作细则。本报告是在上次阶段性成果的基础上继续研究，逐步完善阶段性成果，同时寻找出一些可行的合作方式，协

2、助撰写都市候鸟计划商业模式研究的其中一部分。目录 第一部分第一部分 旅游市场状况和发展前景旅游市场状况和发展前景 第二第二部分部分 都市都市候鸟候鸟计划理念深挖计划理念深挖 第三第三部分部分 产品研究与客户定位产品研究与客户定位 第一部分第一部分 旅游旅游市场状况和发展前景市场状况和发展前景旅游市场状况和发展前景众所周知，中国旅游市场在不断发展，无论是大众旅游还是高端旅游，人们对旅游度假的需求在不断提高，而旅游市场也在连年增长。旅游市场的发展在带来了机遇的同时也伴随着激烈的竞争。市场上有很多的旅游产品只是昙花一现，真正能够持续经营下来的产品并不是一成不变的，为了符合人们的口味，他们在不断进化，

3、从单一经营到多业态综合性经营，不断创新找自己的道路。在旅游市场发展逐渐趋于完善的时候，一种跨行业、产业化、规模化的旅游集团尤其具有竞争力。利海都市候鸟计划是一个结合旅游度假、健康养生、投资、居住等功能的综合性发展项目，目前在市场上类似产品极少。我们通过类似的产品进行案例分析，或者市场上一些值得借鉴的新兴事物，将它们的优势结合到都市候鸟计划里面。利海运用自身绿色城市运营的优势，结合旅游度假产业发展的势头，在常态规模化运营的基础上，创出产业链化的产品模式，一种新时代的旅游度假产品随之诞生！接下来，我们分析旅游市场的现状和发展，再结合一些相类似的旅游项目和市场新兴事物，尝试找到都市候鸟计划的发展机会

4、。旅游市场状况和发展前景中国旅游市场在不断扩张预计到2015年时国内旅游人数达到33亿人次，旅游业总收入达到2.5万亿元，比起2012年人数增加约4.5亿人次，总收入增加约4000亿元。（中国旅游研究院）中国高端旅游消费力强劲66万的环游世界产品上线30秒被抢空。中国新闻网 由于中国顾客超强的消费能力，英国媒体更基于“英镑”的概念创造了一个新名词“北京镑”。东方今报世界奢侈品协会发布最新数据显示，春节期间，中国人在境外奢侈品消费累计达72亿美元该协会认为，中国人已成为节假日奢侈品境外消费人群中最具购买力的消费群体，居全球之首。新京报2012年9月30日10月7日中秋、国庆节长假期间，全国纳入监

5、测的119个直报景区点共接待游客3424.56万人次，同比增长20.96%；旅游收入17.65亿元，同比增长24.96%，4A级以上景区自驾车游客均超七成。南方都市报中国旅游市场强力发展，是都市候鸟计划的契机。都市候鸟计划在这里找到了很大的发展空间。无可否认的，中国旅游市场正在强势发展，从中端到高端的旅游消费都有着不可估量的前景。无可否认的，中国旅游市场正在强势发展，从中端到高端的旅游消费都有着不可估量的前景。旅游市场状况和发展前景与都市候鸟计划类似的综合性旅游项目艳阳集团是一家在城市建客户市场，在乡村建度假基地，采用“精品度假农庄模式”，主要从事休闲度假、候鸟式养老、新农村建设等项目的经营开

6、发的会员制连锁企业，已在长三角建设了八个度假基地。艳阳集团的经营模式与都市候鸟计划极为相似，通过休闲度假与养生养老来过渡传统旅游淡旺季，通过耕地出租、农庄认股、旅游经营方式获利。与都市候鸟计划相比，艳阳集团的经营仅缺有机农业板块，而且以股权转让方式认购农庄，存在一定的法律风险。但是艳阳集团的经营模式是非常值得参考的。旅游市场状况和发展前景与都市候鸟计划类似的综合性旅游项目度假区以度假小镇为中心由滑雪服务中心、大剧院、商业街、娱乐中心、温泉洗浴中心、公寓式酒店及人工湖等设施组成。通过借鉴欧美滑雪小镇的形式，充分体现了国际级旅游度假区的高端品质。度假区规划有19家酒店，客房总数约5800套。度假区

7、的发展很有参考价值，它是以吸引投资的方法经营，并非独立投资。万达联合中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等五家中国顶级民营企业投资200亿开发长白山国际旅游度假区。旅游市场状况和发展前景与都市候鸟计划类似的综合性旅游项目房地产项目各式配套，优美环境主题乐园华侨城是很多旅游地产开发商争相效仿的对象，它以旅游业务带动地产业务发展的方法获得了成功。而且华侨城还开发出多个旅游项目品牌并在全国复制。华侨城这种发展模式符合中国旅游发展步伐，满足了客户旅游加投资的需求。开发和运营旅游项目，使华侨城集团以低成本拿到开发用地，旅游项目营运成功，又使土地增值。华侨城成功把旅游开发与房地产开发相结合，在市场推出后

8、受到发展商效仿以及投资者追捧。旅游市场状况和发展前景与都市候鸟计划类似的综合性旅游项目长隆从香江酒家开始，逐步发展成一个多元化的一站式旅游休闲度假区，更申报了国家级5A景区。它的发展模式是都市候鸟计划值得参考的一个重要例子。长隆大马戏、长隆欢乐世界等游乐园都有和国外知名的表演团体合作，打造与众不同的游乐体验。这一点正如都市候鸟计划中引进经营方进行模块式嵌入的过程。在长隆大景区范围内有着多个乐园，就犹如候鸟计划可以引入多个类似长隆这样的经营合作方。值得注意的是，长隆也开发了高尔夫中心这类高档消费场所。它的目标客户从中端到高端全部包揽了。旅游市场状况和发展前景高端定制式服务成为旅游消费奢侈品悦榕庄

9、一直以高端标准打造，其项目规划、选址、建筑风格、服务等都与很多度假酒店不同。此外，悦榕庄出售会籍，会籍为终生制，可以转让，会员可以获得各种定制式服务。高端定制，特色经营。这是世界级度假产品的优势。与此同时我们发现现在有很多私人会馆为客人提供定制式宴客服务，并且大受欢迎 广州华侨新村有很多高级私人会馆，占地面积并不大，私密性非常高。这些会馆一般是业主作为商务宴请应酬之用，但也有作为经营用途，为客户提供定制宴席。由此可见，“定制”使“服务”成为了奢侈品。都市候鸟计划加入定制式服务，将把它的档次大大提升。旅游市场状况和发展前景健康保健产业的兴起，为旅游加入了养生元素随着人口结构的老龄化与亚健康现象日

10、渐普遍，人们对健康养生的需求成为继温饱需求之后的又一市场主流趋势。养生旅游策划集养生资源与旅游活动交叉渗透，实现融合，以一种新型业态形式的出现，满足了人们对身心健康的全方位需求，开始受到全球性关注。养生旅游蕴含了保健、宗教、民族、文化等元素，从身体上和精神上满足人们的需求。而且这种旅游方式已经成为世界性的趋势，跨国界养生旅游逐渐普及，当中以欧美旅行者居多。但随着国内经济发展，国人在此方面的意识增强，需求日渐增加。而且有些旅游好去处还吸引到国外旅客。旅游市场状况和发展前景国内投资渠道缺乏，旅游地产成为一种投资方向通过特色经营吸引游客，利用优厚的经营回报返租方式销售带产权物业，这类带投资性的旅游产

11、品逐渐风靡，它的出现将旅游和投资很好地结合了在一起。与华侨城不同的是，他们更注重返租回报、持续经营方面，而不是纯粹把物业售出。这种方式丰富了国内民众的投资渠道，但是也有一定风险，主要在于经营方是否有实力将项目经营好，如果经营不善，很可能导致双方利益都受到损害。但是，无可否认地这种投资方式受到了市场青睐，很多游客将闲散资金投入在此，而且他们还充当了销售员的角色，为景区带来生意之余也为自己带来收益保证。旅游市场状况和发展前景都市候鸟计划发展前景与市场状况的关系都市候鸟计划市场需求状况旅游度假市场在不断扩大，旅游产品随之丰富起来。市场也需要那些更具综合性的旅游项目。无论哪个消费阶层，他们对服务的要求

12、越来越高。对高端客户他们更需要有量身定制的服务体系。随着人们生活日趋富裕，养生保健成为朝阳行业，人们对绿色食品、养生养老等越来越注重中国投资渠道单一，抗风险能力低。市场需要更完善的投资产品。如能结合旅游则更合投资人口味。各地项目连锁经营，符合度假市场发展所需。大型综合性项目，内容丰富，最能吸引游客。无论是旅游服务还是产品配送服务都能满足客户需求。定制服务更符合高端消费层的需求。通过引入绿色农业、养老产业等，引领绿色生态旅游新典范，嫁接养生保健这个朝阳行业。在传统旅游地产基础上开发出新的投资品种，为国人带来全新的“旅游+投资”理念。度假服务养生投资旅游市场状况和发展前景总结：都市候鸟计划与华侨城

13、、长隆都不同，都市候鸟计划可以包含了华侨城、长隆，它是一个综合性的度假项目，甚至不能说是一个项目，而是一个度假城市。在这座城市里面，满足了市场对度假、服务、养生、投资等等多种需求，我们如同造一个三亚，而他们只在造三亚中的一个景点、酒店。都市候鸟计划，不只吸引游客前往，更重要的是它能吸引广大投资者前来投资，共同建造旅游之城。这才是都市候鸟计划的的最大前景。第二第二部分部分 都市都市候鸟候鸟计划理念解读计划理念解读都市候鸟计划理念解读都市候鸟计划的理念：为不同消费层的人们提供适合自己的体验式度假新享受都市候鸟计划的目标：创造一种全新的旅游体验，突破国内高端旅游的单一模式为国人提供一种新式的旅游体验

14、，满足各阶层人们旅游需求2015年中国旅游总收益2.5万亿中，占领1-2%的市场份额将外流到国外的奢侈消费型旅游的1/10份额，挽回来国内候鸟计划并不局限于高端消费人群，它为大众消费者服务，但是产品系列中有全国鲜见的高端消费项目。都市候鸟计划理念解读都市候鸟计划各组成部分可以用一个“湖”来比喻：北岸：大众消费区南岸：高端消费区西岸：文化娱乐区东岸：绿色生态区无论是高端消费还是大众消费，他们都有权利使用东西两岸的配套，但他们也有属于自己的消费区不被干扰。每个区域都由不同的投资者投资和经营，利海则将湖的资源整合好，提供一个最完善的平台给游客和投资人。都市候鸟计划理念解读利海如何通过都市候鸟计划与投

15、资者建立合作？利海投资者建立都市候鸟计划整合优质土地资源、获得最有利的开发条件建立三维营销网络进行销售和推广参与都市候鸟计划利用获分土地开发借利海建立的推广、销售平台进行经营引入投资共同开发经营获利全国连锁土地增值一级开发都市候鸟计划中，利海并不是投资方，而是资源整合方。通过该计划，利海引入投资者共同开发，为绿色城市运营带来人气，为土地带来增值。都市候鸟计划理念解读度假：它的表现形式服务：它的重要价值投资：它的竞争力消费：大众参与点都市候鸟计划：一种服务与度假结合的投资和消费模式！都市候鸟计划内容的意义：文化建设：区别于其它度假的特色 第三第三部分部分 产品产品研究与客户定位研究与客户定位产品

16、研究与客户定位都市候鸟计划庞大吸引的客户层面比较广，我们不能按照原有思维，用房地产产品找目标客户的思路来寻找都市候鸟计划的客群。如同上述的参考项目那样，我们把主要目标放在白领阶层以上的客户群，但是由于年龄跨度较大，因此需要通过不同的内容去吸引他们。我们提出用产品结构来匹配目标客户，而非用产品内容来寻找目标客户。这样才能科学地寻找到都市候鸟计划的目标客户群。有机食品度假体验投资收益生态环境商务应酬养生健康尊贵服务客户需求与都市候鸟计划产品内容的关系有机农业旅游项目绿色地产定制服务产品研究与客户定位在之前的研究中，我们已经梳理了客户对旅游度假的需求，都市候鸟计划产品内容完全符合客户的需求。从该图可

17、以看到，都市候鸟计划的产品内容能够满足客户需求。都市候鸟计划产品内容n 旅游旅游项目项目大型综合性旅游项目，包含酒店、主题旅游区、农业科教基地、养老产业、房车营地、文化博物、游艇会、马术俱乐部、滑雪场、高尔夫球会等特色主题。适合各阶层人们需求。n绿色地产绿色地产结合旅游项目，开发生态宜居型、养老型、度假型住宅项目和配套型商业项目。还有利海首创“田园雅舍”。n有机农业有机农业有机农业不仅是旅游项目组成部分，还占经营收益一大比例。现代农业为企业带来的收益不可低估。n定制服务定制服务提供多样化的、尊贵的定制式度假服务，为客户带来前所未有的度假享受。利海全国各个项目可以实现置换旅游服务，打破区域局限性

18、。n投资收益投资收益项目首创的旅游度假型基金产品和可委托经营型的“田园雅舍”与“酒店公寓”，均可为投资者带来稳定的投资收益。旅游旅游项目项目+绿色地产绿色地产+有机农业有机农业+定制服务定制服务 +投资投资收益收益产品研究与客户定位产品研究与客户定位旅游项目绿色地产高端消费有机农业定制服务中、高端消费大众消费投资收益都市候鸟计划产品内容与消费层次的关系正正是这样的关系，让都市候鸟计划为不同消费层的人们提供适合自己的体验式度假新享受。而且都市候鸟计划能通过大众消费争夺人气，通过高端消费彰显品质。让游客充分感受到一种前所未有的度假享受。另外，新增的投资功能，也为都市候鸟计划注入生命，让它能够更加地

19、顺利起步。都市候鸟计划产品结构产品研究与客户定位“都市候鸟计划”产品结构可以分为：基金卡、居住权卡、消费卡三个大类别，基金卡、居住权卡、消费卡三个大类别，以满足不同层次客户人群不同时期的投资、消费需求。以满足不同层次客户人群不同时期的投资、消费需求。度假居住权卡产品结构投资基金卡消费卡都市候鸟计划产品结构产品研究与客户定位n投资基金卡投资基金卡是在都市候鸟计划各个项目启动的初期即可向特定的客户人群推售，本本卡卡实实际际设设计计为为一一个个基基金金理理财财产产品品，基基金金产产品品以以100100万万元元/份份为为起起点点，根据投资的多少细分为相应不同等级的基金卡，基金投资者同时可获赠相应面额的

20、分时度假消费卡，基金卡的受众对象主要为追求资金投资回报率的客户，所投资的基金产品能够达到较高的回报率，同时获得分时度假的权利。卡类别卡类别预存金额预存金额获得服务获得服务增值服务增值服务保障机制保障机制相关权益相关权益规则规则基金卡基金卡100万元/份起根据投资额度可相应获得一定面额的消费卡所获赠的消费卡全国范围内均可消费基金投资的项目要求全额担保根据基金经营状况分红,每年年化收益率约在8%-12%之间在存续期结束后才能退出或继续存续投资基金卡客户定位产品研究与客户定位功能项目开发前期发行基金基金募集后投入各地项目建设使都市候鸟计划在开发前期便有资金回笼客户级别客群代表销售渠道高端投资型客户拥

21、有闲置资金的企业客户跨地域投资者各类型基金公司、投资公司高端基金投资人基金公司银行代理都市候鸟计划产品结构产品研究与客户定位n度假居住度假居住权权卡卡客户购买不同面额的居住权卡后，可以拥有“田园雅舍”或酒店公寓产品相对应的不同面积的居住使用权，同同时时每每年年可可以以获获赠赠相相应应金金额额的的消消费费卡卡一一张张；以此消费卡消费“候鸟计划”中的各项服务，并间接获得“都市候鸟计划”中的分时度假权利。若持有人将“田园雅舍”或酒店公寓委委托托给给利利海海集集团团进进行行经经营营，则持有人除可享受该“田园雅舍”或酒店公寓每年一定期限的免费居住权外，还可额外获得相应的委托经营回报。委托经营回报。都市候

22、鸟计划产品结构产品研究与客户定位卡类别卡类别预存预存金额金额获得服务获得服务增值服务增值服务保障机制保障机制相关权益相关权益规则规则度度假假居居住住权权卡卡25万元利海集团酒店公寓一间暂无第六年自由退出可获得（20万）元无息退款持有人缴纳25万元后，20万元作为酒店公寓的使用押金，另5年内每年可获赠1万元的消费卡。1、持有人可以自由使用田园雅舍（或酒店公寓），如果需要加建，必须得到我方同意。持有人可以通过利海客服系统将此卡转让给指定人或机构。卡内消费额度可在全国范围内消费，所获折扣根据面额略有不同。2、若持有人将田园雅舍（或酒店公寓）委托利海进行经营，则持有人只可享受该“田园雅舍”或酒店公寓每

23、年一定期限的免费居住权，但可额外获得相应的经营回报。40万元占地小于1亩，建面48田园雅舍一间可另加建至约242加建费用（2000元/）第六年自由退出可获得（35万）元无息退款持有人缴纳40万元后，35万元作为田园雅舍的使用押金，另5年内每年可获赠1万元的消费卡。80万元占地1亩，建面84田园雅舍一间可另加建至约416加建费用（2000元/）第六年自由退出可获得（70万）元无息退款持有人缴纳80万元后，70万元作为田园雅舍的使用押金，另5年内每年可获赠2万元的消费卡。145万元占地2亩，建面114田园雅舍一间可另加建至约594加建费用（2000元/）第六年自由退出可获得（130万）元无息退款持

24、有人缴纳145万元后，130万元作为田园雅舍的使用押金，另5年内每年可获赠3万元的消费卡。330万元占地5亩，建面594田园雅舍一间已加建完毕第六年自由退出可获得300万元无息退款持有人缴纳330万元后，300万元作为田园雅舍的使用押金，另5年内每年可获赠6万元的消费卡。度假居住权卡客户定位产品研究与客户定位功能项目建设后为都市候鸟计划带来强大的现金流淡旺季间利用养生养老和休闲度假的交替经营创造收益客户级别客群代表销售渠道城市养老人群白领以上度假人群跨地域消费人群城市退休人员小资家庭自由职业者电商实体店都市候鸟计划产品结构产品研究与客户定位n消费卡消费卡在在利利海海集集团团的的产产品品或或附附

25、加加服服务务产产品品成成型型前前后后推推售售，该该卡卡将将分分为为不不同同的的面面额额，购买者可以在利海全国范围内的“候鸟计划”项目中进行各项消费，同时该卡还将用作赠赠送送部分购买居住权卡和基金卡的客户。各种面额的消消费费卡卡以以不不同同折折扣扣出出售售，内在已包含利海集团的产品或附加服务的不同折扣。卡类别卡类别预存金额预存金额获得服务获得服务保障机制保障机制规则规则消费卡1000元起1.购买有机蔬菜并获得配送2.旅游区内所有配套设施服务所有定制服务3.周边景区门票折扣优惠纯充值消费卡无退出机制,全国通用持卡人通过密码消费，可转赠别人使用。可作为公司福利、礼品卡方式赠送。持有人缴纳的预付款作为消费款，不予退还。3000元起5000元起10000元起20000元起备注备注：上述三种卡具体回报比例、付款（预存）金额、享受服务优惠等均需要经过庞大的测算、研究工作后才能最终确定。消费卡客户定位产品研究与客户定位功能有机农产品消费项目其它消费客户级别客群代表销售渠道中档消费人群以上大众消费项目附近或前来项目度假的消费者电商实体店直销谢谢聆听！