城镇房屋租赁合同(集合15篇).docx

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1、城镇房屋租赁合同(集合15篇)城镇房屋租赁合同1 具体应用法律若干问题的解释 为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法爱惜当事人的合法权益，依据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 其次条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未依据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同

2、无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条 出租人就未经批准或者未依据批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第四条 当事人以房屋租赁合同未依据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人商定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其商定。但当事人一方已经履行主

3、要义务，对方接受的除外。 第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同商定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的状况下，承租人均主见履行合同的，人民法院依据下列挨次确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在

4、出租人要求的合理期限内仍不予恢复 原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其次百一十九条的规定处理。 第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定状况的。 第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归

5、出租人全部；不同意利用的，由双方各自依据导致合同无效的过错分担现值损失。 第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有商定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有商定的，人民法院依据下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予

6、以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方依据各自的过错担当相应的责任； （四）因不行归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方依据公正原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有商定的除外。 第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有商定的，人民法院依据下列情形分别处

7、理： （一）办理合法建设手续的，扩建筑价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建筑价费用由双方依据过错分担。 第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的商定无效。但出租人与承租人另有商定的除外。 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租

8、人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求依据原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 其次十条 租赁房屋在租赁期间发生全部权变动，承租人请求房屋受让人连续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另

9、有商定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生全部权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 其次十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人担当赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 其次十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 其次十三条 出租人托付拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人

10、放弃优先购买权。 其次十四条 具有下列情形之一，承租人主见优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 其次十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者依据审判监督程序准备再审的案件，不适用本解释。 最高法院民一庭负责人解读审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 近年来，人民法院受理的房屋租赁合同纠纷案件日益增多。由于

11、相关法律规范比较原则，人民法院在审理房屋租赁合同纠纷案件中面临很多具体适用法律的难点问题。为统一法律适用，最高人民法院今日公布了关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。最高人民法院民一庭负责人对这一解释作出了权威解读。 转租期超承租人剩余租期合同无效 合同效力的认定对促进房屋租赁市场进展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定意义重大。解释在精确推断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则： 一是限定无效合同的范围。解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，

12、确定未取得建设工程规划许可证或者未依据建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未依据批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。 二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，实行了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第52条规定的无效情形，就认定合同有效。 无效合同支付使用费是返还财产 对于有观点认为，解释规定合同被认定无效后，承租人要支付房屋占有使用费，是将无效合同依据有效处理，这位负责人表示：“这种理解是错误的。”合同无效后，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是依据合同履行支付的

13、租金。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所猎取的占有利益。占有利益为无形财产，承租人只能接受折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。 对于房屋使用费依据何种标精确定，实践中做法很多。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他缘由影响承租人使用房屋的情形，完全参照合同商定的租金标精确定承租人支付使用费可能与其猎取的占有利益不符，有失公正，因此规定“当事人请求参照合同商定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。将是否支持的裁量权交由人民法院，依据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同商定的租金标精确定占有使用费。 适

14、用不同民法理论处理装修问题 房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，始终是司法审判中的热点和难点问题，解释在吸取各级人民法院和学术界看法基础上，确立了处理此类纠纷的规章：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，担当侵权责任；承租人经同意装饰装修，区分状况适用不同的处理原则。 一是，对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规章。未形成附合的装饰装修物，承租人作为全部权人享有处分权；已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规章。 二是，出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿、如何补偿，要区分不怜悯况。合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承

15、租人进行补偿；不同意利用的，装饰装修的现值损失作为无效合同的损失，由双方依据过错担当；合同解除，由导致合同解除的违约方担当装饰装修残值损失。在双方均无过错的情形下，由双方依照公正原则分担装饰装修残值损失；需要留意的是，合同解除时，假如出租人同意利用承租人装饰装修的，仍需基于不当得利对承租人予以补偿；合同履行期限届满，出租人取得附合装饰装修物无需补偿。 依法爱惜承租人优先购买权 对于解释规定承租人优先购买权受侵害时，无权主见认定出租人与第三人签订的买卖合同无效，这位负责人分析说，解释规定的是“承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效”，而不是规定在任何

16、情形下，承租人均不得主见认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。 优先购买权纠纷始终是审判实践中的难点。承租人优先购买权性质的认定，是解决该难点首要面临的问题。20xx年10月1日起施行的物权法，并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有“对世性”权利。最高人民法院废止了民法通则适用看法第118条规定，就是基于该条规定与物权法规定相冲突。本解释遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。 承租人主见优先购买权有四种例外 依据解释规定，是否只要出租人出卖租赁房屋，承租人就可主见优先购买房屋？对此，这

17、位负责人表示，这种理解是错误的。解释第24条规定了承租人优先购买权行使的四种例外情形： 房屋共有人行使优先购买权的。法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，从利益衡量的角度考量，应当优先爱惜共有人的购买权。 出租人将房屋出卖给近亲属情形。亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有深厚的人 篇二：广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要 广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要 全省民事审判工作会议纪要 20xx年X月23日至25日，广东省高级人民法院在惠州召开全省民事审判工作会议。全省各级人民法院主管民事审判工作的副院长、民一庭（含

18、房地产、劳动争议和交通事故审判庭）庭长参加了会议。通过争辩，与会同志对民事审判中存在的若干具体问题提出了许多看法和建议，形成如下会议纪要： 一、关于房地产纠纷案件 （一）关于合同效力问题 1.要精确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法维护合同效力。物权法第一百九十一条其次款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人担当相应的民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。 2.当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法

19、查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力，但受让人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。买受人请求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续；买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼请求。 3.不动产被依法查封后，当事人订立转让该不动产的合同，可认定有效。但转让合同商定在该不动产解封前办理过户登记手续的条款无效。出卖人不能依约履行合同，买受人要求解除合同的，应予支持；买受人要求出卖人连续履行合同并在该不动产解封后办理过户登记手续的，应予支持。出卖人有意隐瞒不动产被查封的事实与他人签订转让合同，买受人请求撤销转让合同的，应予支持

20、。 4.出租人就未取得建设工程规划许可证，或者未依据建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立租赁合同，当事人以工商行政管理部门已核准该房屋为经营场所为由主见租赁合同有效的，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释其次条的规定，人民法院不予支持。 5.出租人未经行政主管部门批准转变房屋用途，并与承租人订立租赁合同，当事人请求确认租赁合同无效的，依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第八条的规定，人民法院不予支持。当事人要求解除合同的，应予支持。 6.房屋买卖合同或房屋租赁合同对房屋的交楼标准有商定的，按商定办理；如该商定

21、违反城乡规划法第45条、建筑法第61条、消防法第13条等法律、行政法规的强制性规定的，应认定该条款无效，但不影响合同其他部分的效力。出卖人交付的商品房应满足基本的平安条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用。 （二）关于善意取得问题 7.转让人转让登记在其名下的房地产不符合法律规定或者当事人商定的转让条件，假如受让人是善意，且支付了合理对价并已经办理了房地产过户登记手续的，可以依据物权法第一百零六条第一款的规定办理。 （三）关于房屋买卖合同的履行问题 8.商品房买卖合同商定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面

22、积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同商定的，出卖人应依最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条的规定担当违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价（套内面积分摊面积）削减面积。 （四）关于一房数卖的合同履行及违约责任问题 9.在审理一房数卖纠纷案件时，假如数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应依据已经办理房屋全部权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等挨次确定权利爱惜顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预报登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预报登记

23、权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。 10.在二手房交易中，出卖人在订立房屋买卖合同后，又将房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人请求解除合同，并要求出卖人赔偿房屋差价损失、履约费用等损失的，可予支持。但买受人依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条的规定，要求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，不予支持。 （五）关于房地产调控政策问题 11.商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理

24、房屋全部权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能连续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释其次十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。 12.要留意发挥司法审判在规范和引导房地产居间合同市场中的作用。房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，假如房屋买卖合同明确商定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理商定的按揭手续，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋全部权变更登记，居间人以已经促成合同订

25、立为由请求支付居间酬劳的，一般不予支持，但居间人要求托付人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。居间人有意隐瞒真实状况、违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，假如房屋买卖合同不能履行，严峻损害托付人利益的，对居间人请求托付人支付酬劳的，不予支持；托付人请求居间人赔偿所造成损失的，应依据当事人的过错程度处理。 （六）关于合作开发房地产合同的性质认定问题 13.审判实践中对名为合作开发房地产实为其他性质的合同进行转性认定时，应当留意不拘泥于合同具有明确的“不担当经营风险”的商定，而应以当事人双方权利义务内容的实质作为认定的依据。如依据合同商定，供应土地一方仅分得固定数量或固定比例房屋，且在房屋

26、无法建成的状况下，相对方照旧需要支付与商定分得房屋相对应的价款或赔偿金的，则应认定为建设用地使用权转让合同。 14.当事人签订名为合作开发房地产实为建设用地使用权转让等其他性质的合同，第三人有理由信任当事人之间为合作开发房地产合同关系的，转让人应对受让人因该房地产项目产生的对外债务担当连带责任。 二、关于建设工程施工合同纠纷案件 （一）关于民事责任主体问题 15.对实际施工人向与其没有合同关系的转包人、分包人、总承包人、发包人提起的诉讼，依据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释其次十六条其次款的规定，实际施工人以发包人为被告主见权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分

27、包人为案件当事人。审判实践中应留意要严格依照法律、司法解释的规定进行审查；不能任凭扩大最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释其次十六条其次款的适用范围，并且要严格依据相关司法解释的规定，明确发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人担当责任。 16.借用资质的实际施工人以自己的名义独立向第三人购买建筑材料等商品的，出借资质方无需对实际施工人的欠付货款担当民事责任。 （二）关于合同效力问题 17.要依法维护通过招投标方式所签订的中标合同的法律效力。对以低于工程建设成本的工程项目标底订立的施工合同，应当依据招标投标法第四十一条第（二）项的规定认定无效；当事人违反工程建设强制性

28、标准，任意压缩合理工期、降低工程质量标准的商定，也应认定无效。对于商定无效后的工程价款结算，应依据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释的相关规定处理。 18.建设工程没有取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，就该违法建筑所签订的施工合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，应当认定该施工合同有效。 19、担当村庄、集镇规划区内建筑工程施工任务的单位，没有相应的施工资质等级证书或者资质审查证书，可依据国务院村庄和集镇规划建设管理条例其次十三条的规定认定合同效力。 （三）关于建设工程质量问题 20.建设工程竣工验收合格后，发包人请求承

29、包人担当质量问题的民事责任，应依法担当举证责任。经鉴定，建设工程在合理使用寿命内的确存在地基基础工程或主体结构质量问题的，承包人应依法担当民事责任；存在其他质量问题的，承包人应在保修期限内担当保修责任。 （四）关于工程价款结算问题 21.招标人和中标人另行签订转变工期、工程价款、工程项目性质等中标结果的协议，应认定为变更中标合同实质性内容；中标人作出的以明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设方捐献等承诺，亦应认定为变更中标合同的实质性内容。对于变更中标合同实质性内容的工程价款结算，应依据关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释其次十一条规定，以备案的中标合同

30、作为结算工程价款的依据。协议变更合同是法律赐予合同当事人的一项基本权利。建设工程开工后，因设计变更、建设工程规划指标调整等客观缘由，发包人与承包人通过补充协议、会谈纪要、往来函件、签证等洽商记录形式变更工期、工程价款、工程项目性质的，不应认定为变更中标合同的实质性内容。依法有效的建设工程施工合同，双方当 事人均应依约履行。除合同另有商定，当事人请求以审计机关作出的审计报告、财政评审机构作出的评审结论作为工程价款结算依据的，不予支持。 22.合同所涉工程不属于强制招投标的范围，当事人之间也没有进行招投标，但按当地建设行政主管部门的要求进行了备案，该备案合同与当事人另行签订的合同不全都的，以当事人

31、实际履行的合同作为结算工程价款的依据。 23.工程款的结算和支付，原则上应当在合同相对人之间进行，并符合合同商定。假如没有合同依据或者承包人的授权，发包人直接向没有合同关系的转包人、违法分包人、实际施工人结算和付款，一般不构成有效的结算和支付。 24.当事人依照无效的建设工程施工合同就工程价款签订了结算协议，且工程经竣工验收合格的，可参照结算协议认定工程价款。 25.承包人与发包人就工程价款有争议，人民法院认为应当托付进行造价鉴定的，应当向当事人释明。承包人经释明后仍不申请鉴定的，可依据证据规章判令其担当相应的不利后果。 26.当事人在合同中对建筑材料价格变动的风险有商定的，按商定处理。没有商

32、定的，商定工期内的建筑材料价格变动的风险由承包人担当；逾期竣工的，延误工期期间的建筑材料价格变动的风险，由对工期延误有过错的一方担当；双方均有过错的，按过错大小分担损失。建筑材料价格大幅变动，当事人以情势变更为由请求调整工程价款的，应从严把握。 （五）关于建设工程价款优先受偿权问题 27.非因承包人的缘由，建设工程未能在商定期限内竣工，承包人依据合同法其次百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响。承包人请求行使优先受偿权的期限，自建设工程实际竣工之日起计算；假如建设工程合同由于发包人的缘由解除或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。 28.建设工程价款优

33、先受偿的范围仅限于建设工程价值，不包括建设工程范围内的建设用地使用权价值。 29.承包人应当通过行使建设工程价款优先受偿权等合法途径追索工程欠款，不得留置建设工程或施工资料。施工合同终止或工程完工后，承包人以发包人拖欠工程款为由，连续占有工程、拒绝撤场或者移交施工资料，发包人请求承包人赔偿损失的，应予支持。 （六）关于违约责任问题 30.建设工程施工合同同时商定拖延付款的利息和违约金的，可以同时适用，但二者之和不得过分高于拖延付款的损失，过分高于的认定标准，依据最高人民法院关于适用若干问题的解释 （二）其次十九条的规定把握。 31.在承包人延误工期或发包人拖延付款的状况下，双方签订补充协议，承

34、包人重新承诺完工时间或发包人重新承诺付款期限，不能视为守约方对违约方放弃主见违约责任，但补充协议明确商定放弃追究违约责任或当事人明确达成谅解的除外。 32.建设工程施工合同履行过程中，消逝了合同商定的拖延支付工程预付款、进度款、设计变更、工程量增加、停水、停电等导致顺延工期的情形，承包人主见顺延工期的，依据施工过程中形成的签证等书面文件确认。没有顺延工期的签证文件，人民法院可以依据当事人供应的会议纪要、往来函件等其他证据认定应否顺延工期。 三、关于建筑物区分全部权和物业服务合同纠纷案件 （一）关于合同效力问题 33.业主委员会违反物业管理条例第十二条第三款的规定，未取得业主大会的授权准备或未按

35、业主大会授权准备的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的，该物业服务合同或合同条款应当认定为无效。 34.依据物业管理条例其次十四条其次款以及广东省物业管理条例第三十六条的规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位违反上述规定签订物业服务合同的，应当认定为无效。但建设单位在物业管理条例出台前已签订物业服务合同且合同履行期限尚未届满的，可依据当时的有关规定执行。 （二）关于物业服务企业未依约履行合同的责任问题 35.物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可依据当地政府

36、制定的物业服务指导价和合同履行状况对物业费标准予以适当调整。 （三）关于既有住宅增设电梯纠纷问题 36.既有住宅增设电梯应依据物权法第七十六条的规定，经专有部分建筑面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并报请政府主管部门审批。其他业主因对行政主管部门的审批有异议提起民事诉讼的，不予受理。如其他业主认为增设电梯的行为侵害其合法权益，请求作出增设电梯准备的业主予以赔偿的，人民法院应予受理。 四、关于道路交通事故责任纠纷案件 （一）关于归责原则和抗辩权问题 37.要充分熟识交强险设立目的在于保障受害人依法准时得到赔偿，具有较强的社会保障性质。依据道路交通平安法第七十六

37、条的规定，无论机动车一方对交通事故的发生是否有过错，包括存在机动车交通事故责任强制保险条例其次十二条规定的情形，保险公司均应在交强险责任限额内先予赔偿，除非交通事故损失是由受害人有意造成的。 （二）关于保险合同条款的效力认定问题 38.对于保险合同中有关免除保险人责任的条款，要严格依照保险法第十七条的规定予以审查，要求免责条款必需内容明确、具体，没有歧义，并使用黑体字等醒目方式或以特地章节予以标识、提示；同时要求在签订保险合同时保险公司要履行明确说明义务，从而使一般人在通常状况下能够明白地知晓免责条款的内容、涵义和法律后果。如保险公司未能充分履行提示和说明义务，则相关免责条款不具有法律效力。

38、39.商业第三者责任保险合同当事人的权利义务主要应依据保险合同的商定确定。如商业第三者责任险保险合同明确商定“扣除交强险应赔部分再行赔付”，且保险公司已尽到合理的提示和说明义务，即使机动车全部人或管理人因自己的缘由未投保交强险的，仍应认定该商定有效。 （三）关于责任主体问题 40.因租赁、借用等情形致机动车全部人与使用人不是同一人时，发生交通事故后造成第三人损失的，应依据侵权责任法第四十九条的规定，由保险公司在交强险责任限额范围内先予赔偿。不足部分，由机动车使用人依照道路交通平安法第七十六条的规定担当赔偿责任；机动车全部人对损害的发生有过错的，应依据过错大小担当相应的赔偿责任。 41.挂靠机动

39、车发生交通事故造成他人损害，由挂靠车主担当损害赔偿责任，被挂靠单位担当补充赔偿责任。 篇三：最高院关于审理城镇房屋租赁合同案件法律解释 中华人民共和国最高人民法院公告 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释已于20xx年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自20xx年9月1日起施行。 二九年七月三十日 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释 （20xx年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过） 为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法爱惜当事人的合法权益，依据中华人民共和国民法通则、中

40、华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 其次条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未依据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条 出租人就未经批准或者未依据批准内容建设的临时建筑，与承租人订

41、立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第四条 当事人以房屋租赁合同未依据法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当事人商定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其商定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同商定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人

42、民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的状况下，承租人均主见履行合同的，人民法院依据下列挨次确定履行合同的承租人： （一）已经合法占有租赁房屋的； （二）已经办理登记备案手续的； （三）合同成立在先的。 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其次百一十九条的规定处理。 第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承

43、租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定状况的。 第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人全部；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人全部；不同意利用的，由双方各自依据导致合同无效的过错分担现值损失。 第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有商定外，未形成附合的装

44、饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有商定的，人民法院依据下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方依据各自的过错担当相应的责任； （四）因不行归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的

45、装饰装修残值损失，由双方依据公正原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有商定的除外。 第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有商定的，人民法院依据下列情形分别处理： （一）办理合法建设手续的，扩建筑价费用由出租人负担； （二）未办理合法建设手续的，扩建筑价费用由双方依据过错分担。 第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的商定无效。但出租人与承租人另有商定的除外。 第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿