高级经济师商业专业知识点集装箱运输业务流程考试资料.pdf

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1、1、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定（）。A.楼幢均价B.楼层差价C.朝向差价D。楼层均价标准答案：A解析:考察房地产项目定价的基本依据.一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格.2、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的（)原则。A。合理B.公平C。公开D。质价相符标准答案：C解析：考察物业服务费的收费原则.公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。3、建设项目中具有独立设计文件,建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是().A。分项工程B.分部工程C.单位工程D.单项工程

2、标准答案：D解析:考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件,建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。4、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的(）.A。专业意见B。公证书C.证明文件D.担保函标准答案：A解析：考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见.5、关于业主委员会职责的说法，错误的是（）。A。业主委员会负责召集业主大会会议B.业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同C。业主委员会负责制定管理规约D.业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同标准答案：C解析：考察业主委员会的职责。业

3、主委员会的职责包括:（1）执行业主大会的决定和决议；(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(3)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(5）监督管理规约的实施;（6）督促业主交纳物业服务费;(7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9)业主大会赋予的其他职责.6、对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有（)。A.各方案均为房地产开发投资项目B。各方案有相同的投资收益率C.各方案费用和效益的计算口径一致

4、D.各方案有相同的计算期E.各方案现金流量有相同的时间单位标准答案:C，D,E解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括:在对互斥方案进行比选时，必须的条件:被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较.7、根据 物业服务企业资质管理办法，一级资质物业服务企业的注册资本最低为（)万元。A。300B。400C。500D。600标准答案：C解析:考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币 500万以上。8、房地产开发企业委托甲

5、房地产经纪机构代理销售其开发的商品房，并允许甲房地产经纪机构吸收其他房地产经纪机构参与其代理的商品房销售。这种情况下代理佣金的结算方式是（)。A.房地产开发企业直接与各房地产经纪机构结算B。房地产开发企业只与甲房地产经纪机构结算C。由参与代理的房地产经纪机构出具委托书，甲房地产经纪机构代表其与房地产开发企业结算D。代理成交额较大的房地产经纪机构直接与房地产开发企业结算，其余与甲房地产经纪机构结算标准答案:B解析：考察商品房销售代理的基本形式。该房地产公司的授权行为属于独家代理权,此时开发企业均要向代理商支付佣金。9、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比,称为().A.折

6、现率B。报酬率C。投资收益率D。资本化率标准答案：B解析：考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。10、下列投标文件存在的问题中,导致投标文件无效的有().A.投标文件未按照招标文件的要求密封B。投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章C。投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认D。投标文件正文字体不一致E.组成联合体投标的,投标文件未附联合体各方共同投标协议标准答案：A，B，C,E解析:考察开标时，投标文件无效的情况。开标时,投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：投标文件未按照招标文件的要求予以密封；投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印

7、章,或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书（原件)及委托代理人印章;投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认；投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。11、对互斥型房地产投资方案进行直接比选时,比较方案之间必须具备的可比性条件有(）。A。各方案均为房地产开发投资项目B.各方案有相同的投资收益率C。各方案费用和效益的计算口径一致D。各方案有相同的计算期E。各方案现金流量有相同的时间单位标准答案:C，D,E解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括：在对互斥方案进行比选时,必须的条件:被

8、比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较.12、下列房地产需求调查问卷的问题中,属于背景性问题的有（）。A。受访者的年龄B。受访者是否打算买房C.受访者买房的主要原因D。受访者的收入水平E。受访者的房型偏好标准答案：A，D解析：考察调研问卷的设计。房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景资料，如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等.13、下列人员中，具备业主身份的有（）。A。房屋权属证书记载的房屋所有权人B。合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人C。房屋所有权人的

9、父亲D。房屋的承租人E。房屋的借用人标准答案:A,B解析:考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。14、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有()A.生活方式B。使用时机C。购买阶段D。购买动机E.追求利益标准答案：B，C,E解析:考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。15、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是（)。A。占有抵押房地产B。办理房地产抵押登记C。扣押抵押

10、房地产权属证书D。派人看守抵押房地产标准答案：B解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。16、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有()A.生活方式B.使用时机C.购买阶段D.购买动机E。追求利益标准答案：B,C，E解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段.17、关于业主委员会职责的说法，错误的是(）。A。业主委员会负责召集业主大会会议B.业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同C.业主委员会负责制定管理规约D。业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同标准答

11、案：C解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：（1）执行业主大会的决定和决议；(2）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;（3）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(5)监督管理规约的实施；(6)督促业主交纳物业服务费;（7)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（9）业主大会赋予的其他职责。18、对互斥型房地产投资方案进行直接比选时,比较方案之间必须具备的可比性条件有(）.A.各方案均为房地产开发投资项目B.各方案有相同的投资收

12、益率C。各方案费用和效益的计算口径一致D.各方案有相同的计算期E.各方案现金流量有相同的时间单位标准答案：C,D，E解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件包括：在对互斥方案进行比选时，必须的条件:被比较方案的费用及效益计算口径一致;被比较方案具有相同的计算期;被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能满足，必须经过一定转化后方能进行比较。19、房地产开发项目的土地取得成本包括()。A.建安工程费B。土地使用权出让金C。土地房屋征收补偿费用D.公共配套设施建设费E。土地使用权取得税费标准答案:B,C,E解析:考察土地取得成本的内容.土地取得成本包

13、括:土地使用权出让金,城市基础设施建设费，土地房屋征收补偿费用,土地使用权取得税费。20、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有(）。A。窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常B。有工程质量监督站签署的质量合格文件C。有施工单位签署的工程保修书D.有完整的技术档案和施工管理资料E。工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕标准答案：A，C,D,E解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围 2m 以内的场地清理完毕。有完整的技术档案和

14、施工管理资料。有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件.有施工单位签署的工程保修书。建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。21、下列建设用地使用权中,不得设定抵押的有（）。A.权属有争议的建设用地使用权B.使用权不明的建设用地使用权C。通过协议出让方式取得的建设用地使用权D。已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权E.已设定抵押的建设用地使用权标准答案：A，B解析：考察建设用地使用权不得抵押的范围。属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押:权属有争议的土地;用于

15、教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权;已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;依法不得抵押的其他房地产。答案为AB,都是权属不明的情况.22、下列抵押权人的行为中，能够合法有效保障房地产抵押权的是（).A。占有抵押房地产B.办理房地产抵押登记C。扣押抵押房地产权属证书D。派人看守抵押房地产标准答案：B解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记。23、住宅小区首次业主大会会议筹备组组长,应由（）担任.A。居

16、民委员会代表B.业主代表C.建设单位代表D。街道办事处、乡镇人民代表标准答案：D解析：考察业主大会的筹备。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成.筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任.24、下列人员中，具备业主身份的有()。A。房屋权属证书记载的房屋所有权人B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人C。房屋所有权人的父亲D。房屋的承租人E。房屋的借用人标准答案：A，B解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种:房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法

17、办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人.25、关于业主委员会职责的说法，错误的是（）。A。业主委员会负责召集业主大会会议B.业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同C.业主委员会负责制定管理规约D.业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同标准答案：C解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：（1)执行业主大会的决定和决议;(2)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(3）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施；(6)督促业主交纳物业服

18、务费；（7）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;（9)业主大会赋予的其他职责。26、下列人员中,具备业主身份的有（)。A。房屋权属证书记载的房屋所有权人B。合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人C.房屋所有权人的父亲D。房屋的承租人E.房屋的借用人标准答案:A，B解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人；取得建筑物专有部分所有权的人。27、购房人贷款45 万元，贷款期限为15 年，贷款年利率为4.8%，

19、若采用等额本金还款方式按月还款，则第 20 个月末的贷款余额为()万元.A。33B。35C。40D。43标准答案：C解析：考察等额本金还款的计算.贷款期限为 15*12=180 月，等额本金还款方式下的贷款余额 Pm=P(1-m/n）=45(1-20/180)=40 万元。28、下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有()。A。权属有争议的建设用地使用权B。使用权不明的建设用地使用权C。通过协议出让方式取得的建设用地使用权D。已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权E。已设定抵押的建设用地使用权标准答案:A，B解析:考察建设用地使用权不得抵押的范围。属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵

20、押：权属有争议的土地;用于教育、医疗、市政等公共福利的建设用地使用权；已依法列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权;已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;依法不得抵押的其他房地产。答案为AB，都是权属不明的情况。29、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有（)A。生活方式B.使用时机C.购买阶段D.购买动机E.追求利益标准答案：B，C，E解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括:使用时机、追求利益、购买阶段。30、下列抵押权人的行为中,能够合法有效保障房地产抵押权的是（)。A.占有抵押房地产B.办理房地产

21、抵押登记C.扣押抵押房地产权属证书D.派人看守抵押房地产标准答案：B解析：本题考察房地产抵押贷款的内容。中国实行房地产抵押等级制度，房地产抵押应向县级人民政府规定的部门办理抵押登记.31、下列房地产中,不适用假设开发法估价的是（）。A。可改扩建的旧房B。已为最高最佳利用的现房C。房地产开发用地D。已停工的商品房建设工程标准答案:B解析:考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产.32、出售型房地产开发投资的不确定因素有()。A。建安工程费B。空置率C.租金水平D.开发周期E.房地产开发贷款

22、利率标准答案：A,B，C，D解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率,经营成本，投资收益率。33、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失,属于建筑物的().A.物质折旧B。功能折旧C。外部性折旧D.经济折旧标准答案：A解析:考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失.34、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有（)A.生活方式B.使用时机C.购买阶段D.购买动机E.追求利益标准答案：B，C，E解析:考察房地产市场细分的依据。房地产

23、市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段.35、下列房地产需求调查问卷的问题中,属于背景性问题的有（)。A。受访者的年龄B。受访者是否打算买房C.受访者买房的主要原因D.受访者的收入水平E。受访者的房型偏好标准答案:A，D解析：考察调研问卷的设计。房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景资料,如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等。36、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是（）。A.争议已经过调解B。争议已经过双方协商C.争议双方在同一地区注册D.争议双方有仲裁约定标准答案:D解析:考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿将争议交

24、给第三者作出仲裁,并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式.这种争议解决方式应是自愿的,因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定。37、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是(）。A.土地收购储备B。不动产征收C。保障性住房建设D。住房抵押贷款标准答案：B解析：考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发,以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金,对金融有很强的的依赖性,房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。38、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是(）。A。土地收购储备B。不动产征收C.保障性住房建设

25、D.住房抵押贷款标准答案：B解析：考察房地产金融的概念.商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发,以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。39、出售型房地产开发投资的不确定因素有()。A。建安工程费B。空置率C。租金水平D.开发周期E。房地产开发贷款利率标准答案:A，B,C,D解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率,经营成本,投资收益率。40、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有(）A.总体规划建议B.市场细分C.建筑功能建议D。配套与景观建议E.户型设计标准答案：A,C,D,E解析：考察房地产开发项目产品定位的内容。房地产开发项目产品定位的内容包括：建筑功能;产品档次；总体规划;建筑风格;配套、景观;户型设计.