物业工程管理部管理制度.pdf

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1、 第 1 页 共 21 页 物业工程管理部管理制度 物业工程管理部管理制度 1 大厦物业工程部工具管理制度 1)本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐,做到工具与台帐相符。2)公用工具归库管员负责保管及借出,各种电动工具原则上由工具仓库统一保管,凭工具借用牌借用。3)专业自用工具由系统工程师负责保管及使用,机房值班用工具,应放在固定的工具箱内并排列整齐,工具箱应作为交接班内容之一。4)根据工种的不同,检修技工的常用工具,可由个人保管使用。电焊、气焊机等配套工具一般由电、气焊工保管。5)所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人

2、必须定期检修并保养所属工具,每月一次,以保证各类机具的正常使用。6)公用工具的借用,必须执行公用工具的临时借用程序,借用人必须认真填写工具借用记录单,工具借用最长时间为三天,如因工作原因,需再继续使用时,必须重新办理借用手续,工具用完后立即主动归还,不得拖延。7)借用公用工具归还时,须由库管员和使用人共同进行检验,第 2 页 共 21 页 如有遗失或损坏,须由使用人负责照价赔偿,如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单,或无法确定使用人时,造成公用工具的遗失或损坏,由库管员负责照价赔偿。8)专业自用工具必须由系统工程师进行每日清点,并保持完好,特别是常用小型工具,不得遗失或损坏,如有遗失或损

3、坏,须由使用人照价赔偿,如未能确定使用人,则由系统工程师照价赔偿。9)全体员工必须爱护工具,必须正确使用工具,凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者,将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏,均应酌情予以经济赔偿。10)所有工具一律不得外借,如因情况特殊,必须经工程师批准后方可借出,员工擅自外借、带出,经查实要严肃处理。不得用工具干私活。11)所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期时,无论公用工具还是个人领用工具,一律以旧换新。物业工程管理部管理制度 2 一.工作单和维修电话记录制度的目的:1.有利于检查工作质量,责任落实到人。2.凭工作单进入客户区域,工作单就是工程维修人员进入客

4、户区域的通行证。3.凭工作单到库房领料,便于大厦各部门核算,同时也有利于 第 3 页 共 21 页 库房管理、统计。4.工程部调度接到维修电话通知后,填写维修工作单,按照各专业分检后通知各专业人员及时到客户处进行维修。大厦通常分为空水、强电、弱电、综合维修等专业。这样安排,有利于派工派单,有利于值班主管掌握工作情况。调度人员每日应做出统计,每月做出工单月报送交工程部。二.使用和管理工作单的具体要求:1.工作单是工程维修人员从事工作的凭据,各使用部门应认真、详细填写,以免影响服务效率及工作质量,工程部办公室应设置工作单存栏。2.工作单一式三联:分为三种颜色的单子。一联为申请部门留底备查、二联为工

5、程部留底备查,三联为维修完毕申请人签字验收,返回工程部留底备查。3.工程部调度人员接到返回的工作单后,应按专业分检,分放在工单分派栏中,分派栏包括待修理、正在修理、已完成、未完成、等备件。4.工作单应写清工作地点、工作内容,一份工单只填写一项工作,便于工程部分派。5.当工程部人员完成工作后,当事人予以验收、复查,合格后在工作验查一栏签名。第 4 页 共 21 页 6.凡属于供应商、装修商保修范围的设备需要维修,一般由签约部门或使用部门联系保修。7.使用部门采购的新设备应及时通知工程部,以便配合使用前的检查及调试,及时将图纸资料交工程部阅存。三.其他注意事项:1.发生停电、停水、跑水、电梯困人、

6、设备运行异常等紧急现象及各部门巡查发现设备、设施存在问题时,可以电话方式通知工程部。2.补配钥匙及换锁工作,应先到保安部申请,填写补、配钥匙申请表,不能凭工作单补、配钥匙。3.凡需要重新制作、翻修的工作,材料费在 300 元以上的投资,一律填写客户服务单,并由财务部审核,总办批准后实施。4.凡是文字表达不清,而需要附图说明的工作应附图说明,图中尺寸比例要标清楚。5.凡不能按相关规定及时完成的工单,存放在未完成一栏,并做好交接班;因工具、材料等原因而搁置的工作单,放在等备件格内,并及时申报采购单争取及时恢复。领班以上各级人员均应对未完成和等备件的工作单给以高度重视,积级采取相应措施并向工程部报告

7、原因。物业工程管理部管理制度 3 1.工程部员工必须树立安全防范意识,认真执行大厦安全管 第 5 页 共 21 页 理制度和设备安全技术规程,协同保安部做好大厦各种机房、设备的治安保卫工作。2.严格执行重要机房门禁制度,未经工程部负责人批准,外来人员不得进入电梯机房,发电机房、配电室、消防泵房、生活水泵房、冷冻主机房、燃气锅炉房、空调机房等各要害部位。经批准进入者,必须办理登记手续,自觉接受检查,严禁携带火种和易燃、易爆物品进入上述要害部位,并由工程部有关人员陪同。3.工程部各级人员必须严格按照安全技术规程进行设备运行、维修,认真检查所管辖设备安全运行状态及所属机房范围的安全状况,发现不安全因

8、素及时报告限期解决。4.严格执行工程部钥匙管理规定,工程部各机房不得随意配备钥匙。机房钥匙由值班人员专人负责。无人时必须锁好门窗。交接班时钥匙必须一起交接,并作好记录。5.工程部人员必须在指定地点吸烟,其他一切场所禁止吸烟,并劝阻其他人员在指定场所吸烟。6.工程维修中需要动用明火时,必须办理动火许可证后方可施工,施工前尽量排除易燃、易爆物品,施工过程中加强火源管理,不得违章作业,施工完成后认真检查确认无火种,并清理现场后方可离开。7.设备维修中需使用易燃材料时,必须采取防范措施,协同保 第 6 页 共 21 页 安部一道消除火灾隐患,发现火警应及时报告确保安全。物业工程管理部管理制度 4 一、

9、接管验收制度 房屋配套设施的验收工作室设施转入使用的一个重要环节,对以后设施的管理和使用有着重要意义。设施管理验收不仅包括对房屋附属设施的验收,还包括房屋设备的验收以及更新设备的验收。物业公司对于设施的接管验收工作具体包括日常以及周养护内容,月维修保养内容,季度、半年、年度维修保养内容等。二、值班制度 由于配套设施直接关系到业主生活的安定、和谐,因此,必须建立严格的值班制度,保障设施正常运行。1.值班人员必须坚守岗位,如果有特殊情况需离岗,必须请假,并有符合条件的人员替岗,不得擅自离岗,否则,造成的一切以外由值班人员承担。2.按照设施操作规程以及岗位责任制度的要求进行操作,密切注意所掌握设备的

10、运行情况并做好相应的运行记录。3.设备遇到故障时,值班人员必须马上报告管理层,并通知厂家以及维修人员维修。4.接到业主的报修通知时,应当迅速安排维修人员进行处理,并做好维修记录。第 7 页 共 21 页 5.就餐时间,须做轮值工作,保证岗位有人在岗。三、交接班制度 做好交接班工作,是对值班工作的辅助。交接班人员必须提前10 分钟做好交接工作,并在值班登记本上签字。1.交接内容包括:1)查看设施运行记录。2)检修设备状况,清点仪表、工具等。2.出现以下情况不得交班:1)在事故处理未完成时,不得交班。2)交班人员尚未到场或者遇接班人员酒醉、神志不清等情况时,不得交班。四、报告制度 建立报告制度可以

11、让管理层及时了解设备运行情况以及维修管理情况,有下列情况需要作出报告:1.设备出现故障或者需要停机检修。2.零部件需要更换修理。3.设施操作人员需要暂时离岗。4.设施操作人员加班、请假、调班等。5.设施需要开展整改工程。6.设施运行方式发生改变。第 8 页 共 21 页 五、工具领用保管制度 1.个人领用工具时,应根据实际需要和工种类别填报申请,经批准后,到仓库办理领用手续。2.工具发生丢失、损坏时,应当向管理层说明原因,由于人为因素造成工具损坏时,应当按工具价值赔偿。3.工具老化,可向管理层申请报废,并重新办理工具领用手续。六、住宅小区工程设施安全操作管理规定 1.所有的机电操作,必须按照国

12、家有关安全操作规程操作,在操作人员安全第一的前提下,保证设备正常运行。2.新上岗人员必须经过严格技术培训之后,才能上岗。3.配置安全操作用品,并认真保管,不得草率、马虎大意。4.工作场所禁止抽烟、喝酒以及做与本职工作无关的事情。5.非工作人员,不得随意进入设备操作房。6.设备出现异常时,必须及时处理。7.电气设施发生故障,应严格遵守停电、验电、检修、检查程序,确认故障排除之后方能送电。8.严禁将金属物、工具等遗留在设备上。熟悉触电、身体伤害等各种意外事故的急救方法。物业工程管理部管理制度 5 1.电气设备投入运行前,应建立健全用电管理机构,根据电气设备的电压等级,用电容量及电气的具体情况配备电

13、气设备运行、第 9 页 共 21 页 检修和维修的专业人员。2.电气专业人员,应符合电气安全工作规程关于现场电气工作人员必须具备的条件。3.按照 电气安全工作规程 的规定,结合本单位的具体情况,建立电气设备运行、检修和试验制度,作好电气工作人员的安全技术培训,提高运行管理水平,各级领导应对贯彻执行本规程的情况进行检查和监督。4.加强和改善电气设备的运行管理工作,不断提高设备完好率,作好无功功率的补偿工作,降低电能损耗,实现供电系统的安全、合理、经济运行。5.结合季节特点、本单位工作特点及有关要求,组织电气工作人员对电气设备进行安全检查,加强设备缺陷管理,贯彻各项防事故措施。6.定期汇总,分析运

14、行报表,编制维修工作计划,应负责建立和完善本单位的电气运行规章制度及技术管理资料,以及和供电部门主管单位的技术业务联系。7.本单位选用的电气设备应符合有关国家标准和行业标准要求凡国家公布的淘汰产品不得选用。8.认真遵守,中华人民共和国电力法及相关的行业标准、法规等有关规定。第 10 页 共 21 页 9.对供电部门安装在用户内的计量负控等设备负有监护责任,发现问题应及时报告供电主管部门。10.在电力系统正常状况下,供电到用户的端电压允许的偏差为:5%11.110kv 及以下三相供电的为额定值的正负 5%。12.2220v 单相供电的为额定值的正 7%,负 10%。(市区为正负6%)。物业工程管

15、理部管理制度 6 1、工程部全体员工必须加强防火安全防范意识,并协同安全部认真做好大厦各系统的防火安全保卫工作。2、各个岗位的人员必须坚守岗位,发生事故或发现可疑情况时应迅速处理、上报、并负责保护好现场。3、外来人员禁止进入配电室、空调机房、电梯机房、水泵房、弱点机房等区域;参观、学习、施工如需进入必须经物业公司经理及工程部主任批准并在客服部办理登记手续后,由值班人员带领(或陪同)方可,严禁拍照、摄像。4、各岗位值班人员除负责设备安全运行外,还必须对所属机房进行防火安全检查,发现不安全因素,应及时向上级汇报、整改。5、任何人不得随意配制各机房钥匙,无人时必须锁好机房门窗;供水系统值班人员负责检

16、查锁好各水箱盖,无关人员不得借用钥匙,除供水值班人员外,必须经值班主任批准才能打开水池盖。第 11 页 共 21 页 6、需要进行动火作业时,要先办妥动火证后,方能进行施工,施工前要尽可能排除易燃物品及配备灭火筒。施工后应认真检查,确保没有火种后方能离开。9、任何人不能随意挪动消防器材,发现消防设施损坏或泄漏应及时通知消防中心。10、任何人发现火警应及时报告,尽力配合消防队员一起扑灭火灾。一旦大厦发生火灾,工程部的首要任务是保证消防设施设备的正常运转,并组织重要设备的保护、疏散工作。物业工程管理部管理制度 7 1.电梯是保证大厦运营的重要设备,必须加强管理。2.电梯设备的安装、大修、更新等必须

17、由劳动局认可的单位进行,取得合格证后方可运行。3.电梯维修人员、电梯司机必须持证上岗。4.电梯的保养维护工作必须按生产厂家的有关规定进行。5.电梯机房要清洁整齐、无杂物,符合安全及消防要求,无关人员禁止进入。6.电梯系统要保证“安全、舒适、快捷”,有碍安全的故障或隐患必须排除后方可运行。7.电梯出现故障困人时,应执行电梯发生故障应急方案,并及时排除故障,解救被困人员,确保电梯安全运行。物业工程管 第 12 页 共 21 页 理部管理制度 8 1、工程部应根据管理目标制定工作计划,并严格按计划执行,使工作井井有条。2、根据大厦存在的功能缺陷和大厦的发展方向,制定十年发展规划;每年应制定年度设备维

18、护和更新改造计划;每季、每月、每周、每日都应有具体实施计划。3、规划和年度计划由工程部提出,由物业管理中心行政部审核,项目报请物业管理中心主任。季、月、周、日计划由工程部自行制订。4、各阶段计划必须与总体计划相符合。5、在日常工作中必须认真落实计划内容,做到时间、人力、物力保障,保证计划按期完成。若因客观原因计划无法按期完成时,应事先向领导说明。6、各级领导要经常检查计划执行情况,发现问题及时处理。若在执行过程中发现计划不符合实际情况时可予以修正。物业工程管理部管理制度 9 1、上班时间不得看与本业务无关的书藉。2、上班时间不得睡岗。3、上班期间不准洗澡。第 13 页 共 21 页 4、上班期

19、间严禁干私活。5、不准在设备楼内大声喧哗、唱歌、吹口哨等。6、下班后不要无故在工作场所内逗留、闲逛。7、不准迟到、早退。8、不准在设备楼内吃零食。9、上班时间坚守岗位,不得闲逛商业区。10、上班必须提前到岗,工装穿戴整齐,不得穿便服。11、要积极参加工程部、公司组织的各种活动。12、严格遵守工作手册规定的各项制度。物业工程管理部管理制度 10 一、安全工器具都应统一编号，并放置在使用时方便拿取的固定地点。二、安全工器具应按部颁电业安全工作规程的规定时间进行电气绝缘试验，并应有试验标牌、实验记录等。三、安全工器具应指定专人管理。妥善保管，不得随意乱放、故意损坏；安全工具室应通风通光、保持干燥、清

20、洁整齐；含有橡胶制品的工具严禁阳光直射暴晒、酸碱油污腐蚀、坚硬物体打击等。四、安全工器具在使用前必须仔细检查或试验其是否完好，检查正常情况下方能使用，否则不能使用。第 14 页 共 21 页 五、安全工器具不准外借，且不允许把安全工器具作为一般工具来使用。六、安全工器具的清点检查应作为运行交接班的内容之一，丢失或损坏由当班人负责赔偿。物业工程管理部管理制度 11 1.通过对冷热水供应系统、设备的巡视,及时发现、处理所存在问题,以保证系统的正常运行,并使系统处于良好的运行状态。2.巡视人应按照规程的要求对水泵房、生活热水设备、消防水箱等进行巡视。3.巡视人应按照规定的周期、时间认真做好巡视工作,

21、认真填写记录,发现问题及时处理,当遇有涉及其它专业、部门问题时应及时通知相关专业、部门并报告领班或工程师。4.凡与饮用水直接接触的工作人员,每年必须取得卫生医疗机构颁发的健康证,并经过卫生知识培训后方可上岗。5.工作人员上岗前必须做好个人卫生;凡与水体有接触的设备、工具、用品等都要经过消毒处理后方可使用,防止对饮用水造成污染。6.用于卫生防护的设备或用品须从市卫生行政部门批准的单位采购。7.每年应由具有卫生许可证的单位对水箱进行一次全面清洗、消毒,并对水质进行检验,水质标准达到饮用水卫生标准 第 15 页 共 21 页 gb5749-85 的要求。8.严禁在水箱间内进行任何有污染的活动或施工。

22、严禁在水箱间内使用或存放能产生污染的材料。9.定期检修溢流管、水箱盖、观察孔、排气管、管道过滤器。10.保证各个水泵单流门处于良好状态。保证水箱间或水泵房地沟、地漏排水通畅。保证水箱间的门锁完好,钥匙由当班人保管。物业工程管理部管理制度 12 为贯彻落实中华人民共和国国消防法规及 61 号令，保证大厦及各部门的安全，根据工程部的实际情况，制定消防管理制度。一、组织领导 1、建立以部门经理、主管、领班负责的逐级责任制。2、消防工作人人有责，每位员工都是义务消防员。3、部门经理把防火安全工作与管理工作同时计划、同时布置、同时检查、同时总结、同时评比。4、防火负责人的职责 （1）贯彻执行消防法规和上

23、级的规定。（2）制定有关防火安全制度。（3）划分防火责任区，为各负责工作的地段。（4）明确重点防火部位为：配电室、制冷机房、燃气锅炉房、仓库等要害部门。第 16 页 共 21 页 （5）负责组织员工进行消防知识教育。（6）每月召开一次防火会议，检查一次执行情况，及时消除火灾隐患。5、员工消防职责 （1）认真学习消防知识，掌握一般灭火本领。（2）自觉遵守物业管理中心的安全防火制度，注意自己工作岗位的防火安全。（3）会使用消防器材，发生火警会报警，积极参加灭火。（4）对违反安全防火规定的行为要敢于制止。（5）认真检查巡视工作范围内的安全防火情况。二、消防管理 1、维修工作用火、电气焊，必须配备灭火

24、器，并派专人负责。2、生活用火、锅炉用火，距可燃物应大于 1.5m。3、仓库、机房、配电室动火，必须符合用火规定。4、仓库、机房、配电室禁止用明火取暖、吸烟。5、存放易燃物品，要留足够消防通道，配备足够灭火器材。物业工程管理部管理制度 13 1.需要停机、停电维修管线或设备时,必须与运行人员取得联系,在取得运行人员同意后,方可停机、停电进行,并在电源开关手柄位置上挂禁止合闸,有人工作的标示牌,采取安全措施后,方 第 17 页 共 21 页 可维修操作。2.拆除或修理带压力的管线和设备时,必须在卸压后进行,在不能卸压时,一定要有安全措施,有专人监护。3.管子进行煨弯时,要固定牢固。煨弯器必须完好

25、无损,站立姿势要正确,用力不要过猛,身后不能有障碍物。4.在容器内或粪池内进行维修工作时,必须确认无毒后方能进行工作,必要时佩戴有氧呼吸器。如进行明火作业时,要在无燃气时进行,保持通风良好,入口处必须有人看护。5.各种管线施工时要查明水流方向,确认阀门是否关严,压力表是否准确。确认无误后方可进行操作。6.搬运大型管材时,要前后注意以防碰坏设备和碰伤他人。管材要排放整齐,以防绊腿。7.维修设备需要拆接电线时,必须由强电人员进行,设备与带电线路连接,不能停电时,要经领导批准,采取安全措施后方可进行,并要求与带电部位保持安全距离,设专人监护。8.高空作业时必须采取安全措施,按高空作业操作规程进行作业

26、,要设专人监护。9.进入顶棚内工作时要踩、蹬有吊筋比较牢固的笼骨上,要防止踩空掉下摔伤,顶棚下要有专人看管,以防掉物伤及他人,在顶棚内工作时要戴好安全帽,以防碰伤头部。物业工程管理部管理制 第 18 页 共 21 页 度 14 1、采购及使用 1.1 常用工具、材料由工程部仓库管理人员,根据耗用规律和使用情况,在保证数量又不造成积压的原则下,制定最低备用量。对其他维修用品,由各班组根据需要报工程部审批采购。1.2 采购员采购后,交仓库保管员验收并输入库登记手续。1.3 班组员工需领料时,应填写领用单。完成报修后,要在工作单上填写清楚用料情况,由主管确认并对领用量和耗用量进行核销,多余材料必须退

27、回库房。1.4对进口备件及工具等高额的物品应采用以旧换新的制度。2、工具管理 2.1 工程部工具分为部门级工具、专业级工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐,做到工具与台帐相符。2.2部门级工具归库管员负责保管及借出,各种电动工具原则上由工具仓库统一保管,凭工具借用牌借用。2.3 专业自用工具由主管负责保管及使用,机房值班用工具,应放在固定的工具箱内并排列整齐,工具箱应作为交接班内容之一。2.4 根据工种的不同,检修技工的常用工具,可由个人保管使 第 19 页 共 21 页 用。电焊、气焊机等配套工具一般由电、气焊工保管。2.5 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功

28、能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具,每月一次,以保证各类机具的正常使用。2.6 部门级工具的借用,必须执行公用工具的临时借用程序,借用人必须认真填写工具借用记录单,工具借用最长时间为三天,如因工作原因,需再继续使用时,必须重新办理借用手续,工具用完后立即主动归还,不得拖延。2.7借用部门级工具归还时,须由库管员和使用人共同进行检验,如有遗失或损坏,须由使用人负责照价赔偿,如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单,或无法确定使用人时,造成部门级工具的遗失或损坏,由库管员负责照价赔偿。2.8 专业自用工具必须由主管进行每日清点,并保持完好,特别是常用小型工具,不得遗失或损坏,如有遗失或损坏

29、,须由使用人照价赔偿,如未能确定使用人,则由主管照价赔偿。2.9 全体员工必须爱护工具,必须正确使用工具,凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者,将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏,均应酌情予以经济赔偿。第 20 页 共 21 页 2.10所有工具一律不得外借,如因情况特殊,必须经工程师批准后方可借出,员工擅自外借、带出,经查实要严肃处理。不得用工具干私活。2.11 所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期时,无论专业级工具还是个人领用工具,一律以旧换新。3、对讲机管理 3.1 所有持机者,要按照对讲机使用说明使用,并对本机负有监护和管理责任。若有损坏或丢失,持机者负责按价赔偿

30、。3.2任何人不得外借对讲机,若工作需要,必须经工程师批准。3.3 持机者在工作时间内必须携带对讲机,并保持通讯畅通。3.4所有使用对讲机者,要正确持机,爱护天线,经常保持对讲机的清洁、安全、畅通。3.5 对讲机要轻拿轻放,专人负责,不得乱拆、乱放,不用时关掉电源。3.6 持机者不得利用对讲机聊天,谈论与工作无关的事情。3.7持机者利用对讲机联系工作时要简明扼要,以免耽误时间,影响其他人员使用。4、质量记录外借物品登记表ed-tb-0309-112 物业工程管 第 21 页 共 21 页 理部管理制度 15 (1)维修档案属工程档案的一部份，由工程部文员统一管理。(2)设备维修档案按强电、弱电、机管、电梯、空调、装修、用户单元内设施分类。(3)用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相应的档案盒上贴上标签。(4)文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表，并录入电脑中已设置密码的“维修管理”项目。(5)文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录表，如发现不符马上追查原因。(6)文员每月对维修档案记录、维修单等进行整理，并分类归档。(7)维修档案为评估大厦设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善保存。保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。过期档案由工程部经理、系统工程师组成的鉴定小组统一审定后销毁。