物业公司各项管理制度.pdf

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1、物业公司管理制度 日常工作管理制度 为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。一、全体员工必需严格执行公司制定的各项规章制度，依据岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。二、全体员工必需听从安排，听从支配，对工作不听从安排，经教化仍不能到职到岗的视为旷工处理（按奖惩制度第六条执行）三、做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。四、严格考勤制度，各物业管理站必需坚持每日签到考勤，考勤员必需仔细登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。月底汇总，于次月 1日报经理审查后交财务科备案，

2、是每月工资发放的主要依据之一。五、严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。六、对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习（经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理）七、严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其指责教化外，按奖惩制度第七条执行。八、严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发觉或接到举报将按奖惩制度第八条执行。九、除因工作须要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。十、水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求

3、是，严禁弄虚作假，一经发觉将按奖惩制度第十条执行。十一、工作时间定为每天 8 小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班；值班人员支配其他时间补休（法定节假日据状况支配休息）。十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要马上去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐性的宣扬说明工作。禁止出现推诿不管或束之高阁，一旦发觉或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。十三、业主（或运用人）对收费（含代收费项目）标准提出异议时，要首先向其耐性宣扬说明上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满足为止，遇有极个别业主无理取闹，应刚好向领导汇报。奖 惩 制 度 为充分调动职工的主动性和创建性，增加

4、职工的主子翁责任感，维护正常的工作秩序特制定本规定。奖 励：一、对完成年度工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由集团公司进行统一表彰。二、对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的肯定比例提取给个人。1、对发觉查出偷水、偷电之行为并赐予惩罚，罚款部分按 10提取。2、对工作中因有独创、技术改造或提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工，参与集团公司献计策、做好事“双十佳”评比活动。并按公司文件规定评比嘉奖。处 罚：三、工作迟到或早退 10 分钟以内惩罚 10 元，10 分钟以上惩罚 20 元；30分钟以上者按旷工处理（30 分钟以上为半天，1 小时后为一天）。四、旷工半天，扣发本人一天工资，旷

5、工一天扣发本人两天工资；旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。五、消极怠工，工作时间内上网、打扑克、下棋或干私活发觉一次惩罚20 元。六、无正值理由，不听从安排及支配的，按旷工处理。七、打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交有关机关处理外，单位将据情节赐予肯定的处分和经济惩罚，因触及刑律被依法刑事拘留的，按解除劳动合同处理。八、利用工作之便以权谋私，接受用户好处（包括喝水、抽烟、吃请等），一经发觉除返还或赔补外，发觉一次惩罚当事人 200 元，情节严峻的加倍惩罚。九、除工作须要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作支配或住户的服务要求，发觉一次惩罚 5

6、0 元，如给住户造成损失（本物业服务范围之内的）由当事者一并赔偿。十、对水电查抄及收费过程中弄虚作假，发觉一次除重新更正或补收外，惩罚当事人 100 元。十一、对居民提出的服务要求，不得推诿不管或束之高阁，发觉或居民举报反映给公司一次惩罚 50 元，出现居民上告或举报给公司以外的其他管理部门一次，发觉一次惩罚当事人 200 元。（正值理由除外）十二、严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。十三、严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月 1 日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表，如发觉考勤记录与实际出勤状况不符，扣责任人 30 元/次。十四、工作要负责任，因玩忽职守造成的

7、辖区内各类事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。十五、对员工的各类惩罚，均由经理办公会探讨同意报集团公司批准后执行。考 勤 制 度 一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。三、各物业站应对所属人员的签到出勤状况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。发觉当天漏签或签到不实，当事人要受到肯定的惩罚（按奖惩制度第十三条执行）。四、财务部应对职工请假状况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。五、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予以补休，各物业站可适当支配提前 1 小时下班，但不能推迟

8、上班时间，各住区出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。六、考勤记录要于次月 1 日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。请 销 假 制 度 一、全体职工必需做到有事先请假，事后要销假。二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。三、职工请批假范围 请假半日以上（含半日），须提前写出请假报告，由副经理或经理批准，各站长一切非因公外出须经经理批准。四、因病请假一日以上（含一日）须有正规医疗部门的证明手续。五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关规定执行。六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二

9、条执行。业 主 回 访 制 度 一、为确保业主利益，规范服务程序，提高服务标准，特制定如下制度：1、对业主提出的各类询问应做好记录，并予以答复。2、对业主的误会，物管人员应进行必要的耐性说明。3、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。4、回访时，虚心听取看法，恳切接受指责，接受合理化建议，做好回访记录。5、回访中，对业主的询问、看法，不能当即答复的，应告知预约时间答复。6、回访后遇到的重大问题，应上报例会探讨，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。7、对业主提出的工程质量问题，由物业公司进行登记，并以“工作联系单”的方式，一式三份，物业公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由

10、工程部联系施工单位进行修理并承诺修复时限，反馈给物业公司，由物业公司负责向客户说明。由客户服务中心督促工程部在规定的时间内修理完，并让业主进行验收。8、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题，应承诺解决的方法和时限，并做好记录，并在规定的时间内赐予回复。9、对已解决的问题按性质及须要在不超过三日或一周内回访业主，征求看法。10、对回访状况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。二、回访时间及形式 1、物管经理/主任每年登门回访 2-5 次，了解状况，解决问题、沟通关系。2、小区物管员工按区域范围分工，每季回访 1 次。3、利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。4、有

11、针对性地对住户（业主）作专题调查，听取看法。5、小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理/主任刚好处理。6、作好回访登记。（一）投诉事务的回访：1、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理；2、回访率应当达到 100%;3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。（二）修理工程的回访：1、由小区物管员进行；2、回访率应当达到 30%;3、应在修理完成以后的一个月以后两个月以内进行。（三）业户报修的回访：1、由物管管理员进行；2、回访率应当达到 30%;3、应在修理完成以后三天以内进行。回访人员领取回访记录表，通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括质量评价、服务效果的

12、评价、住户的满足程度评价、缺点和不足的评价、住户看法的征集，将回访的内容简明扼要地记录在 回访记录表上，并请住户签名确认。管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发觉的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种修理三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理批阅，并做出解决方案。财 务 管 理 制 度 一、依据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。二、每月 27 日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费状况及各小区水、电损耗状况报告。三、每月 10 日前各站上报上月经营状况报表，财务分析报告。四、财务现金借用（含各小区收费员）必需由经理签字批准，不得

13、私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。五、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。六、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。七、对各类费用报销，由出纳督促，事后七日内必需报销，原则上不得跨月。八、各小区发生的任何收付款项必需统一入账，不得出现帐外资金收支。水、电工管理制度 一、由专人负责对水、电的日常管理和修理养护。二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、修理、保养等记录要齐全。三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。确保不发生质量平安事故。四、水、电管理员要定期查抄

14、水、电表，编制每月水、电的收费、损耗状况。五、严格限制小区内水、电、暖的损耗状况，随时查处偷水、电等现象，维护全体业主的合法权益。六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内赐予修复，最迟不能超过 24 小时。七、水、电、暖管理员设备房应保持整齐、通风，无跑、冒、滴、漏等现象。八、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏刚好修复，最迟不能超过两天。九、保证消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。十、如违反以上九条，依据状况赐予当事人及相关责任人 20 元至 100 元的罚款，造成经济损失的按损失额的 50%负担。机器设备管理制度 第一章 目 的 为加强机器设备的管理，依据科学管理、“预防为

15、主”的方针，防止设备平安事故的发生，确保机器设备平安运行，保障楼宇及相关设施正常供水、供电、，并依据国家有关设备管理的法律法规和技术要求，对水、电等设备设施进行日常修理与养护，特制定物业小区设备修理及保养管理细则。其次章 原 则 以预防为主，坚持日常维护保养与按支配修理并重，确保平安、经济运行。第三章 适应范围 适应小区内所管辖的全部设备设施。第四章 设备管理组织 一、物业公司设置设备修理运行部，对所管辖设备的平安运行、修理进行集中管理，有利于提高运行服务水平和经营效益。二、设备修理运行部设副经理一名，负责所辖区域内的设备设施的管理。三、物业公司区域内配套设备设施类型较多，设备运行修理部下设：

16、强电班、弱电班、水暖班，并分别负责各自分管设备的运行、养护与修理。第五章 职责 一、设备运行部是在物业公司经理的领导下开展工作，并全面负责对所管辖区内设备平安运行及修理保养等管理工作。二、设备修理运行部帮助物业公司经理与设备厂家签定修理保养服务协议，并对质保金的领取出具主导看法。三、强电组主要负责（1）发电、配电、供电系统及相应电器的保养和修理；（2）公共区域路灯、草坪灯、应急灯、背景音乐、喷泉泵站等设备的开、关与保养、修理；（3）共用部位的单元对讲门系统，楼梯灯等照明系统的修理与保养。四、弱电组主要负责消防系统、电视监控系统、广播通讯系统等的线路和相应设备的维护、修理。五、水暖组主要负责供水

17、、排水、供暖、消防喷淋系统和相应设备的运行、维护和管理。第六章 设备管理的留意事项 一、设备运行、修理人员要持证上岗。二、结合楼宇设备的运用状况，定期组织人员进行巡察、检测和修理保养工作，做到细心维护，严格检查，清除事故隐患。三、维护主要是进行清洁、润滑、紧固，更换易损零部件等，设备维护时要按规程进行。四、假如设备出现异样或发生故障，运用人员要刚好向管理人员汇报，由设备管理或专业技术人员确定修理方案及实施看法。五、如属人为违章拆修造成的设备事故及损失要追究当事人的责任。六、设备维护、修理所需经费由设备运行部据实报告预算，由物业公司批准拨付运用，以保证设备正常平安运行。七、设备修理运行人员对设备

18、设施要做到会运用、会保养、会检查、会解除故障。八、为了降低设备运用成本，提高经济效益，在条件允许的状况下，要修旧利废，合理更新，避开奢侈。九、设备修理应按修理与保养、中修与保养、大修与保养等程序进行。十、设备运行维护人员要仔细刚好填写有关设备运行、修理和保养记录，即交接班记录、设备运行记录、设备修理保养记录等。第七章 设备管理档案 一、对物业公司接管的小区的设备应刚好建立设备台帐和编制档案并有专人保管存档。二、按设备运行的要求建立设备平安操作、运用、维护规程和岗位责任制度。三、收集整理全部相关资料，保证设备技术档案的精确和完整。四、特种设备执行注册登记制度，取得验收报告和平安检验合格证后方可运

19、行运用。五、收集全部设备选购 合同或协议，建立售后服务档案。第八章 设备的平安运用及维护要求 一、设备必需严格依据运用说明和安装技术规程的要求进行安装、调试后运用。二、运用操作人员必需经过相应的平安技术培训，刚接管的小区设备要有厂家的操作、修理、保养技术交底，并做好记录。三、特种设备的操作人员必需经过有关部门的培训，经考核合格后方可运用操作。四、设备的运用人员，负责设备的日常检查和保养，并做好记录 第九章 设备报废 一、坚持“平安第一，预防为主”的方针，对国家明令禁止运用或行业规定淘汰的及不能达到平安生产要求的设备设施实行淘汰制度。二、对一些常常坏、修理成本大的设备设施，报领导批准后，刚好淘汰

20、。第十章 平安工作留意事项 一、以严格执行国家政策、法令及本公司各种平安操作和劳动爱护规章制度。二、新员工入厂，由班组长牵头进行平安教化后，方能上岗工作。三、工作前应检查自已所用的一切设备和工作场地，确认平安后，方能起先工作。四、全部平安装置不得拆卸，都应保证其完好有效、灵敏牢靠。五、工作中要相互关切，既要留意自身的平安，又要关切他人的平安，如遇违章及冒险作业，有权劝阻。六、加强设备管理，做好防火、防洪（汛）、防窃等平安工作。七、电气设备必需有牢靠的接地（接零）装置，防雷和防静电设施必需完好，每年应定期检测，并应做好记录，否则责任人在当月考核中扣 5 分，分管领导扣 2 分。八、高压设备无论带

21、电与否，值班人员不得单人移开或越过遮栏进行工作，若必需移开遮栏时，必需有监护人在场，并符合设备不停电的平安距离。该项不做扣 2 分。九、严禁带电作业，必要时需班组长批准，并实行平安绝缘防护措施，且要有监护人在现场。该项不做扣 2 分。十、工作时间严禁喝酒上岗作业，轻者给于警告，并在当月考核中扣 2分，重者依据公司有关规定赐予处理。十一、全部绝缘、检验工具，应妥当保管，并应定期检查、校验。该项不做扣 5 分，分管领导扣 2 分。十二、有人触电，马上切断电源，进行急救;电气着火，应马上将有关电源切断后，运用泡沫灭火器或干砂灭火。否则重者将依法追究当事人的责任，轻者赐予当事人警告，当月考核中口 5

22、分，年底不能参与先进评比。十三、发电机运转时，严禁人体接触带电部分。第十一章 消防设备及修理保养 一、火灾自动报警系统主机和烟/温感控头一般托付厂家进行维护保养，协作维保单位检查和试验消防系统/设备的功能，并应填写登记表。该项不填扣 2分。二、对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和保养修理工作，发觉故障刚好解除，若不能解除，要刚好通知维保单位进行修理，并具体登记，一般要求一周至少进行一次检查，否则每发觉一次在当月考核中扣 2 分。三、消防弱电机房值班室要 24 小值班，夜间有保安进行值班，白天有专业人员值班，对设备每次报警多要到现场察看，确定是否有火情发生，并刚好通知有关人员和单位，肯定不

23、能随意消退报警信号，否则重者将依法追究当事人的责任，轻者赐予当事人警告，当月考核中口 5 分，年底不能参与先进评比。第十二章 电器设备、配电室及发电机房的管理 一、高压开关柜停送电操作应填写好工作单，并检查各项操作机械完好，严格执行一人操作，一人工作制，按工作单填写程序进行操作。该项不填扣 2分。二、配电室值班员应熟识配电房开关柜的各项操作细则及工作程序，做到操作精确无误。三、每周一次对全部配电房巡检一次，并做好记录，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度、电压、电流及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。该项不做扣 2 分。四、每月一次统计用电量及电压改变。该项不做扣 2 分。

24、五、每月一次对每层配电箱进行巡查，发觉问题刚好修理。该项不做扣 2分。六、为保障本物业小区紧急状况下正常配电，技术员必需每月进行后备发电机运行操作 2 次，以保障市电停止后，仍能保持消防系统及污水泵系统的正常运作。该项不做扣 2 分。七、定期查看机油、柴油是否满足运用，出现不足填报申请后刚好购买（附发电机检查表）。该项不做扣 2 分。第十三章 公共区域照明灯具 一、每两周一次对公共区域、走廊各照明灯具、疏散指示灯、平安出口指示灯、应急照明灯进行检查，出现损坏刚好更换。该项不做扣 2 分。二、定时开关公共区域的路灯、草坪灯。该项不做扣 2 分。第十四章 消防水泵、排污泵 一、每周一次巡察各水泵运

25、行状况，检查限制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发觉问题刚好检修。该项不做扣 2 分。二、每月至少一次巡察管道、阀件接口有无异样。该项不做扣 2 分。三、每月对消防泵进行试机至少一次，时间不低 10 分钟。该项不做扣 5分。四、每月至少一次检查消防水池浮球装置、进/出水阀门及放水阀。该项不做扣 2 分。五、每周一次巡察污水泵运行状况，检查限制箱、液位报警装置工作状况，包括清理调整池隔栅垃圾，该项不做扣 2 分。六、雨季每天检查各集水井泵工作状况（包括手动、自动和限制箱指示灯），包括清理调整池隔栅垃圾。该项不做扣 2 分。第十五章 无负压水泵 一、每周一次巡察各水泵运行状况，检查限制箱电流、电

26、压、指示灯状况和水压等，发觉问题刚好检修，并做好记录，该项不做扣 2 分。二、每月至少一次巡察管道、阀件接口有无异样。并做好记录，该项不做扣 2 分。三、负责小区内生活用水，若要修理要提前通知住户，避开影响住户用水，并做好记录，该项不做扣 2 分。十六章 弱电监控系统 一、每周一次检查电视监控设备的运行状况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发觉故障刚好修理，若修理不了，则报请专业公司修理，并做好记录。该项不做扣 2 分。二、弱电监控室实行 24 小时专人值班制，并填写值班记录，由保安部负责具体实施。该项不做扣 2 分。三、弱电监控室的工作人员除例行保安监控外，还要对小

27、区内的电梯进行监控，遇紧急状况要刚好通知设备修理人员，并刚好应用电梯配置的通讯对讲系统或其他可行方式，具体告知电梯轿厢内被困乘客应留意的事项。该项不做扣 5 分，分管领导扣 2 分。四、值班人员如遇不法分子或乘客蓄意破坏电梯等设备设施要刚好通知保安进行制止或报警，并对破坏的设备依法赔偿。第十七章 记录与表格 一、材料、设备购置申请表 二、图纸设备档案 三、设备日常检修、保养表 四、设备报废表 五、设备运行日志 六、设备修理、保养支配 七、消防报警系统设备检修记录表 八、柴油机组检查表 九、消防水泵修理保养记录表 十、排污泵检修表 十一、水泵无负压设备修理保养纪录表 十二、消防中心值班记录表 十

28、三、弱电监控中心值班记录表 秩序部 管 理 制 度 秩序部的职责 一、在集团、公司的领导下，维护物业小区治安秩序，保障小区内居民的生命财产平安，为居民创建一个平安、舒适的居住、生活环境。二、仔细做好防火、防盗、防抢劫工作，确保小区内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损，发觉担心全因素马上查明状况，解除险情，并刚好报告公司领导，需向公安部门报案的要刚好报案，确保小区的平安。三、对小区内的居民做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣扬工作。四、爱护小区内刑事、治安案件或治安灾难事故现场，并帮助公安部门开展工作。五、负责管理好小区内交通秩序。六、完成

29、领导交办的其他临时性和特别性任务。秩序部长职责 一、酷爱安保工作，以身作则，带头遵守安保制度，遵纪遵守法律，依法办事，敢于同一切违法犯罪行为作斗争，敢于管理，擅长管理，正确处理个人利益与集体利益的关系，个人平安与公民人身平安的关系，不怕牺牲，做维护大局，维护群众利益的模范。二、在公司领导下，全面负责秩序部的工作，严格管理，严格要求，仔细实行集团和公司的各项规章制度，确保保安队的各项任务圆满完成。三、加强秩序人员业务和素养方面的培训，做好与有关部门和基层秩序人员的协调工作，刚好汇合秩序人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导供应建设性工作建议，依据上级指示精神和工作支配看法开展工作；制定比较完善

30、的秩序部内部管理规定和标准，并学习外地及其他物业公司秩序管理的先进阅历，结合自身特点建设一支具有特色的秩序管理队伍。四、对秩序人员的值勤状况进行监督检查，白天靠上抓，每晚抽查不少于三次，将检查状况记录入档，作为考核依据，并每天做好工作小结。五、对秩序人员的思想工作随时调查了解，全面把握，对队员中发生的不良苗头要刚好驾驭，并刚好做好思想教化工作，把问题解决在萌芽中。六、负责对秩序人员工作考核，每月底将每人的工作状况连同结果报公 司经理审批。七、对秩序队员中出现的违规违纪行为，必需在查明状况后，于当天向公司领导汇报，依据领导指示做出处理看法。八、每周召开秩序人员例会，传达贯彻上级指示，总结本周工作

31、，支配下周工作，并与全体人员一起分析探讨住宅小区的治安管理问题；同时必需搞好岗前讲评。九、熟识驾驭住宅小区内各种安防设施的性能和操作程序，熟识小区环境，做到心中有数。十、刚好完成领导交办的其他各项工作。秩序组长的职责 一、对秩序部长负责，做好小区内平安保卫工作。二、以身作则，模范遵守国家法律、法规及公司、秩序部的各项规章制度，带头仔细履行秩序队员职责，带领秩序组全体人员，仔细肃穆、一丝不苟地搞好平安保卫工作。三、突出表率作用，严于律己，团结一样，听从吩咐，听从指挥，酷爱本职工作，努力做好值勤工作，对小区内发生事故，必需刚好向秩序部长报告。四、发觉组员有违规违纪行为，必需刚好向部长报告，并对其指

32、责教化，不得瞒报和迟报。五、将组员每天出勤状况，做好登记。对队员中的好人好事、尽职尽责、成果突出以及迟到、早退、脱岗、误岗、失职违规等状况要搞好记录，并刚好报告部长，以便奖罚。六、负责本组的上岗交接班工作，完善交接班管理制度，并带领组员搞好本组分工负责区域的卫生保洁工作。七、刚好完成领导交办的其他各项工作。秩序队员职责 一、听从集团、物业公司的领导，听从秩序部长及组长的吩咐，仔细执行集团、公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序人员的良好形象。二、仔细学习政治理论和法律学问，不断提高自身素养，做好学习笔记。三、严格遵守秩序队员奖惩制度及其他法律法规，按规定履行职责，不准超权限行使职责。四、留意自身

33、修养，提高内在素养，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后争论领导和同志；要相互支持，相互协作，精诚团结，共同完成工作任务。五、依法办事，公正执法，自觉维护法律尊严和秩序部的声誉，不准以任何理由，任何名义，对任何人进行吃、拿、卡、要。六、树立责任感，勇往直前，大胆与违法犯罪行为作斗争，确保小区居民人身财产不受损坏。七、严格请销假制度，有事刚好请假，办完后刚好销假；不准迟到、早退，不准中途脱岗；工作时间不准办私事。八、要严格履行秩序人员的基本要求的规定，仔细履行工作职责。九、严格按规定搞好宿舍及个人的卫生。十、刚好完成领导交办的其他各项工作。秩序人员的基本要求 一、秩序

34、人员必需做到：1、必需树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责，为小区内全体业主、居民负责。2、依据公安部门的有关要求，娴熟驾驭安保岗位学问，维护集团利益，听从物业公司的领导，仔细执行集团、公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序人员的良好形象。3、努力学习法律、科学、文化和业务学问，不断提高政治素养、业务素养和工作实力。4、严格遵守秩序员职责及其他规章条例，严格遵守请销假制度，对工作和生活中出现的问题要刚好汇报。5、提高运用警械和保卫实力，保持战斗化作风，随时制止各种违法犯罪活动，做好平安防范工作，严防火灾、爆炸、盗窃等破坏性事故和案件的发生，同时留意自身平安。6、留意工作方法，

35、学会做群众工作，提高识别处理问题的实力，坚持原则，秉公执法，不徇私情。7、提高独立工作实力，依据各组担负的具体任务，搞好平安保卫的工作支配，并主动组织实施。实行优质服务，任何状况下不得出现马虎大意、马虎从事或有滥用职权、超越职权的行为。二、日常工作：仪表着装 1、按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持干净、平整，各项配置标记齐全规范。2、风纪严整，不得放开衣领，翻卷衣袖、裤边；衣着整齐，必需佩带工作证。3、上岗前、下岗后须到指定地点（宿舍）更衣，不得将制服带离小区；勤换洗服装，但服装清洗不得影响正常上岗着装。4、秩序人员仪表须干净端正，不得剃光头、留怪异头形，不得染发、纹身。上岗姿态 1、在

36、岗时须精神饱满，精力集中。2、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摇摆，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。3、两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。文明礼貌 1、对待住户或来宾须看法亲善、耐性周到，行为举止须自然端正、落落大方。见到领导和来宾要面带微笑，行举手礼。2、礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在起先前和完成后皆须先敬礼，当住户或外来人员向你询问时，应主动问候“您好，请问您有什么事吗？”；当你需向住户或外来人员交涉或按章管理时，运用“对不起，打搅了，请您”，当结束

37、时，运用“感谢合作，再见。”等礼貌用语。3、严禁把不良心情带到工作岗位中，做到微笑服务，禁止任何粗俗言谈、污言秽语。4、在工作中规定运用一般话，并运用要求的礼貌用语。5、进入各级领导室前，应轻轻敲门，经允许后进入。门卫岗 1、对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导，来访人员须填写来访人员登记表，说明来访人姓名、工作单位、来访时间及来访事由。2、劝阻无关人员及未批准的商贩进入小区。3、管理小区交通秩序，引导车辆正常有序进出小区，无关车辆不得进入小区。4、门卫岗亭须保持整齐美观，无关人员不得进入门卫岗亭。5、每天把值勤状况写入值勤状况记录表。巡逻岗 1、巡逻值勤人员每日按规定的

38、区域及路途实施巡逻值勤。2、巡逻值勤主要内容包括：小区内生疏人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放状况；楼宇外观、道路、路灯、电子监控及有关配套设施完好状况，刚好发觉担心全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。3、仔细遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。4、巡逻状况刚好记录并写入值勤状况记录表。三、上岗时间及交接班细则 平均每天上岗 8 小时，当日下午 4：00次日 0：00 为中班；0：008：00 为夜班；8：00下午 4：00 为白班，每周一次轮岗，周末要有人值班，法定节假日依据关于假期、薪酬的规定具体支配。1、秩序人员接班要按规定提前 10 分钟上岗接班，在交接班记录

39、表上记录接班时间并签到。2、交接班时，交班的秩序人员要把须要在值班中接着留意的或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班秩序员交待、移交清晰，并记录在交接班登记簿上。3、接班秩序人员验收时发觉问题，应由交班秩序人员担当责任；验收完毕，交班秩序人员离开岗位后所发生的问题由接班秩序人员担当责任。4、全部事项交待清晰后，交班秩序人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名。5、接班人未到，交班人员不得下班。假如接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别处 50 元罚款并通报指责。6、特别状况需调换班时，必需经部长同意，提前报经物业公司经理批准，未经批准擅

40、自换班，则视为脱岗。四、工作纪律 1、严格遵守国家的法律法规及公司各项规章制度。2、工作期间要着装整齐配套，时刻保持良好的精神风貌。3、坚守岗位，忠于职守，在岗期间必需保证物业公司办公室、小区内全部公共设施设备及全部围墙、围墙灯、路灯、大门等的全方位平安，不得出现任何失盗事故，若发生失盗等担心全事故，由责任人担当经济赔偿等全部责任。4、上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准闲聊、谈情说爱，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退。5、要尊老爱幼，敬重小区内居民的风俗习惯，遵守群众纪律。6、爱惜各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出，如有损坏或丢失按原价赔偿并处 50 元

41、罚款。7、严格执行请、销假制度，有事外出必需请假，无故不请假者，视为旷工。8、严格执行培训制度，除正常上岗外，每周支配培训、学习及会议时间 2小时，由部长统一支配。五、卫生保洁 常常保持好环境卫生。编排每日卫生值班表，宿舍要保持内外清洁。生活日用器具要放置有序，床铺被褥放置整齐，同时讲好个人卫生。请销假制度 一、秩序队员原则上不得请假，如有特别状况确需请假的，需经过逐级批准后方可离岗。请假一小时至半天，提前填写请假条，由部长审批，但不得空岗；请假一天以上的，必需提前填写请假条，部长同意并支配好排班，由公司经理审批，并刚好销假。二、秩序队员请事假，一律不准捎口信或打电话，违者按旷工论处；请病假必

42、需有正规医院开具病假条。三、不请假私自离岗者，按旷工论处。四、秩序队员必需按规定的工作时间到达工作岗位，迟到 30 分钟以上者，按旷工论处。五、若违反上述规定，旷工不足一天罚款 30 元；满一天罚款 50 元；满二天罚款 100 元；满三天开除部籍。六、各有关负责人在记录、上报、执行过程中，若弄虚作假，出现问题的，要层层追究责任，从严处理，对责任人视具体状况罚款 50100 元。秩序人员奖惩制度 为激励秩序人员仔细做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定秩序人员奖惩细则：一、嘉奖细则：1、见义勇为、敢于同坏人坏事做斗争，成果显著者。2、主动帮助公安机关抓获违法犯罪分子和侦

43、破案件，成果突出者。3、主动参与抢险救灾，保卫人民生命财产平安，成果显著者。4、为搞好住宅小区的平安保卫工作主动出谋划策，所提合理化建议实行后效果显著以及工作成果突出者。5、拾金不昧者。以上行为视状况嘉奖 20200 元。二、惩处细则：1、工作期间擅自离岗，进行收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与工作无关的活动的，发觉一次罚款 30 元。2、工作期间接待客人，谈笑闲聊，玩忽职守者，发觉一次罚款 50 元。3、在岗期间有吸烟、喝酒、吃零食、睡岗及其他懈怠行为者，发觉一次罚款 20 元。4、对小区业主及来访者看法恶劣、粗言秽语、不理不采者，发觉一次罚款50 元。5、无故迟到、早退，发觉一次罚款

44、 20 元。6、执勤时着装不整齐，仪表不干净端正（剃光头、留怪异发型、染发等）者，发觉一次罚款 20 元。7、无故旷工，不足一天罚款 30 元；满一天罚款 50 元；满二天罚款 100元；满三天开除部籍。8、如有业主投诉，对业主看法恶劣、粗言秽语，经核查后状况属实，每出现一次罚款 20-100 元。9、在值勤期间，不得监守自盗，如发觉将处以案件款 3 倍或 3 倍以上罚款，并移交司法机关追究其刑事责任。10、上岗期间，门卫岗见到来宾和领导要行举手礼，站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，不得有摇头晃脑、窃窃私语等动作；引导车辆正常进出。上述规定如有违反者，每发觉一次罚款 20 元。11、巡逻时不得

45、有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止，不得聚众闲聊，上述规定如有违反者，每发觉一次罚款 20 元。12、在岗期间必需保证物业公司办公室、小区内全部公共设施设备及全部围墙、围墙灯、路灯、大门、草坪灯、音乐箱、电子监控等的全方位平安，不得出现任何失盗事故，若发觉失盗等担心全事故，明确责任人，由责任人担当经济赔偿责任。13、严格执行请销假制度，无故不请假者按秩序人员奖惩制度第 7 条执行。14、严格执行培训制度，无故不参与培训学习者，每发觉一次罚款 20 元。15、仔细搞好宿舍卫生保洁工作，每出现一次卫生不合格，惩罚责任人 20元。16、秩序人员要听从指挥，不得顶撞领导，如有违反规定者，每发觉一次罚款

46、 100 元。17、秩序人员要精诚团结，相互协作，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后争论领导和同志，如有违反规定者，每发觉一次罚款 50 元；如出现打架者，每人惩罚 100 元，先动手者加罚 50 元，经指责教化仍不思悔改者，开除部籍。18、秩序部长要仔细履行秩序部长的职责，如对工作不负责任，玩忽职守，每次视情节惩罚 20100 元。19、秩序组长要仔细履行秩序组长的职责，如对工作不负责任，玩忽职守，每次视情节惩罚 20100 元。20、秩序部长对全体队员出现的违规违纪行为具有惩罚权，经公司领导查实批准后实施。21、集团、公司领导在工作期间发觉秩序队员有违规违纪行

47、为，首先惩罚秩序队长 20100 元，并按规定对责任人进行惩罚。秩序部警械、服装、对讲机管理制度 为进一步规范对讲机的运用，提高秩序部的良好形象，保证秩序人员统一着装上岗，确保服装警械的平安，特做如下规定：一、警械管理：秩序人员运用警械，必需办理领用手续。部长办理从公司领用手续；组长与部长办理领用手续；交接班时，办理交接手续。如出现丢失，在查明缘由后，除由当事人全额赔偿外，还要逐级追查责任，并处以经济惩罚20100 元。二、对讲机管理：1 交接班时严格仔细的检查机体是否完好。分清责任，对损坏或丢失的按原价进行赔偿。由各组组长接班时验收。2 不得用对讲机进行与工作无关的对话，更不得用来闲聊，如有

48、违反每次惩罚 10 元。3 不得将对讲机带出小区或擅自外借。每发觉一次罚款 50 元。4 对讲机要刚好充电，在岗期间不得出现对讲机没电现象和呼不到现象。否则每次惩罚 10 元。5 运用对讲机对话时要有礼貌。如：“XX 收到请回答”，“收到请讲”等。6 其他事项依据安保器材管理规定进行管理。三、服装管理：依据关于员工工作服的规定执行。环卫保洁工管理制度 一、保洁人员必需树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责。依据公司的要求和业主的须要，为小区内全体业主居民履行环境卫生保洁服务。听从领导、听从指挥，仔细执行公司制定的各项规章制度。二、坚守岗位，行为规范。严格遵守上下班和请销假制度

49、。按时上下班，不得迟到或早退，上班时间一律不得私自外出。特别状况需提前写出请假报告，逐级上报申请，未得到经理批准一律不得擅自离岗。工作期间要文明礼貌，举止大方，统一着装，规范整齐。三、工作时间：上午 8：00 分至 12：00 分（9：30 至 10：00 为可休息时间）；下午 1：00 分至 5：00 分（3：30 至 4：00 为可休息时间）。每天工作 8小时，星期日轮休。四、环卫保洁工作要求：1、生活垃圾每天清运 2 次，保持垃圾桶和果皮箱清洁无异味。2、小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫，绿地内不得有人为性垃圾，路灯每月清洁 1 次，刚好清除小区内道路积水积雪。3、楼道每日清扫 1

50、次，每周拖洗 1 次，底层公共大厅每日拖洗 1 次，楼梯扶手每周擦洗 2 次，楼道内任何部位不得出现蛛网浮尘。4、公共部位玻璃半月清洁 1 次；楼道灯每月清洁 1 次。5、每天指导装饰装修户将装修垃圾运至小区外垃圾场。6、上午 10 点 30 分左右、下午 4 点左右为卫生保洁最佳时间，此时，小区内各地、楼道内各处必需保持清洁，无任何垃圾存在。如发觉达不到标准要求，必需肃穆处理。五、奖惩方法 1、迟到或早退以及擅自离岗 30 分钟以下，每次惩罚 1020 元。2、迟到或早退以及擅自离岗 30 分钟以上、60 分钟以下，每次惩罚 2050 元。3、迟到或早退以及擅自离岗 60 分钟以上视为旷工，