XX三期高层产品价格建议报告.pptx

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1、壹品仕家三期高层产品价格建议报告博思堂地产综合服务股份有限公司博思堂地产综合服务股份有限公司 20102010年年5 5月月定价思路定价思路当前市场对比价格当前市场对比价格项目入市价格评定项目入市价格评定市场价格走势时效影响市场价格走势时效影响土地市场分析土地市场分析住宅市场价格分析住宅市场价格分析政策因素影响系数政策因素影响系数项目产品价值支撑项目产品价值支撑土地市场分析土地市场分析1住宅市场分析住宅市场分析2项目产品当前市场价格推导项目产品当前市场价格推导3 产品入市价格推导产品入市价格推导4 目目 录录地块地块编号编号土地位置土地位置出让出让面积面积（m m2 2）规划用地规划用地性质性

2、质规划指标要求规划指标要求起始价起始价（万元）（万元）成交地价成交地价（万元）（万元）楼面价楼面价(/(/元元m m2 2)容积率容积率建筑建筑密度密度绿地率绿地率N0.2010-10天鹅丽都东地块120192商住用地。商业建筑面积不大于5000。2.02.024%35%180292652911031103N0.2010-11新兴大桥南首东地块118518商住用地。商业建筑面积不大于15000。2.22.224%35%1600022200851851N0.2010-12阜城镇政府北地块78825商住用地。商业建筑面积不大于15000。2.12.124%35%1182415324925925N0

3、.2010-13白天鹅商业广场南地块64128商业用地。2.02.040%25%96209920773773N0.2010-14公安局南侧地块42930商住用地。商业建筑面积不大于10000。1.81.824%35%77281072813881388N0.2010-15市民广场西地块18352商住用地。商业建筑面积不大于10000。2.22.222%35%3579625915501550土地成交信息土地成交信息 3.3.产品产品 2.2.规模规模 4.4.价格价格 1.1.区域区域城南新区土地储备量爆发，约有城南新区土地储备量爆发，约有8585万方的新增土地开发量万方的新增土地开发量容积率均在

4、容积率均在2.02.0左右，高层产品将是未来市场主流产品左右，高层产品将是未来市场主流产品土地楼面价最高已达土地楼面价最高已达15501550元元/土地楼面价增幅较大，直接导致未来房价的上涨土地楼面价增幅较大，直接导致未来房价的上涨土地开发规模逐步加大，未来楼盘开发量约在土地开发规模逐步加大，未来楼盘开发量约在10-2010-20万方万方总结总结土地市场分析土地市场分析1住宅市场分析住宅市场分析2项目产品当前市场价格推导项目产品当前市场价格推导3项目产品入市价格推导项目产品入市价格推导4 目目 录录本案本案帝景蓝湾帝景蓝湾清华名仕清华名仕园东苑园东苑锦绣嘉园锦绣嘉园澳洋欧洲澳洋欧洲花园花园盛世

5、嘉园盛世嘉园碧水豪苑碧水豪苑紫金明珠紫金明珠绿洲半岛绿洲半岛天鹅丽都天鹅丽都鸿儒名邸鸿儒名邸帝逸国际帝逸国际阜宁县楼盘基本集中于城南新区，目前市场共有12个项目，其中在售项目10个，待售项目2个（天鹅丽都、帝逸国际）。项目分布项目分布项目项目总建总建在售产品在售产品未来产品未来产品备注备注清华名仕园清华名仕园15万方9栋小高层(11+1F)无碧水豪苑碧水豪苑11.2万方4栋高层(19F)无帝景蓝湾帝景蓝湾5.5万方多层(剩余1套)4栋高层(16F)高层预计6月左右推出澳洋欧洲花园澳洋欧洲花园8万方高层(约460户)多层(240户)3栋小高层(12F)锦绣嘉园锦绣嘉园5万方4栋小高层(12F)无

6、紫金明珠紫金明珠2.6万方5栋小高层、10栋多层暂无鸿儒名邸鸿儒名邸24.8万方21栋多层11栋高层(19F、32F)绿洲半岛绿洲半岛约8万方6栋多层暂无帝逸国际帝逸国际19万方暂无高层天鹅丽都天鹅丽都100万方暂无高层u目前市场上供应产品为多层和高层产品，多层产品仍是市场供应主力；u随着客户对多层的热捧，造成市场中多层的热销，导致目前市场上多层产品存量降低，大多数项目已无多层产品在售；u从未来供应来看，在多层产品稀缺的情况下，高层产品将会是今后市场的主角。项目推案项目推案楼盘名称楼盘名称面积段面积段去化情况去化情况均价均价价差价差优惠情况优惠情况清华名仕园高层63 136 剩余房源多为129

7、136 大面积房源3450元/2-6FM每层加100元，7F以上不规则累加优惠：50-100元/帝景蓝湾高层91 132 未开盘预计3600元/暂无暂无欧洲花园高层95132 95 房源去化情况明显好于132 房源3780元左右一房一价，最高已至4600元/优惠：50元/紫金明珠高层95 140 仅有位置较好的一栋楼95 房源去化良好3500元/左右1-7F3060元/、7F以上3360元/优惠：100元/锦秀家园高层128 139 4栋在售，仅811F去化情况良好3400元/左右1-6F3300元/、7F以上每层加100元/、一次性付款优惠4个点碧水豪苑高层120 1801-3#基本售罄，4

8、#销售50%，剩余产品集中在7F以下楼层3480元/左右3F2980元/起，每上一层加50元/，购房优惠8个点鸿儒名邸多层90-143120左右的最为畅销顶层销售情况不佳3480元/楼层差约80元/优惠3-5个点绿洲半岛多层108-128 总体去化情况较好，剩余产品集中于底层跟顶层3080元/楼层差100元，楼栋差50-100元优惠：130元/项目销售项目销售 结论结论u高层产品价格高于多层价格；高层产品价格高于多层价格；高层销售均价在高层销售均价在36003600左右，高出多层左右，高出多层300-400300-400，楼层，楼层差主要是以中间层为基准划分的差价在差主要是以中间层为基准划分的

9、差价在50-10050-100之间；之间；u户型面积分布跨度较大，户型面积分布跨度较大，63-18063-180平米，主力面积平米，主力面积110-120110-120平米左右；平米左右；u高层产品销售情况不佳，去化难度在低楼层，去化因素主要是看高层产品在小区的高层产品销售情况不佳，去化难度在低楼层，去化因素主要是看高层产品在小区的区位，以及户型面积和楼层；区位，以及户型面积和楼层；u近期在售高层产品优惠在近期在售高层产品优惠在8 8个点以内，延续了年初的优惠形式。个点以内，延续了年初的优惠形式。虽然将来高层产品是市场主流，但受当地居住习惯影响（亲地性），且市场虽然将来高层产品是市场主流，但受

10、当地居住习惯影响（亲地性），且市场中并非唯独高层产品的同时，客户在购买商品房的时候仍旧首先选择多层产中并非唯独高层产品的同时，客户在购买商品房的时候仍旧首先选择多层产品，通过对高层产品销售的分析，客户在受居住习惯、区位环境、价格等因品，通过对高层产品销售的分析，客户在受居住习惯、区位环境、价格等因素的影响下，导致目前在阜宁高层产品市场接受度仍旧不高。素的影响下，导致目前在阜宁高层产品市场接受度仍旧不高。总结总结土地市场分析土地市场分析1住宅市场分析住宅市场分析2项目产品当前市场价格推导项目产品当前市场价格推导 3项目产品入市价格推导项目产品入市价格推导4 目目 录录由图表可知，6#楼房源的面积

11、段、户型都包含在其他4栋楼中，三期高层产品首批先推1#、2#、3#、5#楼178套房源，加上100多套多层房源，三期开盘共推300套左右房源。楼号户型面积套数套数比A1四室两厅两卫140186.72%四室两厅两卫128186.72%A2四室两厅两卫139186.72%三室两厅两卫123186.72%三室两厅两卫140复式93.36%A3三室两厅一卫112186.72%三室两厅两卫1283613.43%A5四室两厅三卫161114.10%四室两厅三卫180114.10%三室两厅一卫13672.61%三室两厅一卫10172.61%三室两厅一卫12272.61%A6三室两厅两卫1323613.43%

12、三室两厅两卫1233613.43%三室两厅两卫140复式186.72%268100%产品分析产品分析【A1 A2 A3 A5A1 A2 A3 A5楼房源配比楼房源配比】面积户型套数比重101三室两厅一卫73.93%112三室两厅一卫1810.11%125三(四)室两厅两卫7944.38%140四室两厅两卫4324.16%140复式三室两厅两卫95.06%160四室两厅三卫116.18%180四室两厅三卫116.18%178100%140 以上大户型42%101、112 小户型占 14%产品面积段整体偏大，140 180产品主要竞品为碧水豪苑、紫金明珠以及清华名仕园；101 、112 、125

13、产品主要竞品为帝景蓝湾。运用市场比较法结合以上产品为项目高层产品进行当前市场价格推导125 左右中户44%产品分析产品分析 市场比较法市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理,最直观、适用性最广、也容易准确把握的定价方法，房地产定价应首先选用市场比较法。其他定价方法究其实质,都是市场比较法的变形和补充(包括成本法、租金法等)。我们在选择市场定价法时一般都是从竞争层面结合本项目的产品实际情况来进行比较，在进行市场比较时，为确保最后定价结果的准确性，我们在做市场定价前一定要做好样本的选择和价格休整与估算比较类别的选择。样本选择上我们一般根据三个原则来筛选：一是同质同区，二是异质同区，三是同质异区。

14、在选择样本尽量多选几个，尤其是同质同区产品应该多选几个。价格休整与估算比较类别上，我们一般选择的类别主要有地段、品质、品牌、景观等。通过项目本身与样本在各方面进行比较，通过加权，来得出项目自身的价格水平。产品初步定价产品初步定价对比项目选取对比项目选取v通通过过市市场场分分析析对对比比，寻寻找找出出与与本本案案项项目目定定位位基基本本相相似似和和相相近近的的项项目目，通通过过对对项项目目的的地地段段、景景观观、规规划划、产产品品、营营销销等等方方面面综综合合评评分分，然然后后通通过过对对比比得得出出项项目目的的市市场场销销售价格可能值。售价格可能值。v通过对市场的对比，多层产品参考对比的楼盘是

15、：通过对市场的对比，多层产品参考对比的楼盘是：鸿儒名邸、绿洲半岛鸿儒名邸、绿洲半岛v参考原则：参考原则：v A A、地段具有可比性、地段具有可比性v B B、楼盘产品规划相似。、楼盘产品规划相似。v C C、目标客户群体与本案产品比较接近。、目标客户群体与本案产品比较接近。多层产品定价多层产品定价产品初步定价产品初步定价通过对比分析，我司得出本项目高层产品的市场当前基准价格为：通过对比分析，我司得出本项目高层产品的市场当前基准价格为：多层多层3400元元/平米左右平米左右项目项目分值分值销售均价销售均价品牌因素品牌因素地段因素地段因素景观因素景观因素品质因素品质因素鸿儒名邸19.13480元/

16、4.84.84.44.5绿洲半岛18.23080元/4.54.64.54.6本项目19.2？4.84.64.8（期望值）5（期望值）产品初步定价产品初步定价对比项目选取对比项目选取v通通过过市市场场分分析析对对比比，寻寻找找出出与与本本案案项项目目定定位位基基本本相相似似和和相相近近的的项项目目，通通过过对对项项目目的的地地段段、景景观观、规规划划、产产品品、营营销销等等方方面面综综合合评评分分，然然后后通通过过对对比比得得出出项项目目的的市市场场销销售价格可能值。售价格可能值。v通通过过对对市市场场的的对对比比，高高层层产产品品参参考考对对比比的的楼楼盘盘是是：紫紫金金明明珠珠、碧碧水水豪豪

17、苑苑、清清华华名名仕仕园、澳洋欧洲花园园、澳洋欧洲花园v参考原则：参考原则：v A A、地段具有可比性、地段具有可比性v B B、楼盘产品规划相似。、楼盘产品规划相似。v C C、目标客户群体与本案产品比较接近。、目标客户群体与本案产品比较接近。高层产品定价高层产品定价产品初步定价产品初步定价通过对比分析，我司得出本项目高层产品的市场当前基准价格为：通过对比分析，我司得出本项目高层产品的市场当前基准价格为：高层高层3550元元/平米左右平米左右注：本案的三期高层产品为中央组团景观区产品注：本案的三期高层产品为中央组团景观区产品项目项目分值分值销售均价销售均价品牌因素品牌因素地段因素地段因素景观

18、因素景观因素品质因素品质因素清华名仕园18.43450元/4.84.74.44.5欧洲花园18.23600元/4.54.64.54.6碧水豪苑18.53480元/4.64.84.64.5紫金明珠17.93360元/4.54.64.44.4本项目19.2？4.84.64.8（期望值）5（期望值）产品初步定价产品初步定价土地市场分析土地市场分析1住宅市场分析住宅市场分析2项目产品当前市场价格推导项目产品当前市场价格推导3项目产品入市价格推导项目产品入市价格推导4 目目 录录P P值定价在产品定价中很少采用，一般用于中高端物业产品的定价；值定价在产品定价中很少采用，一般用于中高端物业产品的定价；通通

19、过过前前述述市市场场分分析析、产产品品定定位位和和定定位位思思考考本本项项目目作作为为阜阜宁宁的的中中高高端端物物业业产产品品，其其将将是是阜阜宁宁未未来来市市场场价价格格的的影影响响者者之之一一，其其价价格格应应该该高高于于目目前前市市场的价格峰值，目前市场上在售高层产品澳洋欧洲花园场的价格峰值，目前市场上在售高层产品澳洋欧洲花园36003600元元/平米；平米；客客源源抓抓取取上上主主要要抓抓取取目目前前市市场场上上在在售售、将将售售的的高高层层项项目目的的客客源源并并挽挽留留外外流性客源。流性客源。初步认定本案高层产品当前销售价格应高于澳洋欧洲花园。初步认定本案高层产品当前销售价格应高于

20、澳洋欧洲花园。产品价格定位产品价格定位价格价格P P值定价思考值定价思考常规定价方案常规定价方案常规定价方案常规定价方案多层产品多层产品入市价格入市价格（当前市场基准价格+价格上涨时效值）*N(产品修正系数)*M(政策影响系数)(市场价格月增长50元/平米左右)3400元/平米建议多层产品入市价格：建议多层产品入市价格：32883288元元/平米左右平米左右(2010年6月入市)(产品品质在定价中对价格的影响，而本案的意愿品质为中高端产品，修正系数在1.05以上)(政策调控在定价中对价格的影响，通过我司研究在阜宁此修正系数在0.92左右)通过以上公式计算同时结合其他考量因素综合权衡得出产品建议

21、价格：通过以上公式计算同时结合其他考量因素综合权衡得出产品建议价格：常规定价方案常规定价方案高层产品高层产品入市价格入市价格（当前市场基准价格+价格上涨时效值）*N(产品修正系数)*M(政策影响系数)(市场价格月增长50元/平米左右)3550元/平米建议高层产品入市价格：建议高层产品入市价格：34783478元元/平米左右平米左右(2010年6月入市)(产品品质在定价中对价格的影响，而本案的意愿品质为中高端产品，修正系数在1.05以上)(政策调控在定价中对价格的影响，通过我司研究在阜宁此修正系数在0.92左右)通通过过以以上上公公式式计计算算同同时时结结合合其其他他考考量量因因素素（与与多多层

22、层产产品品价价差差，三三期期高高层层产产品品140140平平米米以以上上产产品品比比重重较较大大）为为了了利利于于入入市市销销售售，控控制制好好大大面面积积产产品总价，综合权衡得出产品建议价格：品总价，综合权衡得出产品建议价格：常规定价方案常规定价方案我司定价建议我司定价建议通通过过上上文文对对比比推推导导，本本案案多多层层导导出出价价格格为为32883288元元/平平米米。高高层层到到处处价价格格为为34783478元元/平平米米。在在考考虑虑时时间间周周期期、品品质质支支撑撑、政策影响的同时我们还需考虑以下方面：政策影响的同时我们还需考虑以下方面：1 1、多多层层产产品品的的未未来来稀稀缺

23、缺性性；（近近期期拍拍出出土土地地的的容容积积偏偏高高，市市场场在在售售多层产品少）多层产品少）2 2、多多层层与与高高层层之之间间的的搭搭配配销销售售；（高高层层产产品品是是项项目目的的难难点点之之一一，市市场场存存在在一一定定产产品品抗抗性性，可可在在多多层层和和高高层层之之间间通通过过价价格格差差异异把把客客户户向向高高层层上上引引领。同时也可提升多层价值。）领。同时也可提升多层价值。）综合考虑论证本案多层推广价格综合考虑论证本案多层推广价格35883588元元/平米平米高层推广价格高层推广价格33883388元元/平米平米总建（）均价（元/）总销（元）合计（元）常规定价方案高层353883478123079464174885192多层15756328851805728我司建议方案高层353883388119894544176427072多层15756358856532528定价建议对比定价建议对比（备注：产品总建面积是依据工程部提供的初步户型图）（备注：产品总建面积是依据工程部提供的初步户型图）