某地产产品设计管理秘籍.pptx

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1、目录第一讲 龙湖地产简介第二讲 龙湖运营管理体系第三讲 龙湖研发手册第四讲 总图规划设计第一讲 龙湖地产简介公司理念：“善待你一生”第二讲 龙湖地产运营管理体系1、龙湖运营体系：1.1 公司组织架构1.2 运营决策机制1.3 运营管理体系2、各管理体系管理要点2.1 计划管理体系2.2 阶段成果/会议管理体系2.3 成本管理体系2.4 销售管理体系2.5 指标管理第三讲 龙湖研发手册定性之言：制度-保障流程-方向指引-标准与界面模板-提高效率1 制度1.1 会议管理制度1.2 文控管理办法1.3 工作交接管理办法1.4 设计单位综合评价办法F:研发部06研发部手册研发手册01制度0104重庆公

2、司研发部会议管理制度版（2007年版）研发部会议管理制度（2008年版）.doc研发部06研发部手册研发手册01制度0104重庆公司研发部会议管理制度版（2007年版）研发部会议管理制度（2008年版）.docF:研发部06研发部手册研发手册01制度0104重庆公司研发部会议管理制度版（2007年版）附件一：研发部会议分类表20080304.xls研发部06研发部手册研发手册01制度0104重庆公司研发部会议管理制度版（2007年版）附件一：研发部会议分类表20080304.xls1 制度1.1 会议管理制度1.2 文控管理办法1.3 工作交接管理办法1.4 设计单位综合评价办法F:研发部06

3、研发部手册研发手册01制度0105重庆公司研发部文控管理办法（2007版）研发部06研发部手册研发手册01制度0105重庆公司研发部文控管理办法（2007版）1 制度1.1 会议管理制度1.2 文控管理办法1.3 工作交接管理办法1.4 设计单位综合评价办法F:研发部06研发部手册研发手册01制度0103研发部项目工作交接管理办法（2007年版）.doc研发部06研发部手册研发手册01制度0103研发部项目工作交接管理办法（2007年版）.doc1 制度1.1 会议管理制度1.2 文控管理办法1.3 工作交接管理办法1.4 设计单位综合评价办法F:研发部06研发部手册研发手册01制度0101设

4、计单位综合评价办法（2007年版）0101设计单位综合评价办法（2007年版）研发部06研发部手册研发手册01制度0101设计单位综合评价办法（2007年版）0101设计单位综合评价办法（2007年版）2 流程2.1 研发部设计管理流程图2.2 研发部计划管理办法2.3 研发部OA审批流程F:研发部06研发部手册研发手册02流程重庆公司研发部设计管理流程图（2007年版）.xls研发部06研发部手册研发手册02流程重庆公司研发部设计管理流程图（2007年版）.xlsF:研发部06研发部手册研发手册02流程0103重庆公司研发部工作文档OA审批流程（2007年版）.xls研发部06研发部手册研发

5、手册02流程0103重庆公司研发部工作文档OA审批流程（2007年版）.xlsF:研发部06研发部手册研发手册02流程0104重庆公司研发部计划管理办法（2007版）研发部06研发部手册研发手册02流程0104重庆公司研发部计划管理办法（2007版）3 指引3.1 工作标准3.2 工作界面3.3 岗位说明书3.4 作业指导书3.1 工作标准3.1.1 研发部工作手册3.1.2 户位编号原则3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导则3.1.5 景观设计导则3.1.6 精装修设计导则3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301工作标准重庆公司研发部工作手册.doc3.1 工作

6、标准3.1.1 研发部工作手册3.1.2 户位编号原则3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导则3.1.5 景观设计导则3.1.6 精装修设计导则3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301工作标准研发部项目分期、组团、楼栋、栋内户位、户型编号原则.xls3.1 工作标准3.1.1 研发部工作手册3.1.2 户位编号原则3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导则3.1.5 景观设计导则3.1.6 精装修设计导则3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301工作标准030102重庆公司研发部各阶段图纸审查要点3.1 工作标准3.1.1 研发部工作手册3.

7、1.2 户位编号原则3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导则3.1.5 景观设计导则3.1.6 精装修设计导则3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301工作标准030104重庆公司商业规划及建筑规划设计导则.doc3.1 工作标准3.1.1 研发部工作手册3.1.2 户位编号原则3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导则3.1.5 景观设计导则3.1.6 精装修设计导则3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301工作标准030105重庆公司研发部景观设计导则3.1 工作标准3.1.1 研发部工作手册3.1.2 户位编号原则3.1.3 各阶段图纸审

8、查要点3.1.4 建筑规划设计导则3.1.5 景观设计导则3.1.6 精装修设计导则3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301工作标准030106重庆公司研发部电梯公寓精装设计导则3.1 工作标准3.1.1 研发部工作手册3.1.2 户位编号原则3.1.3 各阶段图纸审查要点3.1.4 建筑规划设计导则3.1.5 景观设计导则3.1.6 精装修设计导则3.1.7 新员工培训大纲研发手册03指引0301工作标准030107重庆公司研发部新员工培训大纲3.2 工作界面3.2.1 发展部与研发部工作界面3.2.2 研发部与工程部工作界面3.2.3 研发部与商运公司工作界面3.2.4 教育配套

9、界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 氛围布置相关物品采购界面3.2.7 项目报建报验工作界面研发手册03指引0302工作界面发展部与研发部工作界面.xls3.2 工作界面3.2.1 发展部与研发部工作界面3.2.2 研发部与工程部工作界面3.2.3 研发部与商运公司工作界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 氛围布置相关物品采购界面3.2.7 项目报建报验工作界面研发手册03指引0302工作界面重庆公司施工图和施工阶段研发部与项目工程部的界面.xls3.2 工作界面3.2.1 发展部与研发部工作界面3.2.2 研发部与工程部工作界面3.2

10、.3 研发部与商运公司工作界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 氛围布置相关物品采购界面3.2.7 项目报建报验工作界面研发手册03指引0302工作界面重庆公司商业项目研发部商运公司界面.xls3.2 工作界面3.2.1 发展部与研发部工作界面3.2.2 研发部与工程部工作界面3.2.3 研发部与商运公司工作界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 氛围布置相关物品采购界面3.2.7 项目报建报验工作界面研发手册03指引0302工作界面重庆龙湖地产教育配套界面文件.doc3.2 工作界面3.2.1 发展部与研发部工作界

11、面3.2.2 研发部与工程部工作界面3.2.3 研发部与商运公司工作界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 氛围布置相关物品采购界面3.2.7 项目报建报验工作界面研发手册03指引0302工作界面重庆公司项目会所、体育中心配置界面3.2 工作界面3.2.1 发展部与研发部工作界面3.2.2 研发部与工程部工作界面3.2.3 研发部与商运公司工作界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 氛围布置相关物品采购界面3.2.7 项目报建报验工作界面研发手册03指引0302工作界面重庆公司项目氛围布置相关物品采购界面.xls3.2

12、 工作界面3.2.1 发展部与研发部工作界面3.2.2 研发部与工程部工作界面3.2.3 研发部与商运公司工作界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 会所、体育中心配置界面3.2.6 氛围布置相关物品采购界面3.2.7 项目报建报验工作界面研发手册03指引0302工作界面重庆公司研发部建设项目报建报验工作界面文件.xls3.3 岗位说明书3.3.1 设计总监3.3.2 设计部经理3.3.3 研发中心3.3.4 设计管理中心3.3.5 行政报建综合组研发手册03指引0303岗位说明书研发部岗位职责研发部岗位职责研发部设计总监.doc3.3 岗位说明书3.3.1 设计总监3.3.2 设计部经理

13、3.3.3 研发中心3.3.4 设计管理中心3.3.5 行政报建综合组研发手册03指引0303岗位说明书研发部岗位职责研发部岗位职责研发部经理.doc3.3 岗位说明书3.3.1 设计总监3.3.2 设计部经理3.3.3 研发中心3.3.4 设计管理中心3.3.5 行政报建综合组研发手册03指引0303岗位说明书研发部岗位职责研发部岗位职责研发中心3.3 岗位说明书3.3.1 设计总监3.3.2 设计部经理3.3.3 研发中心3.3.4 设计管理中心3.3.5 行政报建综合组研发手册03指引0303岗位说明书研发部岗位职责研发部岗位职责设计管理中心3.3 岗位说明书3.3.1 设计总监3.3.

14、2 设计部经理3.3.3 研发中心3.3.4 设计管理中心3.3.5 行政报建综合组研发手册03指引0303岗位说明书研发部岗位职责研发部岗位职责行政报建综合组3.4 作业指导书3.4.1 设计合同的管理要点3.4.2 材料选样封样作业指导书3.4.3 工作模型制作的管理办法和标准3.4.4 设计任务书研发手册03指引0304作业指导书重庆公司研发部设计合同的管理要点3.4 作业指导书3.4.1 设计合同的管理要点3.4.2 材料选样封样作业指导书3.4.3 工作模型制作的管理办法和标准3.4.4 设计任务书研发手册03指引0304作业指导书重庆公司研发部项目材料选样封样作业指导书3.4 作业

15、指导书3.4.1 设计合同的管理要点3.4.2 材料选样封样作业指导书3.4.3 工作模型制作的管理办法和标准3.4.4 设计任务书研发手册03指引0304作业指导书重庆公司研发部工作模型制作的管理办法和标准3.4 作业指导书3.4.1 设计合同的管理要点3.4.2 材料选样封样作业指导书3.4.3 工作模型制作的管理办法和标准3.4.4 设计任务书第四讲 总图规划设计定性之言：若项目研发阶段决定了项目总货值的85%，那么总图设计就已决定了总货值的75%。若项目研发阶段已将成本控制了85%，那么总图设计阶段就已将成本控制了70%。总图决定了景观的构架与格局。总图决定了物业管理成本的基础 总图规

16、划设计八大诀窍用足指标货值最大化配套用房最小化赠率规划、底层挖掘充分挖掘端户价值中央景观带提升项目品质控制地库减少入口总图精细化的研究，景观精细化的营总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。造，可以突破项目价值的天花板。“掏干吃净”-用足指标1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率（北京唐宁用足容积率（北京唐宁ONE案例）案例）1.2用足建筑密度（图示说明）用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；价的

17、赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。清除，改为房间。1.1 用足容积率损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润 1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择

18、等。案例：北京唐宁ONE项目 1.2 用足建筑密度损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 -首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分底层挖掘和分率原则中论述 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。-好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。1.2用足建筑密度（成都晶蓝半岛）双层高可变双层高可变空间的利用空间的利用优点：零面积变2房，3房户型成5房功能：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。实景展示建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游

19、戏阁楼平面阁楼平面剖面图剖面图2、用足地方法规案例一 双层阳台赠送双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率验收后修成房间，有效增加实际容积率验收后修成房间，有效增加实际容积率验收后修成房间，有效增加实际容积率 “肚里有货”-货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 1.1 不平衡使用容积率案例A-成都弗莱明戈项目建设用地77

20、.88亩建设用地111.32亩地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标净用地面积净用地面积126139.64126139.641515米和米和4040米代米代征绿地征绿地40728.7040728.70地上可建设面地上可建设面积积520300.00520300.00容容 积积 率率4.14.1建筑密度建筑密度3030其中住其中住宅宅26%26%绿绿 地地 率率30%30%二、货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢

21、价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 2.运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间提升溢价空间独 花高容积率：0.3 0.6 1.5 41 12 23 34 4类独栋别墅联排大院类联排洋房高town 0.5 0.8 2.0500W200W100W1800W50W独独联联花花高高二、货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。(产品类型示意案例）3、资源利用最大化,尽可能多的

22、扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围（案例分析）4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积二、货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（分析两个案例）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。(产品类型示意案例）3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积（案例）“削减龙套”-配套用房最小化严格控制物管用房、会所、垃圾站、居委会等配套建筑面积，并尽量放到地下层，不占用容积率。会所应布置在沿街位置，便于对外经营，总图报建时，会所要标注

23、为商业用房“锦上添花”-赠绿规划、底层挖掘1.规划在用足建筑密度的前提下，增加 亲地户型的数量。尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 五、赠绿规划、底层挖掘1.规划在用足建筑密度的前提下，增加 亲地户型的数量（成都郫县新城案例）尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家 五、赠绿规划、底层挖掘1.规划在用足建筑密度的前提下，增加 亲地户型的数量（成都郫县新城案例）尽可能将二层和三层加入到亲地分绿的楼层2.将住宅周围的绿地尽可能的划给私家（案例）“真金白银”-充分挖掘端户价值在联排别墅和花园洋房项目中，端户是价在联排别墅和花园

24、洋房项目中，端户是价值最大的一块值最大的一块“提价催化剂”-利用中央景观带提升项目品质中央景观带对项目品质的提升不言而喻，中央景观带对项目品质的提升不言而喻，一定要用好中央景观带。一定要用好中央景观带。利用中央景观带和样板体验区的完美结合，利用中央景观带和样板体验区的完美结合，实现项目的快速和高价销售实现项目的快速和高价销售“地下黄金”-控制地库车库面积优化车库面积优化车库配比优化车库配比优化车库层高优化（详见附件）“看好家门”-减少入口同一个地块的车库与人行入口尽量归一，同一个地块的车库与人行入口尽量归一，便于物业减少管理人数，便于物业减少管理人数，以入口为原点以入口为原点100米范围内不应设置第二出入口。米范围内不应设置第二出入口。每增加一个出入口，就至少增加每增加一个出入口，就至少增加6个保安（三班倒），例如在成都，个保安（三班倒），例如在成都，每个保安每月的费用至少在每个保安每月的费用至少在3000-4000元，每年将增加元，每年将增加144000216000元元两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块的入口应尽量相对，便于两个相邻地块人员的步行交通两个相邻地块人员的步行交通-END-感谢聆听！