上海XXXX年畅销楼盘实例分析课件.pptx

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1、上海仁恒森兰雅苑仁恒，新加坡背景的房地产开发企业，从所开发项目的规模、开发节奏、物业特征来看，基本以城市重点地段开发大规模、高端住宅物业为主。p1998年，陆家嘴滨江国际社区，仁恒第一代国际社区高端开发项目仁恒滨江园亮相上海，以江景和精装品质作为产品的最大特色；p2003年，仁恒第二代国际社区仁恒河滨花园，采用多项“四新”技术的产品，提高了整体居住的品质；p2004年，第三代国际社区仁恒河滨城，除对建筑细节的升级，还打造一套“邻里之家”的体系，提升项目居住氛围；仁恒家园，开创低密度电梯精装洋房社区先河，进一步提升了居住的舒适度；p2010年，仁恒第四代国际社区随之诞生仁恒怡庭、仁恒森兰雅苑，以

2、首个精装叠墅产品亮相上海。私家电梯、私家泳池等元素较仁恒以往产品作了突破和创新。仁恒滨江园 仁恒河滨花园 仁恒河滨城 仁恒怡庭“仁恒四代”仁恒森兰雅苑位于浦东以北的森兰国际社区内，不同于新江湾城板块，目前项目周边环境不佳、配套不齐，规划“看上去很美”，仍然属于以时间换空间的阶段p仁恒森兰雅苑位于浦东“十二五规划”的高桥新区森兰国际化社区内；p森兰国际社区位于上海浦东新区北部，处于中环内，5.74k大型规划，将呈现一个具有完善的配套、适宜的环境、大型低密度生态社区；p森兰国际社区是继古北、联洋、碧云、新江湾城后政府规划的又一国际化社区；p但目前，因紧邻外高桥保税区，空气质量差，且生活、交通配套仍

3、比较落后。项目楼面地价高昂，技术指标苛刻，容积率已经突破传统豪宅区间，这对仁恒的操盘能力提出了很高的要求p占地面积：10万p总建筑面积：17万p容积率：1.63（已突破传统豪宅区间）p建筑密度：25%p绿化率：35%p限高：60mp总户数：806户p建筑风格：海派建筑为主p产品类型：90-150铭寓、180-200观邸、336叠墅、320-360郡庭仁恒的产品策略：以180-220主流四房为主力，降低风险，以将近四分之一的复式与叠拼作为亮点，提升项目溢价能力楼面地价超过1.6万，区域内当时房价刚刚突破2万，地块技术指标苛刻，腾挪空间小，且看仁恒如何出招规划布局：物业辐射性层级排布，点式建筑均好

4、性提升，天际线契合产品层级由东南向西北层层拔升合理物业排布、无障碍设计提升溢价p项目一期规划以东南角为点，形成南低北高的放射状布局，从日照角度满足采光的合理性；p采用复式、叠加别墅、公寓多种居住形态相结合，多线铺开以满足不同人群置业需求；p结合物业价值的高低及地块周边情况，将最具溢价能力的叠加别墅产品处于最佳位置，且将靠近城市主干道的户型作为小面积户型，大面积户型基本处于项目整个项目内部；p西北角为3栋2梯4户的90两房和152三房，其余都是240-337的复式、2梯2户180-220四房和321-358叠加别墅。90平米与152平米2梯4户214平米复式2梯2户336平米复式2梯梯2户户18

5、3平米2梯2户336平米复式2梯梯2户户321-358平米叠加别墅183平米2梯2户70米绿化带一期一期二期二期二期二期项目坚持层级明确、分段清晰、多线并进的产品策略，最大程度地拓展客户宽度，降低项目风险铭寓观邸叠墅郡庭面积升级90多平到200平再到300平大户型，满足从单身贵族到三代同堂的需求产品形态升级传统平层到复式立体空间再升级到有天有地叠加别墅电梯配置升级两梯四户到一梯一户到两梯一户直至私家电梯，尊贵感私密性不断提升户型特色升级从紧凑型户型到附加值舒适型户型到拥有私家电梯厅、挑空入户花园、全套房配置；享受型户型直至高标配私家电梯、泳池等别墅型户型，满足各层级客户需求仁恒森兰雅苑的产品线

6、策略：20万方以下豪宅的常规思路：纯粹、单一产品线、简化客群OR拉高拍低，高落差布局思考调控下的新思维，多线并举、去中间化：以少量90平米入门级产品满足投资需求和90X0限制，去除中间面积段产品，高端产品线从面积和形态上进行市场再细分分段清晰/层级明确/户型特色鲜明/一网打尽仁恒森兰雅苑产品系中最富特色的两种类别墅：7F叠墅、4+2郡庭创新7F叠墅，错复式布局，实现两梯一户的效果创新4+2郡庭，传统叠拼开挖至地下两层上叠套下叠套0叠墅主要运用了楼层的交错设计实现两梯一户的效果上层下层p森兰“创新”产品叠墅仅设置一种面积段和单层形式，楼层根据社区位置的不同分为12F、7F，仅有层高存在些许区别（

7、7F3.2m、12F3.15m）；p叠墅均为两梯两户布置/电梯双开门设计/(336.66+336.66)平米/总面宽25.5米/进深15.45米/平层面积约670平米；p电梯双开门，平面两户楼层交错设计，因此相当于两梯一户；p设计亮点突出（避免了大平层室内的迷宫式、跑道式空间），双层挑高入户花园、起居室连通情景阳台、双重入户、二楼公共空间景观打造、三套房设计等元素提升了产品附加值。25.5m5.45m叠墅336复式下层：双层挑高入户花园是亮点6.4mp独立的双层挑高：（3.22=6.4m）入户花园（3.255.55=18），气派非凡，归家仪式感十足，也可在二层搭板隔房p大面宽的另类横厅设计：（

8、客厅+情景阳台），面宽5.3m+2.8m=8.1m，空间通透感加强，阳台的实用性也比较高叠墅336复式下层：两梯一户的私家电梯厅、一体化三面采光餐厨区和独立全功能保姆间等设计体现豪宅元素p独立保姆间：保姆间有独立卫生间、全明，位于楼下入口处，与整套户型通过入户花园的高窗相连，设计巧妙p两梯一户配置私家电梯厅：由于两部电梯都是隔层双开门设计，造成了两梯一户的“假象”p电梯门套采用和入户门一样的实木雕花，着重强调入户的仪式感p餐厨一体化：方正大气，面积阔绰（面积约24.4）餐厅边套东侧有窗，可双向采光叠墅336复式上层：全明家庭室较有新意，全套房设计是豪宅基本功p公共空间景观利用：（6.3m3.2

9、m=20.16），家庭室与入户双层挑空的入户花园相连，提升了家庭室的景观性，弥补了无法直接采光的不足，是户型的又一亮点p全套房设计：二层户型采用三套房设计，均带有自己的卫生间、衣帽间；户型方正，尺度适宜。（主卧开间更达到5.3m）4+2郡庭在传统的叠拼基础上进行优化p森兰“创新”产品郡庭为传统叠加别墅的改良品。下叠=1F+2F+地下1F+地下2F（面积约321.9平米）上叠=3F+4F+地下2F+屋顶花园（面积约358.2平米）（由于下叠附送空间面积比上叠要多，所以面积比上叠面积略小）p上叠和下叠均有私属功能空间（完全超越了一般别墅的私密感）（一层入户花园、一层入户电梯、入户楼梯）以及（地下车

10、库、地下储藏间）。郡庭上叠358（入户区和3F）：带私家入户花园和私家电梯，3F约70超大餐客厅区p尺度宜人的客厅与餐厅:客厅（7.2m面宽）与餐厅连通（进深10m）整个空间约70平米，现场效果震撼123123p上叠与下叠拥有同样尺度宜人的私属入户花园及入户门厅：入户花园全部赠送（面积约为20平米），入户门厅面积约为20平米；p讲究风水：入户花园入口门厅入口入户电梯的入口，视线均不能洞穿，曲径通幽。下叠入户上叠入户郡庭上叠358（屋顶和4F）：60豪华主卧套房，120屋顶花园赠送，并附送天际创意小泳池p大面积屋顶花园赠送、小型泳池增加亮点：屋顶花园面积约120平米，四面临空，景观面较好；花园采

11、用东南亚风格打造，配以棕榈的绿植，创意小型泳池、东南亚风格藤椅，体现休闲度假风情p除去电梯井、设备平台、楼梯间等等功能空间后，花园面积缩水近一半；p花园东西两侧的空间由于开间较小不能形成围合空间，利用率低，只有正南向约40平米空间可以利用。p主卧入户门厅：入户门厅过渡空间尺度宽敞，设置休息区，可与衣帽间联动，使用率高p60平米超大主卧套间设计，内设有U型更衣间、主卫生间，卫生间配置双人按摩浴缸郡庭上叠358（-2F）：电梯直达，私属双车库，80全赠送，利用率高p电梯可直达负二层，储藏间非常宽敞，无柱，利用率高p地下二层，面积接近80平米，附送空间较多，且利用率高p地下私属双车库而非车位，安全性

12、高，电梯直达，降低客户对地下二层的心理抗性郡庭下叠358（1F）：三进式入户，餐客厅一体化总计约70123123p三进式入户，入户流线通过前花园、玄关和门厅，仪式感强烈p独立门厅接衣帽间设计，总面积约12平米，宽敞阔绰p电梯直接入户，对面是下叠内部楼梯，交通核位于户型中部，较为节省空间p客厅餐厅连通，面积70平米左右，宽敞通透，空间利用率高p厨房面积较小，且形状狭长，实用性打折扣郡庭下叠358（2F）：南向三套房+北向家庭室，动静分区明确，南北通透采光上佳30平米20平米36平米21平米p起居室21平米，三面围合通透，形成完整而私密的会客区域，与上叠卧室区相比，景观性及私属性更好p户型亮点：（

13、南向三套房+北向起居室)，动静区域分割明确、南北通透p主卧室加入入户门厅设计，户型设计上强调了过渡空间，提升尊贵感郡庭下叠358（-1F）：下沉式泳池和80自助娱乐区是亮点p引入下沉式泳池设计：泳池位于地下一层，区域约50平米，四面围合，一面连通娱乐室，私密性好；p下沉式泳池防水易处理，但震撼程度和景观性劣于空中泳池。p书房、酒吧连通，宽敞气派，面积接近80平米，与一层客厅餐厅面积无异p储藏间面积30平米左右，但过于狭长，利用率不高精装修是仁恒的强项，仁恒森兰雅苑也坚持了高标准，但次于仁恒怡庭15000元/的顶配装修标准报价为8000元/-10000元/不等，产品价值不同而标准不同总结：精准定

14、位和持续创新保障了仁恒森兰雅苑在淡市中仍然取得了不错的销售成绩推盘思路：角色划分、紧凑推货1.以品质较高的叠墅高开产品，树立高品质的形象，2.再以面积稍小的观邸补充产品线，作为资金回流产品，拉动销售，3.随即推出溢价水平最高的创新产品4层的类别墅产品郡庭全面提升社区品质，4.从而拉动普通公寓铭寓溢价力与市场接受度，为销售成交持续注入动力。价格策略：拉大旗、作虎皮p公寓房售价40000-50000元/，均价47000元/，复式叠墅售价60000-65000元/，郡庭均价70000元/p线上坚持不降价，但暗折力度大，郡庭实际成交均价仅为55600元/p周边住宅均价只有26000-30000元/，本

15、项目溢价率高达60%-100%去化成绩：高价高速p8月28日一期开盘，总套数472套，截止11月底已售出185套，去化比例为39.2%，月均去化套数62套左右，数量可观p仁恒森兰雅苑是上海2011年7月份以来单价三万以上成交金额第一楼盘上海龙湖好望山X叠墅案名龙湖好望山开发商上海龙湖置业发展有限公司板块松江新城板块楼盘位置人民北路2908弄（靠近梅家浜路）产品规划占地面积92734总建面148374 户数别墅241户，大平层170套容积率1.6产品类型普通住宅;别墅绿化率35%车位比1：1价格目前报价（元/）16合院别墅33000（毛坯）大平层（佘山公馆）24000-27000（装修）公寓（X

16、叠墅）16000（装修）建筑风格西班牙+新式里弄风格主力总价（万元）别墅750-850万大平层350-550万公寓110-200万产品特色、卖点合院别墅，双首层、全明地下室、X复式、错复式上海龙湖好望山位于松江新城板块，总建面14.8万方，被誉为龙湖低密度产品的全新升级项目周边生活配套极不成熟，居民出入严重依赖地铁9号线距九号线松江大学城站距九号线松江大学城站0.60.6公里公里松江大学城松江大学城距商业中心开元地中海距商业中心开元地中海3 3公里公里距距 第一人民医院第一人民医院2 2公里公里p龙湖好望山位于松江新城板块，距离佘山风景区8公里，临人民北路和广富林路，车行交通较为便捷p项目周边

17、目前没有公交站点，但距离地铁9号线松江大学城站只有600米左右，出行严重依赖依托轨道交通p项目周边配套不齐，距离项目最近的商业设施开元地中海在3公里左右，医疗教育配套包括上海第一人民医院、茸北中心幼儿园和西郊外国语学校 C块16合院别墅3幢17层青年公寓，约18户一层，户型为82、90、119 loft与69 平层5幢大平层公寓，户型为149 和195两种，一梯一户，精装，装修标准8000元/龙湖好望山整体规划186套合院别墅、5栋大平层公寓以及3栋精装小高层公寓，其中小高层公寓就是龙湖独创的新型复式“X叠墅”X叠墅为龙湖独创的2T18户公寓类产品，由13套82 、90、119 loft与5套

18、69 平层公寓拼接组成“X叠墅”标准层为2T18户布局，囊括了从平层到复式共5种户型，其复式产品在不做大赠送的前提下，实现了南北通透和双朝向，并有效地节省了公摊，因此受到广大刚需客户的欢迎标准层下层标准层上层69 平层两房90 loft一层90 loft二层119 loft一层119loft二层89 loft一层89 loft二层82 loft一层82 loft二层标准层户型分布：面积（）套数复式8228919051195平层695墙体结构上下对应，形成三开间布局，使loft相邻户型在二层面宽上存在差异上下层非对称式布局，有效利用走廊上方空间，减少公摊典型的X跃式布局，在无法实现整层南北通透的

19、情况下争取了两个户型朝向p采用创新的loft形式，在不做大赠送的情况下克服了一般loft产品南北不通透和户型朝向单一的弊端p在满足loft创新设计的同时也牺牲了平层产品的舒适性X跃式布局带来的另外一个后遗症是组织上下水管线难度增大X4户型82平米一房解析利用过道设置收纳空间，但同样存在空间利用率不足的问题大面宽横厅设计开间4.2m，但阳台宽度只有1.8m，外墙进深1.9m，造成室内光线不足楼梯下方空间设置小型卫生间，有新意p主卧套间面积约21平米，主卧开间约3m，独立更衣室、分离式卫浴一应俱全X2户型90平米两房解析p二层的客卫正对楼梯口，北面连接工作阳台。由于卫生间和工作阳台、工作阳台和次卧

20、之间的墙体都为结构墙，所以室内空间的改造余地较大p南向主卧套房进深较大，居住舒适度不高。此外，主卧内的卫生间虽然采用了干湿分离的设计，但是由于是暗间，所以采光通风效果较差p客厅朝北，采光上会逊色于朝南的户型，而且在冬天，朝北的户型会更加阴冷X5户型89平米两房解析p南向主卧开间4.2m，同时带凸窗和阳台，采光效果明显优于其它户型p主卧内的卫生间虽然采用了干湿分离的设计，但是由于是暗间，所以采光通风效果较差p独立衣帽间过于奢侈，但此部分空间不采光，难以有效利用p同样是4.2m横厅布局，阳台开间略多于X4户型X1户型69平米两房解析p整体来看69平米两房户型争取到了三开间朝南，由于引入燃气，厨房和

21、生活阳台占据了宝贵的南向面宽，使得室内空间舒适性下降p次卧虽为南向带有采光窗，但是由于南面大进深工作阳台的遮挡，所以次卧采光效果较差p卫生间内部空间可以满足卫浴基本三件套的摆放，但该卫生间的为暗间，通风采光差1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。3月-233月-23Sunday,March 5,20232、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。23:41:0123:41:0123:413/5/2023 11:41:01 PM3、越是没有本领的就越加自命不凡。3月-2323:41:0123:41Mar-2305-Mar-234、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。23:41:0123:41:

22、0123:41Sunday,March 5,20235、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。3月-233月-2323:41:0123:41:01March 5,20236、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。05三月202311:41:01下午23:41:013月-237、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。三月2311:41下午3月-2323:41March 5,20238、业余生活要有意义，不要越轨。2023/3/523:41:0123:41:0105 March 20239、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。11:41:01下午11:41下午23:41:013月-231

23、0、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。3/5/2023 11:41:01 PM23:41:0105-3月-2311、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。3/5/2023 11:41 PM3/5/2023 11:41 PM3月-233月-2312、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。05-Mar-2305 March 20233月-2313、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Sunday,March 5,202305-Mar-233月-2314、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。3月-2323:41:0105 March 202323:41谢谢大家谢谢大家