物业管理实施办法.docx

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1、物业管理实施办法第一章总 则第一条为规范和润花园住宅区物业管理行为，明确业主、使用人和开发商聘请的 物业管理单位的权利和义务，保障物业的安全与合理使用，创造和保持良好的居住环境 与公共秩序，根据浙江省住宅区物业管理办法和舟山市城镇住宅区物业管理暂行 办法的有关规定，结合和润花园住宅区实际，制定本办法。第二条本办法所称住宅区，是指和润花园住宅区。本办法所称物业，是指住宅区住宅与非住宅房屋、房屋共用部位、共用设施设备以 及配套的公共设施、设备和场地。本办法所称物业管理，是指开发商代表业主委托物业管理单位对住宅区住宅与非住 宅房屋、房屋共用部位、共用设施设备及配套的公共设施、设备和场地提供维护、修缮

2、、 管理服务，并对住宅区物业管理区域内的公共秩序、安全保卫、消防、交通、环境卫生、 绿化等事项提供管理、维护和服务的活动。本办法所称业主，是指住宅区房屋的所有权人，包括暂未售出的空置房屋的开发商。本办法所称使用人，是指住宅区房屋的承租人和其他实际使用房屋的人。本办法所称物业管理单位，是指舟山中联物业管理有限公司。第三条 住宅区物业管理实行业主自治管理与委托物业管理单位专业管理相结合 的原则。第四条住宅区接受住宅区所在地物业管理主管部门监督与指导本住宅区的物业 管理工作。住宅区接受住宅区所在地城建、规划、市政、绿化、环卫、环保、卫生、交通、供 水、供电、供气、通迅、公安、物价、民政等主管部门监督

3、与指导本住宅区物业管理中 的有关工作。住宅区接受住宅区所在地街道办事处、居民委员会协调本住宅区物业管理与社区管 理、社区服务的相互关系。第五条住宅区依照浙江省住宅区物业管理办法、舟山市城镇住宅区物业管理 暂行办法的规定召开业主代表大会并成立业主委员会。住宅区业主委员会代表住宅区全体业主及使用人的合法权益，委托物业管理公司实 行物业管理，并依据浙江省住宅区物业管理办法、舟山市城镇住宅区物业管理暂行 办法、住宅区业主临时公约、物业管理服务合同行使职权。在住宅区业主委员会未依法成立前，本住宅区物业管理工作由住宅区开发商组建的 物业管理公司实行前期物业管理。第六条 物业管理公司根据浙江省住宅区物业管理

4、办法和舟山市城镇住宅区 物业管理暂行办法的规定，依照住宅区物业管理服务合同，对住宅区的物业实施统一 管理。第二章业主的权利与义务第七条业主的权利（一）享有住宅区业主代表的选举权和被选举权；（二）享有对住宅区业主公约、住宅区物业管理实施办法的建议、提议权；（三）对住宅区物业管理工作提出意见和建议。（四）对住宅区有关业主利益的重大事项提出建议，并享有审议权；（五）享有与缴纳物业管理服务费用相符的服务；（六）监督物业管理单位的物业管理服务行为；（七）享有合理使用住宅区共用部位、共用设施设备、公共配套设施设备、市政公 用设施和场地的权利。第八条业主的义务（一）遵守住宅区物业管理实施办法；（二）遵守住宅

5、区业主公约；（三）遵守住宅区物业管理各项规章制度和规定；（四）依据物价主管部门核准的收费标准向物业管理单位交纳物业管理综合服务 费、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车泊位管理费。（五）依据物业管理单位提供的有偿服务、特约服务项目收费标准向物业管理单位 交纳专项配套的有偿服务项目服务费和特约服务项目服务费。（六）装饰装修房屋时，遵守住宅区房屋装饰装修管理的有关规定。（七）不得占用、损坏住宅区的共用部位、共用设施设备、公共配套设施设备、市 政公用设施或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需使用共用部位、共用设施、 设备的，应事先征得物业管理公司同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，

6、给 予赔偿。（八）对承租人、使用人及访客等违反住宅区业主公约和物业管理制度等造成的损 失、损害承担连带赔偿责任。第三章物业管理单位第九条 住宅区自房屋出售之日起至住宅区业主委员会与选聘的物业管理单位签 订的物业管理委托合同生效时止的物业管理，由住宅区开发商聘请专业物业管理公 司进行住宅区的前期物业管理。第十条物业管理单位的权利义务（一）对房屋共用部位、共用设施设备、公共配套设施、市政公用设施、治安保卫、 消防安全、区内交通、园林绿化、环境卫生等项目进行维修、养护、修缮、服务与管理。（二）根据有关法规和政策，结合住宅区实际情况，制定住宅区物业管理制度和物 业使用守则并书面告知业主。（三）建立健全

7、住宅区物业管理档案资料P（四）制止违反住宅区物业管理制度和物业使用守则的行为。（五）可选聘专业公司承担住宅区的特殊专项管理与服务业务，但不得将住宅区物 业的整体管理责任转让给第三方。（六）依据住宅区所在地物价主管部门核准的收费标准向业主收取物业管理综合服 务费、房屋装饰装修建筑垃圾清运费、机动车辆停车泊位管理费。（七）依据住宅区有偿服务项目收费标准和特约服务项目收费标准向委托服务的也 主或使用人收取专项配套有偿服务项目服务费和特约服务项目服务费。（A）编制住宅区物业管理服务及财务年度计划。（九）每年至少一次向住宅区业主公布物业管理综合服务费用收支帐目。（十）提前将房屋装饰装修的注意事项和限制条

8、件书面告知住宅区业主和使用人并 与业主或使用人订立房屋装饰装修管理协议，做好房屋装饰装修的口常监督管理。（十一）不得擅自占用住宅区的共用部位、共用设施设备、公共配套设施设备、市 政公用设施或改变其使用功能，如需扩建或完善配套项目，须报住宅区所在地政府有关 部门批准后方可实施。（十二）向住宅区业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。（十三）向住宅区业主提供与日常生活相关的专项配套有偿服务项目。（十四）依法开展多种经营和有偿服务以及委托性的特约服务。第四章物业管理服务内容第十一条物业管理单位应对住宅区下列公共性综合服务项目进行管理与服务：（一）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括

9、：房屋基础、承重墙体、柱、 梁、楼板、楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、庭院等。（-）房屋建筑共用设施设备及其运行维修、养护和管理，包括：共用的上下水管 道、落水管、污水管、供电线路、共用照明、楼内消防设施设备等。（三）市政公用设施和附属建筑的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管 道、化粪池、设备用房、垃圾中转房、公共绿地、道路、路灯、草坪灯、沟、渠、自行 车棚、公共停车场地等。（四）附属配套建筑和服务设施的维修、养护和管理，包括：智能化弱电系统设施 设备、物管中心、水泵房、消防泵房、门岗等。（五）绿化的养护与管理，包括：中心绿地、道路两侧绿地以及其他公共绿地等。（六）环境卫

10、生管理，包括：房屋共用部位和公共场所以及道路、公共绿地的清扫 保洁、生活垃圾的收集和清运、楼宇外墙的清洁卫生、化粪池的清理、污水管道的疏通、 卫生防疫等。（七）维护公共秩序、治安防范和消防安全，包括：封闭式全天候24小时技术防 范、安全监控、看护守卫、巡逻巡视、门卤执勤等。（A）道路、交通、车辆管理，包括：停车场地管理、机动车辆和非机动车辆停放 管理、区内道路和车辆通行管制等。（九）房屋装饰装修的日常监督管理。（+）管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料等物业档案、住户用户档案以及 物业维修、更新费用的帐务。（十一）配合社区开展园区居民精神文明、文化建设活动。（十二）公共事业性代办服务。项目如

11、下：1、电话及访客留言转告。2、报刊邮件转发。3、代收代缴住户水、电、管道煤气、电视、通迅等费用。4、代叫出租车。5、代聘司机、家教、保姆。6、代订生日蛋糕、花篮。7、代聘装璜设计、装饰装修单位。8、代办家政服务。9、代办报刊征订。本条公共性综合服务项目的管理与服务，其费用含入物业管理综合服务费标准内， 但第十二款公共事业性代办服务项目在服务过程中所发生的直接费用由委托代办的业 主按实承担。第十二条 物业管理单位应为住宅区业主提供下列专项配套有偿服务项目并进行 管理与服务：（一）提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护服务。（-）提供常规性家政服务。（三）提供机动车辆清洗服务。（四）提供临时照看

12、儿童服务。（五）提供机动车辆停车泊位管理服务。（六）提供装饰装修建筑垃圾清运服务。（七）提供桶装饮用水送水服务。（A）代管房屋。（九）代理房屋租赁、转让中介。上述专项配套有偿服务项目的管理与服务，其费用由物业管理单位按有偿服务、合 理收费的原则，确定服务项目的服务内容、质量要求和收费标准，并报住宅区所在地价 格主管部门备案。第五章物业管理服务费用第十三条 住宅区物业管理按企业经营、有偿服务的原则，根据住宅区物业管理服 务内容、服务质量，合理收取物业管理服务费用。第十四条住宅区物业管理服务费用包括物业管理综合服务费、房屋装饰装修建筑 垃圾清运费、机动车辆停车泊位管理费、专项配套有偿服务费、特约服

13、务费。第十五条 物业管理单位为业主、使用人提供公共性综合服务所收取的物业管理综 合服务费，由业主委员会与物业管理单位约定收费标准，报住宅区所在地物价主管部门 核准后执行。第十六条物业管理单位对公共停车场所停放机动车辆提供停车泊位管理服务所 收取的机动车辆停车泊位管理费，由物业管理单位确定价格后报物价部门备案后执行。第十七条物业管理单位对业主、使用人房屋装饰装修过程中产生的建筑垃圾提供 清运服务所收取的房屋装饰装修建筑垃圾清运费，由物业管理单位按政府物价主管部门 规定的标准执行。第十八条物业管理单位为业主提供专项配套服务所收取的专项配套有偿服务费， 由物业管理单位按有偿服务、合理收费的原则，确定

14、服务项目的服务内容、质量要求和 收费标准，报住宅区所在地物价主管部门备案后执行。第十九条物业管理单位受业主、使用人个别委托提供的特约服务所收取的特约服 务费，由物业管理单位制订委托性特约服务项目、服务内容与质量、收费标准，报住宅 区所在地物价主管部门备案后执行。第二十条 物业管理单位对业主、使用人的房屋自用部位、自用设施设备维修养护 及其它特约服务，由业主、使用人按实际发生的费用支付。第二十一条 房屋共用部位、共用设施设备、公共配套设施的维修、养护、更新费 用的收取、使用和管理按政府部门有关住宅区物业维修专项资金管理的办法执行。第六章物业的使用与维护第二十二条 业主、使用人应当遵守法律、法规的

15、有关规定和住宅区物业管理制度 及物业使用守则，按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、 排水、通风、通行、采光、维修、消防、安全、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系， 不得侵害他人的合法权益。第二十三条 业主、使用人使用房屋不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋结构，破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、 阳台等部位的颜色、形状和规格等）。（二）擅自将住宅及附属用房如架空层、汽车库、自行车库用于营业、办加工厂、 幼儿园、居住等。（三）擅自封闭阳台、安装阳台窗及其他各类防盗栅、栏等改变立面效果。（四）擅自改变房屋用途及设计用途、功能和布局等。（五）对房屋的内外承重墙、梁、

16、柱、楼板、阳台、天台、露台、屋面等进行违章 凿、拆、搭、建等。（六）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、通讯、电视、排水、排污、消防、可 视对讲门控系统、红外线防盗报警系统、电视监控系统等公用设施。（七）占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、天台等公用设施及场地。（A）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品。（九）其他从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。业主、使用人不按房屋使用规定使用房屋造成的后果，由其自负。第二十四条 住宅区物业管理区域内禁止下列行为：（一）践踏、占用绿地，擅自在公共绿地、庭院搭建构筑物、车棚、遮阳雨蓬等。（二）损毁树木、园林及建筑小品。（三）占用或损坏道路、通道、停车场

17、地、自行车棚等共用设施及场地。（四）随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物。（五）发生超出规定标准的噪音。（六）排放有毒、有害等污染环境的危险物质。（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划。（A）在公共场所、道路两侧乱设摊点。（九）擅自设立广告牌。（IO影响市容观瞻的晾衣挂物。（十一）随意停放机动车辆和非机动车辆。（十二）严禁饲养家禽、家畜。宠物必须圈养，不得影响和危害他人，不得将秽物 排放在公共场地。（十三）聚众闹事、噪声扰民等危害公共利益或其它不道德行为。（十四）法律、法规、规章及政府禁止的其他行为。第二十五条任何单位和个人不得占用住宅区物业管理区域内的公共建筑和共用 设施设备、公共配套设

18、施。因维修或公共利益需要临时占用、挖掘住宅区内道路、场地的，必须报经有关部门 批准，并及时恢复原状。第二十六条 物业维修、养护、更新的费用，按照下列规定承担：（一）住宅自用部位和自用设备的维修、养护、更新费用，由业主承担。（二）住宅共用部位、共用设施设备和公共配套设施的维修、养护、更新费用，按 政府部门有关住宅区物业管理维修专项资金管理办法执行。住宅的共用部位、共用设施设备和公共配套设施属于人为损坏的，其维修、养护、 更新费用由责任人承担。物业在保修期限内出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，物业管理单位应督促 施工单位限期维修。第二十七条 房屋的共用部位和共用设施设备维修时，相邻业主、使用人

19、应当予以 配合。因相邻业主、使用人拒绝配合维修造成其他业主、使用人财产损失的，由责任人 负责赔偿。因物业维修、装修造成相邻业主、使用人财产损失或影响房屋使用的，由责任人修 复或赔偿。第七章附 则第二十八条 依据本办法，住宅区业主委员会成立后，由业主委员会根据业主代表 大会的决定或授权选聘物业管理单位，并与其签订物业管理服务合同。第二十九条物业管理单位依据本办法的有关规定和物业管理服务合同，制订住宅 区物业管理具体规章制度。第三十条本办法由住宅区开发商舟山中联房地产开发有限责任公司和舟山中联 物业管理有限公司制定，住宅区物业管理处负责解释。第三十一条 本办法与国家法律、法规不符时，按国家法律、法规执行。第三十二条 本办法报住宅区所在地物业管理主管部门登记备案。第三十三条本办法自住宅区交付之日起至业主大会制订的物业管理实施办法实 行时终止。