VKWG08-23筹备业主大会、选举业主委员会操作.docx

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1、1 .目的为协助筹备业主大会和选举业主委员会工作提供指引。2 .范围本指引适用于集团各分公司。3 .职责3.1. 集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布。3. 2.各分公司负责本文件的具体实施，并提出动议修改的意见或建议。3 . 3.各分公司参照本指引和当地法规要求，编制具体操作细则及实施方案。4 .方法和过程控制4.1. 首次业主大会的成立1. 1.物业管理区域内持有1 / 2以上投票权的业主入住以后，应该筹备成立业 主大会。（各地区有具体规定的按照当地法规执行）4.1. 2.分期开发的住宅区，第一期有1 / 2以上投票权的业主入住以后，可以筹 备成立业主大会。（各地区有具体规定的按照当

2、地法规执行）4.1. 3.项目具备成立业主大会条件后，地产公司应向项目所在地的区房地产行政 主管部门、街道办事处提出成立业主大会的申请。（附件一）4.1. 4.筹备首次业主大会的费用按照当地物业管理相关规定执行，如无明确规定 则由地产公司承担。4. 2.成立业主大会筹备组4.2. 1.业主大会筹备组（以下简称筹备组）由业主代表、开发商代表组成。在房 地产行政主管部门和街道办的指导下负责业主大会筹备工作。4. 2. 2.筹备组中的业主代表建议参照业委会委员的条件，并应关注以下事项：a、必须是业主本人（业主身份以售房合同或产权证登记为准）；b、支持、配合管理处工作。c、模范履行业主义务，不欠交管理

3、费。4. 2. 3.筹备组中业主代表和开发商的人数应符合当地法规规定，如当地法规无明 确规定，应请示当地房地产行政主管部门意见。4. 2. 4.业主代表由业主自愿申请参加。4. 2. 5.在获得主管部门批准后，地产公司应及时在小区通告栏、电子显示屏、网 站等形式召集业主自荐参加业主大会筹备工作。（附件二） 4. 2. 6.业主代表报名参加筹备组人数超过房地产行政主管部门批复的人数时，由 开发商代表和政府主管部门组织所有报名的业主代表召开会议推选出筹备组中编号 VKWG08-23-5：温馨家园（物业名称）业主委员会委员候选人自荐表姓名性别出生年月二寸彩色 证件照户口所在地民族身份证号文化程度现在

4、工作单位房产地址联系电话竞选宣言个人简介说明：1、候选人必须是产权登记人，候选人应当热心公益事业、责任心强，身体健康，有一定组织能 力和必要的工作时间，必须是成年人士且须具有一定的文化程度。2、候选人的产生采取自荐的方式。3、未满十八岁的产权登记人没有选举权和被选举权。本人现谨声明，在此表内所陈述全部内容确属事实。签名：XXXX年XX月XX日业主代表的产生办法物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名 业主代表成为业主委员会侯选人。（一）首次业主大会召开前业主代表的产生程序：1、由业主大会筹备组确定，按照幢、单元、楼层为单位产生业主代表，选 举过程由业主大会筹备组监督执

5、行。2、业主以自荐的方式到业主大会筹备组报名，确定业主代表侯选人。3、在业主大会筹备组的监督下，业主书面投票选举所代表业主的幢、单元、 楼层业主代表侯选人。4、业主代表的选举可以采取现场投票的方式，也可采用上门发放、回收选 票的方式。但必须达到其所代表业主的1/2以上业主参加投票为有效，得票最多 的为业主代表。5、如果出现相同票数的情况，则由业主对得票最多的业主代表侯选人再次 投票，直至选出得票最多的一人成为所代表的幢、单元、楼层业主代表。（二）物业已经成立业主委员会的业主代表的产生或增补：参照首次业主大会召开前业主代表的产生程序执行温馨家园（物业名称）首届业主委员会委员选票房号：业主姓名：本

6、单位建筑面积：折合投票权数：票序号:NO候选人房号选择N0候选人房号选择1XXXX苑X座X房86XXXXXXX苑X座X房X2XXXX苑X座X房97XXXXXXX苑X座X房发 展商代表3XXXXX公司代表N 8X苑X座X房4XXXX苑X座X房9xxxX苑X座X房5XXXX苑X座X房6义X义X苑义座X房娈XXX发展商代表乂说明1 .本选票必须由本单位合法产权登记人或产权登记人书面委托的代理人填写；产 权属公司所有的单位须该公司法人代表或法人代表书面授权人填写，代理（授 权）人填写的应附书面委托（授权）书，否则本票视为无效。2 .候选人按姓氏笔画排列，排名不分先后，请在您认可的候选人后画“V”。如您

7、 需要另选他人，请将其姓名、房号填入空格并在后面画“V”。3 .本届业主委员会委员定为？必人，每张选票所选人数必须少于或等于犯人，超 过？1人本票视为无效。4 .本选票自发放后，筹备组将组织工作人员上门收取，业主也可以将填好的选票 自行投放到指定“投票箱”（设在小区出入口处）。5 .本次投票最后截止时间为2OO2XXXX年04XX月刈XX日心XX： 00时，逾期视为 放弃选举权。6 .温磐东园（物业名称）筹备组组对本票具有最终解释权。咨询电话：XXXXXXX联系人：XXX先生/小姐。投票业主签名:代理（授权）人签名:关于召开业主大会的通知XX 业筹xxxxxxx尊敬的各位业主：在全体业主的积极

8、配合及业主大会筹备组的努力下，现已产生了首届业主委 员会委员候选人，并完成了选票的发放、回收工作。经过一系列紧张有序的筹备, 拟定于XX月XX日召开业主大会，大会主要内容为公开开箱验票、计票和唱票工 作，选举产生（物业名称）首届业主委员会，具体安排如下：会议时间：XX月XX日XX： XX会议地点：X栋X座参加人员：房地产行政主管部门领导、街道办事处或居民委员会人员、全体 业主（业主代表）、候选人、业主大会筹备组成员列席人员：物业公司相关人员 敬请各位业主安排好时间准时参加!（物业名称）业主大会筹备组XXXX年XX月XX日关于首次业主大会决议公告XX 业筹xxxxxxx尊敬的各位业主：XX月XX

9、日召开了首次业主大会会议，通过了业主大会议事规则、业主 公约。选举产生了第一届业主委员会，共N名委员。XX日，召开了第一次业主 委员会会议，选出业委会主任一名，副主任一名。详细名单如下：主任：XXX先生/小姐（义栋X座X房）副主任：XXX先生/小姐（XX公司代表）XXX先生/小姐（义栋X座X房）委员：XXX先生/小姐（X栋X座X房）XXX先生/小姐（X栋X座X房）（物业名称）业主大会筹备组工作圆满结束，自即日起解散，有关业主大会 的工作由其执行机构业主委员会承担。特此公告附：业主大会议事规则业主公约（物业名称）业主大会筹备组XXXX年XX年XX日关于（物业名称）业主委员会选举结果的报告XX 业

10、筹xxxxxxxXXX建设局：在区建设局物业管理科领导的指导监督下，于XX月XX日成立了业主大会， 召开了首次业主大会会议，并邀请了 XX街道办事处、XX居委会、筹备组成员， 发展商代表、物业管理公司代表出席大会。会上进行了公开验票、唱票、计票工 作。本次选举共发放选票XXX张，回收选票XXX张，其中有效票XXX张，无效票 XX张。在现场业主的监督下统计各候选人的最终得票数：XXX先生/小姐：X X X先生/小姐：XXX先生/小姐： 共N人当选（物业名称）首届业主委员会委员。XX月XX日召开了（物业名称）业主委员会第一次会议，选举XXX先生/ 小姐为主任、X X X先生/小姐为副主任、XXX先

11、生/小姐为副主任、XXX先 生/小姐为执行秘书。申请备案，请予批准!附：业主大会议事规则业主公约（物业名称）业主大会筹备组XXXX年XX月XX日的业主代表。4. 2. 7.筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告（附件三）。4. 2. 8.筹备组应当自组成之日起30日内在房地产行政主管部门的指导下，组织 业主召开首次业主大会会议，成立业主大会，并选举产生业主委员会。4. 2. 9.筹备组产生后，履行以下职责：a、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；b、参照各地房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则 和业主公约。c、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会

12、议上的投票权数；d、确定业主委员会委员候选人产生办法。4. 2.10业主大会议事规则、业主公约、首次业主大会会议召开的时间、地点、 形式以及业主在首次业主大会会议上的投票权数，业主委员会委员候选人产生办 法等内容需要在物业管理区域内公示15日。4. 3.确定业主委员会的选举方式4. 3.1.业主委员会人数应符合当地法规规定，或根据当地房地产行政主管部门的 要求确定，一般情况下为单数。4. 3. 2.分期开发的小区，建议业主大会筹备组根据项目实际情况确定每期的业主 委员会人数，并且分布合理。4. 3. 3.业主委员会实行差额选举，因此候选人数应多于应选人数。4. 3. 4.筹备组成立后应及时确定

13、业主委员会候选人（见附件四）。业主委员会委 员候选人应具备以下条件：a、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；b、遵守国家有关法律、法规；c、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；d、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；e、具有一定组织能力；f、具备必要的工作时间。4. 3. 5.如售房合同或产权证上登记的业主超过一人，均可按享有的产权比例行使 业主权利，但如果他们同时成为筹备组成员或业主委员会候选人，必须提前向全 体业主公布。4. 3. 6.候选人产生方式（建议根据项目情况由业主大会筹备组选择）：a、候选人的产生可采取业主自荐或推荐的方式。业主委员会委员候选人

14、自荐表（见附件五） b、物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名 业主代表参加业主大会会议，业主代表作为业主委员会委员侯选人，且业主代表 应均匀分布在物业各个幢、单元、楼层。（见附件六）4.4.公布业委会候选人资料和业主大会议事规则、业主公约（草案）4. 4.1.由筹备组对所有业委会委员候选人进行资格审议后（关注候选人必须是业 主本人），将候选人基本情况和业主大会议事规则、业主公约（草案）在物 业管理区域内公示15日。业主如有异议可向筹备组提出质疑，由筹备组给予解 答，并对相关文件进行修订。4. 4. 2.公布的候选人资料应包括：（以下资料收集时应告知业主需对外公布并

15、征 得业主同意）a、姓名，性别，年龄，学历，工作简历，照片b、竞选宣言及其他4.5. 发放、回收选票4. 5.1.如候选人资料公示期满业主无异议，则印制选票（见附件七），并安排人 员逐户发放、回收。4. 5. 2.投票人必须是产权登记人或产权登记人的委托代理人，公司户应是公司法 定代表人或其书面授权人。委托（授权）人填写选票须附有产权人签字的书面委 托书。4. 5. 3.业主大会表决可采取现场投票的方式，也可采用上门或在物业内固定区域 集中发放、回收选票的方式（见附件七）。为提高选票回收率，保证选举成功， 一般采用后两种方式发放、回收选票。4. 5. 4.发放、回收选票的工作应由筹备组具体负责

16、实施，物业公司人员可以在筹 备组书面授权的情况下进行协助。4. 5. 5.为便于选票的统计和确认，选票的发放、回收都应有业主的签字确认。4. 5. 6.首次业主大会会议要讨论通过业主大会议事规则、业主公约，且须 有物业管理区域内三分之二以上的业主表决通过，故应在会前确认有足够的选 票，以便会议顺利召开。4. 6.召开首次业主大会会议4.6. 1.会议通知及有关材料应在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公 示，也可通过小区电子显示屏、社区网站等形式发布。（见附件八）4. 6. 2.除业主或业主代表外，出席会议人员须包括所在地区房地产行政主管部门 领导、街道办事处或居民委员会、业主大会筹备组

17、成员、业委会候选人、物业公 司代表等。4. 6. 3.当场开箱验票、唱票。应事先确定唱票、计票、监票人。其中唱票人、计 票人可由业主大会筹备组成员担任，监票人建议从现场参加会议的业主中以自愿 的方式产生。4. 6. 4验票时应注意:a、经筹备组同意，为保证选票的真实性，可在选票上加盖统一印章；b、业主所投票数不得超过其投票权数；c、所选人数不得超过应选委员人数。4. 6. 5.业委会选举实行差额选举，候选人中得票数多者为业主委员会委员。4. 6. 6.首次业主大会会议由筹备组负责作书面记录并存档，业主委员会成立后， 由业主委员会承担相应职责。4. 7.召开第一次业主委员会会议4.7.1.业主委

18、员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选 产生业主委员会主任1人，副主任1-2人（专职执行秘书的设置依据各地物业法 规的规定，如法规无明确规定则由业主委员会会议决定，并在业主大会议事规 则中予以明确），以便业主委员会正常开展工作。4. 7. 2.由业主委员会代表业主与物业管理公司签订物业服务合同（提前在物 业管理区域内公示合同文本）。4.7. 3.业主委员会召开第一次会议后，应将业主大会和业主委员会会议相关决议 在物业管理区域内进行公告（见附件九）。4. 8.业主委员会申请备案4. 8.1.自业主委员会选举产生之日起三十日内，应指定专人报当地房地产行政主 管部门备案（见附件十

19、），并申请刻制业主委员会公章。4. 8. 2.申请备案时一般应提交如下材料（见附件十）（具体根据当地房地产行政 主管部门要求确定）：a、业主大会的成立情况（包括业主委员会委员名单）b、业主公约c、业主大会议事规则4. 8. 3.业主委员会公章应由专人保管并按公章管理制度使用。涉及重要事项需使 用公章时，应由多数委员签字认可。4. 9.注意事项1.在业主大会筹备、业主代表、业主委员会选举过程中张贴的资料，建议对 张贴现场拍照保存。4. 9. 2.业主大会筹建期间的所有相关文件，包括会议纪要、通知、公告、选票和 选举程序、结果等文件和相关照片，必须单独建档，妥善保存。4. 9. 3.所有现场发布的

20、公告底稿要有筹备组负责人审核，并保留记录。4. 9. 4.物业管理公司相关工作人员在成立业主大会过程中应积极协助筹备组工 作，在对外所张贴的资料中，如涉及到物业公司人员参与，应注名“经筹备组授权”，以免造成误解。4. 9. 5.成立业主大会时应确定各个准备阶段的时间节点。4 . 9. 6.新公司第一个项目成立业主大会，相关方案应报集团物业管理部审核通 过。5 .附件VKWG08-23-1：关于成立（物业名称）业主大会筹备组的请示VKWG08-23-2：关于成立业主大会筹备组的通知VKWG08-23-3：业主大会筹备组成立公告VKWG08-23-4：关于业主委员会委员候选人接受报名的通知VKWG

21、08-23-5：（物业名称）业主委员会委员候选人推荐表VKWG08-23-6：业主代表的产生办法VKWG08-23-7：（物业名称）首届业主委员会选票VKWG08-23-8：关于召开业主大会的通知VKWG08-23-9：关于业主委员会选举结果的公告VKWG08-23-10：关于（物业名称）业主委员会选举结果的报告VKWG08-23-11 ：业主大会议事规则VKWG08-23-12：业主公约（同 VKWG08-38-2）VKWG08-23-13：物业管理服务合同关于成立（物业名称）业主大会筹备组的请示XX地字XXXX第XXX号XXX建设局：（物业名称）于XXXX年XX月XX日入住，按照（XX地区

22、）物业管理条例 的规定，已经具备成立业主大会筹备组的条件。为更好地维护广大业主的合法权 益，实行业主自治与专业服务相结合的物业管理模式，特申请成立（物业名称） 业主大会筹备组，其中（物业名称）业主代表XX人，开发商代表XX人，敬请批 复为盼！XXXXX房地产有限公司XXXX年XX月XX日关于成立业主大会筹备组的通知XXVK （XX） XXXX1XXX尊敬的各位业主：为了建立一个合法的、能代表全体业主行使物业权益的组织，创造优美、安 全、舒适、文明的环境，把（物业名称）建设成为业主与物业管理公司共管的、 有良好居家环境的高尚住宅，根据当地物业管理法规名称和XXX建设局的指 示，（物业名称）成立业

23、主大会筹备组，现将有关事宜通知如下：一、业主大会筹备组的组成及其职责1、筹备工作小组由业主代表N人、开发商N人共同组成。2、筹备工作小组职责：&、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；b、参照各地政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则 和修订业主公约；c、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；d、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；二、筹备工作小组中业主代表应具备的条件：1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；2、遵守国家有关法律、法规；3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

24、5具有一定组织能力；6、具备必要的工作时间。筹备组中业主代表由业主推荐或业主自荐。符合以上条件并且愿意参加业主 大会筹备组的业主，请于XXXX年XX月XX日前到管理处领取（物业名称）业主 筹备工作小组成员登记表。成立业主大会是我们每一位业主共同的事情，希望全体业主积极参与并给予 大力支持。（附XXXXXX建设局批文）。特此通知XXXXXXXX （地产公司名称）XXXX年XX月XX日业主大会筹备组成立公告XX 业筹xxxxxxx尊敬的各位业主：在XXX （政府主管部门）的指导下，（物业名称）业主大会筹备组已于XX月 XX日正式成立。筹备组由业主代表N人、开发商代表N人组成，详细如下：业主代表：X

25、XX先生/小组（X栋X座X房）XXX先生/小组（X栋X座X房）开发商代表：XXX先生/小组筹备工作小组联系电话：XXXXXXX联系人：XXX先生/小组特此公告（物业名称）业主大会筹备组XXX X年X X月X X日关于业主委员会委员候选人接受报名的通知XX 业筹xxxxxxx尊敬的各位业主：XX月XX日在区建设局物业监管科领导的指导下，召开了（物业名称）业主 大会筹备组首次会议。根据会议精神及成立业主委员会工作计划，拟定于XX月 XX日前产生N （单数）名业主委员会委员候选人，产生办法如下：一、业主委员会委员候选人应具备的条件1、候选人必须是产权登记人（根据（当地法规名称）规定：业主身份以售 房

26、合同或产权证登记为准）。2、候选人应当热心公益事业、责任心强、身体健康，有一定的组织能力和 必要工作时间。3、候选人必须是成年人士，且须具有一定的文化程度。二、业主委员会委员候选人的产生方式候选人的产生采取业主自荐的方式。如符合以上条件并且愿意参加业主委员 会的业主，请于XXXX年XX月XX日前到管理处领取表格登记，联系十户或以上 产权登记人推荐。并于XX月XX日前将填好的表格交给管理处X X X先生/小姐。成立（物业名称）业主委员会是我们每一位业主共同的事情，希望全体业主 积极参与并给予大力支持。（业主大会组首次会议纪要详见小区公告栏）。特此通知（物业名称）业主大会筹备组XXXX年XX月XX日