智能化楼宇运维方案.pdf

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1、 安徽合肥 XX 国际大厦 2016 年智能化楼宇运维 投标文件 编号：招标人：安徽合肥 XX 物业管理有限公司 投标人（盖章）：安徽合肥 XX 股份有限公司 法定代表人或其委托代理人：（签字或盖章）单位地址：联系电话：FAX:邮政编码：】目录 第一部分 商务部分 错误!未定义书签。一、投 标 函 错误!未定义书签。二、开标一览表 错误!未定义书签。三、投标报价书 错误!未定义书签。四、公司情况一览表 错误!未定义书签。五、偏离说明表 错误!未定义书签。六、投标资格证明文件 错误!未定义书签。、第二部分 技术部分 错误!未定义书签。一、项目介绍 错误!未定义书签。客户介绍 错误!未定义书签。主

2、要系统介绍 错误!未定义书签。闭路电视视频监控系统 错误!未定义书签。入侵防盗报警系统 错误!未定义书签。信息发布系统 错误!未定义书签。门禁管理系统 错误!未定义书签。车辆管理系统 错误!未定义书签。无线对讲覆盖系统 错误!未定义书签。公共广播系统 错误!未定义书签。多媒体会议系统 错误!未定义书签。计算机网络及电话机、UPS 系统 错误!未定义书签。BA 控制系统 错误!未定义书签。中央空调管理 错误!未定义书签。电子巡更系统 错误!未定义书签。行业标准规范 错误!未定义书签。二、系统维护方案 错误!未定义书签。2 错误!未定义书签。1 错误!未定义书签。2 错误!未定义书签。方案设计 错

3、误!未定义书签。方案总体思路 错误!未定义书签。服务保障机制 错误!未定义书签。服务流程图 错误!未定义书签。设备维护注意事项 错误!未定义书签。具体维护内容 错误!未定义书签。闭路电视视频监控系统 错误!未定义书签。入侵防盗报警系统 错误!未定义书签。信息发布系统 错误!未定义书签。门禁管理系统 错误!未定义书签。车辆管理系统 错误!未定义书签。：无线对讲覆盖系统 错误!未定义书签。公共广播系统 错误!未定义书签。多媒体会议及广播系统 错误!未定义书签。计算机网络、电话系统及 UPS 系统 错误!未定义书签。BA 控制系统 错误!未定义书签。中央空调管理及远程抄表 错误!未定义书签。电子巡更

4、系统及其他 错误!未定义书签。维护服务方式 错误!未定义书签。-三、服务保障体系 错误!未定义书签。3 错误!未定义书签。3 错误!未定义书签。项目管理制度 错误!未定义书签。项目管理综述 错误!未定义书签。服务过程持续改进 错误!未定义书签。提升服务主动性 错误!未定义书签。系统整合调整 错误!未定义书签。技术支持改进 错误!未定义书签。服务态度改进 错误!未定义书签。服务质量控制 错误!未定义书签。服务技能提升 错误!未定义书签。维护服务作郑重承诺 错误!未定义书签。技术支持及服务流程 错误!未定义书签。四、培训服务 错误!未定义书签。4 错误!未定义书签。、系统培训 错误!未定义书签。培

5、训记录（表五）错误!未定义书签。五、人员配备 错误!未定义书签。5 错误!未定义书签。人员配置 错误!未定义书签。六、附表 错误!未定义书签。6 错误!未定义书签。表一、系统的维护清单 错误!未定义书签。$闭路电视视频监控系统 错误!未定义书签。入侵防盗报警系统 错误!未定义书签。信息发布系统 错误!未定义书签。门禁管理系统 错误!未定义书签。车辆管理系统 错误!未定义书签。无线对讲覆盖系统 错误!未定义书签。公共广播系统 错误!未定义书签。多媒体会议系统 错误!未定义书签。%BA 控制系统 错误!未定义书签。电子巡更系统 错误!未定义书签。中央空调管理 错误!未定义书签。表二、系统日常检查表

6、 错误!未定义书签。表三、系统定期维护表 错误!未定义书签。表四、系统年终检测报告 错误!未定义书签。表五、故障处理登记表 错误!未定义书签。表六、培训记录 错误!未定义书签。&第一部分 商务部分 一、投 标 函 二、开标一览表 三、投标报价书 四、公司情况一览表 1,企业名称：2 地址：3 当地代表处地址：4 法定代表人：5 注册资金：注册年份：6 法人授权代表：联系电话：7 传真：电子邮箱：#8 开户银行：账号：9 税号：10 主营范围：11 备注：五、偏离说明表 投标人名称：招标文件编号：序号 招标文件要求 投标偏离)偏离说明 1 2 *投标人名称：授权代理人：（签字）日 期：六、投标资

7、格证明文件，1、法定代表人资格证明书 单位名称：地 址：姓名：性别：年龄：身份证号：职务：系 的法定代表人，为工程招投标、施工、竣工、保修维护等，签署投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。特此证明。投标人：日期：年 月 日 2、法人授权委托书 本授权委托书声明：我 系 的法定代表人，现授权委托 的 为我公司参加 的招投标工作的法人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所办理的相关事宜。代理人无转委托权，特此委托。法定代表人：（签字或盖章）授权代理人（签字）：年龄：身份证号：职务：投标单位：（盖章）授权委托日期：年 月 日 3、企业资质 -投标单位资质材料 4、维护服务业绩表

8、 序号 受维护单位 维护范围 系统运行状况 设备 投运率 1 2 3 4 5 6 7，8 ,第二部分 技术部分 一、项目介绍 1.1 客户介绍 XXXX 大厦位于安徽合肥南部，XXX 路 XX 号，XXXX 商务区内。XXXX 商务区是一座水，绿，建筑完美组合，景观功能，经济功能，文化功能和谐统一的现代服务业集聚区。生态、绿色和智能化是大厦的三大亮点，大楼采用双层内呼吸式玻璃幕墙，节能环保的建筑材料，特别是智能化系统配置齐全，以及通过智能化手段实现节能化、自动化和人性化管理提高空间、时间和工作效率方面独具特色。通过采集、计量、分析、优化的智能化集成管理平台，结合变风量空调的优化控制策略，真正实

9、现建筑运行节能与舒适性的平衡，成为该区域智能建筑的代表之一。大楼实地概况：楼层数：楼层面积：平方米|建筑总面积：平方米 项目总投资：亿人民币 开工日期：竣工日期：距今大楼竣工后已经将近 x 年的时间，很多设备已经超出 X 年、甚至 X 年的维保期限，部分设施已经出现老化和故障，为保证整个大楼的智能化系统稳定、高效的运行，必须要有一套科学、快捷、专业的维保系统方案与之配套。现 XXXX 大厦主要有四套系统需要在 2016 年开始进行维保（包括但不限于）：（1）闭路电视监控系统（2）入侵防盗报警系统（3）（4）信息发布系统（5）门禁管理系统（6）车辆管理系统（7）电子巡更系统（8）无线对讲覆盖系统

10、（9）公共广播系统（10）楼宇自控（BA）（11）电话程控交换机系统（12）（13）计算机网路系统（14）会议系统（15）远程抄表（16）机房 UPS（17）中央空调管理 1.2 主要系统介绍 1.2.1!1.2.2 闭路电视视频监控系统 大厦视频监控及报警系统是楼宇管理的一个重要子系统，是实现楼宇高效、现代化的管理工具。为满足现代化的管理需求，视频监控系统采用了方便的数字视频系统与传统稳定可靠、图像清晰的模拟监控系统互相结合，形成了“集中监视、集中管理、分散控制”的拓扑系统结构，具有“高生产力，低运营成本，高安全性”的系统特点，为大楼的管理提供应用方便、系统可靠的现代化管理工具。经现场勘查、

11、调研、整理，大楼总共有监控点多达 220 个，前端报警探测点超过 50 个.分布在大楼外围、地下、各楼层之间以及楼顶。经常年使用，部分设备已经出现线路故障、设备机械故障（如摄像头云台故障，无法转动）、甚至灰尘、潮湿、静电、干扰等引发的故障。1.2.3 入侵防盗报警系统 报警系统探测到防范现场有入侵者时能及时发出报警信号的专用电子系统，一般由探测器、传输系统和报控制器组成。探测器检测到意外情况就产生报警信号，通过传输系统送入报警控制器发出声、光或其他报警信号。XX 大厦报警系统采用总线式部署的方式，其稳定可靠，报警快捷为最为主流的报警系统。大厦总共含一套主控制器和多达 23 个检测器及 24 个

12、警灯警号组成。及时的维护和保修能降低安全隐患。1.2.4 信息发布系统 多媒体信息发布系统在智能大厦 AV 建设已经成为不可缺少的重要部分。使用大厦管理更为人性化、数字化、媒体化，给大厦的物业管理带来了极大的方便，整体形象有了较大的提高，多媒体信息发布系统将政企新闻简报、领导讲话、欢迎致词、通知通告、工作安排、紧急事件插播及日历时间天气预报等信息进行整合统一管理，通过网络平台按照一定管理机制将信息传输到终端播放机通过显示屏显示出来。多媒体信息发布系统是由管理工作站、服务器、播放机终端及显示屏构成，系统运行于企业内部局域网络平台。维护其硬件本身能保证信息发布系统的正常运行。1.2.5 1.2.6

13、 门禁管理系统 门禁管理系统是一个集通道安全管理、自动化控制、报警处理、事件记录、多系统联动为一体的，具有主动安全防范功能的通道管制系统，它结合完备的安全管理与通行许可机制、多系统联动与人性化设计、灵活可选可拓展的网络结构，为用户提供了一个安全便捷的面向通道管理范畴的门禁系统。大楼的门禁系统遍布比较多，主要还是集中在物业楼层和安防保全房间，点位在 30 个左右。门禁系统的维护能够给物业带来便捷，安全。1.2.7 车辆管理系统 采用远距离射频技术设计的远距离车辆门禁系统，通过对远距离快速移动目标进行非接触式信息采集处理，实现对进出车辆的快速自动识别和自动管理。该系统具有自动化管理、严格的收费管理

14、、增强安全管理、防伪、耐用可靠、操作过程全自动化的特点。系统解决了各单位所面临的车辆管理问题，既可应用于内部车辆进出单位大门的跟踪控制管理，也可应用于内部停车场的全自动、无人值守管理。经勘查，大厦车辆管理系统已过保修期，相关入口和出口设施也有待检修，管理主机的设备也比较陈旧，数据也需要及时备份，及时对系统的维护能够保障管理的便捷及数据的安全。1.2.8 无线对讲覆盖系统 无线对讲覆盖系统的建设是为方便公司管理各部门、保安及操作等人员的日常工作，在紧急或意外事件出现时可以及时对所有相关部门工作人员进行统一的调度和指挥，实现高效、即时的处理，最大的限度减少了可能造成的损失。）大厦内总共包含一套对讲

15、系统及 30 多个天线及若干个功分器，及时排查故障和维护无线对讲系统能够提高物业管理水平。1.2.9 公共广播系统 公共广播系统除了具有播放背景音乐、广播通知等背景音乐广播系统功能以外，在遇到消防报警时，能对出事区域实现自动选区或手动选区进行紧急广播。大厦的公共广播系统维护难点在于音箱遍布大厦各个地区，数量居多，全面检查和保养能够消除广播的盲区，提升公共广播系统的效率。1.2.10 多媒体会议系统 大厦多媒体会议系统则主要支持公司内部的大型会议和小型企业商务谈判，除了满足传统简单的会议要求外，还能够提供高雅格调的优美音质、清晰的图像显示。它由大屏幕显示、多媒体音频信号源、音响、切换和中央集成控

16、制几大部分组成，集先进功能的影音设备、实物和图文传送器，通过大屏幕投影机还原其图像，通过中央集成控制设备，控制室内所有影音设备、信号切换、灯光、屏幕升降、音量调节等等功能，大大简化复杂的操作和提高会议的工作效率。大楼的多媒体会议系统主要分布在 4 个区域：22 层的大会议室、22 层的 2间小会议室以及 21 层总经理办公室等。同视频监控报警系统一样、时隔 3 年多，设备出现线路、信号故障、控制器失灵等多个故障。1.2.11 计算机网络及电话机、UPS 系统 作为承载大楼整个系统的重要 IT 基础设施，数据中心承担着业务稳定和数据存储的重要任务。尤其在目前的对大楼各个子系统的支持和不间断应用，

17、具体说来，在保障 IT 基础设施中，用户最为关注的有五个方面。（1）网络的整体性能问题。（2）如何保障网络的安全性。（3）计算机服务器的管理与维护性问题。（4）电话通讯及信息发布的及时和通畅。（5）UPS 的性能及稳定。1.2.12 BA 控制系统 BA 系统作为弱电系统中的一个重要子系统，是“智能建筑”的一个核心支柱系统，其监视和控制着建筑物内的绝大多数的机电设备。大厦楼宇控制系统基于霍尼韦尔的 WEBs 楼宇自控系统，采用由信息管理层、设备控制层及现场设备层组成的 3 层控制网络结构。在大楼一层设一个集中监控中心，监控整个大楼的空调通风、电梯、给排水、变配电、照明等机电设备。物业管理可以通

18、过 BA 系统取得大量的资料来分析诊断系统与设备的状态，从而为物业管理提供决策依据，而物业管理可以通过BA 系统取得大量的资料来分析诊断系统与设备的状态，从而为物业管理提供决策依据。目前大楼 BA 控制系统运行稳定，但控制端计算机的单点故障的防治、部分设施的损耗及维护需要进一步的规划和实施，防止在 24 小时的运行中出现不必要的故障。1.2.13 1.2.14 中央空调管理 大楼中央空调系统采用电子控制技术与网络通讯技术，动态记录中央空调管路中的进水温度、回水温度、流量等相关参数，自动记录用户的制冷或制热量，通过总线制通讯方式，组成中央空调计量管理系统，管理主机自动实施计量或计费管理。中央空调

19、系统目前系统运行良好，但基本上都已过保修期，需要对空调系统通过定期的检查和维护能保障系统稳健的运行。1.2.15 电子巡更系统 电子巡查管理系统是利用先进的接触存取技术开发的管理系统，对各种巡查工作进行有效的监督管理，如物业管理、保安巡更等的安全巡逻管理。电子巡更系统相对比较简单，但是巡更点比较多，全面的检查和保养能提升物业的管理水平。1.3 行业标准规范(维护遵循以下行业规范标准 智能建筑设计标准(GB/T50314-2006)智能建筑工程质量验收规范(GB50339-2003)民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)安全防范工程程序与要求(GA/T75-94)安全防范报警设备安全要求和

20、试验(GB 16796-2009)安全防范工程程序与要求(GB50243-2002)防盗报警中心控制台(GB/T 16572-1996)报警图像信号有线传输装置(GB/T 16677-1996)计算机机房用活动地板的技术要求(GB6650-86)电子计算机机房施工及验收规范(SJ/T30003-93)电子计算机机房设计规范(GB50174-2008)电气装置安装工程施工及验收规范(GB5025450259-96)电气装置安装工程接地装置施工及验收规范(GB50169-92)通风与空调工程施工质量验收规范(GB50243-2002)建筑设计防火规范 (GB50016-2006)建筑电气设计规范

21、(JGJ16-2008)建筑及建筑群综合布线系统工程设计规范(GB/T 50311-2000)高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)高层建筑设计防火规范(GB50045-95)火灾探测报警系统设计规范(GB50116-98)火灾自动报警系统安装使用规范(中国工程标准化委员会标准)火灾自动报警系统施工及验收规范(GB 50166-2007)工业企业通信接地设计规范(GBJ 79-85)】民用建筑电气设计规范(GB50173-92)智能建筑设计标准(GB/T50314-2000)低压配电设计规范(GB50054-95)工业自动化仪表工程施工及验收规范(GBJ-93-86)自动化仪表安装工

22、程质量检验评定标准(GBJ13190)采暖、通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)商用建筑线缆标准(EIA/TIA-568)商用建筑通信通道和结构空间布线标准(EIA/TIA-569)信息技术互连国际标准(ISQ/IEC11801-95)大楼通用综合布线系统(YD/T ITU、等多媒体视频会议标准 二、系统维护方案 经过对安徽合肥 XX 国际大厦勘查、调研、整理，XXXX 大厦楼宇智能系统24 小时不间断运行，为了有效地利用这些系统资源，并让它们发挥最大的效果，我们将为该系统提供专业维护方案，提供专业的维护保养服务，如排除系统软硬件故障、系统升级，使客户以较低的成本换来较为稳定的系

23、统性能，以最好的性能价格比保证企业楼宇智能系统的正常使用，解除后顾之忧，使企业专注于发展自己的事业，在自己的专业领域不断前进。本项目需维护的楼宇智能系统设备很多，分布在大楼的外围、地下车库、每个楼层间及楼顶，覆盖面比较广，要做好设备的维护是一项艰巨而重要的工作。首先，各个系统的设备进行分类建立设备数据库，对故障率较高的设备制定出设备维护方案，向主管部门提供各种设备的故障率报告，以便于主管部门有针对性的采购备件备品，把复杂繁琐的工作变得条理化，明确化。当某个设备出现故障时，专业技术员可以很快调出这个设备的相关技术参数、性能指标等相关资料，并采取针对性的维护措施，有效的提高设备的维护效率。为了做好

24、系统的维护工作，本公司维护部将配备相应的人力、物力，由专人负责日常对监控系统的监测、维护、服务、管理,承担设备的维护服务工作,以保障监控系统的长期、可靠、有效地运行。2.1 方案设计 我们为用户提供功能强大服务，包括建立系统设备档案、系统维护记录、系统维护记录分析等服务项目。我们的工程人员不仅经验丰富，而且随时能获得公司强大的技术支持，保障用户系统正常运行。2.2 方案总体思路 为了确保为我们的客户提供高质量的服务，上海宝信的服务流程均严格按照ISO20000 IT 服务管理标准来执行。我们严格遵循美国质量管理专家戴明博士提出的 PDCA 循环（戴明环）来设计本次项目的服务实施内容，从 Pla

25、n（服务资源部署）、Do（服务方案实施）、Check（服务质量管理与控制）和 Action（服务过程改进）四个方面出发，对各环节的服务均进行明确的规定，确保在服务执行的过程中，为安徽合肥 XX 国际大厦的智能楼宇维保提供高质量的服务。2.3(2.4 服务保障机制（1）由专业人员与队伍来保证对客户的及时服务；（2）保证各类问题及时响应服务；（3）服务有电话支持、网络支持、现场服务等方式：a)通过电话服务对客户的故障设备做出基本故障判定、故障排除、操作指导的服务。b)通过电子邮件等网络交流方式向客户提供技术支持。c)需现场服务提供服务支持，排除故障。（4）为客户提供必要的维护档案和技术支持。（5）

26、（6）保证客户的系统正常运行。2.5 服务流程图 根据我公司“专业务实、持续创新，高质服务，为客户创造价值”的质量方针并结合 XXXX 大厦系统实际情况，特制定如下维护流程方案：#2.6 设备维护注意事项 在对楼宇系统设备进行维护过程中，应对一些情况加以防范，尽可能使设备的运行正常，主要需做好防潮、防尘、防腐、防雷、防干扰的工作。1）防潮、防尘、防腐 对于弱电安防系统的各种设备来说，大多数设备直接置于有灰尘的环境中，对设备的运行会产生直接的影响，需要重点做好防潮、防尘、防腐的维护工作。如楼道通风口处，摄像机长期悬挂，防护罩及防尘玻璃上会很快被蒙上一层灰尘、碳灰等的混合物，一些有害气体还具有腐蚀

27、性，严重影响收视效果，也给设备带来损坏，因此必须做好摄像机的防尘、防腐维护工作。在某些湿气较重的地方，则必须在维护过程中就安装位置、设备的防护进行调整以提高设备本身的防潮能力，同时对高湿度地带要经常采取除湿措施来解决防潮问题。2）防雷、防干扰,客户报修 电话、远程技术现场技术支持 解决问题 维修完毕 江南气候多变，春冬季节伴有湿冷，夏秋季节伴有雷雨，雷雨天气一来，设备遭雷击是常事，容易给弱电设备正常的运行造成很大的安全隐患，因此，弱电设备在维护过程中必须对防雷问题高度重视。弱电系统进入长期使用后，有可能出现这样那样的故障现象，如：不能正常运行,亦即一些“软毛病”。这些问题对于一个弱电系统来说，

28、特别是对于一个复杂的、大型的监控系统来说，是在所难免的。XXXX 大厦系统的故障无外乎以下几点：1、由于设备本身的质量问题造成的设备故障；2、设备经长期使用，元件自然老化导致的设备损坏故障；3、在运行过程中，由于电压、电流的不稳定，导致的设备损坏故障；4、由于线路受损导致的信号传输故障；5、由于前端图像采集设备附近，环境发生变化。造成的干扰等图像质量欠佳故障。2.7 具体维护内容 综合客户的设备清单和维护要求，我们综合了一下4 各方面对其进行维护：1)闭路电视视频监控系统 2)入侵防盗报警系统 3)信息发布系统 4)门禁管理系统 5)车辆管理系统 6)无线对讲覆盖系统 7)公共广播系统 8)。

29、9)多媒体会议系统 10)计算机网络及电话机、UPS 系统 11)BA 控制系统 12)中央空调管理 13)电子巡更系统 2.7.1 闭路电视视频监控系统 视频监控系统和报警系统是楼宇管理的一个重要子系统，为满足企业的管理需求，我公司为了更好的为客户服务，提高我们维修的工作效率特对视频监控系统和报警系统制定以下项目小组的工作流程（1）乙方自检（2）公司维修部记录好故障情况并通知维护小组项目经理（3）维修技术员携带常用易损件到现场维修（4）技术员根据现场故障情况通知库房准备维修件或备用件（5）项目组派技术工程师携带备品备件去现场，特大故障项目经理到场（6）解决故障使系统正常运行，若不能现场解决提

30、供备用品使系统先运行起来，甲方维修服务单签字（7）损坏器件带会维修，如无法修复，材料费我公司只收取成本或由院方按市场价直接采购，3 个工作日内安装完毕。/维护内容：（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务（2）定期巡检：每月 4 次，提供巡检、维护、保养。（3）检查系统运行状况，记录报警内容。（4）对系统主控设备、摄像机设备、硬盘录像设备、电源柜进行预防性维护工作。（5）对矩阵、解码器、云台、操作键盘进行功能性检查工作。（6）对防盗报警设备（红外双监探测器、被动红外线探测器、紧急报警按钮）进行测试。（7）周界报警探测器的校准，功能测试工作，硬件故障维修工作。（8）;（

31、9）安放系统各类信号线回路、供电回路、控制回路的检测及故障排除。（10）硬盘录像机及磁盘阵列维护和硬件故障维修工作。（11）对主控机的软件备份工作。（12）矩阵报警接口、继电器接口模块、64 路报警接口进行检查。（13）清洁各设备内部灰尘，除静电。（14）检查摄像机输入连接头是否牢固，线缆是否可靠连接。（15）检查各环路输出连接头是否牢固，线缆是否可靠连接。（16）检查硬盘录像机输入的各个连接头是否牢固，线缆是否可靠连接。（17）（18）检查摄像机输出连接头是否牢固，线缆是否可靠连接。（19）检查摄像机供电是否正常。2.7.2 入侵防盗报警系统 入侵报警系统是预防意外事件的重要设施，一旦发生突

32、发事件，就能通过声光报警信号准确指示出事地点，便于迅速采取应急措施。维护内容：（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务（2）定期巡检：每月 4 次，提供巡检、维护、保养。（3）对每个探测器与主机所供电源的插座要经常检查，防止插头脱落。（4）（5）保证对探测器和主机的供电电压较恒定。（6）室外探测器在日常工作中，由于长期工作在室外，因此不可避免地受到大气中粉尘、微生物以及雪、霜、雾的作用，这些东西会阻碍红外射线的发射和接受，造成误报警。通常是在一个月左右蘸上清洁剂清洗干净每一个探测器的外壳，然后擦干。（7）及时排除遮挡：例如树枝遮挡应予修剪。（8）日常打扫卫生时，注意水

33、不能溅到报警系统主机或探头上。（9）定期检查系统线路，维护系统传输部分的稳定。（10）根据使用情况不同，使用电池的探测器每隔 312 月更换一次探头电池。（11）每周定期测试报警系统的工作状态，检验防盗系统的报警性能。2.7.3 信息发布系统 信息发布系统有着自身系统的特点，结构也比较简单、维护起来比较方便，管理起来也比较便捷。维护内容：（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务（2）定期巡检：每月 4 次，提供巡检、维护、保养。（3）检查系统运行状况，记录报警内容。（4）检查显示屏的运行状态、线路、显示效果及开关的正常使用。（5）应用系统的系统维护和软件维护，提供数据

34、备份。2.7.4 门禁管理系统(门禁系统故障大致可以分为以下几点：1.由于设备本身质量问题造成的故障 2.设备经长期使用，元件自然老化导致的设备损坏故障 3.在运行过程中，由于电流电压的不稳定导致的设备损坏故障 4.由于线路受损导致的信号传输故障 5.由于施工质量的施工质量故障等。维护内容：（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务（2）（3）定期巡检：每月 4 次，提供巡检、维护、保养。（4）对系统的计算机设备进行软件硬件的维护，数据的及时备份。（5）控制器、读卡器和磁力锁等部件的检查和保养。（6）清洁各设备内部灰尘，除静电。（7）定期检查系统线路，维护系统传输部分的

35、稳定。（8）功能测试、故障排除 2.7.5 车辆管理系统 车辆管理系统设施部署在地下一层和地下二层，主要集中在入口和出口，收费岗亭及整个停车场，由中央管理机房控制。该系统是大楼最为重要的的系统之一，维持车辆管理的运作。维护内容：（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务（2）定期巡检：每月 4 次，提供巡检、维护、保养。（3）对道闸设施、拦杆的调整（4）对设备箱体、线路的安装检查（5）对系统线路和联接的检测（6）数据传输功能、联动功能的检测（7）系统的关键数据备份 2.7.6。2.7.7 无线对讲覆盖系统 防灾、保安、调度等内部管理的无线对讲通信日显重要，日常维护及保养

36、不容忽视。维护内容：（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务。（2）定期巡检：每月 4 次，提供巡检、维护、保养。（3）中继基站的保养。（4）手提对讲机的检修,充电器检测。（5）系统主机功能检测和维修。（6）（7）电缆、功分器、天线、耦合器的检查。（8）主机房终端设备与传输设备指标联通测试。2.7.8 公共广播系统 公共广播系统主要在信息机房，相对于系统，音箱的数量是维护的难点，尤其数量及线路，少有个别故障，就会对整个广播系统的广播造成盲区。维护内容：（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务。（2）定期巡检：每月 4 次，提供巡检、维护、保养

37、。（3）检查系统设施的稳定及线路连接状况。（4）（5）检查音箱是否工作正常。2.7.9 多媒体会议及广播系统 多媒体会议和广播系统维护相对比较统一，会议系统组件的组成部分则是最多，最繁杂的部分，且会议系统是客户使用率最高的系统之一，常年的运行和设备、线路的老化和失修造成平时会议系统使用的不便，给客户企业的办公效率大大折扣。检查项目体现在 a)投影机运行正常，会议视频画面清晰 b)窗帘等设计范围内的末端能自动控制 c)音响、功放、话筒无干扰故障，发表讲话的人声音开会的人能听清楚 d)DVD、中控等设备工作正常 e)f)信号干扰排除故障线路排查 维护内容：（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及

38、强弱电连线维修或更换服务（2）定期巡检：每月 4 次，提供巡检、维护、保养；（3）检查系统运行状况，记录报警内容；（4）对显示器检查其亮度和色彩效果是否均衡；（5）红外线发射头、无线射频接收器的发射头和接收器是否正常，是否出现老化现象；（6）彩色无线触摸屏，视/音频信号矩阵，VGA 信号矩阵是否可以正常传输信号；（7）、（8）系统软件是否正常工作，功放是否都能可以实现；（9）设备控制台、彩色监视器的设备是否可以正常工作，监视器上有无花屏，控制台各 按钮有无损坏不能使用情况；（10）吸顶音箱、鹅颈话筒、领夹式话筒的音质是否正常，线路传输有无异常并进行功能 测试检查；（11）对多媒体查询系统的服务

39、器的硬件进行检查；（12）系统全面检查：半年 1 次，提供设备部件检查、维护、保养；（13）检查设定参数，控制电路，并根据实际需要调整各项运行参数；（14）。（15）检查各主要软件功能是否能够实现控制流程、联动关系、控制精度是否符合要求；（16）清洁设备内部。2.7.10 计算机网络、电话系统及 UPS 系统 网络承载着众多子系统的通讯及链路，是整个智能化系统的基础。系统、网络、UPS 的保障对于大楼智能化运维起着至关重要的作用 检查项目体现在 a)整体网络的运行和线路正常 b)系统的运行是否正常 c)关键数据的备份是否正常执行 d)*e)UPS 系统的运行是否正常 维护内容：（1）负责对系统

40、配置列表中的计算机系统和网络设备进行检查、维护和更新（2）定期巡检：每月 4 次，提供巡检、维护、保养；（3）检查系统运行状况，记录报警内容；（4）对系统数据、设备配置进行备份工作（5）定期检查 UPS 的运行状况和组件是否工作正常（6）清洁主要设备内部灰尘；2.7.11 2.7.12 BA 控制系统 作为 BA 系统自己本身的维护和保养，使其维持设备的功能，确保设备的高效率，尽量减少设备的故障，就变的尤为重要，采取预防保养可以大大延长设备的使用寿命。1.BA 系统维护的特点 1）涉及专业多 由于 BA 系统监视控制的子系统繁多，包括暖通系统、给排水系统、变配电系统、照明系统、电梯系统等，其涉

41、及的专业多。而作为 BA 系统的维护工程师，在纷繁复杂的故障现象中，如何迅速找到故障的所在，并寻找到解决故障的办法，更需要维护工程师具有复合型的知识，丰富的实践经验。2.BA 系统维护的分类 BA 系统的维护一般分为以下四种类型：1）常规维护)常规维护是定期对 BA 系统的运行情况进行检查，并对各设备进行表面性检查，并对需要保养的相关设备进行保养。以达到早期发现系统或设备的隐患，防患于未然的目的。2）适应性维护 适应性维护是针对用户使用要求上的变化、BA 系统监控内容的变化、BA 系统使用环境上的变化等进行相适应调整的维护。例如：由于房间功能使用上的变化，需要在中央空调控制温度的基础上增加对湿

42、度的控制，那么就需要增加除湿、加湿的设备，而 BA 系统就需要增加控制这些设备的 I/O 模块，并增加检测房间湿度的传感器，并重新设计程序，控制房间的温湿度。3）临时维护 临时维护包括一般性维护和紧急性维护，一般性故障是指对 BA 系统的使用不构成关键性影响的故障，可以允许维护方在一定的时间内对系统进行调整和修复。紧急性维护是对系统的紧急性故障进行维护的过程，一旦发生紧急性故障，维护方应在承诺的时间内到达现场进行处理，所以，在维护保养合同中对紧急性故障进行约定是一个比较重要的条款。一般来讲，紧急性故障是指影响程度到无法使用（或部分丧失使用）BA 系统的故障，或者是影响到关键功能实现的故障。其一

43、般包括以下几种故障，BA 系统的中央系统软件及其各子系统中央主机管理控制程序、时间程序出现异常的故障，系统宕机、通讯中断等故障。现场 DDC控制器出现异常的故障。现场各子系统关键部位传感器或执行机构异常的故障。4）系统性维护 系统性维护是对 BA 系统进行全面的检测、调整的服务。其实质是对整个系统的功能进行全面的测试，相当于一次简化的系统调试过程。每年系统性维护的最佳时间应在暖通过渡季节，（转换制冷/热之前）。其检测内容包括如下|a）、检查中央站主机的硬件，是否完好。软件模块是否能正常使用，各种功能使用正常。b）、检查 DDC 工作是否正常，各输入输出模块工作是否正常，检查 DDC接线端子是否

44、有松动情况。检测DDC 工作环境是否符合要求。c）、使用相关仪器检测传感器精度是否在误差范围内。检查执行机构是否能够按照指令平滑、准确执行指令。d）、检查 BA 系统在各现场配电箱内接线情况。e）、检测各主要软件功能是否能够实现，控制流程、联动关系、控制精度是否符合要求。系统性维护对提高 BA 系统的使用寿命，保证 BA 系统的正常使用具有关键性作用。维护内容：（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务（2）（3）定期巡检：每月 4 次，提供巡检、维护、保养；（4）检查系统运行状况，记录报警内容；（5）对系统主控设备、DCC 控制设备、调节阀、电源柜进行预防性维护工作；

45、（6）安放系统各类信号线回路、供电回路、控制回路的检测及故障排除；（7）对主控机的软件备份工作；（8）清洁各设备内部灰尘；（9）检查 DCC 连接头是否牢固，线缆是否可靠连接；（10）检查各环路输出连接头是否牢固，线缆是否可靠连接。2.7.13）2.7.14 中央空调管理及远程抄表 中央空调管理控制系统采用总线制通讯方式，组成中央空调计量管理系统，管理主机自动实施计量或计费管理。系统针对水系统中央空调设计，通过二级网络实时采集数据，传送各种操作命令，通过实时数据库的共享可以实现财务收费管理、物业客户服务管理、中央空调能量管理、设备维护管理等各种中央空调的计量管理功能。a)检查中央控制主机的硬件

46、，是否完好。软件模块是否能正常使用，各种功能使用正常。b)检测传感器、温度感应器、电磁流量，信号中继器的是否工作正常，检查执行是否能够按照指令平滑、准确执行指令。c)检查系统在各现场设施内接线情况。d)检测各主要软件功能是否能够实现，控制流程、联动关系、控制精度是否符合要求。维护内容：（1）负责对系统配置列表中的所有设施设备及强弱电连线维修或更换服务（2）#（3）定期巡检：每月 4 次，提供巡检、维护、保养；（4）检查系统运行状况，记录报警内容；（5）对系统主控设备进行预防性维护工作；（6）安放系统各类信号线回路、供电回路、控制回路的检测及故障排除；（7）对系统软件的备份工作；（8）清洁各设备

47、内部灰尘。2.7.15 电子巡更系统及其他 这一块包括诸如电子巡更系统和其他小型等子系统。（1）/（2）负责对系统配置列表中的所有设施设备维修或更换服务（3）定期巡检：每月 4 次，提供巡检、维护、保养；（4）检查系统运行状况，记录关键报警和日志内容；（5）对系统主控设备、巡更棒、信号采集器、信号中继器进行预防性维护工作；（6）对系统软件的备份工作；2.8 维护服务方式 1.应急叫修服务 设备发生紧急故障时，接到客户维修电话，在确认故障后将，4 小时内做出应急处理，6 小时内排除一般故障，1224 小时内排除严重故障。非紧急情况下接到报修后可根据现场实际情况派出人员抵达现场进行维修。对于物件外

48、送修复，7 日内跟踪修复情况，期间会有替代物件保持系统运行。）2.热线电话支持服务 为甲方提供 7*24 小时全天候热线电话服务，及时解答甲方的各种问题并及时提供技术支持。甲方在设备使用过程中出现技术故障，在对故障现象进行详细记录后，通过电话与维护工程师维护小组联系申请服务。在接到服务请求后，服务工程师首先通过电话协助用户制定解决问题的方案，问题如不能在电话热线内解决，服务工程师将赶到现场为甲方排忧解难。3.资料支持服务 每季度以资料送达的形式提供日常维护相关的维护报告，及时汇报维修情况并提出合理化建议使甲方能了解并掌握系统的运行情况，积极调整优化运维计划，免费提供相关产品技术资料以便提高甲方

49、的日常操作维护水平，确保甲方得到方便、及时、有效的帮助。4.定期上门检查维护服务 每 2 个月安排工程师到甲方地点进行上门维护检查，做到防患于未然，解决设备隐患，降低意外故障发生的风险，减少甲方经济上直接或间接的损失。5.培训服务 我司会在每个季度季中将安排专业的工程师对各系统的使用人员进行系统的理论基础、操作规程、标准、操作注意事项及保养技能等进行系统的培训。同时介绍各系统的新技术的发展和运用。通过培训使各系统的使用人员不断的提高自身素质和技术，并且对各子系统有更深入的了解。|6.备品备件服务 与各大供应厂商有良好的合作关系，甲方提供常用的备件清单，同时保证备件中的关键部件易损件采购周期长的

50、备件有现货供应。7.增值服务（1）提供设备的整体检测诊断，改良方案。（2）提供保密服务：在合作期间和双约定的保密期限内，承诺不透露双方约定的属于保密范围内的资料、信息等，具体情况另行签订保密协议。（3）当甲方需要将现有系统进行搬迁和改造时，根据甲方要求设计并提供方案。8.投诉受理服务 提供 24 小时全天候投诉热线电话，受理甲方对服务质量的投诉。售后服务中心投诉处理小组制定相应的流程，整合各种资源，保证甲方投诉在 1 个有效工作日内得到有效处理。)三、四、服务保障体系 上海宝信是国内遵循“服务产品化”的系统集成服务提供商，经过多年的系统集成服务经验积累，已经建立了完善的服务交付体系、服务流程和