房地产行业分析(20220228223021).pdf

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1、一、2010 年楼市政策回顾(一)综合政策1 月 7 日，国务院办公厅颁布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，又称“国十一条”，通知指出，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。通知要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给;合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求;加强风险防范和市场监管;加快推进保障性安居工程建设;落实地方各级人民政府责任。4 月 17日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，又称“新国十条”，通知指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏

2、制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。通知要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责;坚决抑制不合理住房需求;增加住房有效供给;加快保障性安居工程建设;加强房地产市场监管。9 月 29 日，住房和城乡建设部、国土资源部和监察部出台关于进一步贯彻落实国发 201010 号文件的通知，又称“五项措施”，通知指出，为巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，进一步深入贯彻落实“新国十条”。通知要求加大各项政策措施的落实力度，严格实行问责制;完善房地产税收政策，加强税收征管;切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设;进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为;加快信

3、息系统建设，加强舆论正面引导。综合政策涵盖了众多方面的内容，包括信贷、土地、保障房、税收等，是中央部门及地方政府出台相关细则的依据和参考，综合政策的出台，往往能够起到逆转市场走势的效果。与过往的调控政策相比，2010 年的综合政策引领的调控风暴可谓空前，三次调控的力度不断加码，但就目前实施的效果分析，2010 年1-11 月，全国商品住宅市场销售面积7.4 万平米，同比增长7.4%，三次调控只是增加了整个房地产市场的波动性。(二)金融政策1、差别化信贷，首付比例和贷款利率上调“国十一条”明确了家庭二套房首付比例不得低于40%，“新国十条”则明确了 90 平米以上的家庭首套自住房首付比例不得低于

4、30%，家庭二套房首付比例不得低于 50%，利率不得低于基准利率的1.1 倍，三套及以上住房贷款，首付比例及贷款利率应大幅度提高。9 月 29 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，90 平米以下的首套自住房首付比例也调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。信贷政策的调整是影响居民购房需求的重要手段，也是见效最快的。2010年，信贷政策中首付比例及贷款利率的不断上调，提高了银行贷款的杠杆化购房的准入门槛，直接减少了支撑房地产市场的有效需求。2、六调法定存款准备金率，18.5%的历史新高从 1 月 12 日到 12

5、 月 10 日，央行六次上调法定存款准备金率，尤其是临近年末，一个月内三次上调存款准备金率，央行收缩整体流动性的意图明显，目前，大型金融机构存款准备金率已高达18.5%的历史高位。存款准备金率的上调，减少了商业银行的可贷资金，对于房地产市场而言，购房者从银行申请的购房贷款会趋严，而开发商从银行获得的开发贷款将面临紧缩。只是2010 年全年累计新增信贷 7.92 万亿元，虽然同比减少了17.4%，但却突破了全年7.5 万亿的投放计划。此外，全年的货币投放同比增长19.3%，在整体流动性宽松的大背景下，数量型紧缩力不从心。3、人民币升值及热钱泛滥背景下慎之又慎的加息10 月 19 日晚，央行宣布自

6、20 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25 个百分点。12 月 25 日晚，央行年内二度加息，自 26 日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25 个百分点。2010年 7 月份以来，国内 CPI 持续走高，11 月同比增速高达5.1%，已经连续 5 个月同比增速超过3%，与一年期存款基准利率相比，两者之间的敞口不断拉大，而负利率常态化将诱发银行储蓄搬家和存款活期化。2010 年的加息在人民币升值及国外量化宽松的大背景下，变得非常艰难。尽管国内 CPI 走高，但年内开启的两次加息，都出乎多数人意料。加息来袭后，对于房地产市场的影响，一方面是增加了购

7、房者的支付成本;另一方面是开发商从银行获得贷款成本也将上升。后期，随着加息通道形成，将逐步加强购房者对房价下行的预期，但只要负利率依然存在，楼市保值增值的功能仍在。(三)税收政策3 月 9 日，财政部和国税总局出台关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，对两个或两个以上个人共同购买90 平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。5 月 26日，国税总局出台关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算工作中有关收入确认、开发费用扣除、土地闲置费的扣除等问题，为土地增值税清算工作的开展扫清障碍。6 月 3 日，国税总局

8、出台再度关于加强土地增值税征管工作的通知，要求充分发挥土地增值税调控作用，科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作，同时规范核定征收，堵塞税收征管漏洞。9 月 29 日，财政部、国家税务总局和住房和城乡建设部出台关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，对个人购买家庭唯一普通住房的，减半征收契税;90 平方米及以下家庭唯一普通住房的，减按 1%税率征收契税。对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。取消契税和个人所得税的部分优惠政策，目的在于通过不再减免购房者购房成本，减少市场需求。土地增值税的清算工作主要是针对开发商，通过提高预征率及清算土地增值税，收紧开发商

9、的资金链，从而迫使开发商加快楼盘销售，回收资金。目前，已经有深圳、广州、成都等多个城市上调了预征率，但土地增值税的清缴则是个难题，地方清缴土地增值税的积极性并不高。(四)土地政策1 月 21 日，国土资源部出台关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知，通知要求进一步加强管理，提高用地报批效率，促进土地合理利用，改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作。明确了申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。3 月 11 日，国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，又称土地新政“国十九条”，通知要求依法加强监

10、管，切实落实房地产土地管理的各项规定，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，明确了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价 50%”等土地调控政策。9 月 27 日，国土资源部、住房和城乡建设部出台关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，通知要求进一步加强房地产用地和建设的管理调控，明确提出：企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。12 月 19 日，国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知，通知指出，未完成保障性住房供地的，年底前不得再出让大户

11、高档住房用地，建立土地交易异常情况快报制度，对于住宅用地容积率小于 1 等违反政策规定的出让公告，主管部门需及时撤销公告，违规违法出让土地将没收其违法所得，并追究责任。土地政策参与房地产市场调控，是对开发商的源头供给进行规范。2010 年的土地政策有如下突出点：一是加大保障房用地供给力度，为保障房建设的有效开展保驾护航;二是加大违法违规行为清理查德处力度，在全国范围内开展闲置土地的清查与问责;三是行政干预土地成交的价格上涨，建立上报制度。(五)保障房政策3 月 2 日，财政部出台关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知，通知要求多渠道筹集和落实棚户区改造资金，确保棚户

12、区改造各项税费优惠政策落实到位，加强棚户区改造资金的使用管理和监督。4 月 20 日，住建部出台关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知，通知要求认真做好规划编制工作，加快棚户区改造，使棚户区群众的居住条件尽快得到改善，合理确定城市棚户区、国有工矿棚户区年度改造任务。4 月 26日，住建部出台关于加强经济适用住房管理有关问题的通知，通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在 5 年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。5 月 5 日，住建部出台关于加强廉租住房管理有关问题的通知，通知要求

13、严格廉租住房建设和准入管理、强化租赁管理和服务，并切实加强监督管理。通知指出新建廉租住房坚持集中建设和在经济适用住房、商品住房、棚户区改造项目中配建相结合，以配建为主。6 月 13日，住建部等七部委出台 关于加快发展公共租赁住房的指导意见，通知指出，将通过公共租赁住房，解决城市中等偏低收入家庭住房困难，改善外来务工人员居住条件。6 月 21日，住建部等六部委出台关于做好住房保障规划编制的通知，通知要求部署2010-2012 年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。10 月 26 日，关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知，通知要求，切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出

14、让净收益用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。12 月 1 日，财政部出台中央补助廉租住房保障专项资金管理办法，为财政困难地区做好城市廉租住房保障工作提供支持。2010 年，国家层面分别出台了棚户区、经适房、廉租房及公租房等保障房相关政策，与往年保障房政策相比，2010 年政府保障房建设重心转向公租房，并给予相关税收优惠政策。地方政府层面，成都、上海、广州、重庆等城市先后出台公租房实施意见，公租房为夹心层群体住房困难问题提供了解决途径。二、10 年楼市政策特点(一)调控政策“W”型走势1 月份，“国十一条”引领的2010 年调控浪潮拉开序幕，

15、一线城市作为政策调控的重点，其成交量在1 月份总体维持了2009 年的高位，其后受春节因素的影响，市场进入冬眠期，调控的效果也因此被消化殆尽。3 月份以来，一线城市市场成交量再次猛升，虽然两会对房地产市场的讨伐不断，但两会结束后的地王连出，无疑是对楼市调控的一种讽刺。4 月中旬，号称史上最严的“新国十条”掷地有声，其后，地方政府实施细则以及“二套房”、“土地增值税”等中央部门实施细则集体发力，调控力度再度加强，成交量也是应声而落。7、8、9 月份，市场进入政策淡化期，成交量乘机突破上行，形成了全年市场最好的局面。9 月底，“五项措施”提前冷却了国庆黄金周，一线城市市场成交量再次走低，但此次调控

16、对市场的影响与“新国十条”相比，有所差距，只能用巩固了上一次调控的效果来形容。总体来看，从 2010 年的 3 次调控的力度及市场调控效果分析，呈现了标准的“W”型走势。(二)促供给抑需求逻辑依旧从以往数次调控来看，政府调控房地产市场的逻辑趋于明朗，促供给抑需求的手段已是屡见不鲜。2010 年的政策调控中，促供给的政策主要包括土地政策、预售制度完善、预售资金监管、土地增值税清算等，抑需求的政策主要包括信贷政策、限购、限外、契税等，在扩大市场有效供给的同时，减少市场有效需求，达到遏制房价过快上涨的目的。政策调控的思路是正确的，但市场表现出来的调控效果却并不令人满意，主要原因还是执行力度的问题，购

17、房者、银行、开发商甚至地方政府都在规避政策，这已是公开的秘密。(三)政府有形之手干预加强2010 年政策调控中，出现了一个前所未有的新词“限购”，与之前的限外不同，这次政府调控开始对国人限购。“新国十条”出台后，北京就率先出台了限购令，不过由于其他地方未予跟进，并未引起关注。而“五项措施”的出台，明确要求对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数，其后，包括深圳、上海、厦门等一共15 个城市迅速跟进。由此可见，当信贷、税收等常规调控措施出现失灵的时候，政府行政干预手段就会出现，未来，有形之手影响楼市将是常态。(四)保障房市场建设给力年10 年出台的保障房政策，无论

18、是出台的频度还是工程建设的进度都让人惊喜，全年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590 万套，基本建成370万套;农村危房改造开工 136 万户，基本竣工 108 万户;均超额完成年初国务院部署的任务。保障房市场是我国住宅市场的重要组成部分，是广大中低收入居民解决住房问题的有效途径，事关民生建设和社会和谐。目前保障房建设是作为政治任务来推进的，需要国家不断出台相关政策，地方政府对建设保障房的积极性依然不足，后续，必须理顺保障房建设的资金来源，同时加强地方政府完成情况的考核。三、2010年房地产状况(一)五个看点看点一：千家与千亿2010年注定将成为中国房地产发展史上不平凡的一年。这一年，出

19、现了三个“超千”的标志性事件：进入中国房地产的外资开发商数量超千家;万科年度销售金额超千亿;北京、上海、大连三个城市的土地出让金收入超千亿。外资房企数超千家：据商务部统计，2010 年新设或增资的外资房企数量突破 1000 家几乎是板上钉钉的事。另据多家顾问公司发布的分析报告显示，2010年外资在全国重点城市大宗物业投资的活跃程度亦远远超过2009 年。年销售金额超千亿：2011 年 1 月 4 日晚间，万科 A发布的 2010 年 12 月份销售业绩简报称，2010年 1-12 月，万科累计实现销售面积898 万平方米，销售金额 1082 亿元，成为首个年销售金额超千亿的房企。这一数字，相当

20、于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。土地出让金超千亿：据世联监测数据统计，2010 年北京、上海和大连三个城市的土地出让金收入超千亿。其中，北京超过上海成为2010 年出让金最多的城市，金额为 1629 亿元;接下来依次是上海：1513亿元;大连：1158 亿元。不管以上三个“超千”的数据是偶然还是必然，至少它们都将成为中国房地产发展史上具有历史意义的事件，也必将对整个房地产市场产生一定的影响。其一，千家外资开发商的进入，势必会加剧中国房地产市场的竞争，对当地地价及房价产生一定的拉动作用，增加国家调控房地产的难度。当然，外资开发商的进入也会给国内开发商产生一定的示范作用，促进房地产开发质量和管

21、理理念的提升。其二，万科年销售金额超千亿，将会给国内开发商带来很强的刺激作用，原来千亿目标并不是那么遥不可及。这将更加促进开发商全国化战略，加速行业的整合，提高行业的规模化效应。其三，北京、上海、大连三个城市的年土地出让金收入超千亿。土地出让金超千亿说明开发商拿地热情依旧高涨，而地价的高企则又暗示着后市房价有着上涨的内生动力。2010 年，可以说是中国房地产史上调控最严厉的一年。调控政策之严，手段之多，调控之密集程度可以说是史上罕见。可就是在这么严厉的调控之下，居然还能出现三个“超千”的标志性事件。世联研究认为，这既表明众多市场参与者依然看好中国的房地产市场发展前景，同时也表明目前政府宏观调控

22、的暂时失效。“房价屡调不下”现也已成为目前中国民众的固有观点。改变宏观调控思路，打破民众观念的束缚，纠正“政策向右，市场向左”的矛盾，重塑政府在市场的威信，应是今后政府努力的方向。看点二：规划与房价金融危机后的这两年，往日屈指可数的区域规划，如同雨后春笋，不断涌现。国家已经批准或待批的经济区域规划基本覆盖了整个中国版图，近期形成的区域规划，在东部先行、西部开发、中部崛起、东北振兴的大板块格局基础上，呈现了缩小范围、多点开花的特点。2009 年，国家先后批复了珠三角、福建海西、江苏沿海等 9 个区域规划。2010 年则延续了 2009年的火热，1 月 4 日，海南国际旅游岛正式获批，接踵而至的包

23、括皖江城市带、青海省柴达木循环经济试验区、沈阳经济区、长三角、重庆两江、大小兴安岭、深圳前海、山西综合改革配套改革实验区等，加上深圳、厦门和珠海经济特区扩容，前后一共批复了10 多个区域规划。后续来看，2011 年开年，山东半岛蓝色经济区已经尘埃落定，而成渝经济区、京津冀都市圈、中原城市群规划等重点区域规划同样是箭在弦上。区域规划是中国经济格局转变的重要影响因素，区域经济的协调是中国经济继续高速发展的有效支撑。区域规划能够带来国家政策和财政支持力度的加大，基础设施投入的加快以及经济结构的调整等多方面的优势，对于房地产市场而言，这些优势将逐步转化为固定资产投资增加，人口聚集度及收入水平的提升等市

24、场利好。首先，基于区域规划长期的资源聚集和发展前景，能够直接推动区域内房产物业的升值。例如，海南房价在旅游岛获批后再度疯狂，国家统计局数据显示，2010年 1-11 月份累计成交量同比上涨70%;深圳前海规划获批后，整个片区房价逆调控周期上涨 10%左右，充分说明区域规划的概念能够成为房地产市场重要推手。其次，规划区域内上演城市一体化趋势。核心城市的高房价具有示范效应，对周边城市的辐射能力增强，城际轨道的铺建和高速路的网络化则发挥着催化剂的作用，加强了房价上行的预期。例如，京津冀都市圈的概念一经报道，河北省境内的近首都区域房价强势上涨。第三，特区扩容解开了特区外楼市发展的有形枷锁。深圳、厦门、

25、珠海扩容后，城市发展面临的政策、财政、资源等方面的制约将不复存在，房地产市场发展的土地瓶颈迎刃而解。虽然特区内外的有形枷锁已经解开，但购房者心中的无形约束短期内难以根除，因此，土地扩容带来的楼市供给增加不会对原特区内的高房价形成冲击，而原属特区外的区域将因为全新的发展机遇，管理和政策的协同以及配套设施的跟进，促进区域地产升值。看点三：通胀与楼市2010 年，房地产调控“两难”问题贯穿始终。上半年是保增长与稳房价的两难，人们担心救市刺激政策的退出会导致经济下滑，而政府对房地产的打压则会加速这种下滑态势。由于过去两年坚持适度宽松的货币政策，由此注入的大量流动性导致 2010 年下半年物价压力陡增，

26、因而下半年中央政府要在“保增长、防通胀、稳房价”之间进行艰难的平衡。时至今日，中国经济经受了考验，保持平稳发展，但单月 CPI(居民消费价格指数)同比涨幅已超 5%，创下近两年单月最高纪录，通胀之势愈演愈烈。而房价走势也愈发坚挺，70 个大中城市房屋销售价格环比从未下跌。世联研究认为，通胀对于中国楼市来讲既是机遇又是挑战。一方面，高通胀带来的负利率并不支持人们放弃对房产的追逐，这预示着严厉调控下的购房需求依然旺盛，此乃机遇。正是这种机遇导致年底各限购和非限购城市成交继续火爆，调控效果愈发不尽如人意。另一方面，高通胀必然会导致货币政策收紧，2010年央行 6 次上调存款准备金率、两次加息只是本次

27、货币政策收紧的前奏，如果通胀继续，加息政策将会延续，进而对房地产市场造成一定的冲击，此乃挑战。从加息对楼市的影响来看，其调控逻辑主要是通过调节开发商的资金成本、需求者的购房成本，来促进供应、压缩需求，从而使供求关系发生改变，从而达到稳定房价之目的;但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价走势才开始明显逆转。未来通胀压力犹存，抗通胀将成为2011年的首要经济目标，连续加息可能性依然较大，对楼市的影响也不容小觑。看点四：忽悠的政策2010 年可谓名副其实的“政策年”，政策层出不穷，不仅出台的频率史无前例的密集，而且覆盖范围广，囊括土地政策、税收政策、信贷政策、货币

28、政策和住房政策等等;但是有的政策因其长期空转或执行落实效果太差，让人感觉有些忽悠的成份。房产税可谓是 2010 年最大的忽悠。从 2010 年年初就开始不断爆出全国将完善房产税制度;5 月份上海房产税征收将启动的新闻轰动全国;紧接着爆出中央紧锣密鼓筹征房产税，2010 年逐步推出房产税的消息;6 月份北京又爆出拟对持有多套房征收房产税;7 月份爆出杭州、深圳将率先试点房产税;10 月份上海房产税落地准备已接近完成的消息传出;再传出重庆正在完善房产税方案，深圳将首试房产税的消息;最后年底爆出了上海、重庆做好 2011 年房产税试点准备的新闻等等。房产税政策在2010 年被炒得沸沸扬扬，同时也是最

29、扑朔迷离的政策，但是房产税这只靴子什么时候能落地，实施以后对楼市调控究竟有什么影响都还只是未知数,另外，要求“78 家央企退市”的方案并没有明确规定央企退出房地产行业的期限，截止 12 月 21日，仅有中远集团一家成功退出楼市，如此“清退令”岂非一纸空文?保障性住房用地 1.34 万公顷占住宅用地的14%，与“保障房、棚改房和中小套型普通住房必须占70%”的目标相差甚远;12 月，就土地违法问题国土部终于约谈了 12 个县市政府的一把手，但这 12 个市县却都是相当不起眼的三四线城市，查处力度与公众期待差距实在太大。看点五：最后的法宝在 2009 年楼市销售面积和销售均价大幅上涨的背景下，政府

30、毅然调控楼市，但“愈调愈涨”的尴尬迫使政府使出最后的三个法宝：限贷、限购和保障房。限贷，在 2010 年经历了三次调整。其中首套房由“国十一条”规定的首付两成，被“国十条”调整为90 平方米及以下二成，最后被“9.29 新政”统一规定为三成;二套房由“国十一条”规定的首付四成，被“国十条”调整为“首付五成，利率1.1倍”;三套房及以上在“9.29”之前参照二套房规定，但在“9.29”之后被统一暂停放贷。限购，因购房人国籍及户籍的不同分三种情况：限外、限非本地户籍家庭及限本地户籍家庭，而我们一般所讲的限购仅指对本国户籍家庭的限购。其中限外在 2006 年就出台了原则性的政策，但一直到2010 年

31、 11 月才出台相应的执行细则，要求外籍居民在华工作或生活1 年以上方可在工作或生活所在地购买一套住宅。对于本国户籍家庭的限制分两种情况：非本地户籍家庭，要求有 1 年以上本地纳税或社保记录的前提下，可限购或新购1-2 套;本地户籍家庭，往往要求限购或新购 1-2 套。保障房，在 2010年是加速的一年，量的要求由年初的1540万套(2010-2012年)，提升至 580 万套(2010 年)，在年底又拔高至1000 万套(2011 年)。不仅如此，2010年规划开工建设的580万套，到年底实际开工590 万套。上述三大政策对 2010 年中国楼市的即时影响是明显的，比如在4 月和 9 月出台

32、限贷政策后，5 月和 10月的全国商品房成交分别环比减少15.8%和 11.2%。但纵观 2010 年楼市的多次反弹，说明这三大法宝对楼市影响有限。限贷限购是“抑需求”，保障房是“促供应”。在经历了2009 年的大反弹后，购房者的预期被彻底改变，以至于2010 年三次提高限贷要求，仍不改楼市反弹厄运，这就是楼市政策反复所带来的制度成本，注定需要付出代价，同时也意味着未来针对需求方面的约束还会加强。保障房是政府目前“促供应”的唯一法宝。经过这些年的调整发现，欲通过调控开发商来促进供应是有违市场原则的，也是不奏效的，相反让更多购房者在“商品房市场”挤独木桥，不利于国家对房价的调控。而国家做实保障房

33、工作后，则通过对楼市的结构性调整实现需求分流，更有利于楼市的理性发展和民生的保障。（二）市场：房价涨势趋缓区域市场分化一、土地市场2010 调控年，开发商的拿地热情并未退却，各城市土地出让再创新高。世联监测数据显示，北京、大连、哈尔滨、南京、无锡、武汉等城市2010 年土地出让金已超过 2008和 2009两年之和，卖地收入对地方政府的财政贡献相当可观。尤其是步入年终，未完成供地计划的城市加大推进力度，土地市场再度异常火热。1.调控年，土地再创新高从世联数据平台来看，2010 年 28 个重点监测城市土地出让金达到11243亿元，同比增长 35%。除杭州、广州、沈阳、厦门、西安、长春和珠海7

34、个城市外，其余 21 个城市土地出让金保持同比正增长。其中，北京、上海、大连土地出让金超过 1000 亿，而大连、武汉、哈尔滨、长沙四城市甚至出现成倍增长态势。2.一波三折，年底拿地热情不减由于受调控政策影响，2010 年中土地成交始终保持在较低水平，住宅类土地成交高峰期主要出现在“国十条”出台之前的2、3 月份和年终 12 月份，其中，9-10 月份伴随着市场成交的回暖，也出现了一波小高峰，这五个月土地成交面积接近全年成交的六成。商业办公用地除了8 月份的高峰期之外，成交一直较为平稳，时至年终又有上扬趋势。对于年末土地市场成交火热的现象，世联研究认为存在如下四点原因：第一，源自地方政府对土地

35、财政的依赖。2010 年中由于政府调控，在一定程度上削弱了土地需求的积极性，为了完成全年供地计划，各大城市在岁末加紧土地供应。第二，具有国资背景的开发企业越来越多的参与到土地竞争中来，他们除了得到银行资金的青睐外，更有便利渠道获得母公司的资金支持，因而现金流较为充裕，只要有央企、国企参与的土地出让，都是势在必得。第三，龙头房企年末提前完成全年销售任务，如万科、恒大、保利等企业，现金流充裕，因而也加大了全国土地的战略储备。第四，外资企业对中国房地产的长期看好，也加入到核心城市土地争夺战中，催热了土地市场。同时，国企、龙头房企和外资企业加大土地储备也反映出他们对后市的看好。3.住宅和商业，冰火两重

36、天2010 年楼市调控主要针对住宅，政府也多次声明增加住宅用地的供应，但28 个重点城市住宅用地建面仅保持了13%的同比增长，增速远远低于商业办公用地的 39%。从不同区域来看，东北和华中7 个重点城市住宅类土地成交面积保持快速增长，而华南区域 7 个重点城市的住宅用地同比出现较大幅度下滑。商业办公用地方面，所有区域均保持较快增长，东北、华南和华中增长势头最为迅猛。从不同类别城市来看，一类城市住宅用地成交面积同比出现下滑，楼面价格增长幅度也小于二三类城市。商业办公用地方面，二三类城市成交面积大幅增加，表明城市商圈已逐步进入快速扩张期;一类城市商业办公用地也保持一定幅度的增长，但其楼面价格同比增

37、长67%，从侧面反映出市场旺盛的需求和土地市场竞争的激烈程度。4.后市展望，住宅土地热度取决于调控力度研究认为，土地的放量一方面能够增加未来市场的供应，缓解供不应求的压力，但另一方面也将导致激烈竞争而抬高地价，地方政府坐收其利，高地价进而传导至房价，不利于市场的健康发展。因此，如何打击囤地、加快土地形成有效供应，并减轻地方政府对土地财政的依赖将是决定土地调控成败的根本，也是未来调控的重心。从近3 年我们对 19 个城市 1 的住宅销售与土地成交监测来看，住宅土地成交热度与住宅销售面积密切相关，而住宅销售面积又与政府调控政策息息相关。一旦政府继续深化调控，住宅市场成交量低迷，住宅价格下行压力加大

38、时，住宅土地市场也势必会受到较大的冲击，进而影响到土地价格。但考虑到二三类城市受调控影响较小，预计未来住宅土地成交热度不减。1 这里的 19 个城市包括：深圳、北京、上海、广州、天津、杭州、长沙、东莞、佛山、厦门、大连、郑州、无锡、沈阳、珠海、西安、合肥、苏州、济南。预计 2011 年商业办公用地方面将继续延续2010 年的发展态势，不会受到调控政策的影响。一类城市由于受限于城市容量有限，土地出让面积难再有大的突破，受旺盛需求刺激，商办土地价格将会持续上扬。二三类城市由于城区的加速扩张和发展，预计未来商业办公用地将延续2010 年的快速增长态势，受充足的供应制约，楼面均价或将继续保持平稳态势。

39、二、新房市场自打 2003 年以来，房地产与调控就结下了不解之缘，一波未平，一波又起，我们的市场是在政府忽冷忽热的“关照”下不断发展壮大的。当经济低迷之时，房地产无疑是政府重点扶植的对象，而当经济过热之时，政府对房地产的打压也是首当其冲。由于 2008 年政府为应对全球金融危机而对房地产市场采取扶持政策，导致 2009年房价过快上涨，2010年随之而来的史上最严打压政策也就不足为怪。(一)全国商品房销售面积/金额增速放缓，区域市场出现分化2010 年全国房地产市场继续保持增长态势，但增速逐月下降，第四季度略有回升。2010 年全国商品房销售面积达到10.43 亿平方米，同比增长 10.1%，其

40、中商品住宅销售面积达到9.21 亿平方米，同比增长 8.0%。从下图我们可以看出，尽管各物业类型销售面积增速均有下降，但办公和商业销售面积同比增速明显高于住宅。2010 年全国商品房销售金额为5.25 万亿元，同比增长18.3%，其中商品住宅销售金额为4.37 万亿元，同比增长14.4%。与销售面积类似，办公和商业销售金额同比增速明显高于住宅。从不同地区来看，除西部的西藏外，2010年 1-12 月上海、北京、浙江、江苏、福建和天津商品房销售面积出现不同程度的下滑，同比增幅分别为-39.0%、-30.6%、-13.1%、-8.5%、-5.4%和-1.6%，这些地区都是城市化率较高、GDP处于区

41、域前列的发达地区。而宁夏、陕西、河南、湖南、湖北、青海、云南等中西部地区商品房销售面积均保持20%以上的同比增速，东、中、西受调控影响程度日益分化。通过与 2009年商品房销售面积进行比较，同样反映这种趋势。上海、北京、浙江、江苏、福建和天津六省2010 年仅完成 2009 年销售面积的 86%，而其他地区已完成 2009 年销售面积的 121%。可见，本轮房地产调控对房价上涨过快的东部地区影响较大，而对城市化率相对较低的中西部地区影响较小。从世联数据平台监测的主要核心城市(详细数据见附录 2)来看，多数城市商品房成交面积都受到新政影响而有所下降，一类、二类、三类城市商品房成交面积所受影响依次

42、递减，同比下降幅度分别为37.6%、24.3%和 7.5%。2010年，由于一类城市和部分二类城市受到史上最严限贷、限购政策的冲击，市场成交受到了较大影响，而三类城市所受影响则明显较小。三类城市中的西安、沈阳、长沙三个城市在续写了2009 年的辉煌战绩后，再创新高，商品房成交面积同比增幅分别为 4.5%、14.0%和 14.6%。此外，从各类城市平均成交面积来看，三类城市平均成交面积达1038万平方米，远远高于一类城市的991 万平方米和二类城市的 629 万平方米，也显示了三类城市的旺盛需求。对于不同地区房地产市场出现分化，世联研究认为，当前调控的重点区域集中在京沪穗深杭等东部沿海重点城市，

43、这就意味着二三类和中西部城市获得了更宽松、更难得的发展机会。受此轮调控高压影响，东南沿海房价上涨过快的城市迅速出台限购令，通过行政手段给当地楼市强力降温。而中西部地区政策调控力度则略显平和，所受影响也相对较小，因而在调控年市场保持平稳发展态势。此外，从国际经验来看，当城市化率超过50%时，将是一个国家发展的关键阶段，这个阶段由城市化创造的巨大内需将占主导地位。未来五年内，中国城市化率将突破 50%，因而十二五规划建议将“调结构、转内需、促发展”定为主基调。可以想象，未来地处内陆、城市化率较低的中西部地区将有极大的发展空间，同时也昭示着这些地区房地产市场的巨大潜力。(二)房价快速上涨的势头得到初

44、步控制从全国 70 个大中城市房屋销售价格指数来看，自 4.15 新政之后，同比增速明显放缓，房屋销售价格从4 月份的 112.8 回落至 12 月份的 106.4，住宅销售价格指数从 4 月份的 115.4 回落至 12 月份的 107.6。新政之后，房屋销售价格指数环比也明显回落，在100-100.5之间波动，虽然年末有上扬趋势，但仍处于近两年历史低位，可见房价快速上涨势头已得到初步控制。从世联数据平台监测的主要核心城市(详细数据见附录 2)来看，房地产新政推出后，价格上涨速度明显放缓，一、二、三类城市新政后5-12 月均价相对于新政前 1-4 月均价上涨幅度分别为3.1%、4.8%和 1

45、2.9%，明显低于相对于2009年的上涨幅度。数据显示，三类城市尽管房价增速放缓，但依旧保持较快增长态势。世联研究认为，政府4 月份楼市调控的目标是“遏制部分城市房价快速上涨”，从目前市场的情况来看，政策目标已经基本达到，大部分城市的房价没有出现继续疯狂上涨的局面。但是从历史来看，房地产具有“量先价后”的规律，一旦成交量持续回升，价格就存在上涨的动力，这对城市化进程加速的中国来说是一个巨大的挑战，抑需求不是长久之策，而促供给等长期制度改革才是维持市场平衡的根本之道。此外，三类城市成交面积并无明显下跌，而成交价格依旧保持较快上涨，未来这些城市的调控压力将会逐步凸显，或将导致地方政府采取一些措施来

46、应对。(三)政策对市场的影响效力边际递减，年末再现销售高峰2010年，两个政策节点分别为4 月份出台的“新国十条”(又称 4.15 政策)和 9 月底出台的“国五条”(又称 9.29 政策)，但从市场反应来看，政策的边际效力在下降。从下图我们可以看到，2010年四季度尤其是12月，各地楼市成交再创新高。从世联重点监测的城市来看1，“新国十条”出台后，两个月内成交量下跌 46.7%，随后市场逐步回暖，待“国五条”出台后，市场整体成交量仅下跌3.8%。从不同类型城市来看，新国十条出台后，一类城市成交面积深度下跌，二类城市次之，三类城市跌幅最小，而到了国五条之后，一类城市成交面积仅下跌不足三成就开始

47、回暖，而二三类城市继续成交火爆。价格方面，首次调控政策出台后，受供给结构影响，各地区均价都曾出现过一成以上的下调，但国五条政策出台后，各地价格下调幅度明显收窄。从整体来看，政策出台后价格下行动力不足。1 包含 16 个城市，其中一类城市包括北京、上海、深圳和杭州，二类城市包括天津、厦门、苏州、无锡、东莞、青岛和济南，三类城市包括大连、合肥、西安、沈阳和长沙。对于政策效力之边际递减的现象，世联研究认为存在如下几点原因：1、由于价格并无实质性下跌，导致部分购房者对政策丧失信心，造成购房需求并无明显减少，加之成交量的支撑，价格下跌动力自然不足;2、政府历次政策的逻辑是短期内通过抑需求，造成开发商楼盘

48、卖不出去，进而引发资金紧张，迫使其降价促销。但从历史来看，第四季度为销售旺季，此时往往是供求两旺，这种季节性因素也会使政策效力下降;3、由于年中受调控政策影响，部分开发商销售业绩不理想，为了完成全年销售任务，这些开发商也加大了年末推盘力度，在一定程度上削弱了9.29 国五条政策对市场的影响。(四)未来潜在供应或将持续放大如果排除政策因素，影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系。世联研究认为，决定未来供应的一个重要因素将是商品房新开工面积。通过数据处理，我们发现新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应(如下图所示)，滞后1.5 年的新开工面积与当期销售面积非常吻合，因而我们将滞后 1.5

49、年的新开工面积称为“潜在供应”，而将当期的销售面积称为“实际需求”。由于2009 年下半年至 2010 年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年 4 月份至 11 月份期间，市场上可能有大量的新增潜在供应。从图中我们不难发现，潜在供应与实际需求有一个时期差异非常大，即 2008年下半年至 2009 年上半年这一时期，在该时期，潜在供应远远大于实际销售面积。如果对中国房地产比较了解的话，很容易想到该时期正是中国房地产销售价格最为低迷的一段时期。换个角度，我们可以认为正是潜在供应远远大于实际需求，即供大于求造成了价格下跌。基于以上逻辑，我们定义了一个新名词供销差(供销差=实际

50、需求-潜在供应=销售面积-滞后 1.5 年的新开工面积)，用它来反映市场供过于求的程度。通过对数据进行标准化处理，我们发现供销差与房屋销售价格指数非常一致。这也验证了供求关系是影响房屋销售价格的一个重要因素。如果 2011 年 4 月份以后，政府采取更严厉的措施抑制市场成交，导致实际需求萎缩，供过于求的现象将要重演，届时房价或将面临较大的下行压力。但另一方面，考虑到2011 年严厉政策下，占中国最为广阔区域的中西部地区的销售面积继续迅猛增长，我们有理由相信在城市化进程加速的中西部地区会在2011年再续辉煌，这将在一定程度上减弱未来的供大于求的压力，缓冲价格下行的压力。四、2011年房地产政策展