经济型快捷酒店投资可行性分析报.pdf

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1、“第二家”经济型快捷酒店投资可行性分析报告The FeasibilityReport on the Investment into Economic&ConvenientHotel-Home And Home Express Inns陈 函(福建商业高等专科学校旅游系福建福州350012)内容提要经济型酒店是近两年我国饭店经济的一个热点,民族品牌的经济型酒店的发展须走连锁化、品牌化的道路。科学的经济型酒店投资建立在深入、具体的市场调研和可行性分析的基础上。关 键 词 旅游业;经济型酒店;可行性分析;投资收益;“第二家”中图分类号:F59013 文献标识码:A 文章编号:1008-4940(20

2、05)04-0040-05前言在我国,经济型酒店于近两年得到市场的热烈追捧,个中原因有二:一是我国旅游业发展模式所至,我国旅游业发展的模式是先发展入境旅游再发展国内旅游然后发展出境旅游。入境旅游在改革开放后得到长足的发展,这也带动了我国旅游涉外饭店的迅速发展,1985 年时全国旅游涉外饭店才245 家,但到 2000 年时已增长到8000余家。而国内旅游热潮在1999 年的国庆黄金周被拉响,其后几年国内旅游处处呈现出爆棚的景象,在政府拉动内需的政策指导下,旅游消费成为一大热门消费。国内旅游的发展必然需要一种经济、整洁、卫生、安全的酒店来满足为数广大的国内旅游者的需要,旅游涉外饭店不行,摘掉涉外

3、帽子的星级酒店也不行,而卫生状况差,服务质量低、缺乏品尝牌意识,单体作战的旅馆、宾馆、旅社更不行。经济型酒店正是在这样的行业大环境、大背景中应运而生并快速发展,成为我国饭店经济发展的一支生力军。其二是,在我国饭店业整体利润水平低下,回收期漫长的情况下,符合市场需求的现代经济型酒店经营利润却高达50%,投资回收期短至3 5 年,良好的经济效益吸引了广大投资的眼球。目前,国内经济型酒店的发展尚处于起步阶段,全国有近二十万家中低档饭店,住宿设施虽然在总量上能基本满足普通旅游者的消费需要,但与国际意义上的经济型酒店和大众消费者理想要求的差距很大,虽然部分国际经济型品牌已大举进军国内市场,部分满足了许多

4、大中城市旅游消费者的需要,但总的来说,我国酒店业缺乏份额较大,集中度较高,质量稳定的经济型酒店的民族品牌。所以,现阶段介入我国经济型酒店的投资实属锲机之所在。同时,我省是传统的旅游大省,旅游收入连续十余年名列全国第四。丰富的旅游资源和发达的贸易经济吸引着越来越多的旅游者,闽北、闽东、闽南区域旅游格局已初现端倪,十条精品旅游线路吸引力逐年提升。但在住宿设施的配套上并不尽旅游者的意,特别是在一些知名的旅游城市,真正意义的经济型酒店更是难觅芳踪。需求与供给的巨大落差为广大投资者创造了广阔的空间。“如家快捷”品牌的福州店、厦门店的开张有效增强了本地投资者的信心。但经济型酒店的投资须经过深入、具体的市场

5、调研和可行性分析。要实现品牌化、连锁化更是需要经过CI 策划,统一形象设计、统一服务规范、统一管理标准、统一对外宣传。“第二家”(中文名)品牌的提出是基于对经济型酒店的大众功能的考虑,寓意家外之家,“第二家”准确体现经济型酒店对经济、方便、快捷、干净、整洁、安全、舒适等要素 的 要 求。英 文 名:HOM E ANDHOM E EXPRESSINNS国内经济型酒店品牌列表品牌名称所属集团现有连号数量3年内的发展规划如家快捷北京首旅集团50余家200家景江之星上海景江国际集团64家200家欣燕都北京欣燕都旅馆连锁10家50家佳苑之梦新旅佳苑国际1家莫泰1681家速81家假日快捷径洲际集团2家10

6、家最佳西方国际3家2006年达68家宜必思雅高集团1家每年开业10家04福建商业高等专科学校学报2005 年 8 月 收稿日期:2005-01-15作者简介:(1975-)男 福建商业高等专科学校助教依据“第二家”经济型快捷酒店品牌化、连锁化的发展规划设计,“第二家”品牌的推广主要可采取直营和加盟的方式,包括直接投资、收购、改造、管理输出、品牌使用权特许等集团化方式。所以,有选择地兴建“第二家”品牌的样板店有其重要的战略意义和特殊的指导价值。长乐市是我省著名的侨乡,这是一座生机勃勃,活力四射的城市,全市综合经济实力位居全国百强,福建十强。选择在长乐市建造“第二家”品牌的第一间酒店,既避开海峡西

7、岸省会中心城市福州城区激烈的行业竞争,又充分依托了长乐市作为我省著名侨乡的客源优势。以此为切入点,设计好、建造好、经营好长乐的第一间“第二家”品牌的酒店将直接促动“第二家”品牌的市场渗透,培育品牌的市场价值。并以点带面,最终逐步实现“第二家”经济型快捷酒店扩张的战略目标。为提高投资决策的科学性,保障各股东实现收益的最大化。现组织专业队伍就长乐“第二家”快捷型酒店的投资建造作市场调查和可行性分析。一、长乐市地域特点分析:长乐市位于闽江口南岸,是福建省会福州的门户,国内屈指可数的空、海“两港”城市。市区距福州市中心29公里,长乐国际机场距福州49 公里。世界上最大的迭合梁双塔双面斜拉桥青洲大桥和乌

8、龙江特大桥把闽江南北两岸紧密连在一起。全市土地面积718 平方公里,辖 15镇、2 乡。总人口68 万人,其中,海外华侨、外籍华人占10 余万之多。古邑新姿在未来几年,福州市的发展的方向将向沿江、沿海拓展,完成从“闽江时代”到“乌龙江时代”再到“滨海时代”的三级跳,成为海峡西岸现代化、国际化的海港城市。长乐地处海峡西岸,闽江口南侧,与福州一江之隔、三桥贯通,可以说是省会福州“三级跳”最新一跳的重要承载点。为呼应省委和福州市委的战略部署,长乐提出了“做大做强省会窗口城市”这一全新的战略发展定位,并努力在大福州的框架下打造一个令人刮目相看的新长乐。2003 年,长乐市GDP 增幅就达到16.4%,

9、人均年收入高达 16649 元,远超全省平均水平,并连续两年实现两位数增长;全年固定资产投资完成36.2 亿元,比增 51.7%;全市用电量达到18 亿千瓦时,比增 39.2%。去年主要经济指标又呈现两位数增长:全年实现国内生产总值135.6 亿元,比增长14.1%;工业总产值突破300 亿,完成309亿元,比增23.4%;全社会固定资产投资达45.3亿元,比增 25.1%;财政总收入12.5 亿元,比增 24.7%。在 2004 年 12 月 31 日召开的长乐市全市经济工作会议上,市委市政府更是提出了明年全市经济和社会发展的预期目标:全市生产总值154 亿元,增长 13.5%;工业总产值3

10、71 亿元,增长 20.1%;农业总产值32.76 亿元,增长 5.0%;全社会固定资产投资52 亿元,增长 20.1%;实际利用外资和外贸出口(按可比口径计算)与上年基本持平;财政总收入14.5亿元,增长 16%,其中地方财政收入 7.5亿元,增长 16.7%;社会消费品零售总额40.3 亿元,增长 13.2%;城镇居民人均可支配收入13000元,实际增长10.3%;农民人均纯收入6000元,实际增长5.9%。这些数字生动地体现了长乐这座城市蕴藏的内在活力。所以,选择长乐作为“第二家”品牌树立市场形象,提高市值之所在有其绝佳的大环境。二、长乐市地域消费特点分析长乐市是我省著名的侨乡,68 万

11、的人口中有海外华侨,外籍华人10 多万之多,每年都有大量的海外资金涌入。在海外淘金者多的现状造成长乐当地颇具特色的风情,也直接决定了长乐的地域消费特点。物资生活的改善必然带来对精神生活的需求,城镇居民人均可支配收入达到 13000/年的事实说明了长乐市民良好的个人消费能力。越来越多的当地人逢年过节时出入酒店。同时,这座一条江(下洞江)、两片区(里仁工业片区、海峡发展区)、三座山(南山、六平山、大岩石山)的沿海小城作为福州航空港所在地,随着政府服务职能的优化,基础设施的完善,培育一批诸如和顺化纤、经纬集团、华能电厂、吴航钢铁等省级重点企业,良好的企业效益也大大地带动了当地的酒店客房、餐饮及会议消

12、费。福厦高速公路(长乐段)随着福州至长乐机场高速公路一期工程的进展,二期工程的启动,这为带动长乐市旅游经济的进一步发展提供了新的契机,一些富有吸引力的旅游资源的开发也将吸引越来越多的福州市区民众的关注,并为长乐的会142005 年 8 月第 4 期“第二家”经济型快捷酒店投资可行性分析报告议、度假型酒店带来源源不断的客源。综之,长乐的地域消费特点鲜明,个人及企事业团体的消费能力强。特别是对较高档的娱乐(棋牌)、客房、会议场所需求大。三、长乐市酒店市场竞争分析长乐市虽然有良好的经济环境、消费市场,且拥有不可多得的地域优势。但由于市区距离福州较近,便捷的交通,特别是机场高速公路的建成后更是把长乐和

13、福州市区连成一体,众多的机场客人或留住机场周边酒店或乘车一小时不到赶往福州,选择合适的酒店过夜。近年,随着福州市酒店竞争的加剧,众多酒店纷纷举牌应对,有的进行硬件改造如:闽江饭店(三星)、天福大酒店(三星);有的降低房价如:闽都酒店(三星)等一批老牌酒店。同时,随一批档次各异的新品牌酒店的加入,如:全国知名的经济型酒店品牌“如家快捷”,更是加剧了福州酒店业的竞争。据统计,福州市区三星酒店的实际平均房价已低至150元以下。从另一个角度讲,价格竞争是最低级的手段,也是最直接、最有效的手段。所以,长乐“第二家”酒店的竞争,首先应面对来自福州市区的压力,做到发挥地域优势,依托特色经营,以品牌为中心,以

14、文化为卖点,开发、吸引、留住可能的客源。其次,长乐市区目前还是存在一些在经营管理上可圈可点的“酒店”。酒店规模不大,麻雀虽小,五脏俱全。而且一些酒店还取得了不俗的业绩,如:夏威夷假日酒店,裕利达酒店,天一酒店。这些酒店将对第二家酒店构成最直接的威胁,成为第二家最重要的竞争对手。经调查发现:长乐市区酒店基本情况调查表序号名 称星级 门市价折扣价经营项目营业额状况1裕利达酒店三星258元198元 客房 中餐 会议105万/月2夏威夷假日无120元70元客房 西餐 棋牌45万/月3天一酒店无130元65元客房 中餐 会议40万/月4鹤林酒店无无无餐饮40万/月长乐的地域特点决定了当地酒店的消费者群体

15、将主要地以当地市场为主,所以这些酒店一无例外地推出了迎合本地消费者需要的项目:钟点房、棋牌室等服务。在价格上,除了裕利达酒店硬件较好,配套齐全,房价较高外,其它诸多酒店多数属于经济型的定价。可以肯定的三点,一是当地酒店客房出租率都很高,部分酒店在一定时间段内的客房出租率甚至高达300%;二是茶艺居(棋牌)生意好,三是餐饮配套状况不佳所以,长乐“第二家”酒店的经营除了迎合当地消费市场的特色需求外,还应注重酒店餐饮的档次、特色。在餐厅环境、菜肴、价格、服务、菜单等五大餐饮经营的关健要素上要有大的突破。四、长乐“第二家”酒店的基本构想作为“第二家”品牌的样板店,设想中的长乐“第二家”酒店将选择在原有

16、五户居民房的基础上改造成一座七层的集客房、餐饮、娱乐、会议于一体的综合型三星档次的快捷酒店,改造后的酒店将拥有90 余间套的各类客房、280 余个餐位的中式餐厅和西式酒廊;拥有 10 余个风格各异的棋牌包厢,一个可容纳50 80 人的多功能厅,一间较大型会议室,两间小型会议室。酒店主楼高七层,其中,一层为酒店大堂和宴会大厅;二层为棋牌室、包厢及多功能厅;三至七层为各类客房及会议室,其中,设计单人房 16 间,标双房 67 间,特色套房7 间。酒店经由专业的酒店设计专家设计、指导,将力求突出体现建筑装修风格独特,追求古典与现代完美统一、中西方文化的交错融合,努力将其打造成长乐市绝无仅有的、别具一

17、格的温情休闲酒店。酒店的具体的平、立面设计参考附录图示。五、长乐“第二家”酒店投资收益分析1)总投入预算:由于酒店选择在居民楼的基础上改造而成,改造酒店涉及的土地成本、拆迁补助及土地投资收益将不列入预算范围。依据以上设想建造的长乐“第二家”酒店总投资预计为400万,其中银行贷款200万元。预计主要投入集中在以下环节:A.酒店改造、装修、装饰:200 万(含三层以上向外扩建5 米和中部砖混结构拆除重建成本 60 万)B.消控设施设备投入:40 万C.配电房、发电机组:40 万D.客房直饮水系统:15万E.酒店客房、餐饮、棋牌室等物品采购:30 万-客房:20 万-餐饮、棋牌室:10 万F.观景电

18、梯:40 万F.酒店用车:15 万G.流动资金:20 万合计:400万2)投资具体分析:-客房部分:每间客房平均造价9700 元 3100 间(套房按 1。5)=97 万元-会议室按8间标准间造价合计:6.5 万-餐饮部分(含茶艺、酒廊):38.6 万厨房:6 万元24福建商业高等专科学校学报2005 年 8 月客 房 造 价 表部门设备类型造价具体项目客房/间家具设备2500元床、桌、椅、柜等电器设备2200元电视机、热水器、电话机、灯具卫生间2000元卫浴、镜子、毛巾架、门等冷暖设备1000元以空调为主客房用品500元低耗品、备用品、窗帘装修成本1500元地面、墙面、天花合计9700元/间

19、包厢:6000 元/间 3 12 间=7.2 万元多功能厅:2.4 万元大厅:18 万元酒廊:5 万-大堂及公共区域:20 万元2)投资收益分析讲求投资效益是投资工作的基本原则,取得最大的经济效益,讲求和提高投资效益是投资的核心问题。纵观近年我国经济型酒店投资可见其回报率高达50%。北京欣燕都旅馆连锁有限公司近年共计投入2200 万对10 酒店进行改造,多数酒店在2-3 年内收回投资,部分酒店甚至只用了不到22 个月就收回投资。结合长乐第二家酒店的实际情况和经营预测,现对长乐店的投资收益作两个方案的预测分析:方案一:预计 4 年内收回投资相关数据:-总投资400 万,其中,自筹资金200 万,

20、银行贷款 200 万。-客房间/套数:90 间(套):单人房 16 间、双人房67 间、套房 7 套平均房价:100 元/间天预测客房出租率:95%预计客房毛利率:85%预测会议出租率:10%预计餐饮毛利率:45%A.营业利润 37.8 万元/月客房部营业额为:26.3 万元/月客房部营业利润:22.3 万元/月餐饮部营业额:3 万元/月餐饮部营业利润:13.5 万/月B.营业成本26.7 万元/月工资总额:7 万元/月银行贷款利息:1.4 万元/月营业费用:14.2 万元/月税率 10%=3.5 万元/月C.月净利润:91000 元年净利润:109 万结论:酒店每月营业额要求达到60 万,客

21、房销售状况良好,毛利率控制较佳的情况下,酒店经过4 年的运营后可全部收回投资。方案二:预计 6年内收回投资预计客房平均房价:90 元预测客房出租率:90%预计客房毛利率:88%预测会议室出租率:10%A.营业利润32.6万元/月客房部月营业额=24.3 万/月客房部营业利润:21.3 万餐饮部月营业额=27 万元餐饮部营业利润:10.8 万B.每月净利润:5.9 万年净利润70.8万结论:由于竞争激烈,房价降低后,客房出租率得到提高。酒店每月营业额达到51 万,同时,通过严格的成本管理,提高客房、餐饮的获利能力。酒店预计将在6 年内收回全部投资。六、长乐第二家酒店经营管理模式设想长乐第二家酒店

22、在经营管理上将重点突出:规范管理、温馨服务、以特色为龙头,以文化为卖点。1.规范管理:第二家连锁酒店在运营的过程中将依照统一管理规范、统一服务规范、统一形象设计、统一财务管理、统一广告宣传的基础上开展各项管理工作。长乐第二家酒店在管理上将发挥重要的样板作用,一整套规范的管理制度和管理方法将会在经营的过程中逐步成型,不断优化。在组织管理上重视团队的作用,改传统的部门管理为团队管理,注重团队的凝聚力和士气的营造,第二家是顾客的,也是员工的;简化组织机构,降低垂直管理的高度,实现组织机构扁平化;注重企业文化的建设和推广;酒店高层和各个营业口的负责人实行走动式管理,在第一线上解决员工和顾客的问题,不断

23、改进服务质量,提高管理水平。2.温情服务:第二家酒店在总体定位上重要的一个元素就是为顾客营造温馨的第二家,家外之家。故而,家的温馨,家的感人随处可见,其中,最重要的是体现在服务上的:用心服务,以情感人。为达到家的感觉效果,除了在公共区域的温馨设计,客房的温暖布置,更重要的还在于服务人员的温情服务。通过系统的培训教育,日常工作中的细心指导,在服务标准化的基础上又不失对顾客的个性关怀,342005 年 8 月第 4 期“第二家”经济型快捷酒店投资可行性分析报告通过客史档案的建立,关注客人的个性需求,满足顾客的心理需要,以达到吸引新顾客,保留老顾客的目的。3.特色龙头、文化卖点:在激烈的市场竞争下,

24、人无我有,人有我特,人特我优成为许多酒店立足的根本。众多元素中又是以文化元素是最具生命力的。在对长乐消费市场和酒店市场竞争分析的基础上,第二家酒店要实现可持续发展就必须以特色为龙头,以文化为卖点。第二家的在以下的几个环节上的特色将是当地竞争对手所不可比拟的:A独特的客房设计:第二家酒店的客房不大,但处处彰显人性的关怀和与众不同。首屈一指的客房直饮水系统为顾客提供可以直接饮用的高纯净水。每个楼层的走廊设计成艺术画廊,省内外丹青名家名作汇聚成山水、人物、书法、藏品走廊。明码标价的书画作品,客人可欣赏,可购买。每年一度的春/秋季名家名作拍卖会将吸引各路媒体的眼球,为酒店造势。深扣第二家主题的游酢的狂

25、草作品除了作为主题镶嵌在酒店正前方的外墙上之外,将被印制在酒店客用品和宣传材料上,刻有的木雕,寿山石微雕和其他工艺品在酒店小卖部出售。B 餐饮的特色经营:以长乐十景命名的餐厅包厢 餐饮以经营特色秘制菜肴为主 桂雨酒廊独特的露天酒廊尽显异域风情又不失浪漫情怀:原木廊亭,靠背沙发,清泉流水上漂落着三角梅花瓣七、可预测问题及解决方案1.市场开发方面2.人力资源管理方面3.成本控制上4.企业文化的建设5.六大“统一”6.酒店的外部大环境八、附录部分:附录一:一层平面图附录二:二层平面图附录三:三、四五层平面图附录四:六层平面图附录五:七层平面图附录六:酒店建筑立面效果图参 考 文 献1 林南枝 旅游市

26、场学M 天津 南开大学出版社1998(11)11-1352 张宗道 饭店文化与饭店管理 M 广州 广东旅游出版社2000(8)1-256 3 马 勇 旅游经济管理 M 天津 南开大学出版社1999(8)1 220 4王大悟 经济型酒店大有干头 EBhttp:/ 周玉荃普通经济型酒店利润率达50%EB http:/ 17 页)用,为我们的会计理论研究开辟了一个新的领域,具有十分重要的理论意义和现实意义。可以说用会计手段处理环境问题,将成为当代和未来会计发展的趋势,建立和完善环境会计准则将成为世界各国未来会计研究的主题。参 考 文 献 1 刘永祥,贺 花.环境会计研究的几个理论问题J .北方工业大学学报,2001,(4)2 牛玉芳.浅论我国的环境会计J.科技情报开发与经济,2002(6)3 朱小平.环境会计计量的基本理论和方法J.财会月刊,1998,(12)4 叶玲.对绿色会计几个问题的认识与思考J.北京地质,2002(2)5 白英防.环境会计与传统会计的比较J .陕西经贸学院学报,2001,(1)6 郝秀英,侯日敬构建环境会计核算体系若干问题的探讨 J 河北职业技术师范学院学报,2002(3)7 朱小平.会计理论与方法研究 M 北京:中国人民大学出版社,2003 8 孟凡利 环境会计研究 M 大连:东北财经大学出版社,199944福建商业高等专科学校学报2005 年 8 月