房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范方案.pdf

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1、房地产企业在建设工程施工合同管理中的主要风险与防范风险防范Z重视；f!tl承包；也回条款建设；4里施“合同协议书关于.l:l里承包？也阔的内容属于约定蚀条款，向承发包双方依据招标文件确定的？也因填写i程承包范围条款是解决合Jo）争议的fil星星i正如也是合臼l价款钻算、工程变1J!索赔、确定，l里维修、担保范闷的重要依据，明确承包范围是合司履行的重要前提述眩，L程旦发生诉讼，通常诉讼周期校长，必然铺挺挺费很大的人力财力，般终导致，l里建设无法顺利迸行而致使当事人权越受损，创此房地产企业作为发包人对”程承包范囚条款的内容应当给予巫视如上应案例小瑟发包人在签讥合同时，没有准确约定承包范围，以至于在

2、出现纠纷时，不能依据该条款进行有效的iiE明，为此可能承担不利的合同风险为越兔类似纠纷发生，笔者边议房地产企业作为发包人在填写该条款内容时1世当注f;（明确i程承包？也因，不要笼统地填写为i自由II“木工程项目；也回内的正程内容等含糊不稽的内容叫时如果建设舶位在4程总体发包时婆将部分L:f!il另行发包的，建议将不属于l旦承包范围的内容在该条款叶亦予以明确以免发生争议风险防范二注意垫资条款的效力及垫资和1息的约定垫资是在主g筑程施，L巾，发包人暂不支付预付款、进度款或错事在款，由承包人以自有资金先行施L:待施“进展到某一阶段或全部竣i后再白发包人支付二程款的行为近年来建筑市场巾，垫货已成为边设

3、啦位对外发包和放包t).(Slt刷辈二程常规党争手段垫资hlli：是民间经济组织间的一种特殊融资方式为f规范建筑市场运行秩降，1996年建设部等有关部门发出的关于严幡然止在程建设咛E份资承包的ii!i虫胁，严格然It施“企业在施正过程小为发包人选行垫资根据这个通知，建设，l旦巾的垫资行为一直是被严格然止的，而关于承发包双方在.（：；台叶叶E关于垫资h1liJJi1约定属于有效还是无效，在此前的实务中一旦存在较大争议，j旦法院对于1牵资施i的边设J程施工合叶纠纷案件多按照该通知作无效认定直至2005年1FJ 1日，最高人民法院颁布实施的关于审理建设，U程施“合同纠纷案件适合刷法律问题的解称第六条

4、“当事人对垫资手Di查资利息有约定，放包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持但是约定的利息ii算标准高于巾国人民银行发布的同j嗣同类贷款利率的部分除外当事人对垫ji没有约定的，按照i程欠款处理当事人对垫资利息、没有约定承包人请求支付利息的，不予支持”此规定方将垫资施工转化为一利1合法的行为，以i去体的形式对垫资行为做出f较为具体的规定，不再做无先生认定另外，根错前述法律规定，房地产企业在与承包人对垫资施二条款j韭行约定时，可以在合同叶E对承包人垫付的i程款是否支付利息及幸1）.！.如何ii算应接作出明确的约定凤验防范三注意明确监理人员的职资和权限设程活动渺及f发包人、承包人、设ii人员、

5、ll:i骂里人员等i者多参与生产管理的4程技术人员和管理人员，在这个过程巾，往往比栩关人员职责和1权限不明确或监管不严而给作为发包人的房地产企业边j或不必耍的纠纷位此发包人在h!J合同巾对监理人员在J程草g设巾栩关工J剧顺jiE、程边价变lf!、_f里量增减、，L程款确认与结算等巫婆事19i职责及权限进行明确约定则尤为重要那么，房地产企业在发包i程时如何通过建设二l里h!X合同管理使监理人员依法依约j进行监涩，从而维护建设单位的合法权益9结合实践笔者建议，房地产企业在与承包入i-T施i合司时，首先向注f)：认真研究施“合同对诸如片l条款及专用条款约定，明确列出各方派出的管理人员名啡，明确各自的

6、lf!费和极限，特别JlY.将具有变lf!、签证、价拖确认等认权的人员、2直认范围、程序、生效条件等约定清楚，防止无权人员蜒if!：签字其次，尤为浊忘在施4合同“专用条款”第二条“双方般权利和义务”巾“总也理”程师应先取得发包人专门批准(l(Jl!f!、权n一位内，对诸如ii及4期JI目延、L:程造价变lf!、“程：！i!:b国减、”但款确认与结算、L：程质量审核等巫婆事Jyj对应理人员作出如“总监理二程师M.先取得发包人专门批准的im、权lv.t!主!fil发包人审批的监理大纲、监1里实施细则的内容执行.;)it巾，it及J.J钢JM延、边价增减、程:ffl:增减等笠iiE事项，必须由发包人

7、书而1tti1t.等类似内容的明确规定再次，在与滥理单位签订的监混合同巾对上述事.!WiiW及监理人员的职责及权限亦作出明确的约定凤验防范凶依法发包，越兔陷入连带侵权责任赔偿的站起涡实ill巾，发包人往往出于种种目的，3悔，L:fi发包给没有资质的承包人，而建筑li又是伤亡事故多发的行业，一旦将程发包给没有资质的承包人，911）必将给房地产企业带来巨大的凤唆隐患根据4中华人民共和团建筑法B第二十二条规定“边筑i程实行招标发包的，发包m位应当将边筑”程发包给依法巾标的承包fl位建筑，li;,t行.ij毫发包的，发包单位应当将建筑“程发包给具有科应资质条件的承包单位”我国严格然I七发包啦位将，L:

8、11发包给没有资质的m他承洼，主tt设啦位院当将建设五程依法发包给具有相应承包资质条件的放包舶他同时根据小华人民共和国安全生产法第八十六条“生产经营舶他将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的m位或者个人的，责令限j惆战正没收违法所衔 导E业发生生产安全事故给他人造成损害的p与承包方、承租方承担连带赔偿责任”及最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适刷法律若干问腥的解称ji十一条第二款“底员在从事舷俯活动小刘安全生产事故遭受人身损害，发包人、分包人知道或者应当知道接受发包或者分包业务的J禄主没有相应资质或者安全生产条件的，应当与舷主承担连带赔偿责任”之规定，如果发

9、包单位将.Cl1发包给没有相应资质的承包单位，一旦承包(I.位的施.1：人员在施，过程叶E发生伤亡事故的，发包人即肢当承担连17赔偿责任在建设，U程施”过程巾，侵权事故的人员范囚封不仅限于承包恨位的施正人员实践巾，到建设.L:貌活动致使第三人伤亡的侵权事故也径锦发生由此发生的与施4有关的其他侵权损窑资任，由于发包舶他将”程发包给没有资质的承包啦位住其未尽选侄义务已经违反f法定义务，存在过锄，也应当承担连带损害赔偿责任因此建设，li依法发包是房地产企业有效降低风险的关键和保障，房地产企业应当坚持按法徐、法规规定的程阵！办理发包孚纹，严格裂求承包单位边立健全边筑王程质、安全体系，规范施二，方能有效淄兔承担连呀？赔f毒责任的风险