土地增值税清算案例.pdf

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1、土地增值税清算案例土地增值税清算案例一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分其IJ项目为单位清算。二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的消费：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的，2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的，3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列悄形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算1.己竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,旦剩余的可售建筑丽积已经出租或自用的，2.取得销售（预售）许

2、可证满三年仍未销售完毕的，3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，4.省税务机关规定的其他情况。三、非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，2.I主主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途肘，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相

3、应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算时t才算与消费：项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位丽积金额标准，并据以讨算扣除。具

4、体核定方法l主省税务机关确定。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(J.卒）、物业管理场所、变电站、热力站、7J厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以相除，2建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除，3建成后有偿转让的，应t才算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售己装修的房屋，其装修费用可以讨入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占

5、多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，i才算确定清算项目的扣除金额。五、土地增值税清算应报送的资料符合上述第二条清算条件第（一）项规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。符合清算条件第（二）项规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，佳主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。纳税人清算土地增值税时应报送的资料：（一）土地增值税清算表及其附表，（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情

6、况，（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、固有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统剖表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件，（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税、清算税款鉴证报告。六、土地增值税清算项目的审核鉴证？税务中介机构受托对清算项目审核签证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴i正报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴i正工作的税务中

7、介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方丽提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。七、土地增值税的核定征收在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的，（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的，（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期消费：，逾期仍不清算的，（五）申报的讨税依据明显偏低，又无正当理由的。八、清算后再转让房地产的处理在土地增值

8、税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让丽积iI算。单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额9清算的总建筑面积土地增值税清算案例案例1某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。国家规定城建税税率为7%,1;p花税税率为0.5%o，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用

9、为10%。请根据以上资料，t才算应缴纳的土地增值税。讨算过程如下：、取得土地使用权所支付的金额为110万元l2、房地产开发成本为320万元3、允许扣除的房地产开发费用（110+320）l。如43（万元）注不能按实际发生的房地产开发费用100万元讨入。4、扣除的税金11505%（1+7%+3%)=63.25（万元）注按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，ii次印花税不剖入扣除项目。5、加计扣除(110+320）20号伊86（万元）6、允许扣除项目金额合计110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，

10、则可作为转让房地产所取得的收入讨征土地增值税（和营业税）。相应地，在i-1算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加讨20%扣除的基数。7、增值额1150-672.25=477.75（万元）8、增值率477.75?672.25100%=71.07%9、应纳税额477.7540%-672.255如157.34（万元）注：按增值额乘以适用的税率减去相税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法材算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额增值额40%扣除项目金额5%.案例2某公司开发销售一房地产项目，取得销售收入1800万元（假定城建

11、税税率为7%，教育费附加征收率为3%）。开发此项目该房地产公司共支付地价款200万元（含相关手续费2万元），开发成本400万元，贷款利息支出无法位确分摊。己知该地区人民政府确定的费用材提比例为10%。贝lj该房地产开发公司应交纳土地增值税为：1.收入总额1800万元2.扣除项目金额(1）支付地价款200万元(2）支付开发成本：400万元(3）扣除开发费用：（200+400）l。如60（万元）(4）扣除税金山005%（1+7%+3%)=99（万元）(5）加计拍除费用：(200+400）2。如120（万元）(6）扣除项目总额200+400+60+99+120=879（万元）3.增值额1800-87

12、9=921（万元）4.增值比率：921?879=105%因此适用三挡税率。5.应纳税额：87950%30%+879（100%-50%）40%+(921-879)50%=328.65（万元）土地增值税清算需要明确的问题一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，己金额开具商品房销售发票，的，按照发票所载金额确认收入，未开具发票或未金额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房丽积与有关部门实际测量商积不一致，在清算前己发生补、退房款的，应在讨算土地增值税时予以调裂。二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企

13、业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在t才算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除，未开具发票，的，扣留的质保金不得t才算扣除。三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目讨算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率t才算的金额。其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与n房地产开发成本金额之利的5%以内计算相涂。（二）凡不能按转让房地产项目剖算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费

14、用在按取得土地使用权所支付的金额与n房地产开发成本金额之初的10%以内计算相除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用讨算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经讨入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中t才算扣除。四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同按

15、国家统一规定交纳的有关费用飞讨入取得土地使用权所支付的金额n中扣除。六、关于拆迁安置土地增值税t才算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置四迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，讨入拆迁补偿费，因迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋）；钦的规定讨算，讨入本项目的拆迁补价值按国税发2006187号第三条第（一偿费

16、，异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出讨入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据讨入拆迁补偿费。七、关于转让旧房准予相除项目的加讨问题财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第二条第一款规定纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加讨5%计算”。计算扣除项目时每年H按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月讨一年，超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。八、土地增值税

17、清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收i带纳金。常见问题解答1、问：房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得实际收入，讨算土地增值税时收入如何确定。答根据关于印发土地增值税清算管理规程的通知（苏地税发200972号）第十九条规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：(1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，(2）由主管税务机关参照

18、当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2、问：土地闲置费及契税滞纳金是否可在t才算土地增值税时扣除。答根据土地增值税暂行条例第六条和土地增值税暂行条例实施细则第七条的规定，对于企业因边约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除项目金额。因此，在讨征土地增值税时不能予以相除。3、房地产企业进行土地增值税清算过程中，政府代收费能不能力lli:才相除20%?答：纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理（一）代收费用材入房价向购买方一并收取的，应

19、将代收费用作为转让房地产所取得的收入讨税。实际支付的代收费用，在i-1算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加讨扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未讨入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在iI算增值额时不允许扣除代收费用。4、房地产开发公司收取)lll房者的边约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税。答：房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据土地增值税暂行条例实施细则第五条规定，暂行条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该边约金和更名费应并入其房屋转让收入讨征土地增值税。MSN空间完美搬家到新浪博客