2022房地产估价理论与方法真题模拟汇编.pdf

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1、2022 房地产估价理论与方法真题模拟汇编 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-28 1、某宗土地的面积为 1000m2，其上建筑物的建筑面积为 5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为 8 层。则该宗土地的容积率为()。（单选题）A.8.0 B.5.6 C.5.0 D.0.7 试题答案：C 2、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内的()。（单选题）A.期初 B.期中 C.期末 D.任意阶段 试题答案：B 3、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可

2、比实例的个别因素优于标准个别因素得 103 分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 98 分，则个别因素修正系数为（）。（单选题）A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03 试题答案：C 4、最高最佳利用原则必须同时符合()标准。（多选题）A.法律上许可 B.技术上可能 C.经济上可行 D.经济上必须盈利 E.价值最大化 试题答案：A,B,C,E 5、房地产价格构成中的开发成本包括（）。（多选题）A.取得土地使用权时的出让金或转让金 B.基础设施建设费 C.公共配套设施建设费 D.勘察设计和前期工程费 E.管理费 试题答案：B,C,D 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07

3、-27 1、在设计调研问卷时，应尽量避免（）。（单选题）A.指定性 B.诱导性 C.灵活性 D.确定性 试题答案：B 2、附件通常包括（）。（单选题）A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片、土地形状图、建筑平面图、建筑物外观和内部状况的图片、估价对象的产权证明、估价中引用的其他专用文件资料、估价人员和估价机构的资格证明、专业经历和业绩等 B.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员 C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期 D.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号 试题答案：A 3、在市

4、场调研的问卷设计中，运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是（）。（单选题）A.设计时间过长 B.设计成本较高 C.回答时间不容易控制 D.选项没有涵盖所有可能的内容 试题答案：D 4、由于房地产（），所以房地产流动性较差。（多选题）A.价值量大 B.不可移动 C.独一无二性 D.易受限制性 E.建造时间长 试题答案：A,B,C 5、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。（多选题）A.该种房地产的价格水平 B.消费者的预期 C.该种房地产的开发成本 D.该种房地产的开发技术水平 E.房地产开发商对未来的预期 试题答案：A,C,D,E 2022 房地产

5、估价理论与方法真题模拟 07-26 1、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确()能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。（单选题）A.一名 B.两名 C.两名以上 D.无明确规定 试题答案：A 2、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法特别是（）和回归分析对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。（单选题）A.指数平滑分析 B.趋势拟合分析 C.时间序列分析 D.相关分析 试题答案：C 3、现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为 10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 1.6 万元/m2。若报酬率为 8%，折现率为 10%，则测算该写

6、字楼开发完成后的现值是()万元。(2010 年试题)（单选题）A.9616.83 B.10161.05 C.12021.04 D.12800 试题答案：A 4、对房地产市场的供求状况往往可以通过某些指标进行判断，当某一区域的市场吸纳程度高时，意味着（）。（单选题）A.供过于求 B.供求均衡 C.供不应求 D.不能确定供求关系 试题答案：C 5、人们在经济活动中一般简称的价值，指的是（）。（单选题）A.成交价值 B.市场价值 C.使用价值 D.交换价值 试题答案：D 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-25 1、房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制订投资计划时会增加开发量，从而

7、会使未来的供给（），使其现期供给（）。（单选题）A.增加，增加 B.减少，增加 C.增加，减少 D.减少，减少 试题答案：C 2、决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为（）。（单选题）A.房地产的不可移动性 B.中国经济地区差异明显 C.不同地区人们的消费习惯不同 D.地区间的政府管制 试题答案：A 3、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。（多选题）A.按份共有 B.按权共有 C.共同共有 D.共享共有 E.共用共有 试题答案：A,C 4、导致建筑物功能折旧的原因可能是()等。（多选题）A.功能缺乏 B.功能落后 C.功能过

8、剩 D.市场供给的过量或需求不足 E.城市规划改变 试题答案：A,B,C 5、政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。（多选题）A.罚款权 B.管制权 C.征税权 D.征收权 E.充公权 试题答案：B,C,D,E 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-24 1、市场调研者根据研究目标的不同对住宅市场的某个局部进行分析，以期寻求与当前决策或调研问题相关的信息，而在住宅市场的调研中，竞争分析的第二步是（）。（单选题）A.对竞争项目的情况进行描述 B.分析竞争性楼盘或项目的突出优势和缺陷 C.分析竞争性楼盘对本项目竞争压力的大小 D.把竞争性楼盘的突出优势和缺陷与本项目进行详细分析 试

9、题答案：B 2、说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是（）。（单选题）A.估价原则 B.估价依据 C.估价机构 D.估价定义 试题答案：B 3、收益法的理论基础是（）。（单选题）A.替代原理 B.预期原理 C.均衡原理 D.边际收益递减原理 试题答案：B 4、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无需做的是()。（单选题）A.估算后续开发经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D.估算开发期中的利息和利润 试题答案：D 5、下列属地租现象的是（）。（多选题）A.同等条件下，肥沃土地比贫瘠土

10、地多产的粮食 B.同等条件下，相对于市场位置，较近土地比较远土地节省的运输费用 C.同等条件下，繁华地点比偏僻地点多的销售净收入 D.同等条件下，普通工人比高级知识分子多得的收入 试题答案：A,B,C 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-23 1、以下不属于信托职能的是（）。（单选题）A.融通资金 B.财务管理 C.信用服务 D.投资咨询 试题答案：D 2、甲房地产开发有限公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。该项目土地成本 1200 万元，建筑安装工程费用7500 万元，利息支出 220.5 万元(70%商业贷款)，正常成

11、本利润 15%，销售收入 17400 万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为 29800 元/m2。根据经济学中的成本概念，该项目的超额利润为（）。（单选题）A.5902.57 B.5869.50 C.2576.93 D.8479.50 试题答案：A 3、作为一名合格的房地产估价师，应当具有房地产估价方面的（）。（单选题）A.扎实的理论知识 B.较好的与人沟通交往的能力 C.丰富的实践经验 D.长期的估价经历 E.良好的职业道德 试题答案：C 4、评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。（单选题）A.价值时点为现在，估价对

12、象状况为现在状况 B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况 C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况 D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况 试题答案：B 5、完好房的成新度可以是（）。（多选题）A.六成 B.七成 C.八成 D.九成 E.十成 试题答案：C,D,E 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-22 1、有效毛收入乘数是估价对象房地产的()除以其有效毛收入所得的倍数。（单选题）A.价格 B.租金 C.潜在毛收入 D.净收益 试题答案：A 2、下列关于假设开发法估价前提的说法，正确的是（）。（单选题）A.自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值 B.

13、自己开发前提下评估出的价值，要大于或等于自愿转让前提下评估出的价值 C.自愿转让前提下评估出的价值，要小于或等于被迫转让前提下评估出的价值 D.自愿转让前提下评估出的价值，要大于或等于被迫转让前提下评估出的价值 试题答案：A 3、市场比较法中采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得 103 分估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 98 分则个别因素修正系数为（）。（单选题）A.1.05 B.0.98 C.0.95 D.1.03 试题答案：C 4、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括()等。（多选题）A.环境景观 B.离市中心距离

14、 C.朝向 D.城市规划限制条件 E.地势 试题答案：A,B,C 5、在成本法取折旧中，建筑物的寿命应为（），经过年数应为（），剩余寿命应为（）。（多选题）A.经济寿命 B.自然寿命 C.有效经过年数 D.剩余经济寿命 E.实际经过年数 试题答案：A,C,D 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-21 1、某期房有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为 5000 元/m2，如果出租估计其年末净收益为 600 元m2。假设年折现率为 8%，风险补偿估计为 1500 元，则该期房目前的价格为（）元/m2。（单选题）A.3500.00 B.4444.45 C.2955.45 D.294

15、4.45 试题答案：D 2、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无须做的是()。（单选题）A.估算后续开发的经营期 B.估算后续开发的各项支出、收入 C.估算后续开发的各项支出、收入在何时发生 D.估算建设期中的利息和利润 试题答案：D 3、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。（单选题）A.市场价格 B.保险价值 C.商品价值 D.所遭受的财产损失 试题答案：D 4、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。（多选题）A.明朗、稳定及长远的房地产政策 B.一套统一、严谨及健全的房地产法规 C.一个公平交易的房地产信息资料库 D.一个

16、公平竞争的市场环境 E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库 试题答案：A,B,E 5、收益法中确定报酬率的基本方法有()。（多选题）A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法 试题答案：A,B,D 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-19 1、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。（单选题）A.居民收入增加 B.房产税征收 C.人民币升值 D.居民消费价格指数上升 试题答案：B 2、有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7%，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元(收益可视为

17、无限年)。（单选题）A.30 B.40 C.50 D.60 试题答案：C 3、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（）估价。（单选题）A.比较法 B.区位法 C.实物法 D.成本法 试题答案：D 4、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。（单选题）A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系 试题答案：B 5、如果城市规划规定了某宗土地的（），那么对该宗土地进行估价就必须以其符合这些规定为前提。（多选题）A.用途 B.建筑高度 C.建筑容积率 D.净高 E.价格 试

18、题答案：A,B,C 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-18 1、A 市 B 房地产开发公司征收 C 村的 100 亩基本农田。该项目涉及 C 村农业人口 50 户，180 人。据查征收前，c 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 C 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元/亩。根据规定，如按最低标准，B 房地产开发公司应每个农民支付()元的安置补助费。（单选题）A.1000 B.2000 C.4000 D.6000 试题答案：C 2、在市场调研的问卷设计中，运用多项选择题设计问卷时，可能遇到的主要问题是（）。（单选题）A.设计时间过长 B.设计成本较高 C.回答时间不容

19、易控制 D.选项没有涵盖所有可能的内容 试题答案：D 3、在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用()的行为。（单选题）A.宅基地所有权 B.空间利用权 C.地役权 D.建筑物相邻关系 试题答案：B 4、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为 18 万元，运营费用为 10 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5%，运营费用增长 2%.收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为 8%，则该宗房地产的收益价格为()万元。（单选题）A.566.67 B.633.33 C.667.67 D.433.33 试题答案：D 5、路线价

20、法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。（多选题）A.深度百分率 B.资本化率 C.收益率 D.物价指数 E.其他价格修正率 试题答案：A,E 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-17 1、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（）。（单选题）A.相互影响性 B.寿命长久性 C.数量有限性 D.保值增值性 试题答案：A 2、需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以（）。（单选题）A.征用前的耕地养活人口 B.征用前的耕地农业人口数 C.征用前的被征用单位平均每人占有耕地的数量 D.-征用前的耕地的土壤补偿费 试题答案：C 3、某钢混结构厂房的耐用年限为

21、60 年，占用的土地是 10 年前通过出让方式取得使用年限为 50 年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为 2 年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。（单选题）A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%试题答案：B 4、建筑物实物因素包括（）。（多选题）A.建筑规模 B.建筑结构 C.朝向 D.设施设备 E.装饰装修 试题答案：A,B,D,E 5、开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括()。（多选题）A.直接成本利润率 B.全部成本利润率 C.成本利润

22、率 D.投资利润率 E.销售利润率 试题答案：A,C,D,E 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-16 1、对于新开发区土地的估价，()是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也没有。（单选题）A.比较法 B.成本法 C.收益法 D.假设开发法 试题答案：B 2、成本法最基本的公式为：（）=重新购建价格一折旧。（单选题）A.总体价格 B.额外价格 C.相关价格 D.积算价格 试题答案：D 3、按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为()年。（单选题）A.70 B.60 C.50 D.40 试题答案：A 4、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。（单选题

23、）A.用途专业的房地产 B.价值较大的房地产 C.独立使用的房地产 D.不可分割的房地产 试题答案：C 5、数学曲线拟合法主要有（）。（多选题）A.直线趋势法 B.指数曲线趋势法 C.二次抛物线趋势法 D.指数修匀法 E.回归分析法 试题答案：A,B,C 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-15 1、下列（）房地产不是按其经营使用方式来划分的。（单选题）A.出售型房地产 B.出租型房地产 C.办公型房地产 D.自用型房地产 试题答案：C 2、下列不属于比较法适用估价对象的是()。（单选题）A.存量成套住宅 B.房地产开发用地 C.商铺 D.古建筑 试题答案：D 3、现有一宗规划用途为

24、商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为 800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元，则该宗土地的评估价值应为()万元。（单选题）A.800 B.1000 C.1800 D.800-1000 试题答案：D 4、假设开发法的本质是以房地产的（）为导向计算估价对象的价值。（单选题）A.预期未来收益 B.预期开发后的价值 C.重新开发建设成本 D.市场交易价格 试题答案：A 5、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为 2 年，该厂房建成 5 年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为 40 年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济

25、寿命为 50 年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（）。（单选题）A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%试题答案：C 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-14 1、房地产估价的最高行为准则是（）。（单选题）A.价值时点原则 B.合法原则 C.独立、客观、公正 D.谨慎原则 试题答案：C 2、某房地产的土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 3000 万元，管理费用为 200 万元，销售费用为 300 万元，开发利润为 500 万元，投资利息为 600 万元，则该房地产的投资利润率为（）。（单选题）A.9.8 B.11.1 C.11.9 D.1

26、2.5 试题答案：B 3、某幢商品住宅土地出让年限为 70 年，建设期为 2 年，该商品住宅经济寿命为 50 年，该建筑物折旧的经济寿命应为()年。（单选题）A.50 B.52 C.68 D.70 试题答案：A 4、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有()。(2013 年试题)（多选题）A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值 B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值 C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值 D.可用

27、成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值 E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值 试题答案：A,B,C,E 5、建筑物重置价格的求取方法有（）等。（多选题）A.单位比较法 B.工料测量法 C.指数调整法 D.分部分项法 E.成新折扣法 试题答案：A,B,C,D 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 07-11 1、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35 美元，出租率为 90%，运营费用占租金的 30%，报酬率为 10%，可供出租的使用面积为 38000m，运营期为 47 年，则该写字楼的未来总价值可估

28、计为（）万美元。（单选题）A.9300 B.8900 C.9900 D.9941 试题答案：D 2、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。（单选题）A.比较法 B.收益法 C.假设开发法 D.成本法 试题答案：D 3、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的是（）。（多选题）A.企业所得税 B.个人所得税 C.印花税 D.营业税 E.契税 试题答案：A,B,C,D 4、楼面地价是（）之比。（多选题）A.土地总价与土地总面积 B.土地总价与建筑总面积 C.土地单价与建筑容积率 D.土地单价与建筑覆盖率 E.楼价与地价 试题答案：B,C 5、

29、房地产租赁包括（）。（多选题）A.建设用地使用权出租 B.房屋租赁 C.土地租赁 D.互换 E.用房地产作价出资 试题答案：A,B,C 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 12-26 1、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98，则其依据为（）。（单选题）A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04%试题答案：D 2、决定房地产需

30、求量的因素，不包括下列（）。（单选题）A.该种房地产的价格水平 B.该种房地产的开发成本 C.消费者的收入水平 D.相关物品的价格水平 试题答案：B 3、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估土地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。（单选题）A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.路线价法 试题答案：A 4、应用路线价法制作深度价格修正率的要领有（）。（多选题）A.设定标准深度 B.将标准深度分为若干等分 C.制订容积率修正系数 D.制订单独深度价格修正率 E.多种深度价格修正率 试题答案：A,B,D 5

31、、最低报酬率（）与该房地产的风险程度相对应的社会一般的报酬率。（多选题）A.一定高于 B.一定低于 C.可能高于 D.可能低于 E.等于 试题答案：C,D 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 12-27 1、（）是随着时间的推移而减少的。（单选题）A.原始价值 B.账面价值 C.市场价值 D.投资价值 试题答案：B 2、（）是从动工开发到房屋竣工的这段时间。（单选题）A.建造期 B.经营期 C.开发期 D.前期 试题答案：A 3、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的估价的（）。（单选题）A.估价目的 B.估价方法 C.价格类型 D.时间长短 试题答案：B 4、就使用价值与交换价值相对

32、而言，房地产估价所评估的是房地产的（）。（单选题）A.使用价值 B.交换价值 C.广义价值 D.狭义价值 试题答案：B 5、地价区段是将（）地块相连的土地加以圈围而形成的区域。（多选题）A.用途相似 B.级别相同 C.房价相近 D.地价相近 试题答案：A,D 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 12-28 1、通过市场调查获知，某地区 20052008 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元/m2、4887 元/m2、5037 元/m2、5192 元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010 年的价格为（）元/m2。（单选题）A.5362 B.5374 C.5532

33、 D.5702 试题答案：C 2、为评估某房地产 2014 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014 年 4 月 1 日，成交单价为 8000 元/m2，合同约定建筑面积为 95m2，并约定面积有误差时总价不调整,在 2014 年 6 月 1 日房屋登记时建筑面积为 100m2。自 2014 年 1 月 1 日至 10月 1 日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨 0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为()元/m2。(2014 年试题)（单选题）A.7737.83 B.8145.08 C.8423.75 D.8573.77 试题答案：A 3、假设开发法最基本

34、的公式是()。（单选题）A.待开发房地产价值=开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润 B.待开发房地产价值=开发完成后的价值一相应的支出及利润 C.待开发房地产价值=开发完成后的价值一已完成工作的必要费用 D.待开发房地产价值=开发完成后的价值一开发成本 试题答案：A 4、在假设开发法的静态分析法中计算投资利息时，应计息的项目包括()。(2010 年试题)（多选题）A.待开发房地产的价值 B.待开发房地产取得的税费 C.续建开发成本 D.销售费用 E.销售税金 试题答案：A,B,C,D 5、新开发的土地包括（）后进行了三通一平等开发的土地。（多选题）A.填海造地 B.开山造地 C.退耕地 D

35、.征收农地 E.征用农地 试题答案：A,B,D 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 12-29 1、征用耕地的安置补助费，按照（）计算。（单选题）A.农业人口 B.需要安置的农业人口 C.原占用耕地的人口 D.原耕地养活的人口 试题答案：B 2、从本质上讲，价值时点是由()决定的。（单选题）A.委托人 B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 试题答案：C 3、下列有关价值时点的确定，描述错误的是（）。（单选题）A.价值时点一般采用公历表示，精确到日 B.价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期为价值时点 C.价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托

36、之日 D.价值时点为将来的，确定的价值时点应早于出具估价报告之日 试题答案：D 4、待开发房地产在投资开发后的状况有（）。（多选题）A.生地 B.毛地 C.熟地 D.房屋（包含土地）E.在建工程 试题答案：C,D 5、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有()。(2014 年试题)（多选题）A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值 B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值 C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值 D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果 E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值 试题

37、答案：A,D,E 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 12-30 1、某建筑物的建筑面积 5000m2，坐落的土地面积为 2000m2，土地价格 1500 元m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1600 元m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m2，则该建筑物的价格为（）元m2。（单选题）A.1000 B.1100 C.1200 D.1300 试题答案：C 2、关于比较法运用的说法，错误的是（）。（单选题）A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价 B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例 C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考

38、 D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理 试题答案：D 3、有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对估价机构进行资质审查和考核，也是为了方便今后的估价和管理的是（）。（单选题）A.交付估价报告 B.估价资料归档 C.确定估价结果 D.选定估价方法计算 试题答案：B 4、下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。（单选题）A.超出了估价机构业务范围的估价业务 B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D.承接后出现很大执业风险的估价业务 试题答案：C 5、

39、归纳起来，房地产有()存在形态。（多选题）A.土地 B.建筑物 C.房地 D.权益 E.区位 试题答案：A,B,C 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 12-31 1、（）调整也称为交易日期调整。（单选题）A.交易情况 B.市场状况 C.估价早点 D.房地产状况 试题答案：B 2、下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。（单选题）A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱 B.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱 C.小商铺通常比大商铺变现能力弱 D.熟地通常比生地或毛地变现能力弱 试题答案：B 3、算术平均数有简单算术平均数和（）。（单选题）A.幂次平均数 B.加权算术平

40、均数 C.修正平均数 D.低项算术平均数 试题答案：B 4、属于权益状况比较修正的主要内容的是（）。（多选题）A.土地使用权年限 B.城市规划限制条件 C.公共设施利与弊限制 D.文化生活限制条件 E.交通管制 试题答案：A,B 5、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有()。（多选题）A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估 B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助 C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查 D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其

41、要求完成了估价 E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告 试题答案：A,C,D,E 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 01-01 1、基准地价是城市中均质区域内的土地()。（单选题）A.最低价格 B.最高价格 C.平均价格 D.成交价格 试题答案：C 2、房地产估价的最高行为准则是（）。（单选题）A.价值时点原则 B.合法原则 C.独立、客观、公正 D.谨慎原则 试题答案：C 3、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()。（单选题）A.估价对象的真实价格 B.估价对象的实际成交价格 C.估价

42、对象的重置价格 D.合格估价师的重新估价结果 试题答案：D 4、承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得（）的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。（多选题）A.一倍三倍 B.一倍五倍 C.三倍五倍 D.五倍十倍 试题答案：A,B,C,D 5、房地产价格指数或变动率可细分为（）。（多选题）A.全国各地区房地产价格指数或变动率 B.本地区房地产价格指数或变动率 C.全国同类房地产价格指数或变动率 D.本地区同类房地产价格指数或变动率 E.国际房地产价格指数或变动率 试题答案：B,C,D 2022 房

43、地产估价理论与方法真题模拟 01-02 1、下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（）。（单选题）A.土地用途 B.所在区域绿化水平 C.土地容积率 D.土地使用期限 试题答案：B 2、当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的（）。（单选题）A.10 B.20 C.30 D.50 试题答案：B 3、下列不属于房地产区位因素的是()。（单选题）A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 试题答案：B 4、（）的优点在于可以得到被调查者对于某一事物看法强弱程度的差异，并可以对这些回答运用一些统计方法得出有意义的结论，缺点是被调查者可能对各类强度

44、的区分理解不同，容易引起误会。（单选题）A.量表式问卷 B.开放式问卷 C.封闭式问卷 D.量表问答式问卷 试题答案：D 5、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有()。(2014 年试题)（多选题）A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产 B.已灭失的房地产 C.有租约限制的房地产 D.整体资产中的房地产 E.手续不齐全的房地产 试题答案：A,C,E 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 01-03 1、已知某房地产价格为 2000 元/m2时，需求量为 1000 万 m2，当价格为 2200 元/m2时，需求量为 800 万 m2，则用中点法计算其需求价格弹性为（）。（单选题）A.9

45、 B.0.9 C.2.33 D.1 试题答案：C 2、下面关于路线价法的表述中，不正确的是（）。（单选题）A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B.路线价适用于城镇街道商业用地的估价 C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D.路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 试题答案：D 3、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等设施或条件以及场地平整。（多选题）A.给水 B.排水 C.电力 D.通信 E.热力 试题答案：A,B,C,D 4、城市房屋拆迁以货币方式补偿的，应根据被拆

46、迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产（）确定。（多选题）A.重置价格 B.市场评估价格 C.重建价格 D.政府定价 试题答案：A,C 5、以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素。（多选题）A.规划调整 B.环境状况 C.建筑结构 D.配套设施状况 E.用途 试题答案：A,B,D 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 01-04 1、采用成本法估价，要求在运用成本法时注意逼近，其中最主要的方面的内容是（）。（单选题）A.区分实际成本和客观成本 B.正确估计正常花费和实际花费 C.房地产市场和开发商协调好房地产价和房地产开发成本 D.确定评估质量 试题答案：A 2、为评估某宗房

47、地产 2012 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000元/m2.成交日期为 2011 年 11 月 13 日。经调查获知 2011 年 6 月至 2012 年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行市场状况调整后的价格为()元/m2。（单选题）A.3214 B.3347 C.3367 D.3458 试题答案：B 3、估价报告书中说明的（）限定了其用途。（单选题）A.估价原则 B.估价方法 C.估价目的 D.估价对象状况 试题答案：C 4、估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量，尽量做到（）。（单选题）A.美观大方 B.图文

48、并茂 C.格式单纯 D.实际 试题答案：B 5、GDP 由（）几部分构成。（多选题）A.商品 B.消费 C.投资 D.政府购买 E.净出口 试题答案：B,C,D,E 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 01-05 1、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。（单选题）A.相关合同 B.法律、法规、政策 C.土地用途管制 D.国家的价格政策 试题答案：C 2、某可比实例的成交价格为 2400 元/，建筑面积 100，首期付款 12 万元，其余半年后支付 8 万元，1 年后支付 4 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例的实际价格为（）元/。（单选题）A.2290.91 B.232

49、6.41 C.2344.16 D.2308.66 试题答案：B 3、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是()。（单选题）A.应是可以实现的价值 B.是提供价值意见而不是作价格保证 C.对委托人的价格保证 D.为委托人争取最大的利益 试题答案：B 4、运用市场法估价时，可以采用（）进行交易日期调整。（单选题）A.价格变动率 B.价格浮动 C.价格修正系数 D.价格变化期 试题答案：A 5、对房地产区位因素进行分解，不包括（）方面。（多选题）A.交通 B.地势 C.环境景观 D.面积 E.外部配套设施 试题答案：B,D 2022 房地产估价理论与方法真题模拟 01-06 1、

50、理论上，利率上升，房地产价格（）。（单选题）A.上升 B.下降 C.不变 D.不相关 试题答案：B 2、关于评估带租约房地产的说法中，正确的是()。（单选题）A.房屋征收评估应评估无租约限制价值 B.无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值 C.抵押估价评估的是承租人权益价值 D.房屋征收评估有租约租金的，应评估出租人权益价值 试题答案：A 3、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。（单选题）A.土地成本建设成本 B.开发完成后的房地产价值 C.土地取得成本建设成本管理费用 D.土地取得成本建设成本管理费用销售费用 试题答案：D 4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具