北京顺义后沙峪地产项目市场研究报告2877.pptx
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1、北京 后沙峪项目报告 在本次提案中仅根据对本案项目的初步理解所做的简在本次提案中仅根据对本案项目的初步理解所做的简要说明，因时间较紧，难免存在诸多不当之处，敬请斧正。要说明，因时间较紧，难免存在诸多不当之处，敬请斧正。大势大势 宏观市场分析宏观市场分析n2009年1-11月，北京市期房住宅销售共131453套，销售面积共14441391，同同比比去去年年，分分别别上上涨涨了了55%55%和和63.31%63.31%；在11、12月传统的销售淡季内，销售情况仍持续高涨，地产开发商的高成本拿地是刺激需求释放的主要原因。2009 2009年以来，整体市场走势良好，呈现量价齐升的局面。销售市场已经由买
2、方市年以来，整体市场走势良好，呈现量价齐升的局面。销售市场已经由买方市场转化为卖方市场，消费者面对市场将更加举步维艰。场转化为卖方市场，消费者面对市场将更加举步维艰。20092009年北京房地产市场整体销售状况年北京房地产市场整体销售状况n北京市整体成交均价自2009年3月后保持持续平稳的增长，截止2009年11月，北京住宅成交均价已高达17443元/平方米。20092009年北京房地产市场区域土地供应状况年北京房地产市场区域土地供应状况 北京住宅郊区化已成为趋势，继北京市政府大力投资北京城南区域后，顺义大龙北京住宅郊区化已成为趋势，继北京市政府大力投资北京城南区域后，顺义大龙房地产又以房地产
3、又以50.550.5亿元的天价拍得顺义天竺亿元的天价拍得顺义天竺2222号地，该土地楼面地价达到了号地，该土地楼面地价达到了29859元元/平方米平方米。该区域未来将成为北京热点区域，区域竞争市场将更为激烈。该区域未来将成为北京热点区域，区域竞争市场将更为激烈。n土地供应郊区化土地供应郊区化2009年，北京市住宅土地成交面积1075.27万，成交68块地，城八区成交面积仅为200.37万，17块地，占北京市土地全年交易量的18.63%；北京北京0909年房地产市场总结年房地产市场总结市场存量逐渐减市场存量逐渐减少，呈现供求平少，呈现供求平衡的格局。衡的格局。投资热情高涨，投资热情高涨，导致后续
4、市场潜导致后续市场潜在供应不足。在供应不足。整体市场火爆，整体市场火爆，销售市场转为卖销售市场转为卖方市场。方市场。投资市场投资市场供应市场供应市场销售市场销售市场北京北京0909年，房地产市场调整，量价齐升。近期在政策的利好下，成交量、成交价格年，房地产市场调整，量价齐升。近期在政策的利好下，成交量、成交价格将继续看涨。将继续看涨。宏观政策宏观政策关键词关键词利利好好行行业业房地产行业做为我国支柱行业，其稳定、长效的发展至关重要。因而，出于对行业及整体经济的保护，在现今市场环境下，政府将继续加大“救市”力度，以稳定市场。北京北京20102010年房地产市场展望年房地产市场展望市场环境市场环境
5、关键词关键词逐逐渐渐复复苏苏行业整顿还在进行中，消费者观望情绪依然存在，政府坚定的救市政策及措施出台，会使受宏观政策影响较大的楼市逐渐复苏。北京北京20102010年房地产市场展望年房地产市场展望价格走势价格走势高高位位运运行行09年整体市场价格持续走高，尤其表现在区域市场上，但从成交来看，刚性需求客户对价格的敏感度最高。未来产品品质重新成为定价的主要参考依据，市场价格将趋于理性回归。关键词关键词北京北京20102010年房地产市场展望年房地产市场展望产品供应产品供应结结构构单单一一随着90/70政策的落实，市场的供应结构正向着宏观调控的方向前行。中小户型已经成为主流供应。大户型产品将呈现稀缺
6、性。对于产品面积的限制也将催生产品形态的创新。关键词关键词北京北京20102010年房地产市场展望年房地产市场展望板块轮动板块轮动向向外外扩扩散散09年，大兴取代朝阳，成为北京土地成交量之冠，北京市场呈现郊区化供应态势，大兴、顺义、通州、昌平等郊区县成为未来房地产市场热点区域。关键词关键词北京北京20102010年房地产市场展望年房地产市场展望 在整个在整个20092009年中，中国房地产市场又经历了一次年中，中国房地产市场又经历了一次“拐点拐点”。从近期政府、从近期政府、金融机构表现而言，政策的转向在一定程度上表明，政府对房地产救市的倾向金融机构表现而言，政策的转向在一定程度上表明，政府对房
7、地产救市的倾向和决心。由于整体市场的供求格局在发生改变，客户的观望情绪在短时间内也和决心。由于整体市场的供求格局在发生改变，客户的观望情绪在短时间内也不可能立即结束，而且受世界经济危机的影响的余波未退，不可能立即结束，而且受世界经济危机的影响的余波未退，20102010年房地产整体年房地产整体市场将会是一个相对变化莫测的过程。而顺义区的竞争将十分激烈，产品成为市场将会是一个相对变化莫测的过程。而顺义区的竞争将十分激烈，产品成为取胜之关键。取胜之关键。所以，所以，20102010年的房地产市场，注定是挑战与机遇并存！年的房地产市场，注定是挑战与机遇并存！20102010年年 挑战与机遇并存挑战与
8、机遇并存战局战局 顺义区域市场分析顺义区域市场分析n顺义1998年撤县设区，总面积1021平方公里，下辖19个镇、6个街道办事处、424个行政村，户籍人口56.4万，常住人口70.3万;n顺义位于北京市东北部，城区距市中心30公里。东邻平谷，北连怀柔、密云，西接昌平、朝阳区，南界通州区、河北三河市。区境东西长45公里，南北宽30公里，总面积1021平方公里；n城乡劳动力在二三产就业人数达到21.8万人，占本区劳动力总数的88。顺义概况顺义概况顺义顺义：顺义区”十一五规划“中明确指出，围绕扩建中的首都机场，着力打造“临空经济临空经济带带”的发展目标。并提出”空港国际化、全区空港化、发展融合化空港
9、国际化、全区空港化、发展融合化“的区域发展口号。临空经济带：临空经济带：五大功能板块共同组成，包括“顺义新城区顺义新城区/空港空港工业区工业区/会展产业区会展产业区/国门国门商务区商务区/空港物流区空港物流区”。区域发展背景区域发展背景“2008“2008年，中国年，中国 北京北京”国际社会的焦点，全球华人的骄傲国际社会的焦点，全球华人的骄傲 在这样的宏伟背景下，顺义正走在前所未有的高速前进的轨道上。2008年，对于顺义，发展契机来源于奥运，但并不局限于奥运。顺义在承担奥运水上项目之外，顺义在承担奥运水上项目之外，0808年更为重要的是年更为重要的是“经济产业的转型经济产业的转型”。区域发展契
10、机区域发展契机新国展新国展 会展经济全速启动，国际精英人群趋集会展经济全速启动，国际精英人群趋集 规划总建筑面积65万平方米。总建筑面积达到35.5万平方米，包括10万平方米的展馆及展览配套设施。预计新国展投入使用后，每年对相关产业带来的影响产值将达到60亿元，税收收入将达到2.3亿元。顺义区文化创意产业发展实施意见，明确了以会明确了以会展为龙头，展为龙头，打造广告会展、设计创意、出版印刷三大板块。新国展催化区域经济多元化发展新国展催化区域经济多元化发展本案思考：本案思考：会展经济、创意产业，将为区域注入全新的运转资源，带动区域经济发展，以及产业、人群的丰富。大量的就业人口对本案定大量的就业人
11、口对本案定位及客群捕捉影响意义重大。位及客群捕捉影响意义重大。空港提出“国门一公里”概念，建设工业别墅群，五星工业别墅群，五星级酒店、商铺等作为综合配套设施级酒店、商铺等作为综合配套设施 利用国际口岸优势，设立空港保税区或空港保税物流园区，形成保税仓储、物流中转、物流配送、国际采购、展览展示、加工出口以及其它保税延伸产业集群延伸产业集群；利用航空运输功能，在机场所在地周边地区形成产业群，以及更广泛的地区内与空运、航空相关的产业集群相关的产业集群。截止到2008年上半年，临空经济区引进项目242个，协议引进资金486亿元。从业人员13万人。临空经济带临空经济带 助推区域经济向国际化口岸跨越式发展
12、助推区域经济向国际化口岸跨越式发展本本案案思思考考：临空经济的快速发展 直直接接导导致致区区域域产产业业结结构构的的变变化化，以以及及大大量量相相关关产产业业人人群的涌入。群的涌入。空港助推区域经济空港助推区域经济本案思考：本案思考：TOD模式的引入，缩短中关村、亚运村、望京、及城市核心区与区域的时间距离，区域突破原有的依赖地缘性客户，改变人群结构及生活方式成为可能。区域突破原有的依赖地缘性客户，改变人群结构及生活方式成为可能。n 15号线,线路为西苑-中关村-奥林匹克中心区-望京-沙峪镇-新国展中心-京密路-顺义府前街，到达燕京桥。n此外，机场轻轨从东直门到机场3号航站楼，在设计过程中给通往
13、顺义区的轨道交通预留了出口。n TOD TOD：公共交通导向型发展模式，为区域建设提为区域建设提供了一种交通建设与土地有机结合的全新发展空间。供了一种交通建设与土地有机结合的全新发展空间。地铁地铁1515号线、机场线号线、机场线 发达立体交通结构，助推区域发展引擎发达立体交通结构，助推区域发展引擎交通系统打通区域经济动脉交通系统打通区域经济动脉产业丰富，结构转型产业丰富，结构转型2008年，顺义区第三产业比重将达到50左右，借助新国展、空港物流、国门商务等重要产业构成的腾飞，顺义正在快速的从制造大区向服务大区转型。从制造大区向服务大区转型。平台搭建，区域腾飞平台搭建，区域腾飞2008年，首都国
14、际机场三期扩建完成；新国展一期工程完工并投入使用。国际化的空港基地、跨时代的会展中心，08年，基础设施的建设完成，使得顺义的真正腾飞，顺义的真正腾飞，从机会变成现实。从机会变成现实。区域前景展望区域前景展望1 12 23 34 4顺义新城顺义新城临空经济带临空经济带新国展新国展轨道交通轨道交通顺义区房地产发顺义区房地产发展前景良好展前景良好城市化进出将快速增加区域的就业和配套，将促进顺义房地房地产市场产生跨越式变化产市场产生跨越式变化。日渐成熟，发展空间广大空间广大、产业素质与综合能力较高，为区域房地产市场提供良好为区域房地产市场提供良好的生存环境和客群基础的生存环境和客群基础。将带来大量的产
15、业人口聚集人口聚集，为区域提供置业的支持平台和为区域提供置业的支持平台和客源基础客源基础。将缩短区域和其他区域的交通时间成本，使区域居住客居住客群基数得到快速释放群基数得到快速释放。顺义宏观环境小结顺义宏观环境小结顺义老城区版块顺义老城区版块国展版块国展版块温榆河版块温榆河版块顺义区域房地产市场概述顺义区域房地产市场概述n 温榆河版块温榆河版块n 新国展版块新国展版块n 马坡版块马坡版块顺义区域房地产市场发展至今，形成三个版块，并各具特色。马坡（潮白河）马坡（潮白河）新国展新国展温榆河温榆河顺义老城区顺义老城区 顺义房地产市场以顺义老城区起步，温榆河版块以其自然资源成为最早的高端物业云集之所，
16、已成为北京最为著名的中央别墅区；新国展版块，在新国展兴建后，也成为区域房地产开发重点；顺义新城马坡组团新起步，后市强劲。区域房地产发展历程区域房地产发展历程 发展历程层面，新国展和发展历程层面，新国展和马坡两版块房地产市场发展马坡两版块房地产市场发展阶段较为接近，存在一定竞阶段较为接近，存在一定竞争关系。争关系。顺义老城区顺义老城区12温榆河版块3新国展版块区域各版块房地产市场分析顺义老城区在售项目顺义县城为顺义老城区版块的核心组成部分；便利的交通，完善的生活配套是顺义老城区最为明显的优势；老城区项目多以地段优势和配套作为卖点，目标客群更多地指向顺义本地居民；典型项目如下：项目名称项目名称地址
17、地址体量体量容积率容积率供应情况供应情况均价均价(元元/平平方米方米)金汉绿港顺义区府前东街东兴路 63.94万平米1.89普通住宅；96平米二居；103-160平米三居 13000裕龙花园顺义区县城东侧150万平方米1.88板楼；66平米一居-180平米四居 800万科四季花城顺义区顺西路益麒麟家居建材广场对面(顺义二中南侧)50万平方米1.56普通住宅、花园洋房；95-100平米的两居、118-130平米的三居、150平米的情景花园洋房四居 7600望潮家园顺义区滨河小区东侧100万平方米2.890、99平方米两居、117、120、128平方米三居8800仓上家园顺义区燕京桥西南侧2万未知
18、板楼，82-155平方米8200顺义老城区特性分析：本案关注：随着老城区的衰败和新城区的北移，原顺义区域原住民的刚性本案关注：随着老城区的衰败和新城区的北移，原顺义区域原住民的刚性需求也将随之迁徙，成为本案未来基础客群。需求也将随之迁徙，成为本案未来基础客群。区域客群区域客群 自住为主：自住为主：其主要满足顺义区内住户的自住性需求。该区域客群看重价格及户型。消化速度最快的是90平米左右的中小户型。产品单一产品单一 价格稳定：价格稳定：区域在售项目以普通住宅为主，均价在8000-10000元左右。后续量小后续量小 区域衰败：区域衰败：顺义老城区的房地产开发基本已进入尾期，后续开发量较少。未来供应
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