房地产评估的收益法dixz.pptx

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1、第四节第四节 房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围二、收益法中各参数的估算二、收益法中各参数的估算三、计算公式三、计算公式四、收益法应用举例四、收益法应用举例一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围 收益法适用于有收益的房地产价值评估，收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的价值评估大多不适用。产的价值评估大多不适用。计算公式：计算公式：无限期：房地产价格净收益无限期：房地产价格净收益/资本化率资本化率

2、有限期：有限期：a年净收益年净收益 r折现率折现率 首首先先求求取取净净收收益益（总总收收益益-总总费费用用），然然后后确确定定资资本本化化率率，最最后后选选用用适适当当的的公公式式求求得得待待估估房房地地产产的的价值。价值。二、收益法中各参数的估算二、收益法中各参数的估算（一）净收益（一）净收益（二）资本化率（折现率）（二）资本化率（折现率）（三）房地产收益期限（三）房地产收益期限二、收益法中各参数的估算二、收益法中各参数的估算（一）净收益（一）净收益 除除去去各各种种费费用用后后的的收收益益，必必须须是是客客观观收收益益，而而非非实实际际收收益益。因因此此需需通通过过计计算算客客观观总总收

3、收益益和和客客观观总总费用来获取。费用来获取。实际净收益：可能有特殊、偶然因素的影响。实际净收益：可能有特殊、偶然因素的影响。客观净收益：房地产在正常的市场条件下用于法律客观净收益：房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，考虑未来收益上允许的最佳利用方向上的收益值，考虑未来收益和风险。和风险。客观净收益=客观总收益-客观总费用 客观总收益：被估房地产在一年内所得到客观总收益：被估房地产在一年内所得到的所有收益。该房地产处于最佳利用方向的所有收益。该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。和最佳利用程度。客观总费用：为创造总收益所必须投入的客观总费用：为创造总收益所必须投入

4、的正常支出，通常包含：管理费、维修费、正常支出，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等，不包括折旧费保险费、税金等，不包括折旧费 和土地取和土地取得费用的摊销。得费用的摊销。净收益的估算：净收益的估算：(1)(1)出租型房地产出租型房地产净收益净收益=租赁收入租赁收入-维修费维修费-管理费管理费-保险费保险费-房房地产税地产税-租赁代理费租赁代理费租赁收入具体包括有效毛租金和租租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金、押金等的利息收入。赁保证金、押金等的利息收入。承租方承担费用是否扣除需要注意。承租方承担费用是否扣除需要注意。(2)(2)直接经营型房地产直接经营型房地产直直接接经经营营型型房房

5、地地产产通通常常是是指指房房地地产产所所有有者者同同时时又又是是经经营营者者,房房地地产产租租金金与与房房地地产产经经营营者者利利润润没没有有分分开开。直直接接经经营营型型房房地地产产的的正正常收益实际上就是该房地产纯租金。常收益实际上就是该房地产纯租金。正常收益正常收益=销售收入销售收入-销售成本销售成本-销售费用销售费用-销售销售税金及其附加税金及其附加-管理费用管理费用-财务费用财务费用-经营利润经营利润 (3)(3)自用或尚未使用房地产自用或尚未使用房地产 可以参照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料计算。（二）资本化率 资本化率的大小与投资风险的大小成正相关资本化率的大小与投资风险

6、的大小成正相关的关系。的关系。投资风险越大，资本化率越高，在净收益不投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。变的情况下，房地产价值越低。资本化率确定方法：1.净收益与售价比率法净收益与售价比率法：收集市场上近期交易的与被评估地产相同或收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料，计相近似的房地产的净收益和价格等资料，计算各个交易实例的净收益与售价比率法，视算各个交易实例的净收益与售价比率法，视作资本化率。作资本化率。要求：房地产市场发育充分，交易案例多。要求：房地产市场发育充分，交易案例多。对以上对以上5 5个可比实例的资本化率进行简单个可

7、比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为算术平均就可以得到资本化率为:r=(10%+12%+11%+11r=(10%+12%+11%+11、5%+105%+10、6%)5=11%6%)5=11%净收益与售价交易实例净收益与售价交易实例可比实例可比实例1 12 23 34 45 5净收益净收益(元元/年年平方米平方米)10001000180018009909902990299016961696价格价格(元元/平方米平方米)100001000015000150009000900026000260001600016000资本化率资本化率(%)(%)1010121211111111、5 5

8、1010、6 6 2.安全利率加风险调整值法安全利率加风险调整值法 资本化率资本化率=无风险利率无风险利率+风险报酬率风险报酬率 该方法简便易行，对市场要求不高，但该方法简便易行，对市场要求不高，但有一定主观性。有一定主观性。3.各种投资收益率排序插入法。各种投资收益率排序插入法。资本化率的种类n例：某房地产土地价值例：某房地产土地价值600万元，建筑物万元，建筑物价值价值1400万元，综合资本化率为万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为建筑物资本化率为10%，则土地资本化，则土地资本化率最可能为？率最可能为？n解析：（解析：（L+B）r=Lr1+Br2所以：（所以：（600+140

9、0）8.5%=600r1+140010%，从而有，从而有r1=5%（三）（三）房地产收益期限的测定房地产收益期限的测定(1)(1)单单独独的的土土地地或或建建筑筑物物的的收收益益年年限限,应应分分别别根根据据土土地使用权年限和建筑物经济寿命确定。地使用权年限和建筑物经济寿命确定。(2)(2)土土地地与与建建筑筑物物合合二二为为一一的的房房地地产产的的收收益益年年限限,如如果果建建筑筑物物经经济济寿寿命命长长于于或或等等于于土土地地使使用用权权年年限限的的情情况况，应以土地使用权年限为准。应以土地使用权年限为准。(3)(3)土土地地与与建建筑筑物物合合二二为为一一的的房房地地产产的的收收益益年年

10、限限,如如果果建建筑筑物物经经济济寿寿命命短短于于土土地地使使用用权权年年限限的的情情况况，先先根根据据建建筑筑物物经经济济寿寿命命确确定定未未来来可可获获收收益益年年限限，然然后后再再单单独独计计算算土土地地使使用用年年限限超超出出建建筑筑物物经经济济寿寿命命的的土土地地剩剩余余使使用用年年限。限。三、计算公式 以下公式假设土地使用年期为无限年期以下公式假设土地使用年期为无限年期（一）评估房地合在一起的房地产价值（一）评估房地合在一起的房地产价值 房地产价值房地产价值=房地产净收益房地产净收益/综合资本化率综合资本化率房地产净收益房地产净收益=房地产总收益房地产总收益-房地产总费用房地产总费

11、用房地产总费用房地产总费用=管理费管理费+维修费维修费+保险费保险费+税金税金（二）单独评估土地的价值 1.由土地收益评估土地价值（空地出租）由土地收益评估土地价值（空地出租）u土地价值土地价值=土地净收益土地净收益/土地资本化率土地资本化率u土地净收益土地净收益=土地总收益土地总收益-土地总费用土地总费用u土地总费用土地总费用=管理费管理费+维护费维护费+税金税金 2.由房地产收益评估土地价值（1）方法一（建筑物价值扣除法）方法一（建筑物价值扣除法）土地价值土地价值=房地产价值房地产价值-建筑物现值建筑物现值建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价年贬值额建筑物重置价年贬值额已使用年已使用年数数年

12、贬值额年贬值额=（建筑物重置成本（建筑物重置成本-残值）残值）/耐用年限耐用年限（2）方法二（建筑物收益扣除法）土地价值土地价值=（房地产净收益（房地产净收益-建筑物净收益）建筑物净收益）/土土地资本化率地资本化率建筑物净收益建筑物净收益=建筑物现值建筑物现值建筑物资本化率建筑物资本化率（三）单独评估建筑物的价值建筑物价值建筑物价值=房地产价值房地产价值-土地价值土地价值建筑物价值建筑物价值=（房地产净收益（房地产净收益-土地净收益）土地净收益）/建筑物资本化率建筑物资本化率 四、收益法应用举例四、收益法应用举例例例1某某房房地地产产公公司司于于20052005年年5 5月月取取得得一一块块土

13、土地地5050年年使使用用权权，并并于于20072007年年5 5月月在在此此地地块块上上建建成成一一座座钢钢混混结结构构的的写写字字楼楼，当当时时造造价价为为每每平平方方米米3,8003,800元元，经经济济耐耐用用年年限限为为6060年年。目目前前，该该类类型型建建筑筑的的重重置置价价格格为为每每平平方方米米4,8004,800元元。该该大大楼楼总总建建筑筑面面积积为为12,00012,000平平方方米米，全全部部用用于于出出租租。据据调调查查，当当地地同同类类型型写写字字楼楼的的租租金金一一般般为为每每天天每每平平方方米米2.52.5元元，空空置置率率在在10%10%左左右右，每每年年需

14、需支支付付的的管管理理费费用用一一般般为为年年租租金金的的3.5%3.5%，维维修修费费为为建建筑筑物物重重置置价价的的1.5%1.5%，房房产产税税为为租租金金收收入入的的12%12%，其其他他税税为为租租金金收收入入的的6%6%，保保险险费费为为建建筑筑物物重重置置价价的的0.2%0.2%，资资本本化化率率确确定定为为6%6%。试试根根据据以以上上资资料料评评估估该该写字楼在写字楼在20102010年年5 5月的价格。月的价格。1 1、估算年有效毛收入、估算年有效毛收入 年有效毛收入年有效毛收入2.536512,0002.536512,000（1 110%10%）9,855,0009,85

15、5,000元元2 2、估算年营运费用、估算年营运费用（1 1）年管理费）年管理费9,855,0003.5%9,855,0003.5%344,925344,925元元（2 2）年维修费）年维修费4,80012,0001.5%4,80012,0001.5%864,000864,000元元（3 3）年保险费）年保险费4,80012,0000.2%4,80012,0000.2%115,200115,200元元（4 4）年税金）年税金9,855,0009,855,000（12%12%6%6%）1,773,9001,773,900元元 年营运费用年营运费用344,925344,925864,000864,

16、000115,200115,2001,773,9001,773,900 3,098,0253,098,025元元3 3、估算净收益、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0009,855,0003,098,0253,098,025 6,756,9756,756,975元元4 4、计算房地产价格、计算房地产价格房地产的剩余收益期为房地产的剩余收益期为4545年，则：年，则：房地产价格房地产价格6,756,9756%16,756,9756%11/1/（1 16%6%）4545 104,434,671104,434,671元元房地产单价房地产单价104,

17、434,67112,000104,434,67112,000 8,7038,703元元5 5、评估结果、评估结果 经经评评估估，该该写写字字楼楼房房地地产产在在20102010年年5 5月月的的价价格格为为104,434,671104,434,671元，单价为每平方米元，单价为每平方米8,7038,703元。元。例例2:某某房房地地产产公公司司于于2004年年3月月以以有有偿偿出出让让方方式式取取得得一一块块土土地地50年年使使用用权权，并并于于2006年年3月月在在此此地地块块上上建建成成一一座座砖砖混混结结构构的的写写字字楼楼，当当时时造造价价为为每每平平方方米米2000元元，经经济济耐耐

18、用用年年限限为为55年年，残残值值率率为为2。目目前前，该该类类建建筑筑重重置置价价格格为为每每平平方方米米2500元元。该该建建筑筑物物占占地地面面积积500平平方方米米，建建筑筑面面积积为为900平平方方米米，现现用用于于出出租租，每每月月平平均均实实收收租租金金为为3万万元元。另另据据调调查查，当当地地同同类类写写字字楼楼出出租租租租金金一一般般为为每每月月每每建建筑筑平平方方米米50元元，空空置置率率为为10，每每年年需需支支付付的的管管理理费费为为年年租租金金的的 3.5，维维修修费费为为重重置置价价的的1.5，土土地地使使用用税税及及房房产产税税为为每每建建筑筑平平方方米米20元元

19、，保保险险费费为为重重置置价价的的0.2，土土地地资资本本化化率率7，建建筑筑物物资资本本化化率率8。土土地地使使用用权权出出让让年年限限届届满满，土土地地使使用用权权和和建建筑筑物物由由国国家家无无偿偿收收回回。试试根根据据以以上上资资料料评评估估该宗地该宗地2010年年3月的土地使用权价格。月的土地使用权价格。1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益5012900（110）486000（元）3、计算总费用（1）年管理费4860003.517010（元）（2）年维修费25009001.533750（元）（3）年税金209

20、0018000（元）（4）年保险费25009000.24500（元）年总费用（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+450073260（元）4、计算房地产净收益年房地产净收益年总收益年总费用48600073260412740（元）5、计算房屋净收益（1）计算年贬值额（2）计算房屋现值房屋现值房屋重置价年贬值额已使用年数 25009004687542062500（元）（3）计算房屋净收益：（假设房屋收益年期为无限年期）：房屋年净收益房屋现值房屋资本化率20625008165000（元）6、计算土地净收益土地年净收益年房地产净收益房屋年净收益 412740165000247740（元）7、计算土地使用权价格土地使用权在2010年3月的剩余使用年期为50644单价3358836.15/5006717.67（元）8、评估结果本 宗 土 地 使 用 权 在 2010年 3月 的 土 地 使 用 权 价 格 为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。