第六章--成本法估价概要.ppt

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1、第三章第三章 成本法估价成本法估价第一节成本法的概念第一节成本法的概念第一节成本法的概念第一节成本法的概念第二节新开发土地的成本法估价第二节新开发土地的成本法估价第二节新开发土地的成本法估价第二节新开发土地的成本法估价第三节新建房地产成本法估价第三节新建房地产成本法估价第三节新建房地产成本法估价第三节新建房地产成本法估价第四节旧房地产成本法估价第四节旧房地产成本法估价第四节旧房地产成本法估价第四节旧房地产成本法估价第五节第五节第五节第五节 成本成本成本成本法运用法运用法运用法运用3/8/20233/8/20231 1第一节第一节 成本法的概念成本法的概念一、成本法的概念一、成本法的概念求取估价

2、对象在估价时点时的重新购建价格，求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。理价格或价值的方法。原价法、合同法、加法、承包商法。原价法、合同法、加法、承包商法。二、成本法的理论依据二、成本法的理论依据卖方：生产费用价值论卖方：生产费用价值论买方：替代原理买方：替代原理3/8/20233/8/20232 2三、成本法适用范围三、成本法适用范围1.无交易、无收益的房地产估价无交易、无收益的房地产估价2.特殊目的的房地产估价特殊目的的房地产估价3.特殊建造的房地产特殊建造的房地产4.狭小市场上的房地产狭小市场

3、上的房地产5.市场比较法中的修正计算市场比较法中的修正计算 3/8/20233/8/20233 3第二节第二节 新开发土地的成本法估价新开发土地的成本法估价一、计算公式一、计算公式新开发土地价格新开发土地价格=取得待开发土地的成本取得待开发土地的成本+土地开发成本土地开发成本+管理管理费用费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润+土地土地增值收益增值收益3/8/20233/8/20234 4二、新开发土地的价格构成二、新开发土地的价格构成（一）取得待开发土地的成本（一）取得待开发土地的成本（一）取得待开发土地的成本（一）取得待开发土地的成本1.1.土地使用权出让金土地使用权出

4、让金土地使用权出让金土地使用权出让金2.2.征地和房屋拆迁安置补偿费征地和房屋拆迁安置补偿费征地和房屋拆迁安置补偿费征地和房屋拆迁安置补偿费3.3.有关土地取得的手续费及税金有关土地取得的手续费及税金有关土地取得的手续费及税金有关土地取得的手续费及税金（二）土地开发成本（二）土地开发成本（二）土地开发成本（二）土地开发成本（三）管理费用：前二者之和的百分比（三）管理费用：前二者之和的百分比（三）管理费用：前二者之和的百分比（三）管理费用：前二者之和的百分比（3%3%5%5%）（四）（四）（四）（四）投资利息投资利息投资利息投资利息：前三者的利息额：前三者的利息额：前三者的利息额：前三者的利息额

5、 I=PI=P（1+i1+i）n n113/8/20233/8/20235 5利息的计算利息的计算 土地取得费一般是一次性付清，计息期从支付土地取得费一般是一次性付清，计息期从支付土地取得费一般是一次性付清，计息期从支付土地取得费一般是一次性付清，计息期从支付时间到开发完成时间。时间到开发完成时间。时间到开发完成时间。时间到开发完成时间。土地开发费的计息：土地开发费的计息：土地开发费的计息：土地开发费的计息：1.1.开发费用在整个开发期内均匀投入：为了计开发费用在整个开发期内均匀投入：为了计开发费用在整个开发期内均匀投入：为了计开发费用在整个开发期内均匀投入：为了计算方便，看成是将全部投资集中

6、在开发期的中间时算方便，看成是将全部投资集中在开发期的中间时算方便，看成是将全部投资集中在开发期的中间时算方便，看成是将全部投资集中在开发期的中间时点一次性投入。点一次性投入。点一次性投入。点一次性投入。例如：总投资为例如：总投资为例如：总投资为例如：总投资为550550万元，开发期为万元，开发期为万元，开发期为万元，开发期为1 1年，投资在年，投资在年，投资在年，投资在1 1年内均匀投入，同期银行贷款利率为年内均匀投入，同期银行贷款利率为年内均匀投入，同期银行贷款利率为年内均匀投入，同期银行贷款利率为8%8%，则利息，则利息，则利息，则利息为：为：为：为：I=550I=550（1+8%1+8

7、%）0.50.51=21.581=21.58万元万元万元万元3/8/20233/8/20236 62.开发费用在开发期内分期投入。开发费用在开发期内分期投入。例如：总投资例如：总投资600万元，开发期万元，开发期3年，第一年，第一年年初投入年年初投入50%，第二年均匀投入，第二年均匀投入30%，第三年均匀投入第三年均匀投入20%，同期银行贷款利率为，同期银行贷款利率为8%。则总投资的利息为。则总投资的利息为I=60050%（1+8%）31+60030%（1+8%）1.51+60020%（1+8%）0.51=104.65万元。万元。3/8/20233/8/20237 7（五）销售税费：售价的一定

8、比例五）销售税费：售价的一定比例销售费用（广告宣传、销售代理费等）销售费用（广告宣传、销售代理费等）销售税金及附加（营业税、城市维护建销售税金及附加（营业税、城市维护建设税、教育税附加等）设税、教育税附加等）其它应由卖方负担的交易手续费等其它应由卖方负担的交易手续费等3/8/20233/8/20238 8（六）开发利润：正常条件下开发商所能获得的（六）开发利润：正常条件下开发商所能获得的（六）开发利润：正常条件下开发商所能获得的（六）开发利润：正常条件下开发商所能获得的平均利润平均利润平均利润平均利润 ，需事先估算。前三者之和乘以投资利润率。，需事先估算。前三者之和乘以投资利润率。，需事先估算

9、。前三者之和乘以投资利润率。，需事先估算。前三者之和乘以投资利润率。直接成本利润率直接成本利润率直接成本利润率直接成本利润率=开发利润开发利润开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本（土地取得成本（土地取得成本+开发成本）开发成本）开发成本）开发成本）投资利润率投资利润率投资利润率投资利润率=开发利润开发利润开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本（土地取得成本（土地取得成本+开发开发开发开发成本成本成本成本+管理费用）管理费用）管理费用）管理费用）成本利润率成本利润率成本利润率成本利润率=开发利润开发利润开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本（土地取得成本（土地取得成本+

10、开发开发开发开发成本成本成本成本+管理费用管理费用管理费用管理费用+投资利息投资利息投资利息投资利息+销售费用）销售费用）销售费用）销售费用）销售利润率销售利润率销售利润率销售利润率=开发利润开发利润开发利润开发利润/开发完成后的房地产开发完成后的房地产开发完成后的房地产开发完成后的房地产价值价值价值价值3/8/20233/8/20239 9（七）土地增值收益（七）土地增值收益用除了销售税费之外的其余五项乘以增值用除了销售税费之外的其余五项乘以增值收益率收益率3/8/20233/8/20231010现金流量图现金流量图期末惯例法：将发生在计息周期期间的现金期末惯例法：将发生在计息周期期间的现金

11、流看成是在周期末发生。流看成是在周期末发生。现金流量图：反映项目在计算期内流入和流现金流量图：反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。出的现金活动的简化图示。0123453/8/20233/8/20231111某土地、安置、拆迁及青苗补助费等为每亩某土地、安置、拆迁及青苗补助费等为每亩10万元，征地中发生的其他费用平均每亩万元，征地中发生的其他费用平均每亩3万元，土地开发成本为每平方公里万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。亿元。土地开发周期为土地开发周期为2年，土地征用等费用在开发年，土地征用等费用在开发初期投入，土地开发费用第一年均匀投入初期投入，土地开发费用第一年均匀投入3

12、0%，其余在第二年均匀投入。年贷款利率，其余在第二年均匀投入。年贷款利率为为6%，按半年计息。当地土地开发投资的，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地费及开发成本之和的回报率一般为征地费及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增，土地增值收益率为值收益率为10%。评估一下土地的价格。评估一下土地的价格。3/8/20233/8/20231212土地价格土地价格土地价格土地价格V=V=土地征用等费用土地征用等费用土地征用等费用土地征用等费用A+A+土地开发成本土地开发成本土地开发成本土地开发成本B+B+投资利息投资利息投资利息投资利息C+C

13、+开发利润开发利润开发利润开发利润D+D+税费税费税费税费E+E+土地增值收益土地增值收益土地增值收益土地增值收益F FA=100000/666.67=150A=100000/666.67=150元元元元/平米平米平米平米B=250000000/1000000=250B=250000000/1000000=250元元元元/平米平米平米平米C=AC=A（1+3%1+3%）4 41+B30%1+B30%（1+3%1+3%）3 31+1+B70%B70%（1+3%1+3%）1 11=31.01=31.0元元元元/平米平米平米平米D=D=（A+BA+B）10%=4010%=40元元元元/平米平米平米平

14、米E=V6.5%=0.065VE=V6.5%=0.065VF=F=（A+B+C+DA+B+C+D）10%=47.10%=47.元元元元/平米平米平米平米代入公式：代入公式：代入公式：代入公式：V=150.0+250+31.0+40+0.065V+47.1V=150.0+250+31.0+40+0.065V+47.1求得求得求得求得V=554.1V=554.1元元元元/平米平米平米平米3/8/20233/8/20231313三、新开发区宗地价格评估三、新开发区宗地价格评估新开发区土地平均单价新开发区土地平均单价=新开发区土地总价新开发区土地总价/可转让土地面积可转让土地面积3/8/20233/8

15、/20231414第三节节 新建房地产的成本法估价新建房地产的成本法估价一、公式一、公式新建房地产价格新建房地产价格=土地取得成本土地取得成本+土地开发土地开发成本成本+建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润新建建筑物价格新建建筑物价格=建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费管理费用用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润3/8/20233/8/20231515二、新建房地产的价格构成二、新建房地产的价格构成（一）土地取得成本（一）土地取得成本（一）土地取得成本（一）土地取得成本（二）开发成本（二）开发成本（二）开发成

16、本（二）开发成本 1.1.土地开发成本土地开发成本土地开发成本土地开发成本 2.2.勘察设计费用勘察设计费用勘察设计费用勘察设计费用 规划设计费为建安工程费的规划设计费为建安工程费的规划设计费为建安工程费的规划设计费为建安工程费的3%3%左右，可行性研究费占左右，可行性研究费占左右，可行性研究费占左右，可行性研究费占项目总投资的项目总投资的项目总投资的项目总投资的1-3%1-3%，水文地质勘探所需的费用根据所需工，水文地质勘探所需的费用根据所需工，水文地质勘探所需的费用根据所需工，水文地质勘探所需的费用根据所需工作量结合收费标准估算，一般为设计概算的作量结合收费标准估算，一般为设计概算的作量结

17、合收费标准估算，一般为设计概算的作量结合收费标准估算，一般为设计概算的0.5%0.5%左右。左右。左右。左右。3.3.建筑物建造成本建筑物建造成本建筑物建造成本建筑物建造成本（又称建设工程造价，包括建筑安装工（又称建设工程造价，包括建筑安装工（又称建设工程造价，包括建筑安装工（又称建设工程造价，包括建筑安装工程费、公共配套设施费、基础设施建设费）程费、公共配套设施费、基础设施建设费）程费、公共配套设施费、基础设施建设费）程费、公共配套设施费、基础设施建设费）（三）管理费用（经济适用（三）管理费用（经济适用（三）管理费用（经济适用（三）管理费用（经济适用2%2%）（四）投资利息（四）投资利息（四

18、）投资利息（四）投资利息（五）销售税费（五）销售税费（五）销售税费（五）销售税费（六）开发利润（经济适用房（六）开发利润（经济适用房（六）开发利润（经济适用房（六）开发利润（经济适用房3%3%）3/8/20233/8/20231616建设工程造价的种类建设工程造价的种类建设工程造价的种类建设工程造价的种类投资估算：在编制项目建议书和可行性研究阶段，按照规投资估算：在编制项目建议书和可行性研究阶段，按照规投资估算：在编制项目建议书和可行性研究阶段，按照规投资估算：在编制项目建议书和可行性研究阶段，按照规定的投资估算指标、类似建设工程造价资料或有关参数，估定的投资估算指标、类似建设工程造价资料或有

19、关参数，估定的投资估算指标、类似建设工程造价资料或有关参数，估定的投资估算指标、类似建设工程造价资料或有关参数，估算出的建设项目投资额。算出的建设项目投资额。算出的建设项目投资额。算出的建设项目投资额。概算造价：它是在初步设计阶段，根据设计意图，通过编概算造价：它是在初步设计阶段，根据设计意图，通过编概算造价：它是在初步设计阶段，根据设计意图，通过编概算造价：它是在初步设计阶段，根据设计意图，通过编制工程概算文件，预先测算和确定的工程造价。制工程概算文件，预先测算和确定的工程造价。制工程概算文件，预先测算和确定的工程造价。制工程概算文件，预先测算和确定的工程造价。预算造价：它是在施工图纸设计阶

20、段，根据施工图纸，通预算造价：它是在施工图纸设计阶段，根据施工图纸，通预算造价：它是在施工图纸设计阶段，根据施工图纸，通预算造价：它是在施工图纸设计阶段，根据施工图纸，通过编制预算文件，预先测算和确定的工程造价。过编制预算文件，预先测算和确定的工程造价。过编制预算文件，预先测算和确定的工程造价。过编制预算文件，预先测算和确定的工程造价。合同价：在工程招投标阶段，通过签订总承包合同、建筑合同价：在工程招投标阶段，通过签订总承包合同、建筑合同价：在工程招投标阶段，通过签订总承包合同、建筑合同价：在工程招投标阶段，通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备和材料采购合同以及技术咨询服务安装工程承

21、包合同、设备和材料采购合同以及技术咨询服务安装工程承包合同、设备和材料采购合同以及技术咨询服务安装工程承包合同、设备和材料采购合同以及技术咨询服务合同，确定的工程造价。合同，确定的工程造价。合同，确定的工程造价。合同，确定的工程造价。结算价：在合同实施阶段，在工程结算时按合同调价范围结算价：在合同实施阶段，在工程结算时按合同调价范围结算价：在合同实施阶段，在工程结算时按合同调价范围结算价：在合同实施阶段，在工程结算时按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等和调价方法

22、，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后，计算和确定的工程造价。进行调整后，计算和确定的工程造价。进行调整后，计算和确定的工程造价。进行调整后，计算和确定的工程造价。实际造价：在竣工结算阶段，通过为建设项目编制竣工决实际造价：在竣工结算阶段，通过为建设项目编制竣工决实际造价：在竣工结算阶段，通过为建设项目编制竣工决实际造价：在竣工结算阶段，通过为建设项目编制竣工决算，最终确定的实际工程造价。算，最终确定的实际工程造价。算，最终确定的实际工程造价。算，最终确定的实际工程造价。3/8/20233/8/20231717 某新建房地产，土地面积某新建房地产，土地面积某新建房地产，土地面积某

23、新建房地产，土地面积2000020000平米，建筑平米，建筑平米，建筑平米，建筑面积面积面积面积5000050000平米。现时土地重新取得价格为平米。现时土地重新取得价格为平米。现时土地重新取得价格为平米。现时土地重新取得价格为30003000元元元元/平米。建筑物建造的建安成本为平米。建筑物建造的建安成本为平米。建筑物建造的建安成本为平米。建筑物建造的建安成本为18001800元元元元/平米，平米，平米，平米，管理费用为建安成本的管理费用为建安成本的管理费用为建安成本的管理费用为建安成本的3%3%。该房地产开发周期。该房地产开发周期。该房地产开发周期。该房地产开发周期为为为为2.52.5年，

24、其中半年准备期，年，其中半年准备期，年，其中半年准备期，年，其中半年准备期，2 2年建设期，土地费年建设期，土地费年建设期，土地费年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入建设期内第一年均匀投入建设期内第一年均匀投入建设期内第一年均匀投入40%40%，第二年均匀投入，第二年均匀投入，第二年均匀投入，第二年均匀投入60%60%，年利率为，年利率为，年利率为，年利率为6%6%。销售税费为房地产价格的。销售税费为房地产价格的。销售税费为房

25、地产价格的。销售税费为房地产价格的7%7%，开发利润为房地产价值的，开发利润为房地产价值的，开发利润为房地产价值的，开发利润为房地产价值的20%20%。试评估该。试评估该。试评估该。试评估该房地产的总价与单价。房地产的总价与单价。房地产的总价与单价。房地产的总价与单价。解：解：解：解：3/8/20233/8/20231818房地产价格房地产价格房地产价格房地产价格V=V=土地成本土地成本土地成本土地成本A+A+建安成本建安成本建安成本建安成本B+B+管理费用管理费用管理费用管理费用C+C+利息利息利息利息D+D+销售税费销售税费销售税费销售税费E+E+开发利润开发利润开发利润开发利润F FA+

26、B+C+D=300020000（1+6%）2.25+180050000（1+3%）40%（1+6%）1.5+60%（1+6%）0.5=16613.63万元万元E+F=VE+F=V总总总总（7%+20%7%+20%）=0.27V=0.27VV V总总总总=16613.63+0.27V=16613.63+0.27VV V总总总总=22758.40=22758.40万元万元万元万元V V单单单单=V V总总总总/建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积=22758.40/50000=4552=22758.40/50000=4552元元元元/平米平米平米平米3/8/20233/8/20231919第四节第四节

27、 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价一、计算公式一、计算公式旧房地价格旧房地价格=房地重新购建价格房地重新购建价格建筑物折旧建筑物折旧3/8/20233/8/20232020二、重新构建价格二、重新构建价格（一）概念：假设在估价时点重新取得或重（一）概念：假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的股价对象所需新开发、重新建造全新状况的股价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。利润之和。3/8/20233/8/20232121（二）分类（二）分类1.重置价格：重置成本，重新建造与估价对重置价格：重置成本，重新建造与估价对象具

28、有同等效用的新建筑物的正常价格。象具有同等效用的新建筑物的正常价格。适用对象：一般建筑物；因年代久远、已缺适用对象：一般建筑物；因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建材、设备或建筑标准乏与旧建筑物相同的建材、设备或建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物。物。2.重建价格：重建成本，重新建造与原建筑重建价格：重建成本，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。物完全相同的新建筑物的正常价格。适用对象：有特殊保护价值的建筑物；但有适用对象：有特殊保护价值的建筑物；但有特殊价值的文物古迹的整体估价不能用。特殊价值的文物古迹的整体估价不能用。3/8/

29、20233/8/20232222（三）求取：（三）求取：1.土地土地可用市场比较法、收益还原法、基准地价修可用市场比较法、收益还原法、基准地价修正法等，也可采用成本法估价其重新开发成正法等，也可采用成本法估价其重新开发成本。本。3/8/20233/8/202323232.2.建筑物：建筑物：建筑物：建筑物：一般是通过工程造价估算的方法一般是通过工程造价估算的方法一般是通过工程造价估算的方法一般是通过工程造价估算的方法 （1 1）单位比较法：根据当地近期建成的类似建筑）单位比较法：根据当地近期建成的类似建筑）单位比较法：根据当地近期建成的类似建筑）单位比较法：根据当地近期建成的类似建筑物的单位面

30、积造价或单位体积造价并加以适当的调物的单位面积造价或单位体积造价并加以适当的调物的单位面积造价或单位体积造价并加以适当的调物的单位面积造价或单位体积造价并加以适当的调整来估算建筑物价格的方法。整来估算建筑物价格的方法。整来估算建筑物价格的方法。整来估算建筑物价格的方法。优点：简单、迅速；缺点：比较粗略。优点：简单、迅速；缺点：比较粗略。优点：简单、迅速；缺点：比较粗略。优点：简单、迅速；缺点：比较粗略。（2 2）分部分项法：以建筑物的各个独立构件或工）分部分项法：以建筑物的各个独立构件或工）分部分项法：以建筑物的各个独立构件或工）分部分项法：以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来

31、估算重新购建价格。程的单位价格或成本为基础来估算重新购建价格。程的单位价格或成本为基础来估算重新购建价格。程的单位价格或成本为基础来估算重新购建价格。（3 3）工料测量法：先估算建筑物所需各种材料、）工料测量法：先估算建筑物所需各种材料、）工料测量法：先估算建筑物所需各种材料、）工料测量法：先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后再根据同类物料的费设备的数量和人工时数，然后再根据同类物料的费设备的数量和人工时数，然后再根据同类物料的费设备的数量和人工时数，然后再根据同类物料的费用标准，将各项费用相加得到建筑物重新购建成本。用标准，将各项费用相加得到建筑物重新购建成本。用标准，将各项

32、费用相加得到建筑物重新购建成本。用标准，将各项费用相加得到建筑物重新购建成本。比较详实，但费时费力。主要用于有特殊价值的比较详实，但费时费力。主要用于有特殊价值的比较详实，但费时费力。主要用于有特殊价值的比较详实，但费时费力。主要用于有特殊价值的建筑物的估价。建筑物的估价。建筑物的估价。建筑物的估价。（4 4）指数调整法指数调整法指数调整法指数调整法：类似于市场比较法中的交易日：类似于市场比较法中的交易日：类似于市场比较法中的交易日：类似于市场比较法中的交易日期修正。期修正。期修正。期修正。3/8/20233/8/20232424 某建筑物于某建筑物于1999年年7月底建成，当时建月底建成，当

33、时建造该类建筑物一般成本为造该类建筑物一般成本为880元元/平米，此后平米，此后的建筑物建造成本的变动状况为：的建筑物建造成本的变动状况为：99年内平年内平均每月比上月递减均每月比上月递减1%；2000年与年与2001年年基本保持不变；基本保持不变；2002年与年与2003年内平均每年内平均每月比上月递增月比上月递增0.5%；2004年内平均每月比年内平均每月比上月递增上月递增2%。试利用上述资料求取。试利用上述资料求取2004年年8月初的该类建筑物的重新建造成本。月初的该类建筑物的重新建造成本。建筑物重新建造成本建筑物重新建造成本=880*（1-1%）5*（1+0.5%）24*（1+2%）7

34、=1083.54元元/平米平米3/8/20233/8/20232525三、建筑物折旧三、建筑物折旧（一）概念（一）概念（一）概念（一）概念由于各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑由于各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑由于各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑由于各种原因所造成的建筑物价值的损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格之间的物在估价时点时的市场价值与重新购建价格之间的物在估价时点时的市场价值与重新购建价格之间的物在估价时点时的市场价值与重新购建价格之间的差额。差额。差额。差额。（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因

35、素1.1.物质折旧：物质实体方面的磨损物质折旧：物质实体方面的磨损物质折旧：物质实体方面的磨损物质折旧：物质实体方面的磨损2.2.功能折旧：由于消费观念更新、规划设计更新、功能折旧：由于消费观念更新、规划设计更新、功能折旧：由于消费观念更新、规划设计更新、功能折旧：由于消费观念更新、规划设计更新、技术进步等原因引起的。技术进步等原因引起的。技术进步等原因引起的。技术进步等原因引起的。3.3.经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素所经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素所经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素所经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。造成的价值损失。造成的价值损失

36、。造成的价值损失。3/8/20233/8/20232626（三）求取方法：（三）求取方法：1.1.直线折旧法：定额法：在房地产的耐用年限期间，直线折旧法：定额法：在房地产的耐用年限期间，直线折旧法：定额法：在房地产的耐用年限期间，直线折旧法：定额法：在房地产的耐用年限期间，每年的折旧额相等。每年的折旧额相等。每年的折旧额相等。每年的折旧额相等。每年折旧额的计算公式：每年折旧额的计算公式：每年折旧额的计算公式：每年折旧额的计算公式：设设设设R R为残值率，则为残值率，则为残值率，则为残值率，则折旧率折旧率折旧率折旧率d d为每年的折旧额与重新购建价格的比率，为每年的折旧额与重新购建价格的比率，为

37、每年的折旧额与重新购建价格的比率，为每年的折旧额与重新购建价格的比率，则则则则已经使用已经使用已经使用已经使用t t年的建筑物的折旧总额为年的建筑物的折旧总额为年的建筑物的折旧总额为年的建筑物的折旧总额为则建筑物的现值为则建筑物的现值为则建筑物的现值为则建筑物的现值为或或或或例题课本例题课本例题课本例题课本106106页例页例页例页例6-16-13/8/20233/8/20232727结构结构结构结构等级等级等级等级等级标准等级标准等级标准等级标准 耐用年限耐用年限耐用年限耐用年限残值残值残值残值率率率率钢结钢结钢结钢结构构构构全部或承重部分为钢结构全部或承重部分为钢结构全部或承重部分为钢结构

38、全部或承重部分为钢结构生产生产生产生产7070，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生产产产产5050，非生产，非生产，非生产，非生产80800 0钢混钢混钢混钢混结构结构结构结构全部或承重部分为钢混结构，含框架全部或承重部分为钢混结构，含框架全部或承重部分为钢混结构，含框架全部或承重部分为钢混结构，含框架大板与框架轻板结构等。大板与框架轻板结构等。大板与框架轻板结构等。大板与框架轻板结构等。生产生产生产生产5050，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生产产产产3535，非生产，非生产，非生产，非生产60600 0砖混砖混砖混砖混一等一等一等一等部分钢混，砖墙承重，外墙砖砌并水部分钢混，砖墙

39、承重，外墙砖砌并水部分钢混，砖墙承重，外墙砖砌并水部分钢混，砖墙承重，外墙砖砌并水泥涂料粉刷，有阳台，内部设备齐全泥涂料粉刷，有阳台，内部设备齐全泥涂料粉刷，有阳台，内部设备齐全泥涂料粉刷，有阳台，内部设备齐全生产生产生产生产4040，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生产产产产3030，非生产，非生产，非生产，非生产50502%2%砖混砖混砖混砖混二等二等二等二等部分钢混，砖墙承重，清水外墙，无部分钢混，砖墙承重，清水外墙，无部分钢混，砖墙承重，清水外墙，无部分钢混，砖墙承重，清水外墙，无阳台，内部设备不全阳台，内部设备不全阳台，内部设备不全阳台，内部设备不全生产生产生产生产4040，受腐

40、蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生产产产产3030，非生产，非生产，非生产，非生产50502%2%砖木砖木砖木砖木一等一等一等一等材料上等的砖木（石料）结构，有外材料上等的砖木（石料）结构，有外材料上等的砖木（石料）结构，有外材料上等的砖木（石料）结构，有外装修，内部设备完善的高级房屋。装修，内部设备完善的高级房屋。装修，内部设备完善的高级房屋。装修，内部设备完善的高级房屋。生产生产生产生产3030，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生产产产产2020，非生产，非生产，非生产，非生产40406%6%砖木砖木砖木砖木二等二等二等二等结构正规，材料较好，没有外装修，结构正规，材料较好，没有外装修

41、，结构正规，材料较好，没有外装修，结构正规，材料较好，没有外装修，室内有上下水设备的普通砖木结构室内有上下水设备的普通砖木结构室内有上下水设备的普通砖木结构室内有上下水设备的普通砖木结构生产生产生产生产3030，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生产产产产2020，非生产，非生产，非生产，非生产40404%4%砖木砖木砖木砖木三等三等三等三等结构简单，材料较差，室内无上下水结构简单，材料较差，室内无上下水结构简单，材料较差，室内无上下水结构简单，材料较差，室内无上下水等设计，较低级的砖木结构房屋。等设计，较低级的砖木结构房屋。等设计，较低级的砖木结构房屋。等设计，较低级的砖木结构房屋。生产生

42、产生产生产3030，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生，受腐蚀生产产产产2020，非生产，非生产，非生产，非生产40403%3%简易简易简易简易结构结构结构结构简易楼、平房、木板房、砖坯、土草简易楼、平房、木板房、砖坯、土草简易楼、平房、木板房、砖坯、土草简易楼、平房、木板房、砖坯、土草房等。房等。房等。房等。均为均为均为均为1010年年年年0 03/8/20233/8/202328282.2.余额递减法：定率法，每年的折旧率相等。所以年折旧额余额递减法：定率法，每年的折旧率相等。所以年折旧额余额递减法：定率法，每年的折旧率相等。所以年折旧额余额递减法：定率法，每年的折旧率相等。所以年折旧额是递减的

43、，是一种加速折旧方法。是递减的，是一种加速折旧方法。是递减的，是一种加速折旧方法。是递减的，是一种加速折旧方法。设折旧率为设折旧率为设折旧率为设折旧率为d d，则则则则第第第第i i年的折旧额为年的折旧额为年的折旧额为年的折旧额为第第第第i i年的折旧总额为年的折旧总额为年的折旧总额为年的折旧总额为第第第第i i年末的残余价值为年末的残余价值为年末的残余价值为年末的残余价值为当当当当i=Ni=N时，即到建筑物的耐用年限终了时，残余价值就是时，即到建筑物的耐用年限终了时，残余价值就是时，即到建筑物的耐用年限终了时，残余价值就是时，即到建筑物的耐用年限终了时，残余价值就是建筑物的残值，有：建筑物的

44、残值，有：建筑物的残值，有：建筑物的残值，有：L=CL=C（1d1d）NN由此得到：由此得到：由此得到：由此得到：例题课本例题课本例题课本例题课本108108页例页例页例页例6-26-23/8/20233/8/202329293.3.成新折扣法成新折扣法根根据据建建筑筑物物的的建建成成年年代代、实实际际完完损损程程度度等等确确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。适适用用于于同同时时需需要要对对大大量量建建筑筑物物进进行行估估价价的的场场合，但比较粗略。合，但比较粗略。4.4.实际观察法实际观察法估估价价人人员员亲亲临临现现场场，直直接接观观察察、估估

45、算算建建筑筑物物在在物物质质、功功能能及及经经济济等等方方面面的的折折旧旧因因素素所所造造成的折旧总额。成的折旧总额。3/8/20233/8/20233030（四）求取折旧的注意事项（四）求取折旧的注意事项1.1.注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别2.2.使用经济耐用年限与有效经过年数使用经济耐用年限与有效经过年数3.3.土地使用年限建筑物经济寿命的影响土地使用年限建筑物经济寿命的影响4.4.注意分类折旧注意分类折旧3/8/20233/8/20233131例例例例如如如如：某某某某建建建建筑筑筑筑物物物物的的的的重重重重置置置置价价价价格格格格为为为为30

46、0300300300万万万万元元元元，经经经经济济济济寿寿寿寿命命命命为为为为50505050年年年年，已已已已使使使使用用用用15151515年年年年。其其其其中中中中门门门门窗窗窗窗等等等等损损损损坏坏坏坏的的的的修修修修复复复复费费费费用用用用为为为为5 5 5 5万万万万元元元元；装装装装修修修修的的的的重重重重置置置置价价价价格格格格为为为为65656565万万万万元元元元，平平平平均均均均寿寿寿寿命命命命为为为为5 5 5 5年年年年，已已已已使使使使用用用用2 2 2 2年年年年，设设设设备备备备的的的的重重重重置置置置价价价价格格格格为为为为100100100100万万万万元元

47、元元，平平平平均均均均寿寿寿寿命命命命为为为为15151515年年年年，已已已已使使使使用用用用12121212年年年年，残残残残值值值值率率率率假假假假设设设设都都都都为为为为0 0 0 0，求求求求其其其其折折折折旧旧旧旧总额。总额。总额。总额。解：门窗等损坏的折旧额为解：门窗等损坏的折旧额为解：门窗等损坏的折旧额为解：门窗等损坏的折旧额为5 5 5 5万元万元万元万元装修的折旧额装修的折旧额装修的折旧额装修的折旧额65656565 1/51/51/51/5 2 2 2 226262626万元万元万元万元设备的折旧额设备的折旧额设备的折旧额设备的折旧额100100100100 1/151/

48、151/151/15 1212121280808080万元万元万元万元建建建建 筑筑筑筑 物物物物 其其其其 他他他他 部部部部 分分分分 的的的的 折折折折 旧旧旧旧 额额额额 （300300300300 5 5 5 5 65656565100100100100）1/501/501/501/50 1515151539393939万元万元万元万元该建筑物的折旧总额为该建筑物的折旧总额为该建筑物的折旧总额为该建筑物的折旧总额为5 5 5 5262626268080808039393939150150150150万元万元万元万元3/8/20233/8/20233232作业题作业题1.某宗房地产，土

49、地总面积为某宗房地产，土地总面积为1000平米，是平米，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费亩，现时重新取得该类土地需要花费620元元/平米；地上建筑物总建筑面积平米；地上建筑物总建筑面积2000平平米，是米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑物年前建成交付使用的，当时的建筑物造价为造价为600元元/平米，而现在要花费平米，而现在要花费1200元元/平平米，估计该建筑物有八成新。试选用所给资米，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料估算该房地产的现时总价和单价。料估算该房地产的现时总价和单价。3/8/2023

50、3/8/20233333解：土地现值解：土地现值解：土地现值解：土地现值=620*1000=620000=620*1000=620000（元）（元）（元）（元）建筑物现值建筑物现值建筑物现值建筑物现值=1200*2000*80%=192=1200*2000*80%=192（万元）（万元）（万元）（万元）估价对象现时的总价估价对象现时的总价估价对象现时的总价估价对象现时的总价6200006200001920000192000025400002540000（元）（元）（元）（元）估价对象的现时单价估价对象的现时单价估价对象的现时单价估价对象的现时单价2540000/2000=1270(254000