2022年无锡市房地产市场年报 0115-正式版.doc

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1、无锡市房地产市场白皮书 | 目 录第 1 页无锡市房地产市场白皮书 | 目 录目 录目 录 .P1第一章 政策篇 .P1第一节 中央层面 .P2第二节 地方及无锡层面 .P6第二章 宏观篇 .P9第一节 经济端 .P10第二节 供给端 .P11第三节 需求端 .P13第四节 宏观经济展望 .P23第三章 行业篇 .P26第一节 全国房地产市场总体特征 .P27第二节 分区域房地产市场特征 .P35第三节 房地产行业展望 .P41第四章 城市篇 .P46第一节 城市经济 .P47第二节 城市人口 .P51第三节 城市产业 .P54第四节 城建规划 .P59第五章 土地篇 .P62第一节 2022

2、 年 22 城土地市场特征 .P64第二节 无锡土地市场特征 .P68第三节 土地市场展望 .P71第六章 市场篇 .P73第一节 供求规模特征 .P74第二节 库存及去化周期 .P77第三节 价格特征 .P81第 1 页无锡市房地产市场白皮书 | 目 录第四节 板块价值特征 .P85第五节 市场热度特征 .P89第七章 房企篇 .P92第一节 2022 年无锡房企投资及销售规模特征 .P93第二节 2022 年无锡房企投资模式变革 .P97第三节 2022 年无锡房企产品发展演变 .P98第四节 房企展望 .P102第八章 营销篇 .P104第一节 线下营销 .P105第二节 数字化营销 .

3、P106第三节 无锡营销折扣盘点 .P108第四节 营销展望 .P112第九章 需求篇 .P114第一节 不同客户区域置业偏好 .P115第二节 不同客户产品置业偏好 .P119第十章 城投篇 .P123第一节 城投拿地背景阐述 .P124第二节 城投对行业的发展利好 .P125第三节 在锡城投拿地的合作开发模式分析 .P127第四节 城投风险评估 .P129第五节 2023 年城投发展展望 .P138第十一章 展望篇 .P141第 2 页无锡市房地产市场白皮书 | 目 录附 录：表 12022 年中央层面保交易主体政策汇总 .P3表 22022 年中央层面保交楼政策汇总 .P4表 32022

4、 年中央层面金融监管&融资政策汇总 .P5表 42022 年无锡重点调控放松政策汇总 . P7表 5中国三大产业复苏进展（当季增速变化） .P11表 6中国进出口增速表现 .P22表 7不同能级城市土地供求情况 .P36表 8苏锡常宁沪 GDP 完成情况 .P47表 9苏锡常宁沪 1-11 月规上工业增加值及同比增速 .P48表 10苏锡常宁沪社消总额及人均可支配收入情况 .P49表 11苏锡常宁沪投资情况 .P49表 12苏锡常宁沪进出口情况 .P50表 13苏锡常宁沪财政情况 .P50表 14苏锡常人口情况 .P52表 15苏锡常小学生人口变化 .P53表 16苏锡常人才引进情况 .P53

5、表 17苏锡产业人员情况 .P54表 18苏锡常中国民营企业 500 强上榜情况 .P55表 19无锡市 465 现代产业体系 .P55表 20苏锡常宁税收情况 .P58表 2122 城 2022 年住宅类土地供求及流拍情况 .P64第 3 页无锡市房地产市场白皮书 | 目 录表 2222城 2022年供地计划完成率（数据来源：中指） .P65表 2322城 2021年及 2022 年土拍政策变化情况 .P66表 2422城 2022年第三轮集中供地溢价率及流拍情况 .P67表 2522城 2022年分拿地企业性质拿地金额占比情况 .P67表 26无锡 22 年各企业性质地块入市周期盘点（月）

6、 .P70表 27苏锡常宁库存情况 .P78表 28苏锡常娘商品住宅供销情况 .P79表 29无锡市各价格梯度板块价格涨跌数量统计 .P86表 30无锡市分区个价格梯度项目数量统计 .P86表 312022 年无锡拿地权益金额 TOP10 房企 .P94表 32 2021 年及 2022 年无锡拿地权益金额 TOP10 房企拿地性质分布 .P94表 33 2022 年无锡销售权益金额 TOP10 房企（数据来源：中指系统）P95表 34无锡部分房企合作模式案例盘点 .P97表 35无锡各区域典型在售项目精装标准盘点 .P99表 36无锡 2021年&2022 年成交套数 TOP5 项目 .P1

7、01表 37无锡 2022年项目“准现房”营销策略盘点（不完全统计） .P108表 38无锡市 2022 年板块认购总量排行（实际监测数据） .P115表 39板块分价格梯度单盘认购排名（同策实际监测统计） .P117表 40城投 4 种开发模式分析 .P128表 41无锡 2022年各区域城投拿地价格差异对比 .P130表 42各区域城投拿地最高地价&在售最高地价项目对比 .P131表 43无锡城投拿地项目开发效率盘点 .P133第 4 页无锡市房地产市场白皮书 | 目 录表 44无锡城投 21 年至今入市地块产品情况 .P134表 45无锡市主流城投定位及债务情况 .P136表 46无锡及

8、周边城市市区近五年房地价比 .P142表 47各区域城投拿地最高地价&板块均价对比 .P143表 48截至 2022 年底不同年度存量土地盘点 .P144表 492023 年待上市项目盘点 .P145图 1GDP 季度累计增速 .P10图 2GDP 当季同比增速 .P10图 32022 及 2021 年前三季度全国各行业累计增加值增速统计图 .P12图 4三大需求对 GDP 的增长拉动（累计值） .P13图 5社会消费品零售总额累计增长（%） .P14图 6城镇调查失业率及居民人均可支配收入增速情况 .P15图 7住户存款及定期存款占比走势 .P15图 8固定资产累计增速 .P16图 9制造业

9、、房地产及基建投资累计增速 .P17图 10国家财政收支单月同比增速 .P18图 11增值税留抵税及土地出让收入对政府资金造成的压力情况 .P19图 12制造业增加值情况 .P20图 13工业企业盈亏情况 .P20图 14工业产能利用率 .P21图 15房地产投资及固定资产投资累计增速 .P27第 5 页无锡市房地产市场白皮书 | 目 录图 16房地产开发企业到位资金及累计同比增速 .P27图 17房地产资金来源中国内贷款及累计同比增速 .P28图 18土地购置面积累计值及增速 .P28图 19住宅新开工面积累计值及增速 .P29图 20住宅销售面积累计值及增速 .P29图 21商品房销售面积

10、及房地产投资累计增速 .P30图 22CNBS 统计口径居民杠杆率 .P31图 23房地产竣工面积 .P32图 24商品房待售及销售面积走势 .P32图 25全国商品住宅月度成交均价走势 .P33图 2670 城商品住宅同比价格指数 .P33图 2770 城同环比涨跌城市数量 .P34图 2870 城二手房同比价格指数 .P34图 29一线城市商品住宅量价走势 .P37图 30一线城市 6 月及 12 月存量去化周期变化 .P37图 31二线城市商品住宅量价走势 .P38图 32典型二线城市不同时期库存及去化周期 .P38图 332022 年典型二线城市四季度商品住宅成交均价同比 .P39图

11、34三四线城市商品住宅量价走势 .P39图 35典型三四线城市不同时期库存及去化周期 .P40图 362022 年四季度商品住宅成交均价同比(%) .P40图 372007 年至 2022 年土地成交建面及环比走势 .P41第 6 页无锡市房地产市场白皮书 | 目 录图 38房地产开发企业待开发及购置土地面积 .P42图 39各能级城市商品住宅供求比及土地与住宅的供应关系 .P43图 40苏锡常小学生在校人数 .P52图 412021 年无锡市产业集群龙头企业数量 .P56图 422022 年各区域城建规划数量统计 .P61图 4322 城 2021-2022 年住宅类土地分批次成交情况 .P

12、64图 44无锡 2021 年及 2022 年各企业性质拿地占比情况 .P69图 45无锡 2021 年及 2022 年各企业性质拿地占比情况 .P70图 46商品住宅年度供求规模走势 .P74图 47无锡 2017-2022 新房及二手房年度成交走势 .P75图 48无锡市库存及去化周期走势 .P77图 49无锡市广义存量走势 .P78图 50无锡市分区供求情况 .P80图 51无锡市分区库存走势及去化周期情况 .P80图 52商品住宅价格年度走势 .P81图 53一二手房价格走势变化 .P81图 54不同业态分价格区间项目个数变化 .P82图 55不同业态分价格区间项目成交套数变化 .P8

13、2图 56土地容积率变化 .P83图 57无锡市城镇居民可支配收入变化 .P84图 58无锡市房价增速及可支配收入增速对比 .P84图 59无锡市各板块 12 月月度及年度价格涨跌情况 .P85第 7 页无锡市房地产市场白皮书 | 目 录图 60经开区分价格梯度折扣及分销项目数量统计 .P87图 61梁溪区分价格梯度折扣及分销项目数量统计 .P87图 62滨湖区分价格梯度折扣及分销项目数量统计 .P87图 63锡山区分价格梯度折扣及分销项目数量统计 .P87图 64惠山区分价格梯度折扣及分销项目数量统计 . P88图 65新吴区分价格梯度折扣及分销项目数量统计 .P88图 66无锡市推盘套数及

14、开盘频率走势 .P89图 67无锡市分区域开盘去化率走势情况 .P90图 68无锡 2020-2022 年各梯队房企权益销售金额 .P96图 69无锡 2020-2022 年各梯队房企权益销售金额集中度 .P96图 70无锡 2020-2022 年各梯队房企权益销售金额门槛 .P96图 71无锡 2022 年各折扣梯度项目数量（不完全统计） .P109图 72无锡 2022 年各分销梯度项目数量（不完全统计） .P109图 73无锡 2022 年各区域不同折扣平均单盘年度成交量 .P110图 74无锡 2022 年各类型房企分销使用情况 .P111图 75无锡 2022 年各类型房企折扣使用情

15、况 .P111图 76无锡市价格梯度及板块认购热力图（同策统计制作） .P118图 77无锡市商品住宅套均面积年度供求走势 .P119图 782022 年无锡市不同区域商品住宅套均供求面积 .P120图 7920172022 年不同总价段下成交面积段变化趋势 .P121图 80不同总价区间房型需求变化 .P122第 8 页无锡市房地产市场白皮书 | 政策篇第一章 政策篇第 1 页无锡市房地产市场白皮书 | 政策篇第一节 中央层面1、行业基调：央行将房地产行业划为实体经济，行政政策增强信心、金融政策加杠杆助力行业企稳恢复自 21 年下半年以来，行业发展增速回落，全国商品房销售规模跌至低位。22

16、年行业盘整期内，大量问题仍在涌现，销售降速、房企债务问题、交付“断供”等等。随着经济下行压力不断加大，房地产政策自 2021 年底开始在“房住不炒”“因城施策”原则下逐步放松。自 2022 年伊始，中央层面持续加力稳地产。用足行政、金融等政策工具箱，政策利好“全面开花”，货币政策力道显现、信贷政策持续调整、调控政策多次放宽。2、保障交易主体：2022 年上半年央行降准降息下调房贷利率，优化“认房又认贷”支持合理购房需求2022 年上半年，中央进一步放松居民按揭贷款政策，下调房贷利率、降低首付比例、个税政策等支持刚需和改善购房消费，引导房地产交易尽快恢复正常化。首先下调房贷利率，在全国首套房贷利

17、率下限调整为 LPR 减 20 个基点之后，全国二套房贷利率下限或将下调上浮比例，并向 LPR 靠拢。各线城市也将抓紧落实房贷利率优惠政策，并参照全国房贷利率下限执行：首套 4.25%、二套 5.05%。阶段性调整差别化住房信贷政策，后续压力城市房贷利率下降空间被进一步打开。其次全面下调首付比例。除了一线城市之外，二线及三四线城市首付比例或将参照央行规定的最低下限执行：不限购城市首套房最低首付 20%，二套房最低首付30%；限购城市首套房最低首付 30%，二套房最低首付 40%。同时个税政策支持居民换购住房，自 2022 年 10 月 1 日至 2023 年 12 月 31 日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。第 2 页无锡市房地产市场白皮书 | 政策篇表 12022 年中央层面保交易主体政策汇总时间事件主题主要内容2022.4.19央行、银保监会明确执行房地产金融宏不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产实体经济座谈会观审慎管理制度企业风险处置项目并购的金融服务。支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚2022.4.29