2022年扬州房地产年报-正式版.doc

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1、Hello，2023扬州2022年房地产市场年报Agency consultation finance commerce industry public relations pension代理 | 咨询 |金融 | 商业 | 产业 | 公关 | 养老CONTENTS0103宏观市场新房市场概况0204土地市场概况2023年市场预测2宏观市场01Macro Market3宏观篇全国政策2022年政府“保交楼”“因城施策”“融资环境修复”稳定市场信心，中央层面积极表态叠加资金支援，地方逐步打开因城施策空间，各地再次迎来政策小高峰、刺激政策应出尽出，房企融资环境逐步改善，央国企及优质民企更将显著受益

2、中央托底引导地产底部修复，首要落实“保交楼”稳定民生中央层面：积极表态，将保交楼上升至政治局会议高度并与稳民生并列，推出2000亿专项借款和2000亿再贷款，为保交楼提供资金支持；地方层面：设立地方专项纾困基金、积极争取国家政策性银行专项借款、优化预售资金监管，对出险企业、问题项目实施差异化管理；因城施策：地方调控从试探性松绑到应放尽放，加码政策力度促市场需求“因城施策”用足用好政策工具箱，地方需求端政策力度有望继续加码，一线及强二线城市调控政策或将局部放松，涉及市场下行压力较大的远郊区域局部定向放松限购，受限于市场需求及购买力明显透支，弱二线及三四线城市市场下行压力不断加剧，仍需在政策层面适

3、度刺激居民购房需求，涉及全面取消“四限”，加码购房补贴、税费减免等；房企供给侧改革，融资政策持续放松，房企融资环境或将实质性改善信贷、债券、股权三箭齐发全面支持优质房企融资，自“金融16条”落地后，10余家银行为房企提供授信总额已超2万亿元，预计经营稳健的央国企将是银行信贷的优质客户，有望获得较高的实际信贷额度；4宏观篇全国政策【二十大】二十大未来发展基调实现中国式现代化，在发展手段上将“扩大内需”放在更重要的位置上，经济发展聚焦实体经济上，推动新兴工业化，房地产短期实现软着陆，引导资金向实体经济聚集10月16日中国共产党第二十次全国代表大会在京开幕 1个中心任务：从现在起，中国公共产党的中心

4、任务就是团结带领全国各族人民全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴； 2步走战略：全面建成社会主义现代化强国，总的战略安排是分两步走：从二二年到二三五年基本实现社会主义现代化；从二三五年到本世纪中叶把我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。未来五年是全面建设社会主义现代化国家开局起步的关键时期； 中国式现代化：是中国共产党领导的社会主义现代化，既有各国现代化的共同特征，更有基于自己国情的中国特色。中国式现代化是人口规模巨大的现代化，是全体人民共同富裕的现代化，是物质文明和精神文明相协调的现代化，是人与自然和谐共生的现代化，是走和平发

5、展道路的现代化；“二十大”房地产论述中共二十大报告中，具体提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；“二十大”经济发展论述 政策基调：坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来； 发展着力点：建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国；5宏观篇全国政策【金融16条】金融16条，从供需两段全面支持房地产市场平稳健康发展，房企债务展期和增信发债后，企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间，房企面临洗牌、出

6、清和分化，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清 贷款、信托等展期，增信发债支持房企融资 重点点支持聚焦主业、资质良好的民营房企贷款融资。 支持存量融资展期 1 年，将有效缓解房企短期偿债压力。 加大利用发债、信托等支持房企融资，预计可支持约 2500 亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。 支持房企范围不断扩大扩容, 11 月 1 日交易商协会联合中债增等机构召开 21 家房企座谈会支持发债融资. 设立专项借款，配套融资人员尽职免责 9 月，全国 2000 亿专项借款资金启动。本次通知再次指出“积极做好保交楼金融服务”，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、

7、鼓励金融机构提供配套融资支持。强调“保交楼”专项借款，封闭运行，专款专用。 通知也指出，向专项借款项目发放配套融资，对于新发放融资形成不良的，相关机构人员已尽职的，可予免责。 鼓励资管公司参与处置风险，“第三支箭”（股权融资）有望落地 鼓励资管公司参与处置风险项目。支持金融机构稳妥探索通过设立基金方式，市场化化解受困房企风险。 继续鼓励并推进项目收并购工作。“信贷、债券、股权”三个融资渠道形成了“三支箭”的政策组合，第三支箭股权融资又是化解企业层面风险的本质性举措。 市场销售恢复不及预期，需求端支持力度有望继续加大，因城施策 截至目前，全国已有超 20 城降低或取消首套商贷利率下限，且均降至

8、4%以下，本次政策再次强调要因城施策，符合条件的城市有望加快落地降低房贷利率节奏。 近期核心城市政策出现松动，信号意义明显。 住房租赁金融支持加快 建行已有 300 亿住房租赁基金落地。预计未来，住房租赁领域的金融支持政策将进一步加快落地，住房租赁相关企业将获得更多支持。6 宏观篇扬州经济因疫情的影响，扬州经济近几年进入稳定发展的阶段，扬州前三季度经济增速稳定在5%左右，前三季度扬州一般公共预算收入较去年同期降幅9%，城市内部，主城区和江都区经济处于第一梯队，其他区域经济相当2016-2022年扬州市GDP及增幅情况2021、2022年1-3季度GDP（亿元）增速扬州一般公共预算收入80001

9、4.0%255250.85250700012.0%2458.5%60005232.0610.0%24050008.0%235229.4740002306.0%30002254.8%20004.0%22021510002.0%2021年2022年00.0%收入（亿元）2016201720182019202020212022.1-9行政区2021年GDP总量（亿元）2020年GDP总量（亿元）增幅城区6696.436048.3311%（邗江+广陵）江都区1220.541114.919%仪征市910.71815.0512%高邮市929.31838.1811%宝应县841.41763.0410%7备注

10、：数据来源扬州统计局网站 宏观篇扬州人口扬州常住人口逐年增长，2020年人口首次呈现逆转，城市人口常住户籍，扬州内部，市区对下辖县市的人口吸附能力较强，邗江区常住人口基数最大，主城区首位度高宝应县高邮市邗江区江都区仪征市广陵区备注：数据来源扬州统计局网站区域2021年常住人口（万人）2021年户籍人口（万人）七普常住人口（万人）城镇化率（%）邗江区110.3+32.477.9110.0287.8%广陵区61.5+9.352.260.8784.6%江都区93.3101.692.6661.2%仪征市53.454.853.2667.1%高邮市71.079.670.9656.9%宝应县68.285.9

11、68.2257.6%扬州市457.7451.6455.9871.4%2016-2021年扬州人口现状及涨幅情况常住人口（万）户籍人口（万）常住人口涨幅465户籍常住常住户籍0.60%4604550.40%4500.20%4454400.00%2016201720182019202020218 宏观篇扬州城建2022年扬州主城区教育、交通、商业以及医疗配套全面开花，主城区框架进一步拉开，城市配套进一步完善教育配套升级花都汇梅岭小学上方寺校区初见雏形汊河华师大邗江实验小学9月招生西区新城新邗江中学投入使用西区新城蜀冈初级中学正式开工京华城梅岭中学扩建西区蒋王中学更名且搬迁东南新城朱自清中学改扩建广

12、陵新城华师大高中基本建成广陵新城京杭融园幼儿园正式招标生态科技新城杭集中学改扩建生态科技新城实验中学规划公示南区施桥中心小学新建工程公示交通配套升级扬泰国际机场二期扩建工程获批宁扬城际扬州段公示且进入施工阶段北沿江高铁扬州段进入施工阶段G328国道南移规划细则公布开发东路快速路深化改造动工润扬南路快速路深化改造启动江平东路东延、运河快速路北延启动扬子江路快速路深化改造一期完成，二期研究启动沙湾路快速化改造，启动前期准备工作万福快速化改造启动，23年正式开工商业&医疗升级江都万达广场11月开业城东嘉都汇商场12月开业第二城扬子印象商业街开业使用东南新城大运河非遗文化园商业开业城东SM商场招商中,

13、计划23年开业老城区世茂广场主体完成老城区红园仙次元开放式街区正式投用花都汇竹西坊商业街施工南区金港荟广场主体完成西区新城扬州市中医院新院区规划公示城东妇女儿童医院主体完成广陵区中医院施工9 【2022年扬州主城区数据看板】土地市场新房市场新房库存宅地供应：413万供应：136万宅地成交： 407万库存： 200万成交： 136万宅地成交：53宗去化周期15.0个月成交均价： 16424元/宅地楼面价： 6141元/（不含江都区）成交总额： 223亿成交总额： 250亿（不含江都区）（不含江都区）二手房市场成交：12064套同比21年同期下滑11%（不含江都区）成交： 115万同比21年同期下

14、滑8%（不含江都区）10土地市场概况02Overview Of Land Market11 土地篇-土拍政策扬州土拍政策灵活，与二级市场契合，市场上行期土拍规则层层升级，采取“一刀切限地价”，探索土地政策弹性，短暂取消限价且逐步提高最高限价，21年后恢复“限地价”竞拍模式，土拍规则适应市场需求现房溢价率由50%调至70%试点1宗地块不设置最高限溢价率50%设为最高限价取消最高限价，价高者得最高限价8950元/价最高限价8950元/最高不超地王14250元/201820192020202120223月20185月20208月20203月20215月12月6月10月4月溢价率50%需现房销售取消现

15、房最高限价8950元/最高限价8950元/最高限价上调至12000元/加价幅度由10元/增至50元/加价幅度由50元/恢复10元/刚需优先，改善出让条件【2022年5月关于支持刚性和改善性住房需求调整优化土地出让政策的通知】控制土地上市规模，调减住宅用地上市总量，取消住宅地块与产业、商业、外资等捆绑上市，鼓励充分竞争；预公告征询地块上市意见；延长土地出让金缴纳期限，首期50%出让金于一个月内缴清，90日内缴至75%，180日内全部缴清；改善土地出让条件，优化地块规划条件，提供高品质试点地块；12 土地篇供地节奏扬州非集中供地区域，2022年全年供应13批次地块，上半年仅供应4宗涉宅地块，全年供

16、应基本集中在下半年，因财政压力较大，全年土地超供，尤其四季度供应6批次，占全年54%的量2022年扬州主城区涉宅用地分公告供应情况【不含江都区，总建】70宅地总建（万）宅地宗数10126091050866405663063.1557.3223349.17242043.0541.63132.2330.5225.1921.4123.82121019.396.11001号公告3号公告4号公告5号公告6号公告7号公告8号公告9号公告10号公告11号公告12号公告13号公告竞拍时间 2-166-247-298-3110-1110-3111-1612-0512-2612-2812-2801-31上半年宅地

17、2批次下半年宅地10批次，50宗，363万方4宗，50万方四季度宅地6批次，31宗，224万方13备注：数据来源江苏土地网，扬州咨询中心整理 土地篇供地节奏2022年扬州供地区域相对分散，全年东区和西区是主要的供地区域，其中东区供应27宗地块，宗数占比50%，主城核心区范围内，东区东南新城、广陵新城以及西区新城、蜀冈为供地第一梯队区域小板块宅地供应套数占比宅地总建面积占比宗数（万）东南新城612%43.6811%广陵新城48%29.547%老东区24%21.145%东区生态科技新城816%58.3215%（27宗，193万方）广陵产业园12%3.51%广陵产业园南12%8.372%茱萸湾12%

18、10.013%南区临港新城48%27.837%工业园12%6.112%汊河24%6.772%二城48%17.414%蒋王12%11.83%西区老西区24%13.864%（19宗，138万方）蜀冈瘦西湖48%30.988%西区新城510%53.7414%乡镇12%3.411%北区瘦西湖北36%47.7512%备注：数据来源江苏土地网，扬州咨询中心整理瘦西湖北3宗生态科技新城创智湖北部片区3宗江阳工业园花都汇蜀冈瘦西湖茱萸湾杨庙西区新城4宗1宗5宗老东区生态科技新广陵新城城老城区2宗4宗5宗京华城老西区生态科技新城2宗蒋王1宗二城东南新城广陵产业南部片区6宗园1宗4宗经开区核心区范围汊河扬子津供应

19、5宗2宗广陵产业园南1宗供应3-4宗供应1-2宗无供应14 土地篇土地成交近三年扬州宅地成交维持高位，年均容量447万方，2022年土地依旧高供应，全年宅地成交407万方，同比去年环比下降4%，2022年土地市场低迷，高质素地块拉高全年土地单价，综合楼面地价6141元/，同比去年下降21%2013-2022年扬州主城区涉宅用地供销价情况【不含江都区，总建】供应建面（万）成交建面（万）楼面价（元/）600900080005007000400600050003004000200300020001001000002013201420152016201720182019202020212022【201

20、4-2017年：去库存大基调下，理性供地、地价攀升】【2018-2022年：土地超供，价格稳定在高位】市场低迷，响应“去库存”大基调，土地供应低位21年之前土拍热潮下，土拍政策层层升级，量价高位，22年土地低迷，高质素地块拉动价格高位15备注：数据来源江苏土地网，扬州咨询中心整理 土地篇土地成交扬州三四季度是土地市场的高峰期，成交基本集中在四季度，受二级市场影响以及房企资金原因，2022年土拍市场关注度低，持续低迷，地价持续回落，地块均底价、低溢价成交2022年扬州主城区涉宅用地月度供销价情况【不含江都区，总建】180.008000160.007000140.006000120.0050001

21、00.00400080.0060.00300040.00200020.0010000.00022-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-12供应建面（万）30.520.000.000.0019.3943.050.0025.1970.5757.32160.826.11成交建面（万）0.0030.520.000.000.0019.3943.0525.190.0059.9367.96160.82楼面价（元/）2737695571875099657868066129溢价率0%8%3%4%2%0%0%16备注：数据来源江苏土地网，扬

22、州咨询中心整理 土地篇企业分析2022年房企资金普遍紧张，大部分头部房企和民企已经撤出三四线城市布局，拿地意愿弱，除深耕扬州本地强民企恒通、新能源，其他民企参与度低，2022年地方城投公司为拿地主力，其中江苏华建为最大赢家序号地块编号地块性质总建拿地企业1GZ342商住30.52深物业/旅发2GZ351住宅10.96华建/新盛3GZ352住宅4.92扬建/新盛4GZ353住宅3.50华建/城建5GZ356住宅8.78华建/城建6GZ357商住2.84恒通/运和城投7GZ358住宅3.65恒通/运和城投8GZ359住宅3.50广旅开发9GZ362住宅3.54恒通/景兴置业10GZ363住宅3.2

23、3恒通/景兴置业11GZ366商住8.89新盛12GZ367商住5.30新盛13GZ370商住3.32绿投14GZ371商住11.03扬建/广汇15GZ372商住10.75新能源/邗建/丰稷/蜀秀16GZ375商住3.41九龙湾17GZ378商住10.52交投18GZ379商住11.41华建/城建备注：数据来源江苏土地网，扬州咨询中心整理；标红为民企序号地块编号地块性质总建拿地企业19GZ380商住9.73华建/城建20GZ386住宅5.33新盛21GZ387住宅12.18绿投22GZ388住宅10.76邗江城建/蜀秀23GZ389住宅10.64邗江城建/蜀秀24GZ390商住16.26华建/城建25GZ391商住2.44华建/城建26GZ392商住15.20广旅/扬建27GZ393商住6.97运和城投/恒通28GZ398住宅9.98新盛29GZ399商住6.48旅发/深物业30GZ400住宅