【2022季报】【二手市场】贝壳研究院2022年一季度市场报告【星球-公众号：地产研报素材】.pdf

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1、研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 一季度完成筑底，预计二季度回升 核心结论：信贷宽松及地方调控政策放松下，一季度二手房成交量环比增长，价格基本止跌，市场完成筑底。市场呈现不均衡复苏态势，长三角区域恢复力度较强。预计二季度信贷环境保持宽松，地方支持性调控政策进一步加码，带动成交继续恢复，市场预期较弱可能带来短期内价格横盘，未来市场走势仍需要政策的精准呵护。1.一季度二手房市场完成筑底一季度二手房成交量环比回升。贝壳研究院数据显示，2022 年一季度贝壳 50 城1二手房成交量环比增长约 7%，其中 2、3 月连续环比回升，3 月环比增速超过 4

2、0%，3 月成交量恢复至去年 7 月的水平。这验证了我们去年年底做出的“2022 年一季度二手房成交量筑底回升”的预判。同比来看，2022 年一季度二手房成交量较去年同期高点下降约四成，较 2020年同期增长约七成。1 贝壳 50 城包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。2022 年一季度二手房市场报告研究报告 2022

3、KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 图：贝壳 50 城二手房季度成交量走势 数据来源：贝壳研究院 图：贝壳 50 城二手房月度成交量走势（2020 年 1 月为基期）数据来源：贝壳研究院 价格整体止跌转稳。贝壳研究院数据显示，2022 年 2 月贝壳 50 城二手房价格指数与 1月持平，结束去年 8 月以来连续环比下跌的走势；3 月环比微跌 0.1%。-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%050100150200250300350Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1202020212022-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100

4、%120%140%160%0501001502002503003504002020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/03成交量指数（左轴）环比（右轴）研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 图：贝壳 50 城二手房价格指数

5、2及环比走势 数据来源：贝壳研究院 市场呈现不均衡复苏的态势。从季度成交量来看，50 城中约七成的城市一季度二手房成交量环比增长，长三角城市群内除上海受疫情影响而下降外，多数城市普遍环比增长，其中绍兴、宁波、合肥、南通等城市季度环比增速超过 40%。成都、重庆季度成交均环比增长20%左右。粤港澳大湾区城市群中，广州、佛山环比增长，环深城市多环比下降，深圳受疫情影响降幅较大。城市价格方面，一季度北京、上海保持平稳上涨，二三线城市中长春、哈尔滨、兰州等北方城市房价仍未走出下跌区间。图：重点城市一季度二手房成交量环比变化 2 贝壳二手房房价指数是在城市选择固定样本小区，以贝壳真实的二手房成交数据为基

6、础，利用重复交易法，反映城市房地产市场价格走势。-2.0%-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%9095100105110115120贝壳50城二手房价格指数环比变化（右）研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 4 数据来源：贝壳研究院 住房信贷大幅降息叠加地方支持性政策增多是支持市场复苏的关键因素。一方面，央行降准、降息，房贷利率持续下降。3 月贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.34%，二套利率为 5.60%，分别较去年 12 月累计回调 30 个、31 个基点，其中 3 月环比回落 13 个

7、、15 个基点，为 2019 年以来月度最大降幅；银行放款持续提速，3 月 103 城平均放款周期在 1 个月左右，接近 2020 年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19 城放款周期低于 20 天，其中长三角城市占 13 城。图：贝壳 103 城市二手房主流首、二套房贷利率3走势 数据来源：贝壳研究院 3 主流房贷利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位。-40%-20%0%20%40%60%80%100%绍兴市宁波市合肥市南通市无锡市嘉兴市芜湖市南京市杭州市常州市苏州市上海市重庆市成都市佛山市广州市东莞市惠州市中山市珠海市深圳市北京市廊坊市天津市长三角成渝粤港澳京津冀4.

8、0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%2019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-03首套主流利率二套主流利率5年期以上LPR研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 图：贝壳 103 城市二手房房贷平均放款周期4（天）数据来源：贝壳研究院 另一方面，地方支持性政策力度增大、密度提高，并由低能级城市向高能级城市传导。

9、一季度地方政策侧重对需求端的支持，由降低房贷利率、提供购房补贴、降低落户门槛、提高公积金贷款额度上限、降低公积金首付比例到取消“认房认贷”支持改善性购房、降低交易税费、取消限售；调控政策放松的城市由三四线城市向郑州、哈尔滨等二线省会城市传导。调控政策放松对促进市场成交发挥积极作用，以郑州为例，3 月 1 日“郑十九条”出台后，市场成交明显回升，贝壳研究院数据显示，3 月郑州二手房成交量超过 2 月的 2 倍。图：郑州二手房月度成交量走势（2020 年 1 月为基期）4 放款周期指签订二手房贷款合同到最终放款的自然日数。010203040506070802019-012019-032019-05

10、2019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-030501001502002503003504002020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/032021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/10202

11、1/112021/122022/012022/022022/03研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 6 数据来源：贝壳研究院 2.预计二季度成交量继续回升，价格震荡横盘 信贷环境及调控政策将进一步宽松。3 月 16 日金融委会议提出“关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”同日，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等部委也相继积极表态维稳。预计年内货币政策保持稳健宽松，住房信贷仍有降

12、息空间且额度有保障，针对企业融资的支持性政策进一步细化，针对需求的支持性政策进一步加码且城市能级逐步提高。表：金融委及相关部委针对房地产发言内容 部门 主要内容 金融委 关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。央行 货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险。进一步加强部门间政策协调，及时回应市场关注的热点问题，稳定预期，提振信心，保持中国经济平稳健康发展，共同维护资本市场的稳定发展。银保监会

13、要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。证监会 继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险，促进平台经济规范健康发展、提高国际竞争力。财政部 今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。外汇局 配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。及时回应市场关注的热点问题，稳定市场预期，共同维护资本市场平稳运行。资料来源：公开资料，贝壳研究院整理 研究报告 2022 KE.COM ALL

14、 COPYRIGHTS RESERVED 7 供需活跃度提高带动后期成交量增长。贝壳研究院数据显示，2022 年 3 月贝壳 50 城带看客户量、新增挂牌房源量环比增长均超三成。预计二季度二手房成交量继续恢复性增长，月度同比有望年中转正。图：贝壳 50 城二手房带看客户量与新增房源量（2020 年 1 月为基期）数据来源：贝壳研究院 值得关注的是，当前市场面临预期较弱的问题，市场修复过程将被延长，未来市场修复需要更精准的政策呵护。虽然二手房成交量有所恢复，但绝对水平仍处于相对低位。当前二手业主预期较弱，贝壳研究院数据显示，贝壳 50 城二手房景气指数在 2 月恢复至 20 以上，3 月回调至

15、18，超七成的城市景气指数在 20 以内，特别是长春、哈尔滨及石家庄、青岛、太原等北方城市市场景气指数持续低于 15，市场预期低迷。此外新房市场销售没有明显起色，房企拿地积极性尚未恢复。3 月新一轮的疫情带来局部地区管控也给市场带来更多不确定性。这将延长市场修复过程，短期内价格可能呈现波动性横盘状态。未来市场预期的修复需要更精准的政策呵护。0501001502002503003504002020/012020/022020/032020/042020/052020/062020/072020/082020/092020/102020/112020/122021/012021/022021/03

16、2021/042021/052021/062021/072021/082021/092021/102021/112021/122022/012022/022022/03带看客户量新增房源量研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 8 图：贝壳 50 城二手房景气指数5走势 数据来源：贝壳研究院 5 贝壳二手房市场景气指数是基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调价中调升的次数比例来反映当前市场预期，能够预测未来短期房价走势，景气指数=调涨次数/调价次数*100。景气指数在 40 以上为市场预期景气，涨价预期强，20 至 40 之间预期相对平稳，20 以下为市场预期低迷。05101520253035404540以上：市场景气20-40：市场平稳20以下：市场较冷免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。