2022年宿迁房地产市场年报（2023年）正式版.doc

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1、江苏宿迁金 刚 石 研 究 院01Information express02Land market03Housing market04Regional market05Commercial market政策要点本年走势-政策相对宽松具体表现：2022年宿迁政策调整旨在支持刚需和改善性住房需求，减轻疫情防控负面影响，保持房地产市场平稳健康发展，同时优化房地产市场环境，进一步稳定市场秩序。首付比例、贷款利率的降低以期刺激市场，增强行业发展信心，以求市场尽快回暖。住宅市场本年走势-市场下行去化缓慢具体表现：宿迁市场整体表现量跌价涨，全年供应72.92万，成交58.9万，环比下降69%，7月成为今年历

2、史新高，主要原因为6月冲刺业绩7月集中网签所致。月度成交多在3-6万之间徘徊，全年月均成交量不足5万方。政策环境土地市场低迷综合活跃度住宅市场商办市场土地市场本年走势-底价成交 民企参与度低具体表现：2022年上半成交10宗地块全部底价成交，下半年成交21宗宅地，均以底价交易且拿地房企多为政府国资背景，开发商拿地热情骤降，政府托底现象较为严重。商办市场本年走势-市场低迷具体表现：受大环境遇冷和新冠疫情双重影响，商办市场下行明显，供求量价均出现不同程度下跌，成交量环比下跌42%。01宿迁2022：政策宽松，刺激市场以求回暖：2022年宿迁首付比例的下调、贷款利率的降低、房贷商转公的启动等政策的出

3、台以刺激市场，增强行业发展信心，以求市场尽快回暖为主。宿迁政策调整旨在支持刚需和改善性住房需求，减轻疫情防控负面影响，保持房地产市场平稳健康发展，同时优化房地产市场环境，进一步稳定市场秩序。5月18日宿迁发布新政，关于促进中心城区房地产平稳健康发展的若干政策措施1、单缴存职工住房公积金贷款最高额度调整为40万，双缴存调整为60万；2、按照国家政策生育二孩、三孩的家庭，申请住房公积金贷款购买首套住房的，住房公积金贷款最高额度分别提高5万、10万；3、搭建中心城区棚改安置房市场化团购平台，被征收人购买平台内房屋的，房企再给予不低于10%的让利优惠；4、因疫情等客观因素影响，房地产开发项目用地未能如

4、期开工和竣工的，可申请延期不超过一年；5、延期开工和竣工违约金可适当下调，延期交付的商品房，交付期限可顺延不超过90日。宿迁公积金利率下调执行最新公积金政策，个人首套住房公积金利率确认降低，5年以下（含5年）下调至2.6%，5年以上下调至3.1%，第二套不变。已经使用公积金贷款的人利率暂时无法跟随调整。9月30日宿迁已执行最新个税减免政策对出售住房1年内重新购房的纳税人予以退税优惠，时间为2022年10月1日至2023年12月31日。房贷商转公正式启用宿迁市政府线上新闻发布会上宣布：宿迁制定宿迁市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理暂行办法，自2022年10月18日起施行。12月8日

5、宿迁灵活就业人员参加住房公积金制度试点管理暂行办法符合条件的灵活就业人员，提供本人有效身份证件、宿迁市住房公积金业务受托银行个人I类银行账户，即可自主申请缴存住房公积金；如需申请住房公积金贷款，应在贷款申请前6个月连续缴存住房公积金，且累计缴存12个月（含）以上；灵活就业人员住房公积金月缴存额设置5个基本档次，分别为500元/月、1000元/月、1500元/月、2000元/月、2500元/月。5月份宿迁市房地产新政 首套房首付比列下调至20% 公积金贷款额度上调至最高70万5月18日晚间，宿迁市住建委官微发布由宿迁市住建局、发改委、资规局、税务局、人行宿迁支行、银保监会、住房公积金管理中心等7

6、个部门联合制定出台的关于促进中心城区房地产平稳健康发展的若干政策措施优化用地供应政策，缩短房企开发建设周期。竞买保证金按起拍价的20%缴纳；土地出让金可实行分期缴纳，土地出让后1个月内缴纳金额不低于50%，6个月内缴纳金额不低于70%，1年内全部缴清。房企可凭成交确认书土地出让合同等土地权属证明文件资料和书面承诺，办理建设用地规划许可证建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。缓缴涉房相关税费，规范预售资金监管制度。房企可依法申请办理延期缴纳税款、缓缴城市基础设施配套费、缓缴物业维修资金。在预留确保完成本项目顺利交付使用的资金后，超出监管额度的资金房企可申请优先在市域范围内调剂使用。房企可以利用

7、银行出具的保函替代监管资金。加大金融信贷政策力度，支持购房者合理消费。对居民首次购房执行最低首付比例或参照公积金首付比例执行。对已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房，执行首套房贷款政策。缴存人及配偶在宿迁本地购买住房的，办理购房提取后，可再申请住房公积金贷款。单缴存职工住房公积金贷款最高额度调整为40万元，双缴存调整为60万元。申请住房公积金贷款购买住房的，首付款比例均执行20%。申请住房公积金贷款购买首套住房的中低收入家庭，贷款额度计算的倍数由10倍调整为15倍。按照国家政策生育二孩、三孩的家庭，申请住房公积金贷款购买首套住房的，住房公积金贷款最高额度分别提高5万元、

8、10万元，更好满足刚需及改善性住房的贷款需求。调整商品房备案规模，完善商品房价格备案管理。首次申请价格备案的商品房项目，要合理确定整盘均价，备案规模由不低于5万调整为不低于1万。房企可以结合市场变化情况，在保持整盘均价不变的情况下，自主确定每次申请备案楼栋的“一房一价”。多种措施并举，搭建棚改安置房团购平台。搭建中心城区棚改安置房市场化团购平台，各房地产开发企业自愿申请加入，并与棚改主管部门签订团购平台协议，被征收人购买平台内房屋的，房企再给予不低于10%的让利优惠。优化房地产市场环境，进一步稳定市场秩序。准确解读房地产市场形势和政策，加强网络平台、自媒体等媒介发布管理。坚持消存量、控增量、防

9、变量，按“一事一议”原则攻坚化解问题楼盘。开展房地产市场秩序整治工作，加大联合执法力度。因疫情等客观因素影响，房地产开发项目用地未能如期开工和竣工的，可申请延期不超过一年；延期开工和竣工违约金可适当下调；延期交付的商品房，交付期限可顺延不超过90日。9月份宿迁公积金利率再次降低，首套房最低2.6%和3.1%；最新个税减免政策，同步执行！确认执行！宿迁公积金利率再次降低最新个税减免政策，同步执行！已经执行最新的公积金利率政策！首套房最低2.6%和3.1%！已经使用公积金贷款的人9月30日，财政部与税务总局出台个税减免的政策：对出售住房1年内重新购房的纳税人予以退税利率暂时无法跟随调整。优惠，时间

10、为2022年10月1日至2023年12月31日。具体细节如下1、时间限制自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。2、退税比例新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。3，宿迁市内可以跨区实行卖房和买房的这个地方不能出宿迁市，必须在宿迁卖，宿迁买。其他地方买卖，均不可以。纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城

11、市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。另外，出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。10月宿迁商转公正式启动，2022年10月18日起施行10月宿迁市政府线上新闻发布会上宣布：宿迁制定宿迁市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理暂行办法，自2022年10月18日起施行。1、商转公贷款的定义和试点银行商转公贷款是指符合住房公积金个人住房贷款（以下简称住房公积金贷款）条件的缴存人，将本人已办理且尚未结清的商业性个人住房贷款（以下简称商业住房贷款），全部或部分转为住房公积金个人住房贷款。试点银行包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银

12、行、邮储银行。2、贷款对象和条件商转公贷款需在宿迁市购买自住住房，办理了商业住房贷款，且贷款房屋已取得不动产权证（或房屋所有权证和国有土地使用证），同时借款人要符合住房公积金贷款条件。商转公贷款申请人应为商业住房贷款借款人，存在共同产权人的，共同产权人应为贷款申请人配偶。贷款房屋仅存在商业住房贷款设定的抵押权，无其他抵押、查封等权利限制情形。商业住房贷款已正常归还贷款1个月以上，且未处于逾期状态。3、贷款额度、期限和利率贷款额度不得超过房屋总价与规定首付比例之间的差额，且不得超过商业住房贷款本金余额。贷款期限：与房屋已使用年限之和不得超过50年；商业住房贷款已还期限与商转公贷款期限之和不得超过

13、30年。贷款利率按照中国人民银行公布的住房公积金个人住房贷款利率标准执行。商转公贷款自2022年10月18日起执行。12月重磅利好！宿迁灵活就业人员参加住房公积金制度试点管理暂行办法刚刚发布，同步执行。重点如下：符合条件的灵活就业人员，提供本人有效身份证件、宿迁市住房公积金业务受托银行个人I类银行账户，即可自主申请缴存住房公积金；如需申请住房公积金贷款，应在贷款申请前6个月连续缴存住房公积金，且累计缴存12个月（含）以上；灵活就业人员住房公积金月缴存额设置5个基本档次，分别为500元/月、1000元/月、1500元/月、2000元/月、2500元/月。目前宿迁公积金贷款单人最高额度为40万，夫

14、妻双方为60万，首套房5年期以上贷款利率为3.1%。如果名下之前没有公积金，按新政缴纳符合条件后再买房，即可享受到单人最高40万、家庭最高60万额度、利率最低3.1%的贷款优惠。限购政策不限购；限贷政策首次贷款首付不低于20%，对已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房，执行首套房贷款政策；三次及以上限贷；人才政策对新引进的各类高层次人才，全职在宿迁工作的，发放10200万元“购房券”；大学生引进政策：全日制博士研究生30万元、硕士研究生15万元、国家“双一流”建设高校本科毕业生10万元、其他普通高校本科生5万元；限价政策无明确文件限价，备案价格时采用成本限价法；参考周边区

15、域在售同品质项目价，备案后一年内不允许涨价；限售政策不限售；公积金贷款首付不低于20%；单缴存职工个人住房贷款最高额度40万元，双缴存职工个人住房贷款最高额度60万元；生育二孩、三孩的家庭，申请住房公积金贷款购买首套住房的，住房公积金贷款最高额度分别提高5万元、10万元；对已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房，执行首套房贷款政策。土拍政策价高者得，允许联合竞买；涉宅用地设置最高限价，竞价达到最高限价时仍有两个（含两个）以上竞买人接受最高限价愿意参与现场摇号的，转为现场摇号程序确定最终受让人，地块以最高限价成交。竞买保证金按起拍价的20%缴纳；土地出让金可实行分期缴纳，土

16、地出让后1个月内缴纳金额不低于50%，6个月内缴纳金额不低于70%，1年内全部缴清。022022年惨淡收官：2022年上半成交10宗地块全部底价成交，下半年成交21宗宅地，均以底价交易且拿地房企多为政府国资背景，开发商拿地热情骤降，政府托底现象较为严重。2017-2022宿迁市区涉宅用地量价走势250204.4218.7214.1 211200.8200.360002005000150139.2133400097.196.5 96.582.930001002000501000002017年2018年2019年2020年2021年2022年推出面积(万方)成交面积(万方)成交楼面价(元/)供应面

17、积成交面积200.8万方200.3万方51%106%时间供地批次供应幅数成交幅数触顶摇号流拍幅数供应面积成交面积溢价率占比分布（万）（万）（%）4月/5月860045.145.152.6%经开区2宗，宿城区2宗，宿豫区1宗，洋河新区1宗2021年6月-12月13100087.954.232.7%宿城区4宗，洋河新区2宗，宿豫区2宗，湖滨新区1宗9100051.2757.80%经开区3宗，洋河新区4宗，宿城新区1宗，宿豫新区1宗上半年2022年下半年222100149.5142.50%宿城区11宗，宿豫区7宗，湖滨新区1宗，经开区2宗本批次土拍小结5宗地块溢价成交，最高溢价率达115.6%，热门

18、地块溢热价率达55%以上，仅有1宗地块底价成交、温降13宗地块中仅5宗地块有溢价，最高溢价率70%，溢价率逐走低，土地市场逐步降温步本批次出让的10宗涉宅地块，全部为底价成交，且竞不得企业均为政府国资背景，开发商拿地热情骤降，政高府托底现象严重出让22宗涉宅用地，1宗流拍，21宗底价交易，竞得房企多以政府或城投公司为主，托底现象严重，部分民高企参与不2022年31宗地块挂牌：其中宿城区供应12宗、宿豫区供应9宗、洋河新区4宗、经开区5宗、湖滨新区成交1宗。31宗443.7万3945元/2022年价值排名：宿迁供应31宗涉宅地块，位于2021（经）E开发区02地块挂牌楼面价7200元/，位于宿豫

19、区的2022（经）H宿城10地块挂牌总价最高。涉宅土地供应单价排名排名区县土地编号挂牌楼面价(元/)1经济开发区2021（经）E开发区027200（321302007019GB04013）2经济开发区2022（经）B开发区016000（321302007019GB04013）3宿城区2021（经）B宿城025625（321302002025GB01062）4经济开发区2021（经）B经开区015400（321302006007GB00012）5宿城区2022（经）H宿城095312（321302008015GB89003）6宿城区2022（经）H宿城105312（321302008015GB8

20、9004）7宿城区2022（经）H宿城115312（321302008015GB89005）8宿城区2022（经）B宿城015217（321302002012GB60008）9工业园区GB962445114涉宅土地供应总价排名排名区县土地编号挂牌总价(万元)1宿城区2022（经）H宿城10173433.2（321302008015GB89004）2宿城区2022（经）H宿城11154700.9（321302008015GB89005）3宿豫区2022（经）B宿豫02140731（321311100004GB10328）4宿城区2022（经）G宿城05125505.9（321302003031G

21、B00247）5宿城区2022（经）H宿城09120838.1（321302008015GB89003）6宿迁经济开发区2022（经）B开发区0198248（321302007019GB04013）7宿豫区2022（经）H宿豫0897777.1（321311100007GB00913）8宿迁经济开发区2022（经）B开发区0288086（321302007022GB00092）9宿城区2022（经）B宿城0186046（321302002012GB60008）2022年31宗涉宅地块成交：地块全部底价成交，且摘牌单位多为政府国资背景，民企参与较少。31宗444.1万4012元/底价成交2022

22、年拿地排名：宿迁城投摘得11宗地块排名第一；2022（经）H宿城10地块总价最高，超17亿元；经开区2022（经）B开发区01楼面价6000元/排名第一。涉宅土地成交总价排名排名区县土地编号总价竞得方(万元)1宿城区2022（经）H宿城10173433宿迁城投（321302008015GB89004）2宿城区2022（经）H宿城11154701宿迁城投（321302008015GB89005）3宿豫区2022（经）B宿豫02140731宿迁城投（321311100004GB10328）4宿城区2022（经）G宿城05125506宿迁交通（321302003031GB00247）5宿城区2022

23、（经）H宿城09120838宿迁城投（321302008015GB89003）6宿迁经济开发2022（经）B开发区0198248宿迁国资委区（321302007019GB04013）7宿豫区2022（经）H宿豫0897777宿迁豫建开发（321311100007GB00913）建设8宿迁经济开发2022（经）B开发区0288086宿迁经开区（321302007022GB00092）9宿城区2022（经）B宿城0186046宿迁国资委（321302002012GB60008）10宿城区2022（经）C宿城0275275宿迁产业,宿迁（321302002008GB00299）城投涉宅土地成交楼面价

24、排名排名区县土地编号楼面价竞得方(元/)1宿迁经济开2022（经）B开发区016000宿迁国资委发区（321302007019GB04013）2宿城区2022（经）H宿城095313宿迁城投（321302008015GB89003）3宿城区2022（经）H宿城115313宿迁城投（321302008015GB89005）4宿城区2022（经）H宿城105313宿迁城投（321302008015GB89004）5宿城区2022（经）B宿城015217宿迁国资委（321302002012GB60008）6宿城区GB962445114新建元集团7宿迁经济开2022（经）F开发区065100宿迁经开集

25、团发区（321302007023GB34003）8宿豫区2022（经）F宿城044946江苏众安,宿迁（321302001015GB91029）盛通地产9宿迁经济开2022（经）B开发区024800宿迁经开集团发区（321302007022GB00092）10宿城区2022（经）C宿城024773宿迁产业集团（321302002008GB00299）宿迁城投涉宅土地企业拿地排名排名企业系宗数成交总额楼面价(元/(万元)1宿迁城投1181107053132宿迁国资委218429460003宿迁经开314005351004宿迁豫建开发建21387884200设5宿迁交通112550639136宿迁

26、新城控股29691939557宿迁盛通地产28752249468江苏众安28752249469宿迁产业175275477310新建元集团173472511403108642080604020030020010002019-2022年宿迁全市别墅量价走势156311388711340120232019年2020年2021年2022年供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)2019-2022年宿迁全市洋房量价走势8470122869644108672019年2020年2021年2022年供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)2019-2022年宿迁全市小高层及高层量价走势10450997

27、8887491102019年2020年2021年2022年供应面积(万)成交面积(万)成交均价(元/)同比成交面积下降2000038%；均价下15000降23%1000050000同比成交面积下降1500060%；均价上10000涨13%50000同比成交面积下降1100073%；均价上10500涨5%100009500900085008000数据截止日期：12.23量跌价涨：宿迁市场整体表现量跌价涨，全年供应72.92万，成交58.9万，环比下降69%，7月成为今年历史新高，主要原因为6月冲刺业绩7月集中网签所致，月度成交多在3-6万之间徘徊，全年月均成交量不足5万方。下跌69%下跌69%上

28、涨7%宿迁市商品住宅市场近一年量价走势25.0012582140009885110461114011512120001137620.00100139458105601119210795102921000015.00800010.00600040005.0020000.0002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）宿迁市商品住宅近一年供求比走势6.05.04.94.03.93.02.52.01.21.01.00.81.1

29、0.00.60.40.00.00.02022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月刚改及改善为主力：面积段110-130刚改产品为主，其次是130-160品质改善型产品成交占比最高；总价段80万-120万元为市场成交主流，其次为120-160万元以内改善产品，购房者接受度高。宿迁市商品住宅（面积段/总价段）产品趋势分析（成交套数占比）面积段/总价段60万以下60-80万80-100万100-120万120-140万140-160万160-180万180-200万200-220万220-240万240-260万260-280万280-300万300-350万350-400万400-450万450万以汇总上80以下57020192650000000002%80-9022400004113000000001%90-10014633888115000000000005%100-11032140116261454011100000000011%110-1202040386285178241481124142000027%120-1305172782102915691840103600018%130-14002298210261166151