2022年苏州房地产市场年报（2023年）正式版(1).doc

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1、江苏苏州金 刚 石 研 究 院01Information express02Land market03Housing market04Regional market05Commercial market本年走势本年走势本年走势本年走势-紧咬底线，稳步放松-两极分化，冷热不均-近年新低，量价双跌-持续低迷，库存高企具体表现：具体表现：具体表现：具体表现：1.“施政稳固逐步放松”:救市1. 五批次集中供地69宗，均成功出1. 2022年苏州六区供应507.19万方，1. 2022年苏州六区供应82.95万方，态度明显，“房住不炒”是底线，让，总建面644.4万方，成交楼同比下滑48%，成交751.

2、65万方，同比上涨3.5%，成交118.82万方，“支持合理住房需求”是主线面价14628元/，溢价率2.7%同比下滑18%，成交均价25057元同比上涨32%，成交均价16927元2.苏州市区（吴江限购放松）依旧2. 15宗地块溢价成交，园区及新区/，同比下滑3%/，同比下滑19%维持四限政策，四县市放开限购，狮山占比93%，核心区依旧普遍2. 上半年受疫情影响，市场低位，2. 苏州商办市场依旧维持历年的低引进购房客群受到房企关注，偏远地块依旧国下半年略有恢复，同时在项目大位成交，库存量持续高位，客户3.贷款利率4.1%，达到历史新低央企/城投托底成交体量回购之下，表现为量价齐升对商办产品需

3、求度普遍偏低01维持2021年政策逐步放松，循序渐进坚守底线维持稳定，边际放松限购：外地人1套（需满足3年内连续缴满244月份：8月份：限价：园区核心区限价再度上浮，个月社保或个税证明）限售：二手房限售由5年调整为3年限购：太仓、昆山、截至12月已达到48950元/限售：新房限售3年，二手房限售5年限价：核心板块限价上调5%汾湖先后放开限购限贷：二套有贷款未还清，首付限价：根据板块成交均价评估，严格执行5月份：限贷：二套有贷款比例由60%下调至40%限贷：首套30%，二套有贷款80%，无贷款50% 限购：需满足3年内连续缴满6个月社保或个60%，无贷款30%央行融资端再度放松，稳楼市的税证明即

4、可9月份：三箭齐发格局已经形成限售：新房限售调整为2年，二手房不限售限购：苏州五区放二十大再度确认住房不炒理念，开限购后撤回放款房地产融资端压力2022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月苏州五区：非本市户籍：限购1套，新房：产证满2年才可出售（新政后，首次购房，首付款比例不低于30%政府严格执行限价政策，通过核算3年内连续缴纳6个月及以上个人所若有二孩及以上新出生人口，不限有贷款、但无房家庭；有1套住房、确定备案价格；实际销售价不得高得税缴纳证明或社保；本市户籍：售）；但无贷或贷款已结清，首付为30%；于备案价；限购3套二手房：不限售。1套住房且房贷未结清，首付为40%；

5、园区核心区房价持续突破限价大关，吴江区域：首套房不需要社保，大适用范围：苏州市区即姑苏、吴中、对于拥有两套及以上住房的居民家其余区域备案价依旧维稳，保证市专以上+1个月社保可购买3套房相城、吴江、高新、园区范围内庭，停贷场住房不炒人才落户新政人才落户新政，重点内容如下：1. 本科可以直接落户，无需社保！（年龄不超过45周岁）2. 大专6个月社保就可以落户！（年龄不超过35周岁）3. 适用于苏州市行政区域！公积金贷款方式公积金贷款首付情况：首次办理公积金贷款，首付比例最低20%第二次办理公积金贷款，首付比例最低50%公积金贷款额度情况：首次使用公积金贷款：家庭贷款最高额度90万元，个人贷款最高额

6、度60万元第二次使用公积金贷款：家庭贷款最高额度50万元，单人贷款最高额度30万元政策信号仍然以“保交楼、保交付”购房者信心依旧不足，缺乏购买动2022年年底，园区率先放松限价阀住房消费作为我国经济内循环中的为主要基调机，经济下行之下，需求端持续难口，备案价上限持续突破支柱型产业，仍然需要发挥合理的国央企的介入，将加快收并购节奏，以得到保障限价拉开之下，将扩大各梯队价格地产地位提升部分房企破产重组及出局的效预计2023年在市场经济恢复之下，差，恢复优质资产升值保值属性，强调住房消费，进一步扩大内需战率，房企梯队化建设进一步加速将辅以政策支持，提振内需进一步刺激需求端恢复信心略为未来主基调1-7

7、月市场政策四限打底，逐步 预计未来市场政年度政策平稳放松，持续调整放松策以稳为主，巩 谨慎中乐观，乐观中前行，2022年苏州市场政利好坚守底线，放松固内需的同时，策在经过一轮调整后，已达到2016年限购政策8-9月政策触顶人才落户条件，刺激需求端发力，以来最宽松时，利好楼市持续发展回调后，维持稳引进优质人才补保证经济内循环定，边际调整充客户缺口02竞拍规则出让金缴付时间自由报价+限时首期50%，尾款3-6个月内一批次土拍竞价+一次报价付清（交地前）首期50%，尾款3-5个月内二批次土拍付清（交地前）自由报价+限时首期50%，尾款3个月内付三批次土拍竞价+现场摇号清（交地前）首期50%，尾款2个

8、月内付四批次土拍清（交地前）首期50%，尾款50%园区、五批次土拍相城区20天内付清，新区、吴江2-6个月报名时间节点土拍时间资金申报精装标准公告期：28天竞买人须说明资金来源情况，在报地块精装标准1000-20002天名时提交资金来源情况申报表、承报名期：13天元/诺书及相应证明材料公告期：20天1天报名期：8天同时增加3A级及以上会计师事务所优质地块精装标准3000-及注册会计师鉴证的审计报告6000元/公告期：20天报名期：9天1,200.01,000.0800.0600.0400.0200.00.0苏州2017-2022年土地供销价情况26.9%15542160001523514000

9、134561303112551121851200014.8%10000800010.7%9.1%600040004.6%2.7%200002017年2018年2019年2020年2021年2022年供应面积(万方)成交面积(万方)成交楼面价(元/)土地供应土地成交成交楼面价2021年供应量：2021年成交量：2021年平均楼面价：2022年供应量：39%2022年成交量：44%2022年平均楼面价：24%2022年69宗18宗占比 20%年份总成交宗数溢价地块宗数2021年76宗35宗2022年69宗15宗占比 14%年份总成交宗数楼面价超2万元/宗数2021年76宗6宗2宗，溢价率0%3宗，

10、溢价率8.8%1宗，溢价率0%4宗，溢价率10.2%2宗，溢价率0%2宗，溢价率1.6%4宗，溢价率0%3宗，溢价率0%3宗，溢价率13.6%4宗，溢价率2.8%3宗，溢价率0%4宗，溢价率4.7%4宗，溢价率0%2宗，溢价率0%相城区高新区姑苏区园区吴中区1宗，溢价率1.6%3宗，溢价率0%吴江区相城区相城区相城区相城区高新区高新区高新区高新区姑苏区园区姑苏区园区姑苏区园区姑苏区园区吴中区吴中区吴中区1宗，溢价率0%吴中区6宗，溢价率0%吴江区吴江区7宗，溢价率0%吴江区吴江区2宗，溢价率0%3宗，溢价率0%1宗，溢价率0%2宗，溢价率0%2宗，溢价率0%南部汾湖乡镇七都镇平望镇北桥阳澄湖震

11、泽镇（漕湖）渭塘盛泽镇桃源镇黄埭高铁新城吴江南部乡镇望亭太平中央蠡口浒关公园黄桥通安城铁活力岛澄阳青剑湖陆慕唯亭新城金阊平江太湖科学城阳东科技城新城新城枫桥体育中湖西湖东环线内公园环光福双湖斜塘狮山木渎沧浪新城 娄葑高教区横塘吴中车坊城区吴中度假区胥口城南独墅湖南越溪吴江城北吴中太湖新城吴江运东同里临环湖太+湖横泾吴江城中西山太湖新城吴江城南东山绕城高速胜浦甪直板块供地情况：供地3宗以上供地3宗供地1-2宗未供地所处板块地块编号出让面积（）容积率总建面（）楼面价（元/）溢价率苏地2022-WG-9号207731.8373912812512.50%狮山苏地2022-WG-34号518142.51

12、29535281216.12%苏地2022-WG-35号276282.569069221111.06%苏地2022-WG-36号207901.837422289059.08%小计121005273417苏园土挂（2022）02582342.01164683104614.98%湖东苏园土挂（2022）03578161.8578163162014.98%苏园土挂（2022）06234872.0469733200015.00%苏园土挂（2022）07299951.5449933335010.35%小计169532266250苏地2022-WG-21号489581.888124128000.00%苏地

13、2022-WG-38号443231.88188197940.00%太湖科学城苏地2022-WG-62号305951.855070130000.00%苏地2022-WG-63号360951.864971126000.00%苏地2022-WG-64号445391.880171126000.00%小计204510370217苏地2022-WG-27号289221.8520602759214.97%斜塘苏地2022-WG-43号309982.061996248231.32%苏地2022-WG-44号479301.676689264561.75%小计107850190745高教区苏地2022-WG-29

14、号253112.0506223162114.99%苏地2022-WG-66号482391.2578863450015.00%小计73550108508年度总价TOP1 年度楼面价TOP1 年度最热TOP12022年苏州房企获地总建面排行TOP102022年苏州房企获地总金额排行TOP10获地宗数：10宗获地宗数：4宗获地宗数：1宗总建面积：883136总建面积：497831总建面积：326915排名房企获地宗数总建面积4吴中经发集团33250955苏州漕湖产业发展23019776苏州嘉盛地产32906467苏州太湖城投32837228建屋发展32821169吴江城投221575310苏州盛泽投

15、资2191846获地宗数：10宗获地宗数：3宗获地宗数：2宗总建面积：1343476万元总建面积：590642万元总建面积：520923万元排名房企获地宗数总金额4苏州轨道交通4519719万元5吴中经发集团3514979万元6苏州漕湖产业发展2440248万元7苏州嘉盛地产3437146万元8招商蛇口1361582万元9苏高新股份2323840万元10天健集团1306759万元土拍规则框架未 两极分化态势愈 2022年政府加快年度土拍变，加强资金管演愈烈，头部房核心区供地节奏， 2022年苏州六区共成交地块69宗，总建筑面积理力度企仅关注核心区旨在通过高溢价644.4万方，成交总价917.9

16、亿元，成交楼面价政策宽松维稳，优质地块，其余地块带动市场热14628元/，平均溢价率2.7%稳定土地市场地块均底价成交度，但未达预期03苏州2017-2022年住宅市场情况1,200.003000025818261401,000.0025057 25000800.0020937215382284420000600.0015000400.0010000200.0050000.0002017年2018年2019年2020年2021年2022年苏州全市商品住宅近六年供求比走势1.601.451.401.201.151.010.991.051.000.800.670.600.400.200.00201

17、7年2018年2019年2020年2021年2022年市场供应市场成交成交价格2021年供应量：2021年成交量：2021年成交价格：202248%年供应量：202218%年成交量：2022年成3%交价格： 供应面积(万方) 成交面积(万方)成交均价(元/)140120100806040200苏州2021-2022年住宅月度市场情况年末园区高价项目集中签 35000约，快速拔高市场价格30000250002000015000100005000021.0121.0221.0321.0421.0521.0621.0721.0821.0921.1021.1121.1222.0122.0222.032

18、2.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.12 供应面积(万方) 成交面积(万方)成交均价(元/)100%100%90%90%80%80%70%70%60%60%50%50%40%40%30%30%20%20%10%10%0%0%2017年2018年2019年2020年2021年2022年2017年2018年2019年2020年2021年2022年90以下90-100100-110110-120120-130150万以内150-200万200-250万250-300万300-350万350-400万130-140140-160160-180180-200200以上400-450万450-500万500-600万600-800万800-1000万1000万以上苏州2022年至今开盘去化情况3,500120%3,000100%100%2,5002,00080%67%60%1,50054%56%1,00023%31%37%47%40%20%20%500