安徽高速地产苏州盛泽湖项目前期定位报告(博思堂)XXXX-28451.pptx

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1、安徽高速地产苏州盛泽湖安徽高速地产苏州盛泽湖项目前期定位报告项目前期定位报告博思堂地产综合服务股份有限公司博思堂地产综合服务股份有限公司 20102010年年0303月月2828日日报告框架报告框架第一篇：全局剖析第一篇：全局剖析第二篇：产品定位第二篇：产品定位第三篇：营销推广第三篇：营销推广第四篇：案名建议第四篇：案名建议 第一章：宏观环境综述第一章：宏观环境综述 第二章：房产运行综述第二章：房产运行综述 第三章：项目属性研究第三章：项目属性研究 第四章：各物业市场表现第四章：各物业市场表现 第五章：可比性案例借鉴第五章：可比性案例借鉴 第六章：项目发展定位第六章：项目发展定位第一篇：全局剖

2、析3 3、城市经济研究、城市经济研究2 2、城市关系研究、城市关系研究第一章第一章宏观环境综述宏观环境综述1 1、苏州城市印象、苏州城市印象注：09年苏州GDP在全国城市中的排名仅列上海、北京、广州、深圳之后，居全国第五位，近几年，苏州GDP一直稳居长三角经济圈的第二位。n春秋时代春秋时代：苏州已贵为吴国的都城；n近代近代：一直被誉为鱼米之乡、人间天堂。苏州园林更甲于天下，流芳百世；n现代现代：20世纪后期全方位的改革开放，苏州地处长三角中心腹地，位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处，是上海经济溢出效应的先得者。苏州市经济快速发展，成为长三角最重要的经济城市之一，也成为江苏经济“龙头

3、老大”。n今天今天：苏州俨然是一个经济发展大平台，是一个古老历史与现代文明并存的大舞台。苏州的城市性格可以概括为苏州的城市性格可以概括为苏州的城市性格可以概括为苏州的城市性格可以概括为“最具传统内敛和现最具传统内敛和现最具传统内敛和现最具传统内敛和现代张力的城市代张力的城市代张力的城市代张力的城市”。1 1 1 1、苏州、苏州、苏州、苏州千年古城，经济强市。千年古城，经济强市。千年古城，经济强市。千年古城，经济强市。n文化：文化：苏州是古老而尝新的吴文化的发祥地，在历史的演变过程中，形成了自己独特的传统风格和自己的文化精神。现代节奏的日新月异，外资企业的大量入驻为苏州带来新的发展机遇。中西文化

4、、古今文化交互交融形成了苏州特色的“水文化”，也是苏州文化的鲜明特征和个性标志，如水一般柔美、温和、细腻和兼容。n特征：特征：一为农渔业形成的“水乡文化”、二为历史沉淀形成的“运河文化”、三为文化孕育形成的“太湖文化”，四为现代城市发展形成的“金鸡湖文化”。n整体来看：整体来看：苏州水文化的特征应该是具有时代性、兼容性、多元性、情结性、号召性、细腻性等。所以苏州的水文化性格可以概括为“传统与现代兼容并包”。n n苏州虽贵为水乡，城市不缺水，但苏州人骨子里对苏州虽贵为水乡，城市不缺水，但苏州人骨子里对苏州虽贵为水乡，城市不缺水，但苏州人骨子里对苏州虽贵为水乡，城市不缺水，但苏州人骨子里对水却依然

5、存有深厚的依水而居的情结。水景、湖景水却依然存有深厚的依水而居的情结。水景、湖景水却依然存有深厚的依水而居的情结。水景、湖景水却依然存有深厚的依水而居的情结。水景、湖景依然是当地高端人群首选的资源型居住地。依然是当地高端人群首选的资源型居住地。依然是当地高端人群首选的资源型居住地。依然是当地高端人群首选的资源型居住地。2 2 2 2、苏州、苏州、苏州、苏州千年文化，唯千年文化，唯千年文化，唯千年文化，唯“水水水水”一脉相承一脉相承一脉相承一脉相承n以房地产行业为例，苏州市民对于购房的倾向需求既考虑到长期以来形成的生活习惯和生活方式，又渴望融入新兴的元素去改变和创造新的生活方式。n老苏州人的价值

6、观造就了老苏州人的消费观具有“上海人”的精明、细腻和挑剔。n新苏州人的价值观造就了新苏州人的消费观具有追求新鲜事物、现代消费型心理。n所以苏州的城市消费观可以概括为两种，一种为老所以苏州的城市消费观可以概括为两种，一种为老苏州人的苏州人的“既新鲜，又胆怯既新鲜，又胆怯”，也就是先保守理性、，也就是先保守理性、后跟风从众；另一种为新苏州人的时尚大胆、现代消后跟风从众；另一种为新苏州人的时尚大胆、现代消费的观念。费的观念。3 3 3 3、苏州本地消费观、苏州本地消费观、苏州本地消费观、苏州本地消费观谨慎为先，从众为后谨慎为先，从众为后谨慎为先，从众为后谨慎为先，从众为后苏州是个古老而又现代的城市；

7、苏州是个古老而又现代的城市；“古老”2500年的历史，古迹众多；“现代”以现代化前瞻模式成功开发的苏州工业园区及金鸡湖高档休闲配套商区。苏州是个经济地位独特的城市；苏州是个经济地位独特的城市；经济总量全国第五，前五强城市中唯一一个二线城市，江苏龙头，长三角次级城市。苏州是个资源相对富集的城市；苏州是个资源相对富集的城市；交通资源、太湖资源、旅游资源、产业资源、文化资源、金鸡湖资源等均成就了当今苏州的城市发展。苏州是个加速发展中的城市；苏州是个加速发展中的城市；工业基础雄厚，且第三产业持续发展，近年来全市经济一直保持快速高位地运行。4 4 4 4、苏州、苏州、苏州、苏州城市印象小结城市印象小结城

8、市印象小结城市印象小结3 3、城市经济研究、城市经济研究2 2、城市关系研究、城市关系研究第一章第一章宏观环境综述宏观环境综述1 1、苏州城市印象、苏州城市印象苏州无疑已成为这样一个网苏州无疑已成为这样一个网络系统中举足轻重的一点络系统中举足轻重的一点环渤海京津冀地区环渤海京津冀地区1 1 1 1、长三角与中国的关系研究、长三角与中国的关系研究、长三角与中国的关系研究、长三角与中国的关系研究中国已形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区经中国已形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区经中国已形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区经中国已形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区经济最为发达，城

9、市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈，同时济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈，同时济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈，同时济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈，同时上海已经成为全国甚至世界综合实力最强的经济中心之一，成为全球重要的先进制造业上海已经成为全国甚至世界综合实力最强的经济中心之一，成为全球重要的先进制造业上海已经成为全国甚至世界综合实力最强的经济中心之一，成为全球重要的先进制造业上海已经成为全国甚至世界综合实力最强的经济中心之一，成为全球重要的先进制造业转移基

10、地。转移基地。转移基地。转移基地。长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡地区化发展，空间结构网络化，形成点轴网络系统，整个区域成为一个高速发达的城市化区域。核心对外窗口 上海上海苏州苏州无锡无锡杭州杭州南京南京宁波宁波绍兴绍兴常州常州扬州扬州嘉兴嘉兴镇江镇江泰州泰州台州台州湖州湖州舟山舟山南通南通第一圈层次级辐射中心次级辐射中心 第二圈层专业产业基地、专业市场 第三圈层原材料基地 上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到 加强，承但了长三角对外窗口的功能。次级中心城市一方面接受核心城市

11、转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动第一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层第三圈层第二圈层第二圈层第一圈层第一圈层核心圈层核心圈层原材料基地，以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力。依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以集群优势、低成本、低利润取胜。依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值。依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚 集、与国际接轨的大平台建 设，提高凝聚与展示优势。2 2 2 2、苏州与

12、长三角的关系研究、苏州与长三角的关系研究、苏州与长三角的关系研究、苏州与长三角的关系研究随着区域内产业分工的加强，苏州已经不仅仅是随着区域内产业分工的加强，苏州已经不仅仅是随着区域内产业分工的加强，苏州已经不仅仅是随着区域内产业分工的加强，苏州已经不仅仅是“上海上海上海上海后花园后花园后花园后花园”，更加承担起长三角，更加承担起长三角，更加承担起长三角，更加承担起长三角“城市副中心城市副中心城市副中心城市副中心”的功能，整体提升城市的地位和辐射力，的功能，整体提升城市的地位和辐射力，的功能，整体提升城市的地位和辐射力，的功能，整体提升城市的地位和辐射力，产业调整带来更高的外来高收入人群，从而拉

13、动苏州房地产市场的增长。产业调整带来更高的外来高收入人群，从而拉动苏州房地产市场的增长。产业调整带来更高的外来高收入人群，从而拉动苏州房地产市场的增长。产业调整带来更高的外来高收入人群，从而拉动苏州房地产市场的增长。n相城区是苏州乃至长三角地区交通最发达的区域之一，拥有14个高速出入口，京沪高铁、沪宁城铁均在相城设站；n文化底蕴浓厚，孕育出了陆逊、陆贽、姚广孝、沈周、文徵明等众多历史文化名人，还形成了以“御窑金砖”为代表等“相城十绝”文化遗产，成为苏州文化的重要组成部分；n拥有阳澄湖水面的三分之二，水产资源丰富，其中阳澄湖大闸蟹驰名海内外；n作为苏州中心城市发展的重要拓展区域，正着力打造“水城

14、、花城、商城、最佳生态休闲人居城”，逐步建设成为“苏州现代制造业副中心、商贸物流副中心和优美人居副中心”。3 3 3 3、相城与苏州的关系研究、相城与苏州的关系研究、相城与苏州的关系研究、相城与苏州的关系研究苏州城市的北大门，高铁重要的交通枢纽区，苏州城市的北大门，高铁重要的交通枢纽区，苏州城市的北大门，高铁重要的交通枢纽区，苏州城市的北大门，高铁重要的交通枢纽区，定位为苏州的定位为苏州的定位为苏州的定位为苏州的“水城、花城、商城、生态人居城水城、花城、商城、生态人居城水城、花城、商城、生态人居城水城、花城、商城、生态人居城”，是中心城区外拓的重点区，是中心城区外拓的重点区，是中心城区外拓的重

15、点区，是中心城区外拓的重点区域。域。域。域。盛泽湖盛泽湖n盛泽湖以其优美的湖景资源成了打造“水相城，绿相城、现代相城、和谐相城”的优势条件，整合利用好这些稀缺资源，开发高档房地产业，开展观光旅游业，成了提升城市品位的一着好棋。n“围绕盛泽湖休闲度假区向四周拓展，东至苏嘉杭高速公路、西至渭塘镇区、北至绕城高速公路、南至永昌泾，处在苏州绕城高速公路北段中央和苏州市区通向沿江开发带的中间位置。功能定位为现代商务中心、休闲旅游度假目的地和高科技研发基地。”摘自摘自相城区国民经济和相城区国民经济和社会发展社会发展“十一五十一五”规划纲要规划纲要盛泽湖位于相城区东北部，与东侧的阳澄湖相通，纯水面约5平方公

16、里，周边湿地近11平方公里。盛泽湖休闲度假区的自然景观由河畔景观和湿地风光两个部分组成。以水面为中心的河畔景观分为纵深景、对岸景和鸟瞰景三种类型。4 4 4 4、盛泽湖与相城的关系研究、盛泽湖与相城的关系研究、盛泽湖与相城的关系研究、盛泽湖与相城的关系研究距相城中央商贸区相对稍远，但却是未来高距相城中央商贸区相对稍远，但却是未来高距相城中央商贸区相对稍远，但却是未来高距相城中央商贸区相对稍远，但却是未来高铁商务商贸中的核心生态居住区。铁商务商贸中的核心生态居住区。铁商务商贸中的核心生态居住区。铁商务商贸中的核心生态居住区。相城中心城区相城中心城区5 5 5 5、城市关系研究小结、城市关系研究小

17、结、城市关系研究小结、城市关系研究小结 随着苏州与上海联系的进一步加强，两地间的地随着苏州与上海联系的进一步加强，两地间的地区差距将逐步缩小，同时在上海经济辐射的受益下，苏区差距将逐步缩小，同时在上海经济辐射的受益下，苏州的经济能力逐步由吸纳转为吸纳兼辐射。强劲的经济州的经济能力逐步由吸纳转为吸纳兼辐射。强劲的经济发展实力表明苏州已经具备发展高端物业的先天条件。发展实力表明苏州已经具备发展高端物业的先天条件。3 3、城市经济研究、城市经济研究2 2、城市关系研究、城市关系研究第一章第一章宏观环境综述宏观环境综述1 1、苏州城市印象、苏州城市印象1 1 1 1、苏州经济、苏州经济、苏州经济、苏州

18、经济经济保持高位快速增长，位列全国前五，长三角次席，产业经济保持高位快速增长，位列全国前五，长三角次席，产业经济保持高位快速增长，位列全国前五，长三角次席，产业经济保持高位快速增长，位列全国前五，长三角次席，产业结构处于转型期，城市房价具备较大的上升空间。结构处于转型期，城市房价具备较大的上升空间。结构处于转型期，城市房价具备较大的上升空间。结构处于转型期，城市房价具备较大的上升空间。苏州城市经济蓬勃发展，2009年全年GDP为7400亿元，人均GDP约合16700美元；人均可支配收入为2.63万元；户籍户籍人口为人口为633.29633.29万万人人,流动人口约为流动人口约为600600万人

19、。万人。城镇人口可支配收入（万元）城镇人口可支配收入（万元）苏州历年人口走势苏州历年人口走势苏州历年私家车走势苏州历年私家车走势苏州历年苏州历年GDPGDP走势走势n近年来相城经济保持快速增长，也催生了一大批富裕人群，高端物业消费客源持续扩大；n第三产业占比逐步提高，服务业尤其是旅游度假业未来将继续作为相城经济的发展重点，其中高端景观资源型的高端房地产业亦将受益，大量高端人群的导入将成为趋势。2 2 2 2、相城经济、相城经济、相城经济、相城经济相城经济处于快速上升通道，第三产业占比和居民收入持续相城经济处于快速上升通道，第三产业占比和居民收入持续相城经济处于快速上升通道，第三产业占比和居民收

20、入持续相城经济处于快速上升通道，第三产业占比和居民收入持续提高，房地产发展经济基础稳固。提高，房地产发展经济基础稳固。提高，房地产发展经济基础稳固。提高，房地产发展经济基础稳固。n城市发展方向总结为“中核、东进、北拓、西育、南优”，相城作为仅次于园区的二级城市发展相城作为仅次于园区的二级城市发展方向，将成为苏州北拓的重点，未来也将作为苏州人口导入的主要区域方向，将成为苏州北拓的重点，未来也将作为苏州人口导入的主要区域；n城际轨道交通和高速路网建设将苏州纳入以上海为中心城市的长三角1小时生活圈，相城房地产相城房地产吸纳由上海及长三角其他区域导入的客群将更加便捷；而盛泽荡板块以其绝佳的景观资源则更

21、成为吸纳由上海及长三角其他区域导入的客群将更加便捷；而盛泽荡板块以其绝佳的景观资源则更成为高端客源的主要导入区。高端客源的主要导入区。3 3 3 3、苏州城市规划、苏州城市规划、苏州城市规划、苏州城市规划苏州城市的发展规划为苏州城市的发展规划为苏州城市的发展规划为苏州城市的发展规划为“T”T”T”T”字形，园区字形，园区字形，园区字形，园区“东进东进东进东进”已处于已处于已处于已处于发展建设期，而相城区发展建设期，而相城区发展建设期，而相城区发展建设期，而相城区“北拓北拓北拓北拓”是目前苏州重点建设的片区，未来将成为苏州是目前苏州重点建设的片区，未来将成为苏州是目前苏州重点建设的片区，未来将成

22、为苏州是目前苏州重点建设的片区，未来将成为苏州人口导入的主要区域。人口导入的主要区域。人口导入的主要区域。人口导入的主要区域。4 4 4 4、相城区整体规划、相城区整体规划、相城区整体规划、相城区整体规划重点发展元和镇主轴功能，构筑功能核心区域，片区重点发展元和镇主轴功能，构筑功能核心区域，片区重点发展元和镇主轴功能，构筑功能核心区域，片区重点发展元和镇主轴功能，构筑功能核心区域，片区所在地所在地所在地所在地盛泽湖、阳澄湖地区以生态保护为主，重点发展生态旅游业。盛泽湖、阳澄湖地区以生态保护为主，重点发展生态旅游业。盛泽湖、阳澄湖地区以生态保护为主，重点发展生态旅游业。盛泽湖、阳澄湖地区以生态保

23、护为主，重点发展生态旅游业。相城区整体空间结构相城区整体空间结构：“一轴两翼、三核三片、一轴两翼、三核三片、四湖连心四湖连心”。n元和塘为全区发展主轴，南部连接苏州古城，元和塘为全区发展主轴，南部连接苏州古城，北部连接常熟北部连接常熟，轴上集中全区最重要的公共服，轴上集中全区最重要的公共服务设施，构筑功能核心，成为苏州两大副中心务设施，构筑功能核心，成为苏州两大副中心的重要载体，将承担未来的重要载体，将承担未来“大苏州中心大苏州中心”职能。职能。n以望亭、黄埭两镇为核心，重点布局高新技术以望亭、黄埭两镇为核心，重点布局高新技术产业，形成全区产业翼；产业，形成全区产业翼；n以现代物流与高端制造业

24、为主的西组团，以区以现代物流与高端制造业为主的西组团，以区域商贸、研发创新产业为主的北组团和以综合域商贸、研发创新产业为主的北组团和以综合服务功能为主的中心城区，组成各有特色，互服务功能为主的中心城区，组成各有特色，互为补充的三大城镇建设区；为补充的三大城镇建设区；n阳澄湖地区以生态保护为主阳澄湖地区以生态保护为主，重点发展生态旅，重点发展生态旅游业，未来建成全区生态翼。游业，未来建成全区生态翼。n从阳澄湖出发，经过生态绿心，连接四角湖泊，从阳澄湖出发，经过生态绿心，连接四角湖泊，实现从乡村向城市建设逐层渗透的生态与景观实现从乡村向城市建设逐层渗透的生态与景观网络；网络；以元和镇为中以元和镇为

25、中心的城市副中心心的城市副中心西部工业区西部工业区北部工业区北部工业区阳澄湖阳澄湖生态区生态区片区生态人居的规划定位直接契合本片区生态人居的规划定位直接契合本项目的核心价值，未来也是项目占位项目的核心价值，未来也是项目占位苏州乃至长三角的核心诉求点。苏州乃至长三角的核心诉求点。5 5 5 5、相城交通规划、相城交通规划、相城交通规划、相城交通规划区域交通规划功能逐渐完善，使得相城和苏州较好地融区域交通规划功能逐渐完善，使得相城和苏州较好地融区域交通规划功能逐渐完善，使得相城和苏州较好地融区域交通规划功能逐渐完善，使得相城和苏州较好地融入长三角，大大提升城市及区位价值，相城区的人口接驳未来将愈加

26、广泛。入长三角，大大提升城市及区位价值，相城区的人口接驳未来将愈加广泛。入长三角，大大提升城市及区位价值，相城区的人口接驳未来将愈加广泛。入长三角，大大提升城市及区位价值，相城区的人口接驳未来将愈加广泛。轻轨轻轨2 2号线号线轻轨轻轨4 4号线号线轻轨轻轨1 1号线号线轨道交通的规划轨道交通的规划n京沪高铁：京沪高铁苏州段线位于渭塘镇和太平镇之间的区域内，站址附近将是相城区新的重要区域；同时京沪高铁、沪宁城铁等的建成，也使得相城正式成为苏州对外的北大门，区域形象进一步拔高。n道路延伸：随着人民路、广济路、齐门路和梅巷路等道路的北延后，相城区原先的交通瓶颈被打破，使得区域更能紧密的对接古城区和其

27、他区域，区域的客源也得到了一定的拓展；n轻轨建设：轨道交通的建设也拉近了相城区与各区间的城市距离，同时轻轨2号线已开工建设，它的建设更加进了相城区与城区和吴中区的对接；京沪高铁京沪高铁6 6 6 6、盛泽湖规划、盛泽湖规划、盛泽湖规划、盛泽湖规划苏州城市北进第一湖，整体规划苏州城市北进第一湖，整体规划苏州城市北进第一湖，整体规划苏州城市北进第一湖，整体规划“一核一环四片一核一环四片一核一环四片一核一环四片”，未来，未来，未来，未来成为相城区北部的都市休闲度假区，城市后花园的定位使得区域价值具备了广成为相城区北部的都市休闲度假区，城市后花园的定位使得区域价值具备了广成为相城区北部的都市休闲度假区

28、，城市后花园的定位使得区域价值具备了广成为相城区北部的都市休闲度假区，城市后花园的定位使得区域价值具备了广袤的挖掘空间。袤的挖掘空间。袤的挖掘空间。袤的挖掘空间。苏嘉杭高速苏嘉杭高速湘太路湘太路环湖南路环湖南路环湖西路环湖西路227227省道省道凤阳路凤阳路环湖北路环湖北路核心景观区西北区西北区度假组团度假组团东北区东北区度假组团度假组团东南区东南区度假组团度假组团绿绿色色生生态态区区n定位定位：未来相城区北部的都市休闲度假区。未来相城区北部的都市休闲度假区。n交通状况交通状况：规划区外围交通畅通，东、北设有一级：规划区外围交通畅通，东、北设有一级公路公路227227省道、凤阳路，东北及西部有

29、互通直接与绕省道、凤阳路，东北及西部有互通直接与绕城及苏嘉杭高速公路相连。城及苏嘉杭高速公路相连。n整体规划：整体规划结构为整体规划：整体规划结构为“一核一环四片一核一环四片”。n一核一核：盛泽湖水面与周边湿地形成规划区的核心景：盛泽湖水面与周边湿地形成规划区的核心景观区；观区；n一环一环：环湖路的设置（连接西北、东北、东南组团）：环湖路的设置（连接西北、东北、东南组团）；n四片四片：核心景观区、西北度假组团、东北度假组团、：核心景观区、西北度假组团、东北度假组团、东南度假组团；东南度假组团；7 7 7 7、城市发展小结、城市发展小结、城市发展小结、城市发展小结n 从苏城发展上看，从苏城发展上

30、看，作为上海经济辐射受益的最大城市，苏州作为上海经济辐射受益的最大城市，苏州今年将今年将在世博会及沪宁城际轻在世博会及沪宁城际轻轨开通的双重效应拉动下，轨开通的双重效应拉动下，出现首轮外地中高端客户集中涌入的高峰，为苏州整体高端物业出现首轮外地中高端客户集中涌入的高峰，为苏州整体高端物业的发展提供源头性的客源认知契机；的发展提供源头性的客源认知契机；n 从相城发展上看，从相城发展上看，在在“北拓北拓”的重点指导下，的重点指导下，08-0908-09年为相城中央商贸区的发展起步阶段；年为相城中央商贸区的发展起步阶段；2010-20112010-2011年将进入相城中央商贸区的快速成长阶段，预计随

31、着中央商贸区的持续开发、高铁年将进入相城中央商贸区的快速成长阶段，预计随着中央商贸区的持续开发、高铁及轻轨二号线效应的持续放大，及轻轨二号线效应的持续放大，相城高端物业发展的机会点将在相城高端物业发展的机会点将在2011-20122011-2012年进入快速上升通年进入快速上升通道，相城及项目所在片区将进入实质性飞跃阶段；道，相城及项目所在片区将进入实质性飞跃阶段；n 从盛泽湖发展上看，从盛泽湖发展上看，作为相城人居环境最佳的高点，本案占据着盛泽湖的坐北朝南的核心作为相城人居环境最佳的高点，本案占据着盛泽湖的坐北朝南的核心位置，随着环湖路的改造完成、西部商业配套的建设及核心景观区的投入打造，位

32、置，随着环湖路的改造完成、西部商业配套的建设及核心景观区的投入打造，两年后作为两年后作为该片区配套资源、交通资源、度假功能最佳的盛泽湖西北组团，即本案所在地，将成为价值该片区配套资源、交通资源、度假功能最佳的盛泽湖西北组团，即本案所在地，将成为价值机会上的峰值区。机会上的峰值区。3 3、相城房地产市场运行研究、相城房地产市场运行研究第二章第二章房产运行综述房产运行综述2 2、苏州房地产市场运行研究、苏州房地产市场运行研究1 1、宏观政策研究、宏观政策研究时间政策内容调控意图09年5月21日国税总局要求加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作规范土地增税09年5月25日国务

33、院发布通知指出，必须深化房地产税制改革，研究开征物业税，抑制投资性炒房卷土重来。遏制炒房09年6月22日银监会下发通知，明确提出三个“不得”来进行二套住房的政策收紧。遏制炒房09年12月10日个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策不变遏制炒房09年12月14日按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。监

34、管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。稳定房地发展、遏制高房价09年12月17日进一步加强土地出让收支管理的通知明确开发商以后拿地时,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。规范土地市场20102010年年1 1月月1010日日 国务院办公厅发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%40%，贷款利率严格按照风，贷款利

35、率严格按照风险定价。险定价。遏制炒房1 1 1 1、宏观政策研究、宏观政策研究、宏观政策研究、宏观政策研究近期楼市政策回顾近期楼市政策回顾近期楼市政策回顾近期楼市政策回顾松松紧紧政策对比发布主体首付比例贷款利率执行监管特征07.9.27中国人民银行、银监会已利用贷款购房，又申请二套住房的，40%第二套住房贷款利率为同期同档次基准利率的1.1倍无传统旺季迅速出手，首次亮相，反应强烈，利率效应大于首付效应。首改（高）和再改需求比例立刻缩水，高端需求比例相对稳定，首置需求比例持续放大。10.1.10国务院已利用贷款购房，又申请二套住房的，40%贷款利率严格按照风险定价“问责制”传统淡季逐步出手，再次

36、亮相，反应温和。供需双方进入磨合适应期，关注成交量高于关注成交价格。n从调控本质目的上看：实质性的进行调控预警信号的落脚，通过国务院主体的发布，一方面旨在稳定市场高预期，另一方面旨在加强落实后续的执行力度；n从调控变化上看，一季度为国家全年重要的经济龙头开始，但鉴于实体经济恢复尚未真正筑底，国家全年仍将保经济放在首要任务，因此国家在房产调控初期呈现松紧有度的特征，避免因此国家在房产调控初期呈现松紧有度的特征，避免9.279.27政策效力带来的政策效力带来的硬着陆；硬着陆；n稳定供需双方的高预期是本次政策的第一层目标，打击投资和投机行为是本次政策的第二层目标，为后续政策的转向做足充分铺垫是本次政

37、策的第三层目标；n预计在磨合期间市场将出现正常性的成交回落现象预计在磨合期间市场将出现正常性的成交回落现象，但随着后磨合期阶段的到来，苏州新开工面积在上半年仍表现出供不应求的状态，预计上半年市场价格迅速回落的可能性较小上半年市场价格迅速回落的可能性较小。2 2 2 2、新政内容分析、新政内容分析、新政内容分析、新政内容分析从行业环境上看，结合近期出台的住房绿皮书，2010年住房市场调控的主要任务是“促进宏观经济和住房经济的平稳、健康和较快发展”，政策目标可以总结为“价稳量增”；从行业自身来看，2009年所出现的短期内供应短缺而形成的价格疯长情况将得到改善，预期在新开工面积的恢复性增长态势下，供

38、销将进行自我调整，价格增幅将得到一定的供销结构调整约束；从资本市场来看，2010年虽仍将有7万亿资金流入市场，但在调结构目标下，必将加强流入通道的监管力度，同时增加对实体经济的注资。因此2010年融资杠杆或将重启，政策倾斜后，融资决定成败。2010201020102010年的宏观走势特征：机遇与风险并存的一年！年的宏观走势特征：机遇与风险并存的一年！年的宏观走势特征：机遇与风险并存的一年！年的宏观走势特征：机遇与风险并存的一年！uu“机遇机遇机遇机遇”：经济层面实体经济筑底尚未完成，国家需要将保经济放在头等位置进行，故对房地产等投经济层面实体经济筑底尚未完成，国家需要将保经济放在头等位置进行，

39、故对房地产等投资行业不会采用雪霜式打压；资行业不会采用雪霜式打压；通胀压力持续加大，保值心理仍将主导今年市场；通胀压力持续加大，保值心理仍将主导今年市场；整体经济及就业形整体经济及就业形势的持续向好，丰足了市场中的实际购买力。势的持续向好，丰足了市场中的实际购买力。uu“风险风险风险风险”：政策年成为：政策年成为：政策年成为：政策年成为2010201020102010年楼市最大的风险点！年楼市最大的风险点！年楼市最大的风险点！年楼市最大的风险点！政策调控的基调蓝本已经出现政策调控的基调蓝本已经出现“国四条国四条”，稳定高预期、豁免首置和改善，打压投资投机将成章，稳定高预期、豁免首置和改善，打压

40、投资投机将成章法；法；政策调控将呈现连环炮形式，预期整体调控步调为：政策收紧政策调控将呈现连环炮形式，预期整体调控步调为：政策收紧加强监管、金融杠杆等加强监管、金融杠杆等加强政加强政策落实执行的力度策落实执行的力度实质性政策出台。实质性政策出台。3 3 3 3、2010201020102010年房地产市场整体预测年房地产市场整体预测年房地产市场整体预测年房地产市场整体预测整体来看全年走势将呈现出高开低走之势。预计上半年市场表现为价稳量跌，整体来看全年走势将呈现出高开低走之势。预计上半年市场表现为价稳量跌，下半年形势更为严峻，预计将表现为量价齐跌。下半年形势更为严峻，预计将表现为量价齐跌。第二章

41、第二章房产运行综述房产运行综述3 3、相城房地产市场运行研究、相城房地产市场运行研究2 2、苏州房地产市场运行研究、苏州房地产市场运行研究1 1、宏观政策研究、宏观政策研究1 1 1 1、苏州宏观房产市场运行分析、苏州宏观房产市场运行分析、苏州宏观房产市场运行分析、苏州宏观房产市场运行分析09090909年供销两旺的局面暂告一段落，随着政策的恢复年供销两旺的局面暂告一段落，随着政策的恢复年供销两旺的局面暂告一段落，随着政策的恢复年供销两旺的局面暂告一段落，随着政策的恢复性收紧和春节影响，苏州楼市迅速进入冰点期，预计随着性收紧和春节影响，苏州楼市迅速进入冰点期，预计随着性收紧和春节影响，苏州楼市

42、迅速进入冰点期，预计随着性收紧和春节影响，苏州楼市迅速进入冰点期，预计随着3 3 3 3月供应量的增加和需求的下月供应量的增加和需求的下月供应量的增加和需求的下月供应量的增加和需求的下探，供销比会出现阶段性的快速反弹，市场不容乐观。探，供销比会出现阶段性的快速反弹，市场不容乐观。探，供销比会出现阶段性的快速反弹，市场不容乐观。探，供销比会出现阶段性的快速反弹，市场不容乐观。苏州市场月度供求走势图（苏州市场月度供求走势图（0909年年1 1月月-10-10年年2 2月）月）苏州市场成交量价走势（苏州市场成交量价走势（0909年年1 1月月-10-10年年2 2月）月）p 09年全市供应550.7

43、万方，成交940.7万方，年度供销比为0.59，09年全市均价为7435元/；p2010年2月新增供求比0.2，相比上月大幅度下降，供不应求态势仍然较为紧迫；p2010年2月全市成交13.9万平米，相比上月减少了41%；但较往年同期相比，成交量体水平出现明显下滑；p2010年2月全市成交均价8800元/平米，均价较上月上涨了5%；价格整体处于正常幅度震荡范围内；p2月份的市场伴随着供应的乏力、政策刺激的取消等进入了节日期间的成交冰点期。房源供应同时明显不足，众多项目多处于待售状态，而各开发商则是把更多的精力放在了节后的推盘计划上，因此在接下来的几个月中市场供销量将会呈现明显的回升状态。2 2

44、2 2、别墅市场整体运行表现、别墅市场整体运行表现、别墅市场整体运行表现、别墅市场整体运行表现全年别墅市场整体表现出供不应求的状况，全年别墅市场整体表现出供不应求的状况，全年别墅市场整体表现出供不应求的状况，全年别墅市场整体表现出供不应求的状况，220-260220-260220-260220-260平米经济型别墅是苏州市别墅市场的供销主力。平米经济型别墅是苏州市别墅市场的供销主力。平米经济型别墅是苏州市别墅市场的供销主力。平米经济型别墅是苏州市别墅市场的供销主力。区域别墅供应量别墅成交量供销比苏州83.65万方178.89万方0.48相城区10.63万方38.75万方0.27从苏州别墅市场运

45、行结构来看：从苏州别墅市场运行结构来看：苏州别墅供应苏州别墅供应以以220-300的的产品线为主力，各占产品线为主力，各占29%和和23%比例；比例；苏州别墅成交结构苏州别墅成交结构：2009年苏州市别墅产品成交结构年苏州市别墅产品成交结构以以220-340平米平米产品线为主力。产品线为主力。从别墅供销状况来看：从别墅供销状况来看：2009年相城区占苏州市别墅供应量的13%；成交量苏州市别墅成交量的22%；第二章第二章房产运行综述房产运行综述3 3、相城房地产市场运行研究、相城房地产市场运行研究2 2、苏州房地产市场运行研究、苏州房地产市场运行研究1 1、宏观政策研究、宏观政策研究1 1 1

46、1、相城区域市场地位、相城区域市场地位、相城区域市场地位、相城区域市场地位相城房地产市场早期在苏州市场发展较为靠后，随相城房地产市场早期在苏州市场发展较为靠后，随相城房地产市场早期在苏州市场发展较为靠后，随相城房地产市场早期在苏州市场发展较为靠后，随着区域认知度的不断提高和区域交通发展，土地供应等因素影响，未来房地着区域认知度的不断提高和区域交通发展，土地供应等因素影响，未来房地着区域认知度的不断提高和区域交通发展，土地供应等因素影响，未来房地着区域认知度的不断提高和区域交通发展，土地供应等因素影响，未来房地产市场的提升空间较大。产市场的提升空间较大。产市场的提升空间较大。产市场的提升空间较大

47、。园区住宅市场未来供应将愈加紧张，而新区中心城园区住宅市场未来供应将愈加紧张，而新区中心城区可供应土地也是日益稀缺，吴中房地产发展成熟区可供应土地也是日益稀缺，吴中房地产发展成熟度较低，且距离较远，相城作为政府规划主要居住度较低，且距离较远，相城作为政府规划主要居住区之一，未来房地产发展空间不可限量。区之一，未来房地产发展空间不可限量。2 2 2 2、相城区微观房产市场分析、相城区微观房产市场分析、相城区微观房产市场分析、相城区微观房产市场分析相城区房产市场目前处于快速发展阶段，片相城区房产市场目前处于快速发展阶段，片相城区房产市场目前处于快速发展阶段，片相城区房产市场目前处于快速发展阶段，片

48、区重点发展中心板块，项目所在区域房地产发展尚处起步阶段。区重点发展中心板块，项目所在区域房地产发展尚处起步阶段。区重点发展中心板块，项目所在区域房地产发展尚处起步阶段。区重点发展中心板块，项目所在区域房地产发展尚处起步阶段。中心城区板块中心城区板块阳阳澄澄湖湖板板块块外围乡镇板块外围乡镇板块项目项目资源资源产品产品面积（）面积（）价格（元价格（元/）中心城中心城区板块区板块合景峰汇国际香城花园康桥丽都地段产品品牌多层小高层高层别墅公寓70-140别墅180-350公寓：8000-9000别墅：13000-20000阳澄湖阳澄湖板块板块招商依云水岸银丽高尔夫别墅湖景产品别墅220-7109000

49、-21000外围乡外围乡镇板块镇板块冠城水岸风景81栋春申景城朗悦湾价格景观多层小高层别墅公寓60-130别墅200-300公寓：5000-6000别墅：9000-15000起步阶段上升阶段快速发展阶段目前区域房产所处阶段2001年02-04年05年-今稳定阶段可以看出，目前相城区正处于房产市场发展的快速发展阶段，三大板块间各种的产品特色和卖点：中心城区板块：主要以自身区位优势为主，各种产品形态丰富，市场价格也是最高；阳澄湖板块：主要以湖景资源优势为主，打造度假型或投资型别墅产品，相对公寓项目没有可比性；外围乡镇板块：主要以价格为优势，同时利用周边景观资源和多种的产品形态，来吸引和弥补客源；片

50、区房地产发展起步晚的特点对本项目而言存在一定的挑战，片区房地产发展起步晚的特点对本项目而言存在一定的挑战，项目作为片区第一个大规模高端项目，承载的使命令人期待。项目作为片区第一个大规模高端项目，承载的使命令人期待。3 3 3 3、区域市场状况、区域市场状况、区域市场状况、区域市场状况三大板块各自特征性鲜明，中心板块作为相城区房产供三大板块各自特征性鲜明，中心板块作为相城区房产供三大板块各自特征性鲜明，中心板块作为相城区房产供三大板块各自特征性鲜明，中心板块作为相城区房产供应的主力已经成为整个相城区购房选择的聚集区，而目前项目所处的片区市场应的主力已经成为整个相城区购房选择的聚集区，而目前项目所