欧阳_5章房地产评估_资产评估_陈建西_2版_广商_XXXX02fyzr.pptx
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1、资产评估12023/3/10房价房价VS楼市调控楼市调控 购买四类房子最容易贬值购买四类房子最容易贬值(图图)房产品固然都是空间之下,金钱之上,但内涵与功能决定了其保值基因的不同,再基于政策调控与市场非规范与非理性,因此在基于房价普涨环境下购置的大量房产,将因为房价普跌出现速度与力度不同的贬损。其中四大类房子最容易在房价或其预期发生普跌环境下遭遇贬损。资产评估22023/3/10地王身边的成品房地王身边的成品房资产评估32023/3/10原因之一,地王出现让存量地存量房重新地存量房重新评估评估,以新房换价来获得更高的售价;原因之二,地王旁边的房子会因为地王的出现,重新定位重新定位,带动豪宅类似
2、的档次提升,但实质并没有提升,价格反而上去了;原因之三,地王出现后区域品质档次提升后,成品房装修标准水涨船高,其中装修成本部分最易贬值;装修成本部分最易贬值;原因之四,地王的出现与城市未来规划发展有关联,开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地,前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地王,而毗邻楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因,从而将未来透支到房价中;将未来透支到房价中;原因之五,地王往往与规模与配套挂钩,周边楼盘极可能将该地王可能的配套可能的配套纳入考虑范围而计价。资产评估42023/3/10第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 收益法在收益法在房地产评估中
3、的应用房地产评估中的应用第三节第三节 市场法在市场法在房地产评估中的应用房地产评估中的应用第四节第四节 成本法在成本法在房地产评估中的房地产评估中的应用应用(不不讲讲)第五节第五节 其他评估其他评估方法(不讲)方法(不讲)第五章第五章 房地产房地产评估评估资产评估52023/3/10本章学习本章学习目的和要求目的和要求1、了解房地产评估的基本内容和特点2、熟悉房地产评估的影响因素3、掌握收益法、市场法、成本法、剩余法在房地产评估中的应用4、熟悉基准地价修正系数法及路线价法在房地产评估中的应用资产评估62023/3/10第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产评估对象一、房地产评估对
4、象二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素三、房地产评估的特点与原则三、房地产评估的特点与原则资产评估72023/3/10一、房地产评估对象一、房地产评估对象P98土地及其价格构成和种类土地及其价格构成和种类房屋建筑物及其价格构成和种类房屋建筑物及其价格构成和种类房地产的价格构成和种类房地产的价格构成和种类资产评估82023/3/10房地产:房地产:是指土地、建筑物及其他地上定着物(不动产)。其中:1 1、土地是、土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。2 2、建筑物是、建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物。资产评估92023/3
5、/103 3、其他地上定着物、其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的部分。资产评估102023/3/10从三个方面来把握:从三个方面来把握:1 1、实物、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。2 2、权益、权益(物权物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益。3 3、区位是、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系,除了其地理坐标位置地理坐标位置,还包括他与重要场所的他与重要场所的距离。资产评估112023/
6、3/10作为评估对象的房地产有作为评估对象的房地产有三种存在形态三种存在形态:u单纯的土地单纯的土地;u单纯的建筑物单纯的建筑物;u土地与建筑物合成一体的房地产。土地与建筑物合成一体的房地产。资产评估122023/3/10房地产的特征房地产的特征 位置固定性位置固定性:属于不动产,空间位置是固定的。耐用性耐用性:其寿命是相当长的。影响因素多样性:影响因素多样性:房地产效用的发挥以及其价值的实现,要受到诸多因素的制约。投资大量性投资大量性:其投资数额是可观的。保值增值趋势?保值增值趋势?资产评估132023/3/10土地及其价格构成和种类土地及其价格构成和种类P98P981、我国土地所有权与使用
7、权相土地所有权与使用权相分离,土地所有权有两种情况:城市土地城市土地-所有权属于国家;农村城市郊区的土地农村城市郊区的土地-所有权归农民集体所有。土地的使用者不具有土地的所有权,只拥有土地使用权。资产评估142023/3/102 2、土地使用权、土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式,可划分为一级市场和二级市场一级市场和二级市场。一级市场一级市场亦称政府批租市场,是政府垄断市场。国家出让土地使用权的方式:协议、招标和拍卖二级市场二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和,在国家法律规定的范围
8、内充分竞争。资产评估152023/3/103 3、土地资产的特性:、土地资产的特性:自然特性和经济特性自然特性和经济特性两个方面。两个方面。A A、土地的经济特性:、土地的经济特性:(1)用途多样性。(2)经济地理位置的可变性。(3)可垄断性:土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。资产评估162023/3/10B B、土地的自然特性表现在以下方面:、土地的自然特性表现在以下方面:(1)土地面积的有限性。(2)土地空间位置的固定性。(3)土地使用价值的永续性和增值性。(4)土地的不可替代性。资产评估172023/3/104 4、土地价格的构成:、土地价格的构成:土地取得费、土地开发费、
9、税费、投资利息、利润和土地所有者收益5 5、土地资产价格的特点、土地资产价格的特点土地价格不是土地价值的货币表现,其价格不由生产成本决定生产成本决定;主要由土地的需求决定;土地的需求决定;具有明明显的区域性;显的区域性;土地价格的上涨性(的上涨性(土地需求上升;资本的边际收益率会下降)资产评估182023/3/106 6、土地价格的主要类型、土地价格的主要类型P99P99(1)所有权价格(征地时)(征地时)和使用权价格(出让时及其他)(出让时及其他)。70年居住用地;40年商业、旅游、娱乐用地;50年其他(工业、科教文卫体);申请续期最迟于届满前一年。(2)生地、毛地和熟地价格资产评估1920
10、23/3/10(3 3)基准地价。)基准地价。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。基准地价评估是以城城镇整体镇整体为单位进行的。基准地价是一个区域性的平均低价区域性的平均低价;基准地价是各类用地的平均地价各类用地的平均地价;基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖评估的覆盖全市全市(县县)的土地使用权价格的土地使用权价格;基准地价是单位土地面积的地价单位土地面积的地价。资产评估202023/3/10(4 4)标定地价。)标定地价。是具体具体地块的地价,即宗地地价即宗地地价;在一般情况下,标定地价不进行大面积的标定地价不进行大面积的评估评估,只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活
11、动或进行股份制企业改制时才进行评估。资产评估212023/3/10(5 5)土地使用权出让底价。)土地使用权出让底价。是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。(6 6)转让价格。)转让价格。地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者,由第三者向转让者所支付的一种价格。资产评估222023/3/10(7 7)出租价格。)出租价格。亦称土地使用权租金价格,其价格表现有两种形态。u土地使用者之间所形成的租金价格。u国家与土地使用者之间形成的租金价格。除上述地价外,还有土地交易成交价格土地交易成交价格、抵押价格等抵押价格等资产评估232
12、023/3/10(8 8)总地价、单位地价、楼面地价)总地价、单位地价、楼面地价P99P99房地产总价格:一宗房地产的整体价格;建筑总面积各楼层建筑面积房地产单位价格:单位建筑面积的房地产价格;u 注:房地产价格一般指房地产单位价格。楼面地价地价(楼面价格):单位建筑面积的地价;u楼面地价土地总价格/建筑总面积建筑总面积资产评估242023/3/10容积率容积率建筑总面积/土地总面积建筑密度建筑密度各建筑物投影面积之和/土地总面积u楼面地价土地单价/容积率u地面价=土地价格/土地面积。小例:小例:四层建筑,土地面积100平方,每层建筑面积80平方米,总价640万,其中地价160万。求:求:容积
13、率,建筑密度、单位地价和楼面地价?资产评估252023/3/10温故知新温故知新9 9(审计审计130203130203)1 1、机器设备的评估:市场法与收益法。、机器设备的评估:市场法与收益法。2 2、房地产评估:、房地产评估:评估对象存在的三种形态、土地价格体系(楼面地价)、房地产价格的影响因素?资产评估262023/3/10房屋建筑物及其价格构成和种类房屋建筑物及其价格构成和种类P99P99建筑物是建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物,包括房屋和构房屋和构筑物。筑物。建筑物成本构成:建筑物成本构成:建筑安装工程费(结构部分、装修部分和基础部分);前期费用
14、;其他费用;间接费用;合理利润;资金成本;税金。资产评估272023/3/10房地产的价格构成和种类房地产的价格构成和种类P100P100土地使用权价格+建筑物价格1 1、按价格形成方式分、按价格形成方式分(1)市场交易价格实际成交价格(2)评估价格对市场交易价格的模拟资产评估282023/3/102 2、按房地产实物形态分、按房地产实物形态分(1)土地价格:基准地价、标定地价等(2)建筑物价格:纯建筑物部分的价格(3)房地产价格:房地合一价资产评估292023/3/103 3、按房地产价格表示单位分、按房地产价格表示单位分:房地产总价格:土地-单位地价 单位价格-建筑物-单位建筑面积的建筑物
15、价格 房地产-单位建筑面积的房地产价格 楼面地价-单位建筑面积地价 =土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率其中:其中:容积率=建筑总面积/土地总面积 建筑密度建筑密度(建筑覆盖率建筑覆盖率),指底层建筑面积与总用地面积 的比例。资产评估302023/3/10二、房地产价格的影响因素二、房地产价格的影响因素P101P101一般因素一般因素区域因素区域因素个别因素个别因素资产评估312023/3/10一般因素一般因素P103P1031、行政因素:限价房、2、社会因素:人口、战争与政治安定3、经济因素。(1)经济发展状况。(2)居民收入和消费水平。(3)物价变动。(4)储蓄和投资水平、财政收支和
16、金融状况、利率水平利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。4、心理和其他因素:风水、价格变动资产评估322023/3/10区域因素:区域因素:指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。1、影响商业用地商业用地土地价格的区域因素。(1)商业繁华程度。(2)交通便捷度。(3)环境优劣度。(4)规划限制。资产评估332023/3/102、影响住宅用地住宅用地价格的区域因素。(1)位置。(2)交通便捷度。(3)基础设施保证度。(4)公用设施完备度。(5)环境质量度。(6)规划限制。3、影响我国工业用地工业用地的区域因素。(1)交通便捷度。(2)基础设施完善度。(3)产业集聚规模。(4)环境质量。资产
17、评估342023/3/10个别因素个别因素P103P103(楼层)1、位置因素。2、地形地质因素。(坡度)3、面积因素。(最佳面积)4、地块形状因素:表现在宽、深的宽、深的比例。5、土地利用因素:包括容积率和土地用途。容积率和土地用途。资产评估352023/3/10三、房地产评估的特点与原则三、房地产评估的特点与原则P104P104房地产评估的特点房地产评估的特点房地产评估的原则房地产评估的原则房地产评估程序及评估资料的收集房地产评估程序及评估资料的收集资产评估362023/3/10房地产评估的特点房地产评估的特点1、非完全市场性2、非成本因素重要性3、房地不可分性资产评估372023/3/1
18、0房地产评估的原则房地产评估的原则P105P1051 1、最有效使用原则、最有效使用原则 土地具有用途的多样性;地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。(最佳规模、最佳用最佳规模、最佳用途、最佳状态新华学院)途、最佳状态新华学院)应注意:应注意:应根据城镇规划中最适宜用途来确定;土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。如地块的建筑密度、容积率等。资产评估382023/3/102 2、替代原则、替代原则土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点,在土地估价时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。资产评估392023/3/103
19、3、合法性原则:、合法性原则:合法产权、合法使用、合法处分等方面。如:宅基地,所有权与使用权,小产权房小产权房。4 4、贡献原则、贡献原则5 5、供需原则:、供需原则:价格独占性较强、替代性有限。资产评估402023/3/10房地产评估程序及评估资料的收集房地产评估程序及评估资料的收集1、明确评估基本事项:明确评估本身、目的、基准日。2、拟定评估工作方案3、实地勘查搜集资料4、选用评估方法评定估算:假设开发法、残余假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。(房地产专用法房地产专用法)5、确定评估结果,撰写评估说明和报告 资产评估412023
20、/3/10第二节第二节 收益法在收益法在房地产评估中的应用房地产评估中的应用一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围二、收益法在房地产评估中的基本模式二、收益法在房地产评估中的基本模式三、收益法基本参数的确定三、收益法基本参数的确定四、收益法应用案例四、收益法应用案例资产评估422023/3/10一、基本思路及适用范围一、基本思路及适用范围P106P1061、以房地产的预期收益能力预期收益能力为导向求取估价对象的价值。2、收益法适用的适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,如写字楼、公寓、商店、旅馆、餐馆、游乐场等。3、价值高低主要取决于下列3 3个因素个因素:未来净收益的大小大小 获得净
21、收益的可靠可靠性 获得净收益期限的长短长短资产评估432023/3/10二、收益法在房地产评估中的基本模式二、收益法在房地产评估中的基本模式(假定土地使用权无限期)(假定土地使用权无限期)评估房地合一的房地产价值评估房地合一的房地产价值单独评估土地价值单独评估土地价值房地合一时,单独评估建筑物房地合一时,单独评估建筑物资产评估442023/3/10评估房地合一的房地产价值评估房地合一的房地产价值P106P106房地产价值房地产价值 =(房地产总收益房地产总费用)/综合资本化率。(纯收益通常以年度计,并假设在年末发生)房地产总收益房地产总收益 =潜在毛收入空置等造成的收入损失房地产总费用房地产总
22、费用 =管理费+维修费+保险费+税金注意:注意:房地产总费用中不包括会计上的折旧额不包括会计上的折旧额资产评估452023/3/10单独评估土地价值单独评估土地价值1 1、单纯的土地评估、单纯的土地评估(适用于适用于空地出租空地出租)土地价值土地价值 =土地纯收益/土地资本化率土地纯收益土地纯收益=土地总收益土地总费用土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金 资产评估462023/3/102 2、房地合一时,土地价值评估、房地合一时,土地价值评估(1 1)土地价值)土地价值 =房地产价值建筑物现值房地产价值建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价年贬值额已使用年数年贬值额=(建筑物重置价残值)/耐
23、用年限(2 2)土地价值)土地价值 =(房地产纯收益建筑物纯收益)/土地资本化率建筑物纯收益=建筑物现值建筑物资本化率 资产评估472023/3/10房地合一时,单独评估建筑物房地合一时,单独评估建筑物建筑物价值建筑物价值房地产价值土地价值建筑物价值建筑物价值(房地产纯收益土地纯收 益)/建筑物资本化率资产评估482023/3/10三、收益法基本参数的确定三、收益法基本参数的确定P107P107净收益的确定净收益的确定资本化率的确定资本化率的确定收益期的确定收益期的确定资产评估492023/3/10净收益的确定净收益的确定净收益的测算途径可分为两种净收益的测算途径可分为两种:1、是基于租赁收入
24、测算净收益,例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产;2、是基于营业收入测算净收益,例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。资产评估502023/3/10客观纯收益客观纯收益=客观总收益客观总费用客观总收益客观总费用实际纯收益:实际纯收益:指土地在现在利用条件下产生的纯收益,一般来说 它不能直接用于估价。客观纯收益:客观纯收益:指房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的纯收益值。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益,一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。客观总费用:客观总费用:为取得总收益所
25、必须投入的正常支出,如维修费、管理费、税金等。客观费用资产评估512023/3/10资本化率的确定资本化率的确定资本化率的种类资本化率的种类1 1、土地资本化率土地资本化率r1:r1:适用于土地自身价值的评估(L),对应的纯收益应当是土地产生的净收益(即仅归属于土地的净收益),不包含建筑物带来的净收益。2 2、建筑物资本化率、建筑物资本化率r2r2:适用于建筑物自身价值的(B),对应的纯收益应当是建筑物产生的净收益(即仅归属于建筑物的净收益),不包含土地带来的净收益。资产评估522023/3/103 3、综合资本化率综合资本化率r r:适用于房地产整体价值的(L+B),对应的纯收益是土地与地上
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