收益还原法基本原理hafq.pptx
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1、第五章 收益还原法 v第一节 基本原理 第二节 收益还原法的公式 第三节 收益还原法的步骤 第四节 收益还原法的应用第一节第一节基本原理基本原理v一、收益法的概念一、收益法的概念别称别称:收益资本化法、收益还原法:收益资本化法、收益还原法定义定义:预计估价对象未来的的:预计估价对象未来的的正常纯收益,正常纯收益,以适当的以适当的还原利率还原利率将其折现到估价时点后累将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格的方加,以此估算估价对象的客观合理价格的方法。法。公式公式:房地产价格:房地产价格=纯收益纯收益/还原利率还原利率价格价格:收益价格:收益价格v 二、收益法的理论依据二、收益法
2、的理论依据基本原理基本原理:由于房地产的寿命长久,占用收:由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅现在能获得收益,而且能期益性房地产不仅现在能获得收益,而且能期望在未来持续获得收益。望在未来持续获得收益。v 例如例如,假设某公司拥有一处房产,每,假设某公司拥有一处房产,每年可有年可有400万的纯收益,万的纯收益,以以10%的年利息率的年利息率存入银行,每年可得利存入银行,每年可得利400万元的利息万元的利息,则,则对该公司来说,理论上上述房地产价值是对该公司来说,理论上上述房地产价值是多少?多少?v理论上上述房地产价值与理论上上述房地产价值与4000万元的货币万元的货币等价,即价值等价,即价
3、值4000万元。万元。收益法是以收益法是以预期原理预期原理为基础的。为基础的。预期原理说明,决定房地产当前价值的,重预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要的不是过去的因素而是要的不是过去的因素而是未来的因素未来的因素。v 普遍适用的普遍适用的收益法收益法原理表述如下:原理表述如下:将估价时点视为现在,那么在现在购买一宗将估价时点视为现在,那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产,预示着在其未来有一定期限收益的房地产,预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取的收益期限内可以源源不断地获取净收益净收益,如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之
4、和等值,则这笔资金就是该净收益的现值之和等值,则这笔资金就是该宗房地产的价格。宗房地产的价格。v收益性房地产的价值价值高低主要取决于下收益性房地产的价值价值高低主要取决于下列列哪些哪些因素?因素?v 收益性房地产的价值就是其未来净收益收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,该价值高低主要取决于下列的现值之和,该价值高低主要取决于下列3个因素:个因素:p177未来净收益的未来净收益的大小大小未来净收益越大,房地未来净收益越大,房地产的价值就越高,反之就越低;产的价值就越高,反之就越低;获得净收益的获得净收益的可靠性可靠性获得净收益越可靠,获得净收益越可靠,房地产的价值就越高,反之就越低;房
5、地产的价值就越高,反之就越低;获得净收益获得净收益期限的长短期限的长短获得净收益期限越获得净收益期限越长,房地产的价值就越高,反之就越低。长,房地产的价值就越高,反之就越低。v三、收益还原法的适用对象与条件三、收益还原法的适用对象与条件收益法适用的收益法适用的对象对象是是有收益或有潜在收益有收益或有潜在收益的房地产。的房地产。如写字楼、住宅如写字楼、住宅(公寓公寓)、商店、旅馆、餐、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房准厂房(用于出租的用于出租的)、仓库、仓库(用于出租的用于出租的)、农地等。农地等。v 不限于估价对象本身现在是否有收
6、益,不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所属的这类房地产有获取收益只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。的能力即可。收益法适用的收益法适用的条件条件是房地产的纯收益和还是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。原利率都能够较准确地量化。第二节第二节收益还原法的基本公式收益还原法的基本公式v一、一般公式一、一般公式一般公式一般公式还原利率每年不变,且大于还原利率每年不变,且大于0二、纯收益每年不变的公式二、纯收益每年不变的公式v公式的用途公式的用途:1、可以直接用于计算房地产价格;、可以直接用于计算房地产价格;2、用于不同年限之间房地产价格的换算;、用于不同年限之间房地
7、产价格的换算;3、市场比较法中土地使用权年限的修正。、市场比较法中土地使用权年限的修正。VV房地产在估价时点的收益价格房地产在估价时点的收益价格房地产在估价时点的收益价格房地产在估价时点的收益价格AA房地产每年净收益房地产每年净收益房地产每年净收益房地产每年净收益(假设发生在年末假设发生在年末假设发生在年末假设发生在年末)rr房地产的资本化率(折现率)房地产的资本化率(折现率)房地产的资本化率(折现率)房地产的资本化率(折现率)1、可以直接用于计算房地产价格、可以直接用于计算房地产价格特点特点:(:(a)收益年限无限且其他因素不变的公式收益年限无限且其他因素不变的公式例例5-1有一房地产正常情
8、况下有一房地产正常情况下的年纯收益为的年纯收益为20万元,资本化万元,资本化率为率为10%,其经济耐用年限可,其经济耐用年限可视为无限年,试计算该房地产视为无限年,试计算该房地产的收益价格。的收益价格。式中式中式中式中:适用条件:(适用条件:(适用条件:(适用条件:(1 1)净收益每年不变为)净收益每年不变为)净收益每年不变为)净收益每年不变为A A;(2 2)资本化率)资本化率)资本化率)资本化率r r每年不变且大于零;每年不变且大于零;每年不变且大于零;每年不变且大于零;(3 3)收益年限为无限年)收益年限为无限年)收益年限为无限年)收益年限为无限年特点:(特点:(b)收益年限有限且其他因
9、素不变的公式)收益年限有限且其他因素不变的公式【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的,土地出让年限为50年,现已使用了10年;该房地产正常情况下的年净收益为20万元,资本化率为10%,则该房地产的收益价格为多少?此公式的假设条件是:(1)净收益每年不变为A;(2)资本化率r每年不变且大于零(当r=0时,V=An);(3)收益年限为有限年n。2、用于不同年限之间房地产价格的换算、用于不同年限之间房地产价格的换算例题例题p119-173、市场比较法中土地使用权年限的修正、市场比较法中土地使用权年限的修正p101-11三、房地产净收益在未来的前若干年有变化的公式三、房地产净收益在未来
10、的前若干年有变化的公式有限年有限年无限年无限年假设前提是:(1)净收益在前t年(含第t年)有变化,分别是 A1,A2,At,在t年以后无变化为A;(2)资本化率r大于零;(3)收益年限为无限年。假设前提是:(1)净收益在未来前t年(含第t年)有变化,分别是A1,A2,At,在t年以后无变化为A;(2)资本化率不等于零为r;(3)收益年限为有限年n。【例【例5-3】某宗房地产,预测其未来】某宗房地产,预测其未来5年的净收年的净收益分别为益分别为20万元、万元、22万元、万元、25万元、万元、28万元万元和和30万元,从第六年到未来无穷远,每年的万元,从第六年到未来无穷远,每年的净收益将稳定在净收
11、益将稳定在35万元左右,该类房地产的万元左右,该类房地产的资本化率为资本化率为10。试计算该宗房地产的收益。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为价格。如果该房地产的收益年限为50年,则年,则该宗房地产的收益价格为多少?该宗房地产的收益价格为多少?P117-23v例题例题:某宗房地产的收益期限为某宗房地产的收益期限为38年,通过预年,通过预测得到未来测得到未来5年的净收益分别为年的净收益分别为20、22、25、28和和30万元,从第六年到第万元,从第六年到第38年每年的净年每年的净收益为收益为35万元,该类房地产的报酬率为万元,该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产的收益价格
12、。试计算该宗房地产的收益价格。v例题例题通过预测得到某宗房地产在未来通过预测得到某宗房地产在未来5年内的年内的净收益分别为净收益分别为20、22、25、28和和30万元,从万元,从第第6年到无穷远年的每年净收益为年到无穷远年的每年净收益为35万元,该万元,该类房地产的报酬率为类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地。试计算该宗房地产的收益价格。产的收益价格。四、未来若干年后的房地产价格已知四、未来若干年后的房地产价格已知p103v当未来某年的房地产价格已知,而已知当未来某年的房地产价格已知,而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化(房地产价格的年份以前的纯收益有变化(不不变是特例变是特例),),
13、r每年不变且大于零时,房地每年不变且大于零时,房地产价格的计算公式如下:产价格的计算公式如下:如果净收益每年不变为如果净收益每年不变为A,则房地产价格为则房地产价格为v【例【例5-55-5】某市郊有一宗房地产,年出租净收益为】某市郊有一宗房地产,年出租净收益为100100万元,万元,预计未来预计未来3 3年内仍然维持在该水平,但规划等到年内仍然维持在该水平,但规划等到3 3年后该处开年后该处开发为新的市中心,预测到时,将其转卖的售价会高达发为新的市中心,预测到时,将其转卖的售价会高达15001500万万元,销售锐费为售价的元,销售锐费为售价的6 6。如果投资者要求该类投资的收益。如果投资者要求
14、该类投资的收益率为率为1010,则求该宗房地产目前的价值。,则求该宗房地产目前的价值。P119-15P119-15v【解】由题意:【解】由题意:【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期,【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期,在此最后在此最后2年的租约中,每年可收取净租金年的租约中,每年可收取净租金80万元万元,到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用,到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为地的价值为1100万元,拆除费用为万元,拆除费用为50万元,该类万元,该类房地产的资本化率为房地产的资本化率为10%。该旧办公楼的价值为。该旧办公楼的价值为多少?多少?P119-16P11
15、9-16五、净收益按等差级数递增的公式五、净收益按等差级数递增的公式无限年无限年式中:b为净收益逐年递增的数额,如净收益第一年为A,则第二年为A+b,第三年为A+2b,第n年为A+(n-1)b。假设前提是:(1)净收益按等差级数递增;(2)资本化率大于零为r;(3)收益年限为无限年。【例5-6】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益年限可视为无限年,该类房地产的资本化率为8。试求该宗房地产的收益价格。五、净收益按等差级数递增的公式五、净收益按等差级数递增的公式有限年有限年假设前提是:(1)净收益按等差级数递增;(2)资本化率r不等于零;(
16、3)收益年限n为有限年限。【例5-7】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元,收益年限30年,该类房地产的资本化率为8。试求该宗房地产的收益价格。五、净收益按等差级数递减的公式五、净收益按等差级数递减的公式只有有限年只有有限年式中:b净收益逐年递减的数额,如净收益第一年为A,则第二年为A-b,第三年为A-2b,第n年为 A-(n-1)b。假设前提是:(1)净收益按等差级数递减;(2)资本化率r不等于零;(3)收益年限为有限年n,且nA/b+1。(当nA/b+1时,第n年的净收益为负,以后各年的净收益均为负值,任何一个“理性经营者”在A/b+1年
17、后都不会在经营)。六、净收益按一定比率递增的公式六、净收益按一定比率递增的公式无限年无限年【例5-8】某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2,收益年限可视为无限年,该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。六、净收益按一定比率递增的公式六、净收益按一定比率递增的公式有限年有限年假设前提是:(1)净收益按等比级数递增 (2)收益年限n为有限年。【例5-9】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元,此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上增长2;该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。收益会不会减为零六、
18、净收益按一定比率递减的公式六、净收益按一定比率递减的公式无无限限年年式中:g净收益逐年递减的比率假设前提是:(1)净收益按等比级数递减;(2)资本化率r大于零;(3)收益年限为无限年。【例5-10】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上降低2,收益年限可视为无限年,该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意:六、净收益按一定比率递减的公式六、净收益按一定比率递减的公式有有限限年年假设前提是:(1)净收益按等比级数递减;(2)资本化率r不等于零;(3)收益年限n为有限年。【例5-11】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万
19、元,此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上降低2;该类房地产的资本化率为10。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意:第三节第三节收益还原法的步骤收益还原法的步骤v一一、搜集并验证有关数据资料、搜集并验证有关数据资料二二、预测估价对象的、预测估价对象的纯收益(净收益)纯收益(净收益)三三、求取、求取还原利率还原利率四四、确定、确定收益年限收益年限五五、选用适宜的收益法、选用适宜的收益法公式公式计算收益价格计算收益价格一、搜集并验证有关数据资料一、搜集并验证有关数据资料v目的目的:为了测算房地产的纯收益和还原利率,:为了测算房地产的纯收益和还原利率,评估房地产价格。评估房地产价格。
20、内容内容:估价对象及其估价对象及其类似房地产类似房地产收入、运营收入、运营费用等数据资料,银行定期、活期存款利率、费用等数据资料,银行定期、活期存款利率、房地产投资的风险等数据。房地产投资的风险等数据。途径途径:查阅有关部门的资料及实地调查。查阅有关部门的资料及实地调查。v1 1、纯收益的概念收益的概念 指指归属于房地属于房地产的除去的除去各种费用各种费用后的收益。后的收益。即从总收益中即从总收益中扣除:扣除:资金、劳动力、管理等生产要素对总收资金、劳动力、管理等生产要素对总收益的贡献程度应该得到的收益部分益的贡献程度应该得到的收益部分;收益中不能由投资主体自由支配的部分,收益中不能由投资主体
21、自由支配的部分,如经营需要缴纳的税金。如经营需要缴纳的税金。二、预测估价对象的二、预测估价对象的纯收益(净收益)纯收益(净收益)v2 2、纯收益的种收益的种类 实际纯收益和客收益和客观纯收益收益 实际纯收益是指待估房地收益是指待估房地产在在现状的经营现状的经营管理水平条件下管理水平条件下,实际取得的收益。,实际取得的收益。实际收益可能为实际收益可能为0 0,甚至是,甚至是负值负值。客客观纯收益是指排除了各个企收益是指排除了各个企业实际利益利益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的响后得到的一般正常收益一般正常收益。v注意注意:在用收益法进行房地产
22、估价时,:在用收益法进行房地产估价时,有租约限制的有租约限制的,租赁期限内的租金应采用租租赁期限内的租金应采用租约租金约租金(实际租金实际租金),租赁期限外的租金应,租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金采用正常客观的市场租金(客观收益客观收益)。没有租约限制的没有租约限制的,实际收益为,实际收益为0或负值的,或负值的,通通常采用常采用客观收益客观收益作为估价的依据。作为估价的依据。v有形纯收益和无形纯收益有形纯收益和无形纯收益 有形纯收益是由房地产带来的能够直接有形纯收益是由房地产带来的能够直接用用货币货币来表示的收益。来表示的收益。无形纯收益指由于投资房地产带来的无形纯收益指由于投资房地
23、产带来的间间接收益接收益,如安全感、自豪感、提高个人的,如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力等。声誉和信用、增强企业的融资能力等。注意注意:在用收益法进行房地产估价时,:在用收益法进行房地产估价时,无形收益难以货币化,因而在纯收益计无形收益难以货币化,因而在纯收益计算的时候难以考虑,通常情况下,可以通算的时候难以考虑,通常情况下,可以通过选取过选取较低的还原利率较低的还原利率来考虑无形收益。来考虑无形收益。基于租赁收入的纯收益和基于营业收入的纯收益基于租赁收入的纯收益和基于营业收入的纯收益v 收益性房地收益性房地产获取收益的方式,从取收益的方式,从房地产所房地产所有者的角
24、度有者的角度看,主要有看,主要有出租出租和和营业营业两种。净收两种。净收益的测算途径可分为两种:益的测算途径可分为两种:一是一是基于租赁收入的净收益基于租赁收入的净收益 例如例如:普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标:普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产;准工业厂房、仓库等类房地产;二是二是基于营业收入的净收益基于营业收入的净收益 例如例如:旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等:旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。类房地产。v3 3、纯收益收益测算的公式算的公式 基于基于租赁收入租赁收入测算纯收益测算纯收益(重点掌握)(重点掌握)纯收益收益=潜在毛收入潜在毛收入-空置等造成
25、的收入空置等造成的收入损失失-运营费用有效毛收入运营费用运营费用有效毛收入运营费用 潜在毛收入潜在毛收入:是假定房地产在充分利用、是假定房地产在充分利用、无空置(即无空置(即100出租的情况下的收入)。出租的情况下的收入)。在房地产价格评估中,其包括在房地产价格评估中,其包括租金收入租金收入和和租赁保证金或押金的利息收入租赁保证金或押金的利息收入。v 有效毛收入有效毛收入:是由潜在毛收入扣除是由潜在毛收入扣除空置空置等造成的收入损失后的收入等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失包括:因空置、空置等造成的收入损失包括:因空置、拖欠租金(延迟支付租金,少付租金或不拖欠租金(延迟支付租金,少
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