某房地产开发项目管理及财务报表分析foyv.pptx

《某房地产开发项目管理及财务报表分析foyv.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产开发项目管理及财务报表分析foyv.pptx（62页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、序号项 目合 计 1 23 N 1现金流入11121314151617销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出 全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表表表1 1 单位：万元单位：万元21222324252627开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税 3净现金流量 4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）：3、投资回收期（年）：4、基准收益率（%）：全部投资财务现金流量表全部投资财务现金流量表续表续表1 1 单位：万元单位：万元序号 项 目合计 1 23 N 1现金流入11121314

2、151617销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出 资本金现金流量表资本金现金流量表表表2 2 单位：万元单位：万元212223242526272829资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付 3净现金流量 4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：2、财务净现值（ic=%）资本金现金流量表资本金现金流量表续表续表2 2 单位：万元单位：万元序号项 目合计 1 2 3 N 1现金流入1.12.2（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入 2现金流

3、出2122开发建设投资出资额经营资金出资额 3净现金流量 4累计净现金流量 投资各方现金流量表投资各方现金流量表表表3 3 单位：万元单位：万元序号 项 目合计 1 23 N 1资金来源111213141516171819销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用 现金来源与运用表现金来源与运用表表表4 4 单位：万元单位：万元212223242526272829210开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金 现金来源与运用表现金来源与运用表续表

4、续表4 4 单位：万元单位：万元序 号项 目 合 计 1 2 3 N 1资金来源 11 12 13 14销售收入资本金长期借款短期借款 2资金运用 21 22 23 24 25 26 27开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金 出售项目资金来源与运用表出售项目资金来源与运用表表表5 5 单位：万元单位：万元序号项 目 合计 1 2 3 N 1资金来源 11 12 13 14 15 16 17 18 19出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入 2资金运用 出租与自营

5、项目资金来源与运用表出租与自营项目资金来源与运用表表表6 6 单位：万元单位：万元 21 22 23 24 25 26 27 28 29 210开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付 3盈余资金（1）-（2）4累计盈余资金 出租与自营项目资金来源与运用表出租与自营项目资金来源与运用表续表续表6 6 单位：万元单位：万元序号 项 目合 计 1 23 N 1经营收入111213销售收入出租收入自营收入2经营成本2122商品房经营成本出租房经营成本 3运营费用 4修理费用损益表损益表表表7 7 单位：万元单位：万元 5经营税金及附加 6土地

6、增值税 7利润总额 8所得税 9税后利润919293盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）损益表损益表续表续表7 7 单位：万元单位：万元序号项 目合 计 1 23 N 1销售收入2总成本费用 3经营税金及附加 4土地增值税 5利润总额 6所得税 7税后利润717273盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）2、投资利税率（%）3、资本金利润率（%）4、资本金净利润率（%）出售型房地产项目的损益表出售型房地产项目的损益表表表8 8 单位：万元单位：万元序号项 目合 计 1 23 N 1出租收

7、入2经营成本 3经营税金及附加 4利润总额 5所得税 6税后利润616263盈余公积金应付利润未分配利润出租型房地产项目的损益表出租型房地产项目的损益表表表9 9 单位：万元单位：万元分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标 附附

8、表：表：财务分析指标与基本报表的关系财务分析指标与基本报表的关系 一、规划方案及主要技术经济指标一、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表1-1与1-2。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例项 目单 位 数 量 项 目 单 位数 量占地总面积 11 417 居住人数 人1 064

9、总建筑面积 52 426（地上）平均每户建筑面积 122居住面积 36 898平均每户居住人数 人 3.5公建面积 4 280人均居住用地 34.68绿化用地 2 854道路面积 4 681居住户数户 304车库面积 7 200 表表1-1 1-1 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标(一一)层 数 功 能所占面积()总面积()裙 楼 4商 铺 11 248 15 528 公建面积 4 280 塔 楼19(2个)住 宅 1 942(每层)36 898地上总建筑面积 52 426 地下室 2 停车库 7 200 7 764 设备面积 300 人防面积 264 表表1-2 1-2 项目主要技术

10、经济指标项目主要技术经济指标(二二)二、项目开发建设及经营的组织与实施计划二、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1有关工程计划的说明 项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2项目实施进度计划 项目实施进度计划如表1-3所示。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例序号 项目名称工程量持续时间(月)进度安排（按双月计）2001 2002 2003 200446810122468101224681012241征地拆迁 62前期工程3基础工程 64主体结构工程 75设备安装工程 66室内外装修工程 77红线内外工程 38公

11、建配套工程 39竣工验收 210销售 27 表表1-3 1-3 项目实施进度计划表项目实施进度计划表三、项目各种财务数据的估算三、项目各种财务数据的估算1投资与成本费用估算 1）土地出让地价款。包括两部分：（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6 131万元。（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9 060万元。上述两项合计：15 191万元。（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表1-4。（3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表1-5。（4）基础设施费

12、。其估算过程参见表1-6。（5）开发期税费。其估算过程参见表1-7。（6）不可预见费。取以上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费为：（15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（万元）开发成本小计：30 966.4万元某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例序 号项 目计 算 依 据 金 额 1规划设计费建安工程费3%33039 2可行性研究费建安工程费1.5%16520 3水文、地质、勘探费建安工程费0.5%5506 4通水、通电、通路费建安工程费2.5%27533 5场地平整费 60元/6850 总 计 89448表表1-4 1-4 前期工

13、程费估算表前期工程费估算表 单位：万元单位：万元序号项 目建筑面积土 建装 饰 设 备金额合计单 价 金 额单 价金额单价金额1塔楼36 8981 483 5 472161.35595351.721 2987 3652裙楼 15 528其中商铺：11 2481 483 2 303514.72799351.725463 6481 483 1 668514.72579351.723962 643合计11 013表表1-5 1-5 建安工程费估算表建安工程费估算表 单位：万元单位：万元序号项 目单 价计价数量合 计 1供电工程 65万元/公顷 52426公顷 340 2供水工程 15万元/公顷524

14、26公顷 7864 3道路工程4213万元/公顷 04681公顷 1972 4绿化工程54万元/公顷03501公顷 189 5其他工程占建安工程费的2%11 013万元 22026 合 计 66051表表1-6 1-6 基础设施费估算表基础设施费估算表 单位：万元单位：万元序号 项 目金 额 估算说明（估算依据）1固定资产投资方向调节税 55065 建安工程费5%2分散建设市政公用设施建设费 1 32156 建安工程费12%3建筑工程质量安全监督费 4405 建安工程费4 4供水管网补偿费住宅：22.28商铺：67.49 住宅：0.3吨/人，600元/吨 商铺：0.1吨/人，600元/吨 5供

15、电用电负荷费住宅：58.37商铺：89.98住宅：4kVA/户，480元/kVA商铺：8kVA/百，1 000元/kVA 6其 他 22026 建安工程费的2%合 计 2 37464表表1-7 1-7 开发期税费估算表开发期税费估算表 单位：万元单位：万元 2开发费用估算 1）管理费用。取以上（1）（4）项之和的3%。则管理费用为：（15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（万元）2）销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：2 706.28万元。销售收入详见表1-

16、12。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例 3）财务费用。指建设期借款利息。第1 年借款10 000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：（0+10 0002）7.11%=355.5 第2年应计利息：（10 355.5+02）7.11%=736.28 第3年应计利息：（5 177.75+02）7.11%=368.14 则财务费用为上述合计：1 459.92万元。详见表1-15：贷款还本付息表。开发费用小计：4 998.97万元 总成本费用合计：35 965.72万元。某房地产开发项目财务评价示例某房

17、地产开发项目财务评价示例3投资与总成本费用估算汇总表。详见表1-8。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例序号项 目金 额估算说明其中:住宅分摊建房成本(元/)商铺分摊建房成本(元/)1 开发成本 30 966.4以下(1)(7)项合计 5 648 7 815 (1)土地费用 15 191 2 769 4 442 (2)前期工程费 894.48 186 186 (3)基础设施建设费 660.51 137 137 (4)建安工程费 11 013 1 996 2 350 (5)开发期税费 2 374.64 444 584 (6)不可预见费 832.77 116 116 2 开发费

18、用 4 998.97以下(1)(3)项合计 789 1 379 (1)管理费用 832.77 116 116 (2)销售费用 2 706.28销售收入5%370 960 (3)财务费用1 459.92 303 3033 合 计 35 965.72 6 437 9 194表表1-8 1-8 投资与总成本费用估算汇总表投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元单位：万元4项目销售收入估算 1）销售价格估算。销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。（1）住宅部分 市场比较法定价过程 在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D

19、项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表1-9和表1-10。考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7 458元/。详见表1-9和表1-10。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例序号项目名 称成交价（元/）交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正交易情况修正比准价格（元/）交通配套环境小计装修使用率小计 1 A7 9861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/1007 25

20、0 2 B8 6601.02 0+5+3100/108+5+2100/107100/1007 644 3 C8 5001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/1007 444 4 D8 2001.02 0+2 0100/102+5+3100/108100/1007 593表表1-9 1-9 本项目住宅价格市场比较法系数修正表本项目住宅价格市场比较法系数修正表项 目 名 称 A B C D 合计比准价格（元/）7 250 7 644 7 444 7 593销售状况权重（销售率）82%35%57%86%260%加权的相对价格（元/）5 945 2 675 4 243 6

21、530 19 393本项目住宅销售价格（元/）7 458表表1-10 1-10 本项目住宅价格市场比较法本项目住宅价格市场比较法 销售状况权重系数修正表销售状况权重系数修正表 单位：元单位：元/平方米平方米 成本定价法过程 经测算，本项目住宅部分的建房成本为6 437元/（见投资与总成本费用表1-8），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：销售单价=建房成本（1+成本利润率）=6 437（1+10%）=7 080（元/）某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例（2）商铺部分 市场比较法定价过程 目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，

22、我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19 283元/。详见表1-11。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例序号项目名称成交价（元/）交易日期修正 区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交 通繁华程度小计 1广场22 000102+2 +3100/105100/100100/10019 429 2大厦18 000101 0 0100/100100/95100/10019 137

23、表表1-11 1-11 本项目商铺价格市场比较法系数修正表本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元单位：元/平方米平方米 成本定价法过程 经测算，本项目商铺部分的建房成本为9 194元/（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本（1+成本利润率）=9 194（1+10%）=10 113.4（元/）某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例（3）车位销售价格的确定 根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个30万元/个。（4）建议销售单价 在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的

24、销售单价为：住宅：7 400元/商铺：19 200元/车位：25万元/个某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例 2）销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36 898；裙楼中的商铺部分11 248，地下车位209个。详见表1-12。3）销售计划与收款计划的确定。详见表1-13。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例用 途可 售 数 量 建议销售单价销 售 收 入住 宅 36 898 7 400元/27 304.52 商 铺 11 248 19 200元/21 596.16 车 位 209个 250 000元 5 225 合 计 54 125.68表表1-1

25、2 1-12 销售总收入预测表销售总收入预测表 单位：万元单位：万元 销 售 计 划各 年 度 收 款 情 况合 计年 份销售比例销售数量第1年第2年第3年 第1年 第2年住宅：60%22 152.31（）16 392.7132 475.41商铺：60%6 748.8（）12 957.70车位：60%125（个）3 125 第3年住宅：40%14 745.6910 911.8121 650.27商铺：40%4 499.28 638.46车位：40%84 2 100 合 计 100%100%32 475.4121 650.2754 125.68表表1-13 1-13 销售收入分期按比例预测销售收

26、入分期按比例预测 单位：万元单位：万元5税金估算 1）销售税金与附加估算。详见表1-14。2）土地增值税估算。详见表1-15。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例序 号类 别 计算依据 计 算 期 1 2 3 1 营业税销售收入5%1 623.771 082.51 2 城市维护建设税营业税7%113.6675.78 3教育费附加营业税3%48.71 32.48 4 教育专项基金营业税4%64.95 43.30 5 防洪工程维护费销售收入1.8%58.46 38.97 6 印花税销售收入0.05%16.24 10.83 7 交易管理费销售收入0.5%162.38 108.25

27、合 计销售收入6.43%2 088.171 392.11表表1-14 1-14 销售税金及附加估算表销售税金及附加估算表 单位：万元单位：万元序 号 项 目 计 算 依 据计算过程 1 销售收入 54 125.68 2 扣除项目金额 以下4项之和 45 638.93 21 22 23 24 开发成本 开发费用 销售税金及附加 其他扣除项目 取(2.1)项的20%30 966.4 4 998.97 3 480.28 6 193.28 3 增值额 (1)-(2)8 486.75 4 增值率 (3)/(2)18.6%5 增值税率 (4)50%取30%6 土地增值税(3)(5)(2)(6)2 546.

28、03表表1-15 1-15 土地增值税估算表土地增值税估算表 单位：万元单位：万元 6投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计需35 965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13 000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10 000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表1-16。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例 序 号 项目名称合 计 计 算 期 第1年 第2

29、年 第3年 1建设投资35 965.7215 734.73 8 422.4611 808.53 2资金筹措35 965.72 2.1自有资金13 0005 734.734 359.16 2 906.11 2.2借贷资金10 00010 000 0 0 2.3预售收入再投入12 965.72 0 4 063.3 8 902.42表表1-16 1-16 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 单位：万元单位：万元 7借款还本付息估算 长期借款10 000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11。详见表1-17。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例序号项目名称合

30、 计 计 算 期第1年 第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款累计 010 355.55 177.751.2本年借款10 00010 000 0 01.3本年应计利息1 459.92 355.5736.28 368.141.4年底还本付息11 459.92 05 914.035 545.891.5年末借款累计10 355.55 177.75 0 2借款还本付息的资金来源2.1投资回收11 459.92 05 914.035 545.89表表1-17 1-17 借款还本付息估算表借款还本付息估算表 单位：万元单位：万元四、项目财务评价四、项目财务评价 1现金流量表与动态盈利分析 1）全部投资现

31、金流量表（ic9%）。详见表1-18。评价指标：（1）税前全部投资净现值NPV9 695.16万元（2）税后全部投资净现值NPV6 431.69万元（3）税前全部投资内部收益率FIRR66.2%（4）税后全部投资内部收益率FIRR47.82%某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例序号项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1 现金流入 032 475.4121 650.27 1.1销售收入 032 475.4121 650.27 2现金流出 15 734.7313 526.6815 280.74 2.1建设投资 15 734.737 508.4311 262.64 2.2销售

32、税金及附加 02 088.171 392.11 2.3土地增值税 01 527.621 018.41 2.4所得税 02 402.461 607.58 3净现金流量（1）（2）-15 734.73 18 948.736 369.53 4折现净现金流量-14 435.5315 948.774 918.45 5税前净现金流量（3）+（2.4）-15 734.7321 351.237 977.11 6税前折现净现金流量-14 435.5317 970.906 159.79表表1-18 1-18 现金流量表（全部投资）现金流量表（全部投资）单位：万元单位：万元 2）资本金现金流量表（ic=9%）。详见

33、表1-19。评价指标：（1）资本金税后内部收益率=113.62%（2）资本金税后净现值5 154.98万元某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例序号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1现金流入 0 32 475.41 21 650.27 11销售收入 0 32 475.41 21 650.27 2现金流出 5 734.73 20 354.74 21 372.52 21资本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 22预售收入再投入 0 4 063.3 8 902.42 23贷款本息偿还 0 5 914.03 5 545.89 24销售税金及附加 0 2

34、 088.17 1 392.11 25土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 26所得税 0 2 402.46 1 607.58 3税后净现金流量（1）-（2）-5 734.73 12 120.67 277.75 4折现净现金流量-5 261.22 10 201.73 214.47表表1-19 1-19 现金流量表（资本金）现金流量表（资本金）单位：万元单位：万元3）动态盈利分析（1）净现值 开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净

35、现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即9%作为基准折现率。净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的分别为9 695.16万元和6 431.69万元，均大于0，资本金的税后净现值为5 154.98万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例（2）内部收益率。内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。内部收益率

36、是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为66.2%、47.82%；资本金的税后FIRR为113.62%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率9%(ic)，说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例2损益表与静态盈利指标 1）损益表。详见表1-20。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例序号 项目名称 计算依据 计 算 期合 计 1 2 3 1销售收入 0 32 475.4121 650.2754 125.68 2总成本费用 0 21 579.4314 3

37、68.2935 965.72 3销售税金及附加 0 2 088.171 392.113 480.28 4土地增值税 0 1 527.621 018.412 546.03 5 利润总额（1-2-3-4）0 7 280.194 871.4612 151.65 6所得税（5）33%0 2 402.461 607.584 010.04 7税后利润（5）-（6）0 4 877.733 263.888 141.61 8盈余公积金（7）10%0 487.77 326.39 814.16 9可分配利润（7）-（8）0 4 389.962 937.497 327.45表表1-20 1-20 损益表损益表 单位：

38、万元单位：万元2）评价指标：（1）全部投资的投资利润率利润总额/总投资额100%=（12 151.65/35 965.72）100%=33.79%（2）全部投资的投资利税率利税总额/总投资额100%=（12 151.65+3 480.28+2 546.03）/35 965.72100%=50.54%（3）资本金投资利润率利润总额/资本金100%=（12 151.65/13 000）100%=93.47%（4）资本金净利润率税后利润/资本金100%=8 141.61/13 000100%=62.63%某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例 3）静态盈利分析 本项目以上4个指标与

39、房地产行业内项目相比应该是比较好的，故项目可以考虑接受。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例3资金来源与运用表 1）资金来源与运用表。详见表1-21。2）资金平衡能力分析 根据表1-21，本项目每年累计盈余资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例序 号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1资金来源 15 734.73 36 834.57 24 556.38 1.1销售收入 0 32 475.41 21 650.27 1.2资本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 1.3银行借

40、款 10 000 0 0 2资金的运用 15 734.73 20 354.74 21 372.52 2.1建设投资 15 734.73 8 422.46 11 808.53 2.2借款还本付息 0 5 914.03 5 545.89 2.3销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.4土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 2.5所得税 0 2 402.46 1 607.58 3盈余资金(1)-(2)0 16 479.83 3 183.86 4累计盈余资金 0 16 479.83 19 663.69表表1-21 1-21 资金来源与运用表资金来源与运用表 单位：万元

41、单位：万元五、项目财务分析指标汇总五、项目财务分析指标汇总 详见表1-22 表表1-22 1-22 项目财务分析指标汇总表项目财务分析指标汇总表 类别项目 静 态 指 标 动 态 指 标投资利润率投资利税率税 前税 后税 前税 后全部投资 3379%5054%9 695166 43169662%4782%自有资金 9347%5 15498 11362%某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例 六、结论六、结论 从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零，内部收益率均大于基准收益率和贷款利率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。某房地产开发项目财务评价示例某房地产开发项目财务评价示例