某地产财务报表分析foms.pptx

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1、万科财务报表分析万科财务报表分析 班 级：会计08-03 设计者：Blinda 万科财务报表分析万科财务报表分析1、背景分析背景分析 万科企业股份有限公司成立于万科企业股份有限公司成立于1984年年5月，是目前中国月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入亿元，结算收入404.9亿元，净利润亿元，净利润40.3亿元。亿元。万科万科1988年进入房地产行业，年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发年将大众

2、住宅开发确定为公司核心业务。至确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共个城市。当年共销售住宅销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。个城市排名首位。万科万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持年成为深圳证券交易所第二家上市公司

3、，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为为31.4.%，净利润复合增长率为，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中；公司在发展过程中先后入选福布斯先后入选福布斯“全球全球200家最佳中小企业家最佳中小企业”、“亚洲最佳亚洲最佳小企业小企业200强强”、“亚洲最优亚洲最优50大上市公司大上市公司”排行榜；多次获得排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理

4、、最佳投资者关系等奖项。投资者关系等奖项。2、资产负债表分析 根据万科2009年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如图：资产负债表总体状况的初步分析资产负债表总体状况的初步分析 从总体来看，公司的资产总额从年初的从总体来看，公司的资产总额从年初的199.78亿元增加亿元增加到年末的到年末的230.02亿元，同比增长了亿元，同比增长了15.13%；从负债和股东；从负债和股东权益来看，主要是盈余公积增加了权益来看，主要是盈余公积增加了32.8 和未分配利润增加了和未分配利润增加了42.4%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也意，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也意味着，投资者

5、投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。增值。从资产结构看，公司从资产结构看，公司09年末的资产总额中，流动资产占年末的资产总额中，流动资产占了了94.7%，而固定资产仅占，而固定资产仅占1%，在建工程占，在建工程占0.4%。说明流。说明流动资产所占比重较大，资产增值主要依赖于流动资产的增加。动资产所占比重较大，资产增值主要依赖于流动资产的增加。从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总资产有一定增加的情况下只增加了资产有一定增加的情况下只增加了5.4%，但所占比重由上，但所占比重由

6、上年的年的54.1%下降到了下降到了49.5%；所有者权益所占的比重由上年；所有者权益所占的比重由上年的的32.6%上升为上升为33%，其中未分配利润所占比重较上年有所，其中未分配利润所占比重较上年有所增加。增加。3.利润表分析利润表初步分析利润表初步分析 2009年末，公司实现营业收入488.81亿元，同比增长 了19.25%；而营业总成本仅上升了17.98%；营业利润86.85亿元，同比增36.46%；实利润64.30亿元，同比增长38.58%。本年度公司成本控制较好，公司业绩大幅上升的主要原因，是营业收入增幅高于成本增幅所致。4.现金流量表分析4.现金流量表初步分析现金流量表初步分析 从

7、总体上来看，公司当年的现金及现金等价物净增加额为20.24亿元，同比增加幅度较大。其中，经营活动现金净额为92.53亿元；投资活动现金流量净额为-41.9亿元；筹资活动现金净额为-30.29亿元。公司现金及现金等价物净增加额为正数，现金流量的基本态势是当年经营活动的现金流入大于现金流出，经营活动的现金净额不仅可以满足公司投资活动、筹资活动的现金需要，还可以为现金及现金等价物的净增加做出贡献，表明公司创造现金的能力非常强，现金处于良性循环系统中。5.财务数据分析财务数据分析 （一）流动性比率流动性比率 1.流动比率=2008年末流动比率=1.762009年末流动比率=1.92分析：万科所在的房地

8、产业万科所在的房地产业08年的平均流动比率为年的平均流动比率为1.84，说明，说明与同类公司相比，万科与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年年的流动比率比的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在年大幅度提高，说明万科在09年的财务风年的财务风险有所下降。险有所下降。2.速动比率速动比率=2008年年末速动比率=0.43 2009年年末速动比率=0.59 分析：万科所在的房地产业分析：万科所在的房地产业08年的平均速动比率为年的平均速动比率为0.57，可见万

9、科在可见万科在09年的速动比率与同行业相当。同时，万科在年的速动比率与同行业相当。同时，万科在09年的速动比率比年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有年大有提高，说明万科的财务风险有所下降。所下降。（二）偿债能力比率（二）偿债能力比率1.资产负债率资产负债率=2008年年末资产负债率=0.6742009年年末资产负债率=0.670分析：万科所在的房地产业分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为年的平均资产负债率为0.56，万科近两年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科，万科近两年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的的资本

10、结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，财务风险较低。此外，09年的负债水平比年的负债水平比08年略有下降，年略有下降，财务上趋向稳健。财务上趋向稳健。2.负债权益比负债权益比=2008年年末负债权益比年年末负债权益比=2.072009年年末负债权益比年年末负债权益比=2.03分析：万科所在的房地产业平均负债权益比为分析：万科所在的房地产业平均负债权益比为1.10。公司。公司负债权益比较高，资本风险较大，但很好的利用了财务杠负债权益比较高，资本风险较大，但很好的利用了财务杠杆的作用。杆的作用。3.利息保障倍数利息保障倍数=2008年年末利息保障倍数=10.622009年

11、年末利息保障倍数=16.02分析：万科所在的房地产业分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。在的财务风险较少。（三）资产管理比率（三）资产管理比率1.存货周转率存货周转率=2008年存货周转率=0.3280 2009年存货周转率=0.3920分析：万科集团分析：万科集团2009年的存货周转率比年的存货周转率比2008年有所提高，年有所提高，提高了企

12、业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。障。2.应收账款周转率应收账款周转率=2008年应收账款周转率=46.232009年应收账款周转率=59.75分析：09年比年比08年的应收账款周转率有大幅度提升，证明年的应收账款周转率有大幅度提升，证明平均收账期有所缩段，应收账款的收回加快，资金滞流在平均收账期有所缩段，应收账款的收回加快，资金滞流在应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。3.流动资产周转率流动资产周转率=2008年流动资产周转率=0.39242009年流动资产周转率=0.4010分

13、析：在正常经营情况下，流动资金在分析：在正常经营情况下，流动资金在09年比年比08年稍微上年稍微上升，其流动资产周转速度保持上年的速度，保证了企业的升，其流动资产周转速度保持上年的速度，保证了企业的经营效率和盈利能力。经营效率和盈利能力。4.总资产周转率总资产周转率=2008年总资产周转率=0.37372009年总资产周转率=0.3806分析：万科分析：万科09年总资产周转率比年总资产周转率比08年稍微上升，其总资产年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。（四）盈利能力比率（四）盈利能力比率1.销售毛利率销售毛

14、利率=*100%2008年销售毛利率年销售毛利率=39.00%2009年销售毛利率年销售毛利率=29.39%分析：分析：09年销售毛利率比上年下降约年销售毛利率比上年下降约10%，说明其获利能，说明其获利能力有所减弱。力有所减弱。2.销售净利率销售净利率=*100%2008年销售净利率年销售净利率=11.32%2009年销售净利率年销售净利率=13.15%分析：万科分析：万科09年比年比08年销售净利率上升约年销售净利率上升约2%，说明企业，说明企业销售的盈利能力在增强，如果该企业能保持良好的持续增销售的盈利能力在增强，如果该企业能保持良好的持续增长的销售净利率，可以讲改企业的财务状况是好的。

15、长的销售净利率，可以讲改企业的财务状况是好的。3.总资产收益率总资产收益率=100%2008年总资产收益率=4.23%2009年总资产收益率=5.01%4.净资产收益率净资产收益率=100%2008年净资产收益率12.76%2009年净资产收益率=15.27%分析：总资产收益率跟净资产收益率综合地反映了公司所有者权益的投资报酬率，万科集团09年总资产收益率和净资产收益率均比08年有所提高，反映了企业资本获取收益的能力得到加强。（五）市场价值比率（五）市场价值比率1.每股收益每股收益=2008年每股收益=0.37（元/股）2009年每股收益=0.48（元/股）分析：万科企业在分析：万科企业在20

16、08年为股东的每股股票赚取了年为股东的每股股票赚取了0.37元元的利润，的利润，09年更是提高到年更是提高到0.48元，说明该公司盈利能力在元，说明该公司盈利能力在提高。提高。2.每股净资产每股净资产=2008年每股净资产=3.10（元/股）2009年每股净资产=3.39（元/股）分析：万科企业每股普通股所拥有的权益，及账面价值为万科企业每股普通股所拥有的权益，及账面价值为 3.10元（元（2008年）。年）。2009年更是提高到年更是提高到3.39元。说明其元。说明其所有者权益在增加。所有者权益在增加。3.市盈率市盈率=2008年市盈率=67.302009年市盈率=53.13分析：该指标说明了投资者对万科公司未来发展充满信该指标说明了投资者对万科公司未来发展充满信 心，但是心，但是09年该指数有所下降，原因可能是受到金融危机年该指数有所下降，原因可能是受到金融危机的影响，投资者普遍对股票市场不太看好。的影响，投资者普遍对股票市场不太看好。4.市净率市净率=2008年市净率年市净率=8.042009年市净率年市净率=7.52分析：市净率同样说明了投资者对公司的预期，万科公司分析：市净率同样说明了投资者对公司的预期，万科公司两年的市净率均大于两年的市净率均大于1，说明资本市场上的投资者认为企，说明资本市场上的投资者认为企业有较高的获利潜力。业有较高的获利潜力。ENDING